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1、以地票交易为借鉴建立土地当量交易制度【进入论坛】【推荐朋友】【关闭窗口】2009-10-2600:00:00.0作者：白鹤祥《京都议定书》确定的基于市场的限额与贸易减排机制是全球温室气体减排领域中的一项重大制度创新。国际碳交易市场以二氧化碳当量概念来描述一国二氧化碳的排放量,甲烷等其他5种温室气体也都可以折算成二氧化碳当量进行计量。通过碳当量的市场定价交易,实现了排放总量控制和排放权个量有效配置的结合。农用地(耕地)转用在经济性质上与碳排放具有非常相似的特点,借鉴国际碳交易机制,引入土地当量概念,以市场方式调节农用地转用权配置是保障国家粮食安全的可行方案。目前,一些省份已经出现了以市场
2、方式配置农用地转用权的尝试,重庆市于2008年12月开展的“地票”交易就是其中之一。一、重庆地票交易的主要情况(一)地票的产生在重庆农村土地交易所交易的地票是包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的农用地转用指标。它与国家土地管理部门分配的农业用地转用指标或耕地转用指标具有相同的性质。地票的产生必须符合2个前提条件,经过4个环节。2个前提条件包括:凡是农村集体经济组织申请耕地复垦,必须经2/3以上成员或者2/3以上成员代表同意;凡是农户申请宅基地复垦,必须有其他稳定居所,有稳定生活来源,而且
3、有所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料。4个环节依次为:由农村土地权利人向区县国土资源行政主管部门提出土地复垦立项申请;市国土资源部门依据规划审批立项;土地复垦完毕后,复垦方向区县国土资源行政主管部门提出复垦质量验收申请;区县验收合格后,向市国土资源行政主管部门申请确认,并由后者核发地票,同时向农村土地交易所登记。地票目前以面积“亩”为计量单位。土地复垦由地方政府下属的土地收储机构专门组织实施,农户个体和其他组织不能参与土地复垦。(二)地票的拍卖登记后,地票由重庆市农村土地交易所委托专业拍卖公司向竞买人拍卖。每一份地票为100亩,土地交易所按拍卖成交价1%的比例收取佣金。2008年第
4、一批地票拍卖以“挂牌价”或略高于“挂牌价”的价格成交。此挂牌价为考虑到农民补偿成本、土地复垦成本以及其他一些费用后的成本价格。最近几期地票拍卖竞争更为激烈,价格呈上升趋势,一定程度上反映了竞买人对地票的接受程度在提高。截至2009年8月,重庆市共举办5次地票拍卖会,累计拍卖地票5800亩,成交金额4.98亿元。最终购得地票的竞买人主要是政府土地储备整理机构和房地产开发企业,主要用途是为城市重点基础设施建设、工业项目和房地产项目准备建设用地。(三)地票的使用对于政府土地整理储备机构而言,地票主要用于为公共基础设施建设以及土地整理储备业务准备农用地转用指标。民营房地产企业购买地票的主要目的
5、是,推动政府加快对规划用途已经确定的某一特定地块的征用和拍卖。政府在使用地票完成对该地块的征用后,仍然要按照土地招拍挂制度对该地块进行公开拍卖。拍卖土地出让价格已经包含了地票价格,在经拍卖获得该地块后,持有地票的开发商可以用地票抵扣该地块的相关土地有偿使用费和耕地开垦费,地票“落地”,完成整个交易流程。当其他企业经拍卖获得该土地的使用权时,政府将在土地拍卖款项中扣出该宗地票拍卖的原始价格支付给地票持有人,持票人须将地票转让给拍得土地使用权的企业。显然,如果地票持有人未能拍到土地,那么将承担购买地票的资金利息损失和其他机会成本。除通过复垦途径产生农用地转用指标外,每年国土资源管理部门还会
6、分配一部分无偿使用的农用地转用指标。重庆市为了推动地票交易市场的发展,出台了文件规范这一事实存在的用地指标供给双轨制。具体的内容是:国家无偿分配的指标仅用于主城区工业、公共设施、教育卫生等事业性用地及扩大内需项目或者分配给边远郊区县的建设项目;主城区经营性用地指标全部通过地票交易实现市场化的分配。(四)地票交易制度的局限性地票核定没有量化考虑土地质量因素。尽管国土部门认为有必要在评审确定地票数量时考虑土地质量状况,但在实际操作中,只要复垦土地达到了当地土地质量的平均水平,土地资源管理部门就赋予该复垦土地相应面积的地票。考虑到全国间土地的质量和生产能力存在巨大差异,建立全国性的地票交易制
7、度必须找到一种综合评估土地生产能力的方法,否则,其制度运行的结果可能会是占优补劣,危害国家粮食安全总体目标。对交易参与各方利益缺乏有效平衡。一是土地复垦机构与农村经济部门间利益缺乏有效平衡。目前,区县的土地收储机构是《重庆市农村土地交易所管理办法》规定的唯一土地复垦方,事实上垄断了地票的供给。土地收储机构的优势地位使它能够压低对农户和农村经济组织的补偿,从而损害农户和农村经济组织的利益。二是农户与农村经济组织之间的利益缺乏有效平衡。两者之间利益
