淮安奥特莱斯项目考察报告

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1、淮安市奥特莱斯考察研究报告常州奥莱商业运营管理有限公司28目录前言第一部分：城市经济与商业状况研究分析（发现项目市场发展机会）一、淮安市概况1、地理位置2、辖区范围及人口规模3、交通二、淮安市经济发展水平1、主要经济指标2、居民收入水平3、招商引资成果情况4、清河区的经济发展水平5、淮安城市化发展状况6、旅游业发展水平及现状分析7、淮安市房地产发展状况三、淮安市商业发展状况1、淮安商业格局2、商圈划分及业态分布四、小结第二部分：淮安市城市发展规划（项目开发需符合城市发展的要求）一、淮安城区发展总体规划二、城市发展规划三、清河区新区城

2、市规划第三部分：项目周边商业环境的调研分析一、地块地理位置及周边交通状况二、周边环境现状分析第四部分：关于奥特莱斯的研究一、奥特莱斯的业态介绍二、奥特莱斯在中国的发展现状三、奥特莱斯在中国的发展前景四、关于奥特莱斯案例简要分析第五部分：项目定位分析（论证最佳运作模式）一、项目市场定位二、项目目标消费市场定位三、项目产品定位四、项目主题定位第六部分：本案发展分析一、本案SWORT分析二、本案小结28前言商业地产大面积开发至今约6、7年的时间，其间商业地产市场经历了短缺价值—竞争价值—到整合价值的三个阶段，可以说是发展迅猛。结果呢？销售

3、、招商火爆的背后面临惨淡经营。最近几年商业地产的开发量着实超乎想象，可是真正成功的少之又少。商业地产的运作何以有如此大的差异？历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模大的项目，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。       我公司荣幸接受淮安清河区政府的委托，为淮安清河新区商业项目进行先期策划论证。我司对待每一个案例，都是本着科学、务实的态度，认真研究、反复论证，以期望能为开发商提供最有价值的服务，由于时间仅2天，要对项目做出周密的调研，难度很大。如未来能有机会继续

4、为该项目提供服务，后期会出详尽的策划报告。这里仅仅是通过两天的所见所闻结合公司在多年商业地产实战中的经验给予贵方框架性研究方案。同时感谢淮安市清河区高区长及清河区科技局刘局长亲自陪同为我司调研人员作规划及项目介绍。 第一部分：城市经济与商业状况研究分析（发现项目市场发展机会）一、淮安市概况1、地理位置及人口规模淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。2、历史文化淮

5、安是我国历史文化名城，古称楚州，曾是漕运盐运重镇，南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。3、交通28淮安市对外交通条件已逐步改善。如今淮安公路、铁路、水路四通八达，京沪高速、宁徐高速、宁连高速、宿淮盐高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会;京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举

6、的交通网络，成为江苏南北交通交汇中心。淮安市的交通地位经历了成为区域中心、到衰落、如今又将兴起；因此其商业的汇聚扩散作用也必将经历成为中心、到衰落、到新的中心兴起的历程。可以预言随着淮安新的区域交通中心地位逐步确定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北的作用也会逐渐体现，淮安的商业、流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。 二、淮安市的经济发展水平1、主要经济技术指标2007年1-10月份淮安市主要经济指标 2007年1-5月份淮安市主要经济指标（单位：万元） 1-10月份累计同比增长（%）规模以上工业总产值(现价)万元33

7、.1规模以上工业增加值(现价)万元（可比价）18.8全部财政收入万元39.2一般预算收入万元51.1财政支出万元58.8规模以上固定资产投资完成额万元30.5房地产开发投资万元56.9商品房屋销售额万元84.4社会消费品零售总额万元16.5金融机构存款余额万元比年初+储蓄存款万元比年初+金融机构贷款余额万元比年初+城镇居民人均可支配收入（元）10167元16.8城镇居民人均消费性支出（元）6777元17.028市区居民消费价格总指数（%）103.8—小结：淮安经济总量快速增长，2006年，淮安市实现地区生产总值651.06亿元，比上

8、年增长14.9％。其中，第一产业增加值123.78亿元，增长5.0％；第二产业增加值305.23亿元，增长19.2％；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5％。2007年，1-10月份累计实现工业增加值224.52亿元，同比增长