引入合约规划控制模型 启动鹏基成本管理变革

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1、引入合约规划控制模型启动鹏基成本管理变革(作者：文/集团ERP系统项目组)一、前言经历2008年的楼市寒冬后，房地产企业都清醒的认识到，我国房地产市场在逐渐成熟和局部出现过热后，国家加强了对房地产市场的宏观调控，市场竞争日趋激烈，特别是过去普遍盛行的主要靠价格不断急剧上涨而取得超额利润的粗放型经?营手法，已受到政府、客户及社会各界的强力遏制与强烈质疑，对地产项目赢利水平产生了严重影响，对地产项目赢利模式提出了严峻挑战。我国房地产市场微利时代已经来临，房地产市场竞争的形态、内涵、方式也发生了深刻的变革，“大洗牌

2、”、“大整合”的局面已经开始。在这样的背景下，如何通过科学先进的成本管理提升项目盈利能力、变革项目盈利模式、提升项目产品品质，使房地产企业的开发成本控制成为在市场竞争中取得优势的重要法宝及重要的核心竞争力，已成为房地产开发企业必须破解的重大课题。2009年，行业将其定义为房地产企业的“成本管理年”，如何解决我们目前成本管理中存在的问题，如何冲破我们管理中的瓶颈，如何寻找我们合理的价值导向，如何塑造我们新的核心竞争力，摆在了每一个“鹏基人”的面前。二、思考与探索鹏基集团经过二十多年的地产开发历练，管理经验不断积

3、累，管理理念不断升华，目前已基本形成了一套适应市场发展的具有鹏基特色的管理模式，在近年来的经营管理、项目开发中取得了成功。但随着地产开发主营业务规模的不断扩张，特别是多地区、多项目的同步开发，在日常业务管理中，我们感受到，现有的成本管理方式已经不能适应集团主业发展和项目管理的需要，在项目成本管理中不断暴露出一些问题，引起了我们深刻的反思。如何才能满足我们在新的发展模式下实行有效的管理，如何才能适应我们未来发展的需要，如何才能跟上市场和标杆企业的水平……对此，我们进行了深入的思考。1、问题的剖析首先，我们对管理

4、现状进行了系统的分析和总结，梳理出我们在大规模、跨地域、项目分期、分产品开发模式下成本管理中存在的如下短板：一是前端测算时的目标成本科目设置与后期实施中的财务口径、审计口径、合同操作口径不对接，造成管理目标和管理线条不清晰；二是在分产品、分期同时开发的情况下未能及时建立以产品或者是分期为核算对象的成本管理体系，成本科目及合同的分拆工作难度大，同时缺乏统一的分拆标准，导致目标成本在项目实施过程中难以对应实现；三是由于目标成本与合同之间没有必然的联系，导致合同执行过程中的变化对于动态成本的反应不及时，无法形成快速

5、应对市场的决策支持平台，对产品的售价底线、产品的成本状况等经常要素还不能快速提供；四是项目开发数据没有得到沉淀和积累，不能指导新项目的成本测算，很多工作长期处在从零开始的状况；上述问题中的第一、二、四点可以通过加强基础管理的建设予以弥补，而最难解决的、也是对成本管理各环节中最为重要的第三点，是我们目前难以突破的“瓶颈”。2、出路的探索目前我们项目的成本管理工作主要分为两个阶段，第一阶段是从“项目可行性研究到施工图设计完成”的成本测算和目标成本确定的阶段；第二阶段是从“工程招标到工程竣工结算”的项目实操和成本变

6、现的阶段。就第一阶段而言，现有项目的成本测算都是通过成本科目的形式来反映的，其管理语言是“成本科目”。就第二阶段而言，所有项目的实施都是以合同形式来实现的，其管理语言是“合同”。过去，我们花费大量精力测算和确定的成本目标，只能在事后对项目进行成本核算时才能作为对比数据使用，测算的目标成本的价值没有得到充分的实现。如何能让这两者有机地结合，使第一阶段的工作成果，在第二阶段的实操中有效的得到指导和控制？这就是我们要探索和解决的核心。3、模型的抉择目前，业内众多优秀企业应用与探索的“战略成本管理”、“合约规划管理”

7、、“全生命周期管理”、“成本分级管控”等各种新型成本管理理论与实践百花齐放，究竟哪种成本管理理论和模型才适合我们企业的实际？我们在深入学习和研究万科、龙湖、沿海、首创、佳兆业集团等知名房地产企业成本管理模式的过程中，受到了深刻的启发，明确并提出了引入“合约规划”成本管理理论，利用“合约规划”为“成本科目”和“合同”架起一座桥梁，将第一阶段的“成本测算”与第二阶段的“成本控制”进行统一，使项目实施时能够统一管理语言，统一管理目标，实现成本动态全过程的有效管理，全面变革我们项目成本管理的模式，提高项目成本控制能力

8、。“合约规划”是指导项目“从招投标到最终工程结算”整个过程的合同签订及变更的一种目标性、计划性很强的管理手段。它的核心是：当一个项目目标成本确定后，结合项目特点和项目所在区域的具体情况，对未来项目实施中可能出现的合同费项进行预测，然后按照目标成本科目对应进行“无缝隙合同范围、费项和值”的分解，形成该项目的合同目录及合同目标金额。“合约规划”理论模型下的成本管理，具备三大优点：一是关注成本的重点发生变