长沙环球奥特莱斯项目招商手册

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1、目录第一部分国内零售商业市场发展趋势第二部分长沙零售商业市场分析第三部分集团公司背景第四部分环球奥莱•长沙项目介绍一、国内零售商业市场发展趋势城市化进程的推进，使得城市商圈由城市核心区向边缘区转移。城市化进程的推进是现代经济社会变革与进步的标志，目前国内一些发达城市如北京、上海都飞速实现了城市化进程的推进，展现一派勃勃生机。而中部地区的城市化进程也在加快推进，它将使得城市的居住空间、核心商圈、综合配套都逐步向城市边缘区域扩展，并由此带来了人们消费模式与生活观念的转变。规模发展受限、功能扩展无力的城区传统百货店将逐渐淡出市场随

2、着城市化的推进,城区中央地带将转化以商务活动为中心的工作区，而居住、购物、休闲的功能将逐渐转移到城市边缘，城区的传统百货店受其规模发展受限、功能扩展无力的影响，其最终的结果是将只具备社区服务功能，市场规模化发展的可能性几乎为零。而具备超大体量与复合功能的SHOPPINGMALL和OUTLETS将成为零售商业的两种核心业态。新商圈SHOPPINGMALL逐渐替代传统百货店，成为消费模式转变后的新型业态。随着时代的进步与经济的发展，商业零售市场的传统百货店受其体量的影响，已经不能满足消费者日益增长的多层次消费需求，超大型体量、复合

3、型功能的业态形式——SHOPPINGMALL将成为人们日常消费的最佳选择。比如定位高端的上海恒隆广场、深圳万象城，流行时尚的上海港汇广场、广州天河城、北京大悦城都有不错的业绩表现。奥特莱斯不再是单纯的“工厂直销店”，已发展成为集旅游、休闲、购物为一体的商业新模式。奥特莱斯在发展的初期为单个的“工厂直销店”，以优惠的折扣价格处理工厂尾货和下柜商品，由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型品牌折扣直销广场，并与旅游、休闲、文化相融合，发展成为了一种独立的、新型的高级商业业态，带动着城市消费市场的整体发展。

4、目前国内的最具代表性的奥特莱斯有：上海青浦奥特莱斯（百联集团投资管理）、北京燕莎奥特莱斯、北京赛特奥特莱斯、重庆太平洋西部奥特莱斯等。商家从传统的物业租赁到逐步实现自主开发、自主经营，实现了项目主体的自然增值和利益最大化。在市场经济飞速发展的今天，传统的寄居式商业项目其发展规模与发展速度都受到了一定的束缚和限制。经营成本过高，经营扩展局限性、风险规避被动性都成为影响其生存与发展的关键问题。因此，越来越多的大型商业企业在积累了一定的管理经验和运营资本后，都在逐步实现从规划、开发、招商、推广到运营管理一体化的自主经营商业操作模式，

5、以实现项目主体的自然增值与利益最大化。二、长沙零售商业市场分析城市概述长沙，中国中部地区一个充满活力的省会城市，一个作为长株潭经济一体化的核心城市，一个具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优秀旅游城市，是中国著名的娱乐之都，更是中国最具幸福感城市之一。长沙市总人口653万，总面积11819.5平方千米。其中市区常住人口210万人，市区面积556平方千米。根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至2890平方千米，至2020年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。宏观经济环境(1)国内生产总值200

6、9年湖南全省生产总值12930.69亿元，社会消费销售总额超过4500亿元。其中长沙全年实现地区生产总值（GDP）3744.76亿元，占全省29%，人均GDP为全省的2.8倍，消费品销售总额超过1500亿元，排名全国消费榜单前十位。长沙2001-2009国内生产总值增长情况400060%350050%300040%2500GDP200030%增幅150020%100010%50000%200120022003200420052006200720082009（2）居民可支配收入2009年长沙城镇居民收入稳步增加，居民人均可支配收入

7、已突破2万元，同比增长17.65%。长沙2001-2009年居民人均可支配收入情况2500025%2000020%1500015%GDP增幅1000010%50005%00%200120022003200420052006200720082009（3）消费品零售总额2009年长沙市实现社会消费品零售总额突破1500亿元，同比增长25%。长沙2001-2009年社会零售总额情况160035%140030%120025%100020%GDP80015%增幅60010%4002005%00%2001200220032004200520

8、06200720082009（4）消费类别占比城市居民家庭人均支出以食品、购物、居住、娱乐休闲、交通通讯、能源耗、教育、旅游为主，其中居住、购物、娱乐休闲、食品分别占家庭人均支出的34.2%、22.3%、15.6%和10.5%（较中部其他城市平均高出2至3个百分