宜宾三水厂项目营销策划实施方案

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1、宜宾市清源水务有限公司：十分荣幸能够参与到贵公司三水厂集资房项目的营销策划当中，我们以责任、专业的态度提交关于三水厂项目的营销策划实施方案，请贵公司审阅，并提出宝贵意见。社大地产机构宜宾三水厂项目营销策划方案一、宜宾房地产市场分析1.政策面：政策调控加剧，市场压力加大继去年年尾国务院发布房地产宏观调控的文件以来，今年上半年已经刮起了一阵宏观调控风暴，一线城市大部分房地产开发企业均对各自的销售预期做出了下滑态势的评估。对于宜宾而言，受土地有效供应不足的影响，虽然二级市场交易层面的还未见影响，但大多数楼盘的诚意金客户已经面临持续下滑的局面，后期市场压力开始加大。2.供应面：宜宾楼市有效供应不

2、足，后期供应大幅加强今年开始截止到目前宜宾主城区的商住土地供应量仅仅只有15万平米。近几年中心城区的土地供应正在持续下降。但从今年下半年开始宜宾市国土局已经加快了推地速度，虽然近几块土地的体量较小，但下半年一直以来都是推地的高峰期，而明年开始，部分区域的土地整理已经完成，推地速度将会越来越快。表：宜宾商住用地计划供应与实际供应表年份计划供应（亩）实际供应（亩）完成率2007853.00425.6049.89%2009833.00383.6446.06%2010774.60225.329.09%（截止8.18）3.需求面：消费热情日益趋冷，市场风险加强虽然目前宜宾房地产市场还未受到宏观调控

3、过多的影响，但我们不能否认的是，短期内的风险正在日益增加。从消费者层面反馈的信息来看，受政策从紧影响，居住购房成本大幅增加，许多刚性需求者都放缓了自己的购房计划，短期内市场容量正在进一步的缩小。1.区域面：东区领头羊地位进一步加强，其他区域紧追不放。从今年以来，整个东区几乎没有充足的在售房源，除了莱茵河畔、骏逸江南等尾盘有较少房源在售外，均没有其他较大体量的楼盘出现，而这也从侧面印证了南岸东区的市场积压正在越积越多。同时也将进一步奠定南岸东区在消费者当中的地位。在南岸东区在售房源越来越少的同时，也给了其他区域以市场机会。以下江北（临港区）为代表的区域的开始发力，目前已经夺取了主城区50%

4、以上的市场份额。二、项目描述1.项目周边环境简述三水厂项目位于宜宾市南岸南门桥头农贸市场旁边，紧临南岸文化广场，周边配套设施齐全，交通方便，步行5分钟即可到达老城区繁华商圈。但项目周边环境较差，多以棚户区、老旧房屋为主，农贸交易以街为市，环境脏乱差现象严重。2.项目指标简述三水厂项目总建筑面积26500平方米，其中农贸综合市场5030平方米，办公用房539平方米，职工集资建房17836平方米，地下车库3056平方米，其他附属用房488平方米。3.清源公司提供的户型简述从贵司提供的遴选文件来看，三水厂项目共有5个户型，从具体房号来看，两栋楼均为一？梯四户：1号楼：ABCD户型；2号楼：EF

5、GH户型其中A、F户型相同、B、G户型相同、D、H户型相同。1.剩余房源分析户型楼号面积（㎡）剩余房源户型备注D户型（1号楼）与H户型（2号楼）119.08剩余40套2室2厅2卫3阳从提供的户型图来看，其中一个阳台应该可以改为一个卧室B户型（1号楼）与G户型（2号楼）89.51剩余9套2室2厅单卫双阳A户型（1号楼）与F户型（2号楼）96.64剩余7套2室2厅单卫1阳从提供的户型图来看，其中阳台可改为卧室C户型（1号楼）60.74剩下1套1室1厅1卫1阳E户型（2号楼）89.96剩下14套2室1厅1卫1阳从提供的户型图来看，其中阳台可改为卧室2.说明由于未得到项目总评图，我们无法对房源质

6、量做出准确评估，故在此并未过多描述，在下面的价格定位中，也并未充分考虑到定价的诸多因素，以下的价格仅作参考。一、区域内竞争项目1.莱茵河畔三期阳光半岛、月光半岛（半岛公寓）：两组团均为高层电梯公寓，其中阳光半岛规划2100户，户型面积100-130平米，月光半岛370余户，户型面积70-130平米。半岛公寓为纯小户型酒店式公寓，主力户型为40-80平米的户型。从莱茵河畔三期的预选房来看，消费热情仍然高涨，而对比本项目的剩余户型，从小户型到中大户型，均与莱茵河畔的户型撞车，项目面临的区域寡头竞争压力比较大。2.三江口地块作为宜宾最后的价值宝地，三江口从其规划一开始便受到了宜宾人的关注。从目

7、前了解的情况来看，今年下半年抑或明年年初前，将会有部分地块陆续面市，整个南岸将在未来几年持续成为热点开发区域。那么对于本项目而言，如不尽快达到销售预期，后期面临的消费视线转移将会给本项目带来较大的竞争压力。一、SWOT分析劣势：周边环境较差，消费置业意向较低，项目为单纯的商住楼，非小区式住宅楼下即为农贸市场，消费者的认知将会降低一次性付款的方式使得客户受到极大限制l体量小及一次性付款的劣势优势：区域认知度高，交通条件较好紧临南岸文化