物业租凭：房屋租金

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1、物业租凭：房屋租金一、房屋租金的概述房屋租金是承租人为获得一定期限内房屋的使用权而向出租人支付的价款。房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币表现。按照不同的标准划分，可将房屋租金分为不同的类型。1按照租金构成因素的不同，分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金由房屋成本加维修费、管理费、保险费、投资利息和税金等因素构成；商品租金由成本租金加保险费、地租和利润等因素构成；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的租金标准。2按照房屋租金标准形成过程的不同，租金还可分为统一租金、协议租金和市场租金。统一租金，是指国

2、家或地方人民政府统一规定的房屋租金标准。企业事业单位之间、私人之间，通过房屋交易市场出租房屋的价格，双方根据评估价格，协商议定，必要时，地方人民政府可规定最高限价，对部分通过市场租赁的工商用房，可以实行商品房租或协议房租。私房租金标准由房屋所在地人民政府规定。协议租金，是指房屋租赁双方商定的租金额。协议租金，应双方自愿，承租方有实际支付能力。《关于加强房地产交易市场管理的通知》中规定，企业事业单位之间，私人之间通过房屋交易市场订立的房屋租赁价格，由租赁双方根据评估价格，协商议定，必要时，地方人民政府可规定最高限价。市场租金，是指在房屋交易市场成立的租赁关系的租金。

3、其租金额随房屋供求关系的变化自由地上下浮动。3按照房屋所有权性质的不同，租金可分为公房租金和私房租金。(1)公房租金，是公房承租人根据公房租赁合同向公房出租人支付的对价。因我国一贯执行福利性的住房制度，故公房租金长期偏低。1988年2月15日国务院在《关于在全国城镇分期分批执行住房制度改革的实施方案》中提出要合理调整公房租金。由于公房租金定得太低，难以吸引个人买房，不利于抑制对住房的不合理需求。公房租金应按住房折旧费、管理费、投资利息和房产税五项因素计算，每平方米使用面积月租金据测算，全国平均约1.56元，现行租金标准在1元以上。(2)租房租金，是私人房屋承租人

4、根据租赁合同向出租人支付的对价。1983年12月17日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》规定，房屋租金由租赁双方依照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租赁标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取承押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。在当前普遍存在房租偏低问题的情况下，要加强对私房租赁的监督检查工作，注意防止高租或变相高租。二、房屋租金确定(一)确定房屋租金标准的原则和应考虑的因素《城市房地产管理法》第54条规定：“住宅用房的租赁，应当执

5、行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”据此，房屋租金标准的确定，应根据所租房屋的不同用途，首先按照国家或地方人民政府的规定执行；没有统一规定的，才能由当事人双方协商确定。确定租金标准的，应贯彻以下原则：(1)“以租养房”的原则。所谓“以租养房”原则，简单说就是房屋租金总和与房屋价值大体一致的原则。这一原则是我国用经济手段管理城市房产、制定租金价格的基本原则，以分期零散地收回房屋的价值，获得最基本的物质补偿，以便维持房屋的简单再生产。实践证明，这一原则的制定和贯彻执行，对解决我国房屋的供求，

6、以及保证房屋的养护维修均发挥了显著作用。(2)适当照顾人民负担的原则。由于我国长期实行低工资制，房租标准的确定，必须考虑到我国广大群众的承受能力。房租价格的确定，应照顾到两方面，一方面要用计划价格保证低工资职工的生活水平，另一方面要用市场价格调节私房租赁关系，满足社会上收入较多的人的居住需要。(3)按质论价原则。按质论价原则是指在确定房屋租金时，应根据房屋的新旧程度、楼层、朝向、设备情况、施工质量、建造档次、房屋座落地址距离市区的远近、周围环境等直接影响房屋的价值和使用价值的因素来确定。以上是确定房屋租金的基本原则，在这些原则指导下，根据房屋租金的本质属性(即房屋

7、租金是房屋价值的货币表现形式，是对房屋价值的分期偿付)，租金标准的具体确定取决于以下基本构成要素：(1)折旧费。折旧费是指用房屋造价减去残质，均摊在房屋使用年限内的数额。具体讲，它是指通过收取房租按月或按年收回的部分建筑投资。这里所指的房屋造价，是指房屋的全部投资，它包括主体工程、附属工程、勘察设计、“三通一平”的费用(“三通”是指施工临时使用的水源、电源及热源，以及运输道路接通到施工现场，“一平”是指施工现场的场地平整)，以及不可预见费2%，职工调资，建筑材料调价，建筑企业利润2.5%，机械装备费3%，以及其他方面的费用。至于土地补偿费、征地拆迁费、人防工程和商

8、业服务、文