江苏徐州市沛县前期定位报告

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1、证大徐州沛县项目前期定位报告目录一宏观经济环境51地理因素及人口52经济环境与人民生活62.1GDP及增长率62.2人均GDP62.3产业结构72.4财政收入82.5居民人均可支配收入82.6社会消费品零售总额92.7恩格尔系数103沛县城市规划10二房地产市场发展分析121房地产市场121.1商品住宅成交情况121.2房价收入比121.3城镇固定资产投资141.4房地产投资额142土地市场成交分析153发展趋势分析16三细分市场181整体发展特征182住宅市场182.1供应分析182.2销售分析192.3价格分析202.4客户分析222.5产品分析232.6未来供应量27

2、2.6机会/威胁分析273商业市场283.1供应布局283.2经营状况293.3销售情况303.4现状分析小结，机会/威胁314．酒店市场324.1分布格局324.2产品档次324.3经营状况334.4机会/威胁分析33四周边情况分析341地块四至及现状342地块周边现状及规划34五产品定位371SWOT分析372本地块基本经济指标403新城大盘开发成功案例借鉴403物业选型及配比441）居住类物业442）商业物业453）产品线确定474）物业类型配比475价格定位486客户定位507开发次序50六财务测算53方案一：净地1345亩（整体）531方案成本测算532销售收入估

3、算553损益分析554内收益率及投资回收期56方案二：净地约350亩（一期）561方案成本测算562销售收入估算583损益分析584内收益率及投资回收期58一、宏观经济环境1地理因素及人口沛县隶属于江苏省徐州市，位于江苏省西北端，东靠微山、昭阳两湖，与山东省微山县毗连，西北与山东省鱼台县接壤，西邻丰县，南界铜山县。沛县辖15个镇,1个经济开发区，村民委员会324个,居民委员会58个。2008年沛县全县平均常住人口为112．82万人，其中非农业人口30.16万人，沛县县城区人口18.96万人，大屯镇（煤电集团）人口7万人。沛县濒临北方最大的淡水湖——微山湖；京杭大运河穿境而过

4、；徐沛铁路纵贯南北，与欧亚大陆桥、京九、京沪、京广铁路接轨；正在建设中的徐济高速公路穿越全境，10分钟可进入全国高速公路网。沛县是汉高祖刘邦故里，秦时置县，有“千古龙飞地，帝王将相乡”之称，以汉文化发源地著称四海。中心城区2经济环境与人民生活2.1GDP及增长率2004年起，沛县经济呈快速增长趋势，GDP年均增长率始终在20%左右。快速增长的经济为沛县房地产市场的快速发展奠定了坚实的基础。图：沛县2003-2008GDP及增长率数据来源：沛县统计年鉴2.2人均GDP从国际经验来看，房地产发展与人均GDP有着密切的联系，人均GDP800-3000美元时期，是房地产的启动期，房

5、地产市场的需求表现为数量型的生存需求，房地产市场在量上超速发展。800-3000US$3000-8000US$8000-13000US$13000US$以上时期启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展超速发展，数量型以数量为主，向注重品质方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2008年，沛县人均GDP为18437元，约合2700美元。根据沛县近几年的增长速度，预计2009年沛县的人均GDP就会超过3000美元，而人均GDP300-8000美元时期也是房地产起飞和快速发展时期，房地产市场的需求表现为

6、生存、改善需求兼有，以数量为主，向注重品质方向发展。因此从人均GDP来看，沛县的房地产市场目前正从启动期过渡到快速发展期，市场表现为房地产供需快速增长，但产品处于中低级阶段，部分项目从单纯销售房子发展到注重品质、环境和配套；未来房地产市场将从数量型需求为主过渡到注重居住品质的改善性需求为主。2.3产业结构沛县以第二产业为主，第三产业也发展较好，截至2008年底，一、二、三产业所占比重分别为18%、48%、34%。沛县境内矿产资源富集。沛县是华东地区最大的煤炭工业基地的重要组成部分。已探明煤储量24亿吨，可均衡开采100年，境内有部、省、市属8对矿井，年产原煤1200万吨，占

7、江苏省煤炭总产量的40％，发电装机容量60万千瓦时。此外，以沛县为半径50公里内，分布着充足的盐卤、石灰石、白云岩、高岭土、石膏、钾长石、石英砂等矿藏。因丰富的矿藏使得沛县拥有铝、盐等化工产业。目前沛县已形成煤电、煤化工、盐化工、铝深加工、农副产品加工五大主导产业以及纺织、食品、塑编、冶金、建材、电子、机械等产业体系。私营企业以农副食品加工、仓储业、贸易为主。2008年末全县工商部门登记的私营企业达3186户，从业人员近2万。工商部门登记的个体户2.2万户，从业人员6万余人。全县产业经济的良好发展，不仅为沛县城区，