洞头房产市场以及开发定位调查报告

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1、洞头房产市场以及开发定位调查报告浙江工贸职业技术学院市场调查咨询中心浙江工贸职业技术学院市场调查咨询中心前言本次调查方法为实地考察与问卷调查相结合。问卷调查历时二周，调查了温州鹿城、瓯海、乐清、龙湾，回收有效问卷529份。7位调查员走访了洞头，用二天时间完成275份有效问卷。总共回收有效问卷804份。另外，调查中心负责人随房开调查团实地考察了上海、苏州、杭州、千岛湖等地房产，获得大量形象观察结果与各地房地产详细的行销现状与数据。调查总体结论1、别墅的需求比较大，乐清是主要购买群体，同时不可忽略洞头本地市场。在别墅价格适宜下，购买的比例大升，定价对别墅意义重大。200平方别墅的价格应该

2、在100万到150万之间。2、公寓住宅应该是实惠的一般装修房，面积以100－150平方居多，其次应该是150－200平方。每平方价格定位不超过2400元为宜。3、产权式酒店作为一种投资人们尚认识不足，隐藏着风险。洞头房地产市场背景温州整个城市发展的控制性工程－－温州半岛工程已经正式开工建设。温州半岛工程是一个以桥梁、海堤及促淤造地等工程形式，将洞头本岛和温州市区陆域相连的综合性基础工程。该工程涵盖水利、交通、港口建设项目等，主要有浅滩工程、洞头五岛连桥工程、灵昆大桥、灵昆接线公路和状元岙深水港区等。目前，洞头五岛连桥已建成使用；灵昆大桥也已于去年１２月３０日正式通车；控制性工程浅滩工

3、程已经动工。工期三年，届时洞头岛将与大陆实现陆岛相连。洞头，位于温州瓯江口外33海里的洋面上，是全国12个海岛县之一，由103个岛屿组成，素有“百岛县”之称。洞头与温州陆岛相连后，洞头的旅游资源将发挥巨大作用，届时，洞头将成为一个经济发达、旅游兴旺的港口城市。1、旅游方面：洞头是温州市唯一一个以县名冠名的省级重点风景名胜区，共有半屏山、仙叠岩、大瞿岛、竹屿、大门岛、海中湖、东沙七大景区400多个各具特色的景点，遍布于40多个岛屿，景区面积达200多平方公里，与国家级风景名胜区雁荡山、楠溪江相得益彰，构成温州“山－江－海”旅游金三角。半屏山景区天然岩雕巨屏，被誉为“神州海上第一屏”，堪

4、称中国一绝。2、渔业资源：全县海域面积达792平方公里。洞头渔场是浙江重要渔场，渔场面积达4800多平方公里，其中常见的鱼类有40多种，渔业生产历史悠久。现在正逐步形成以羊栖菜、紫菜、网箱养殖为特色的养殖基地。3、重要海港：建港条件比较优越的主要有六大港址，具有良好建港条件的岸线长达三十余公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线达十五公里，可建各种泊位数百个，泊位吨级包涵瓯江小型船舶至10万吨级以上的巨轮，且水域条件十分理想，集疏运条件相当好，横穿洞头列岛中部的北水道是巨轮进出温州港的咽喉，南面黑牛湾是瓯江口外靠近远洋航线的最大天然锚地，上述深水港群地处温州港的外延位置，是温州市建设深

5、水大港不可多得的港址。4、浅海滩涂资源：10米等深线以内浅海26.6万亩，潮间带滩涂10.16万亩，发展浅海滩涂养殖潜力很大，也为滩涂围垦拓展国土面积提供了条件。5、外贸方面：年外贸出口供货值25195万元，年平均增长率为32.9%，2000年自营出口2130万美元，年平均增长率为57.9%。到2005年外贸出口3430万美元，年均递增10%。到2005年预计利用外资总额400万美元。在对台贸易方面，洞头与台湾地理相近、语言相通、习俗相似，民间贸易源远流长。目前设有活海鲜出口、对台贸易、劳务输出锚地，辟有对台专用港区。在这一新格局中，可以预计，洞头将成为一方投资热土。洞头房地产市场调

6、查数据汇总与分析一、有关公寓住宅每平方价格定位：每平方不超过2400元为宜根据对洞头本地居民的调查，结果显示：1000元以下16占6％1000－1200元37占13％1200－1400元52占19％1400－1600元37占13％1600－1800元22占8％1800－2000元35占13％2000－2200元29占11％2200－2400元35占13％2400元以上12占4％最高比例是1200－1400元，占19％。调查结果呈正态分布，高的在2200－2400元，低的在1400－1600元，比例都是13％。说明，洞头本地居民对住宅价格的承受能力比较大。但是2400元以上选择的人就比

7、较少。定价时必须充分考虑这一因素。价格的最高界限不要突破2400元。同时，低价位的公寓住宅在洞头有较大的市场，这与本地经济不发达有关。据有关数据，2001年城镇居民人均生活费收入8603元，渔农民人均收入3508元。二、别墅的市场需求与价位确定：别墅的主要目标消费群体是乐清、洞头本地与鹿城，别墅的价格确定对销售意义重大，200平方别墅的价格应该在100万到150万之间。1、关于别墅的市场需求，洞头本地市场与温州市场几乎差不多，这一调查结果出乎意料。数据如下