以财务自偿观点论述眷村改建门槛效应

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1、【2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】場次：C1-3以財務自償觀點論述眷村改建門檻效應以「合建分屋」及「以地作價」模式為例APreliminaryStudyontheThresholdEffectonMartialResidenceRenovationFromthePerspectiveofProjectSelf-financing李奕樵*中華大學建築與都市計畫學系講師、成功大學都市計劃學系博士生、新竹市政府兼職社區規劃師(03)5374281轉2408、email:joeychuc@yahoo.com。摘要我國都市發展由於城鄉資源導入與分布失衡，大型都會中心市

2、區，在面臨市郊重劃區競爭壓力下，已然出現仕紳化（gentrification）與下濾（filtering-down）現象。中心市區因其社區結構、生活基盤設施、人文地理環境較為完善，在整體都市經濟發展分工策略上，仍具有相當產出的潛力與實力，因此政府機構多將都市更新列入中心都市再發展的首要工作。都市更新礙於土地整合不易，權利變換機制未臻完善，資金動能不足、整體不動產市場預見低迷等窘境，目前法律雖稱完備，但整體推動效果仍然有限。「國軍老舊眷村改建條例」（下稱眷改條例）業於85年公佈施行，確認眷村改建（下稱眷改）應設置國軍老舊改建基金（下稱改建基金）編列特別預算循環自償，透過公私

3、部門合作及市場機制運作，對都市眷村實施更新重建以利都市永續發展。鑑於改建基金僧多粥少，國內整體不動產市場動能不足，眷改條例施行至今，仍未能有效創造公私部門參與眷改的誘因。礙於地價、市場、整體金融環境及都市發展條件差異，眷村改建除台北、高雄大型都會區外，多已呈現停滯。本文比較傳統眷改「合建分屋」模式及因應不動產市場開發動能不足相對研議「以地作價」模式，研究結果顯示合建分屋因係以現金換取存貨，就市場角度而言，對開發商似較不具誘因；而「以地作價」騰空眷地，對開發商而言係以現金換取素地，且可伴隨都市計畫變更、都市更新容積獎勵等外生誘因，在考量區位、市場、財務、法令多重面向上，似為

4、現存法令與架構下推動眷改較為可行的方案。關鍵字：眷村改建、都市更新、都市財政-178-【2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】都市更新與眷村改建都市更新依其對現有建物改善程度分為「維護」、「整建」、「重建」：維護、整建旨在保存改善現有更新地區整體生活環境，對本文所述眷村改建主題似不相符，因此不納入本文論述的範圍。都市更新於都市計畫法已有明文規定，其中所指「重建」係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置、並得變更其土地使用性質或使用密度。都市更新就市地經濟觀之，具有土地價值重分配的效果；就都市社會層面而言，具有社群重新組構的意涵；就都市工程角度來看，則為基

5、盤設施與地上物更新改建的過程。透過更新重建或眷村改建所欲達及的經濟、社會、工程目的立意甚佳，惟更新重建或眷改對居民生活與生產環境產生的衝擊，關係其權益甚巨，重建前後居民權利的增損，特別是原住戶權利價值認定與增減，如何適度的補償或調整，公私部門如何有效共同參與眷村改建，厥為政府推動都市更新與眷村改建所須予以正視。本文依據眷改條例之意旨，指認眷改原住戶為部份權利擁有者，進行招商推動改建之「合建分屋」模式；並提出整併眷村，騰空改建基地，導入私部門投資「以地作價」模式，並以開發商為推動眷改私部門主要動力來源，論述眷改基地因區位與市場因子的差異，眷改相對應的執行策略。（一）以防制中

6、心都市衰敗與眷改實質環境產出的觀點，論述公私部門推動眷村改建執行策略與效益評估。（二）以「眷村改建內部效益外部化」暨「都市發展內部市場乘數效應」為論述主題，嘗試評析眷村改建「以地作價」之可行性；（三）建構以擴大內需公私投資為基點的乘數效應模式，評比眷村改建「標售土地挹注基金」、「公私部門合建分屋」、及「以地作價騰空眷地」三種模式優劣勢，架構眷村改建之條件門檻。傳統不動產開發模式傳統不動產開發作業模式中，開發商多以「個案投資」方式推動，亦即每一個開發計畫都是以個案方式獨立存在，以開發商為開發主體，進行土地取得、工程設計發包、預售與金融機構融通業務。近年部份開發業者，已有採行

7、「利潤中心制」趨勢，視每一個案為獨立之業務執行單位進行風險及財務控管，以確保方案獲利能力，傳統不動產開發模式運作體系如下圖所示。-178-【2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】政府機構開發商地主/權利人營造廠金融機構銷售公司社區管委會住戶圖一傳統不動產開發作業模式傳統不動產開發模式係由開發商統籌處理開發事物，主要包含市場分析、財務規劃、環境影響評估、交通衝擊評估、建築規劃設計、融資申辦、投資團隊組合等，同時辦理土地取得、合建協商、地上物處理並依法向政府機關請領相關證照。值得注意的是現行以公司形態為組織主體之「開發商」