未来十年长沙市房地产市场预测

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1、长沙市房地产发展趋势预测一、预测目的通过对长沙市房地产市场未来一定时期内发展趋势的预测分析，为先导区未来几年土地供应数量及土地价格预测提供依据，以便更加科学、合理的制定土地开发计划和土地出让计划。二、主要预测依据1、中国宏观经济周期2、房地产市场周期及近期房地产宏观调控政策3、供需平衡理论4、全国房地产市场泡沫分析5、中国人口结构以及城市化率三、预测思路与方法反映房地产发展趋势的指标有多种，如商品房需求量、商品房均价、经营性土地需求量、商品房新增建设量、消费者购房信心指数等，结合本项目要求，最终选取商品房需求量与商品房均价作

2、为最重要的代表指标进行预测分析。第一步在分析中国宏观经济走势的基础上，结合长沙市所处区域环境及竞争性城市发展情况，对长沙未来一定时期内房地产市场发展趋势进行基本判断，作为定量分析的依据；第二步基于影响房地产价格因素的重要程度，选取出主要因素，并利用趋势图法和数学建模法，对长沙未来10年商品房需求量及均价进行预测；第三步在定量预测的基础上，结合本地及宏观历史波动数据，对成果进一步完善与修正，以更清晰地反映长沙市未来10年房地产市场需求量及市场价格，并形成数据波动曲线。第四步结合上述分析与预测，得出主要结论，以作为后期供地时序、

3、土地价格、市场风险预测与分析的依据。四、预测过程1、宏观分析法预测长沙市房地产未来走势（1）中国宏观经济走势分析2010年，在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下，中国宏观经济延续了2009年的反弹趋势，在总体静态上呈现出GDP增速提升、物价水平全面提升、就业形势逆转、外需常态化等多元景气的局面。但是，从动态趋势角度来看，由于刺激性政策的逐步退出、房产新政的出台、地方投融资平台的清理、结构性调整的力度加强以及中国存货周期与发达国家存货周期的同步高点回调、欧元主权债务危机的蔓延与不确定性的冲击等因素，20

4、10年中国宏观经济虽然不会出现“二次探底”，但GDP增速将出现强劲的逐季回落的趋势，多重经济下滑力量将在第四季度同时爆发，使中国出现GDP季度增速跌破9%、CPI月度增速回落至2%左右、总量平衡和动态再次恶化的“次萧条”局面，从而导致2011年宏观经济景气大幅度下滑。从周期角度看，中国经济与世界经济都没有步入新的周期，依然处于旧周期和新周期的过渡阶段。因此，在“周期转换”、“政策调控”与“结构调整”的三重力量的作用下，未来宏观经济可能步入“振荡”、“波动”与“相对低速”的过渡期。依据增长型经济周期的标准波动形态图，分年度定位

5、2007～2010年间中国经济波动的周期相位。在2011年以后的2011～2015年间中期阶段，中国实际经济增长平均速度将接近中国经济潜在增长能力，难以出现明显的高涨态势。图1中国经济周期相位进一步，可以按照“峰～峰”或者“谷～谷”规则，利用年度数据进行趋势拟合，可以将1978年以后的经济增长过程平滑化后划分为如下图所示的3个大周期，每个大周期恰好10年左右。虽然宏观经济政策可以延长或缩短周期的幅度，但无法从根本上改变周期波动的趋势。通过平滑处理后，我们仍可发现2009～2010年本应该是1978年来第三个周期向底部走的阶段

6、，但由于政府的刺激和房地产发展使得2009年中期后增速上升，但这只是下滑趋势中的小波动，不能改变大的趋势。图2中国宏观经济周期（年度）由以上分析可知，2010年我国宏观经济虽然不会出现“二次探底”，但多重经济下滑的力量将在第四季度同时爆发，2011年将会出现宏观经济景气大幅度下滑的局面，2012至2015年处于经济“复苏”阶段，同时在2015年达到“波峰”点，2016～2020年经济增速放慢，经济周期开始步入“萧条”阶段。（2）中国房地产市场趋势分析从周期调整来看，中国房地产市场依然处于扩张与波峰阶段，城市化进程、人口结构、

7、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通货膨胀预期、流动性的泛滥以及政策调整的扭曲等短期因素决定了周期扩张阶段的房地产价格偏离其均衡价格，通过对北京、上海、深圳、广州四大城市均衡房价的测算表明，不同城市对于均衡价格偏离的程度不一，说明目前并不存在全国普遍性的房地产泡沫，因此，行政性的价格调控（即近期房地产宏观调控措施）虽具有短期合理性，但难以起到在中期改变周期波动的效果，周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性的释放，从而有可能引发周期上行波幅的加剧。由于我国房

8、地产市场长期存在供不应求的局面，并且这种状况可能将在中期延续，而中国的人口结构以及城市化进程的加速将使中国在未来5～10年内保持较高的城市住房需求，同时中国收入的增长以及资产结构的多样化也决定了未来对于不动产需求的强劲，因此，政策的调整影响的仅是近期房地产市场，中长期来看，房地产市场必然处