2010年5月青岛市房地产市场月度报告

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1、******2010年5月青岛市房地产市场月度报告***•研发中心2010年6月5日总编：耿志侠修方舟主编：刘翔责编：傅三莎、孙雪编辑：孙微微、陈吉、王荷明、孙浩鸽、房群王绍旭、姜娟娟、王秀琴、许军杰前言-2-一、政策和资讯-3-1、宏观政策-3-2、市场点评-6-3、青岛市政规划-8-4、青岛市场动态-9-二、青岛市土地市场-11-1、土地供应分析-11-2．土地成交分析-14-三、青岛市房地产市场-1-1、青岛市场综述-1-2、市内四区分析-8-3、市南区分析-12-4、市北区分析-15-5、四方区分析-18-6、李沧区分析-21-7、崂山区分析-25-8、城阳

2、区分析-29-9、开发区分析-33-10、即墨市分析-37-11、胶南市分析-41-12、平度市分析-44-13、莱西市分析-47-四、营销动态-51-1、报广统计指标分析-51-2、楼盘营销动态-58-附件楼盘排行榜-60--75-前言5月份青岛土地市场挂牌和成交的总量均环比下降。市内四区和崂山区本月均无土地供应和成交，挂牌地块中，工业用地幅数占到近八成。本月土地成交量最大的区市为平度市，而胶南市成交地块幅数最多。成交地块中，开发区有两幅土地溢价率超过100%，胶南市有3幅土地溢价率超过60%。5月份新建商品房供应持续放量，但市内四区供应持续放缓。新政后市场主推中

3、小户型，大户型洋房、别墅供应明显放缓。目前，市场可售存量为168万平，依然维持在今年的低位。5月的青岛市场交了一份出乎各界预料的成绩单，各类物业成交8909套，其中住宅成交8165套，成交量飙升至今年最高纪录。本月住宅成交出现“市区冷、郊区热”现象，市内四区成交依然低迷，住宅成交套数连续两个月下跌。而郊区楼盘成交火爆，成交主要集中在契税调整前后，其余各周成交较惨淡。很大程度上是受契税调整的影响，使得部分郊区楼盘集中备案。与住宅成交相反，办公和商业成交量均有较大回落。新政影响逐步显现，在报广投放上即可见一斑。与4月相比，本月报广投放项目、投放量、投放版面均呈现下滑趋势

4、；投放量较去年同期，更是下降38%。这与新政影响下，部分楼盘低调开盘，20余楼盘集体推迟开盘不无关系。展望后市，随着政策的继续落实，岛城楼市步入观望期。部分开发商出于回笼资金的考虑，或会考虑低价入市或加大营销力度。新盘上市定价符合市场预期，成为成交的主力军。刚性需求将接力市场供应，改善型需求减缓入市。-75-一、政策和资讯1、宏观政策Ø央行提高存款准备金率发布单位：央行发布时间：2010年5月2日政策类别：金融政策新规提要：2010年5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。Ø《关于

5、加强廉租住房管理有关问题的通知》发布单位：住房和城乡建设部、民政部、财政部发布时间：2010年5月4日政策类别：住房保障政策新规提要：新规强调对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。Ø《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》发布单位：国家税务总局发布时间：2010年5月12日政策类别：市场规范新规提要：根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]3

6、1号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。-75-Ø《关于土地增值税清算有关问题的通知》发布单位：国家税务总局发布时间：2010年5月19日政策类别：税收政策新规提要：²房地产

7、开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。²关于拆迁安置土地增值税计算问题（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目