2010大亚湾区石化大道地块投资可行性分析报告

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1、大亚湾区石化大道地块投资可行性分析报告深圳市合纵联行房地产经纪有限公司惠州市合纵联行房地产顾问有限公司2010年4月6日26第一部分：2009年惠州市整体房地产市场观察一、一级市场惠州市09年土地市场总共成交98宗商业及居住用地，成交面积平米，较08年同比增加43.6%，成交总金额为万元，与去年同期比下降15.3%，成交单价为784元/平米，与去年同期比下降41%。时间成交面积（㎡）成交金额（万元）成交单价（元/㎡）2007年12462008年13292009年784数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局从09年个季度成交量分析，惠州市商住用地土地成交面积第二季

2、度98.6万平米最低，第三季度明显回升，成交面积达274.24万平米，成为三季度来最高。第三季度主要是惠阳成交地块宗数及成交面积达平米,第四季度稍有回落。数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局惠州各片区土地成交量以惠阳,大亚湾为主，惠阳成交面积占总量的47%，大亚湾成交面积达30%，其次是东江新城，河南岸及江北片区；惠阳成交地块集中惠阳经济开发区及秋长片区。26数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局土地供应面积达646万平米，其中博罗供应179万平米占首位，其次是惠阳供应177万平米，惠阳地块主要集中在惠阳经济技术开发区及秋长,土湖片区地块，惠城片区供应98万平

3、米主要集中江北，河南岸及东平水口片区。数据来源：合纵联行数据平台、国土资源局综述：伴随着2009年房地产市场的全面回暖，惠州一级市场土地交易的形势喜人，全年总共成交98宗商业及居住用地，累计成交面积近400万平米，较2008年同比增加了43.6%。同时从土地成交面积在各区域的分布来看，惠阳、大亚湾区域成为主流，因此，惠阳大亚湾区域必然成为未来惠州房地产市场的开发热点区域。26二级市场惠州市商品房销售面积在2001年后逐年稳步上升，至08年回落后，09年惠州市全年销售面积剧增，为543.81万平方米，与去年相比上升了83.8%。数据来源：合纵联行数据平台商品房销售

4、额在2007年高峰2008年回落后，09年再创新高，惠州市全年销售金额为232.01亿元，较08年成倍增长，增长幅度为90.3%。数据来源：合纵联行数据平台2609年惠州商品房累计销售均价为4266元/平米，与去年相比增长了3.5%，增长速度较去年明显加快。数据来源：合纵联行数据平台惠州市2009年商品房销售总量为527万平方米，全年批售量为296万平方米，年末商品房剩余可售量仅为90万平米，今年消化存量231万平米，消化率为71.9%，意味着09年市场走量速度剧增,2010新开年市场存量不足。按今年的销售速度一年销售527万平米，现存量90万平米以及2010年

5、前期预计200万平方米预推售量，仅需一季度时间便能消化完,市场前景可观。数据来源：合纵联行数据平台综述：惠州房地产市场近几年来发展迅猛，从2007年以后，惠州商品房消化量26已经稳稳站住300万㎡的年度消化面积总量，在2009年，更是达到了543万㎡的消化量，较2008年增长幅度超过90%，商品房成交价格也是逐年稳步攀升。第二部分：2009年惠阳大亚湾区域房地产市场调查惠阳区域惠阳区商品房销售均价继05年后连续四年上涨，09年突破4000元/平米；09年惠阳区商品房均价为4094元/平米，环比上涨4%，全年销售面积为98.82万平方米，环比涨幅为149.8%，惠

6、阳区商品房市场全年表现为量价齐升，销售量上涨幅度巨大。数据来源：惠州房地产协会惠阳区商品房均价全年走势平稳，除3月份价格有所回落外，各月份销售均价均在4000元/平米以上；惠阳区商品房销售面积全年波动较大，6月、7月、9月、11月、12月销售面积均在10万平方米以上，其中12月销售面积达37.03万平方米。26数据来源：惠州房地产协会大亚湾区域大亚湾区历年商品房销售均价波动较大，整体呈现上升态势；商品房销售面积09年大幅增长，全年销售面积为92.02万平方米，同比增幅为240%。数据来源：惠州房地产协会大亚湾区09年销售均价走势平稳略有上升，上半年销售均价逐月走

7、高，下半年平稳波动；全年销售面积波动较大，6月、8月、9月、12月的销售面积均在10万平方米以上，其中12月份销售面积达20.71万平方米。26数据来源：惠州房地产协会综述：惠阳大亚湾区域2009年商品房成交面积合计达到200万㎡左右，占比整个惠州市市场成交总量的34%，成为惠州房地产市场的重要补充力量。特别是大亚湾区域，2009年的商品房销售面积较2008年呈倍数级增长，潜力巨大。第三部分：大亚湾片区简析片区概况1、地理位置——大亚湾片区地处惠州市东南，在惠东县、惠阳区和深圳市之间，与香港隔海相望，地理优势明显。地理位置它东临南海，西靠惠州，南与深圳接壤，北连

8、稔平半岛，与香港隔海相望