房地产周期图隐藏哪些秘密？

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1、春节后，市场成交持续低迷，每家企业都感受到寒意浓浓，方方面面信息正陆续传来： 企业A：兄弟，我这次来不了参加你的会了，最近老大召集所有集团和城市高管回来汇报工作，一个一个城市的过关，探讨到底市场真实面是啥情况？我还在候着呢… 企业B：唉，老板扔给我们每个人十二个问题要回答，正在绞尽脑汁的论证老板布置的作业！ 企业C：谁说国企舒服的？！春节我才放假一天，年后到现在没休过周末！ 从去年的行业走势来看，一季度的低迷是必然的！ 我们如果仔细回顾一下去年行业走势，我想可能大家也就很坦然了，自然，谈及市场波动，我会用上我们亿翰智库创造的【房地产业周期演变图】（如下）！  我

2、和大家分阶段来回顾一下去年以来的市场路径，很自然的也就延伸到一季度的成因！ 第一阶段：大的背景自然是上一轮自2012年6月以来连续20个月的需求集中疯狂释放，我们都知道，其成因是2012年一季度经济出现问题，政府政策救市，促成需求一波放！同时，由于互联网金融的间接提升了资金使用成本而导致2013年年底以来的银行在住房消费贷支持兴趣不大；需求萎缩和信贷从紧两个因素直接导致2014年2月19号杭州德信地产降价，市场爆冷！ 第二阶段：2014年2月到5月期间，市场持续冷淡，叠加中央政府市场化管理信号释放，4月份铜陵救市、5月份无锡救市等等信息不断传出，使得开发商面对市

3、场始终抱着侥幸心态，不愿果断调价获取现金，但由于需求的萎靡，导致市场迟迟没有明显反响。 第三阶段：2014年6月，众多房企一方面由于连续一季度的成交冷淡，同时也由于资本市场的业绩承诺，主动降价放量，效果比较明显。 第四阶段：2014年7月到9月，房企由于6月份降价牺牲利润，停止调价，同时也由于6月份需求集中消耗一波，后续需求跟不上，也就再度造成整整一个季度的成交低迷！ 第五阶段：2012年10-12月，这期间，经过再度一个季度的需求重新积蓄，有了一定的需求量，同时政府分别在9月30日和11月期间连续通过政策推动，迫使需求再度释放出来。 第六阶段：2015.1-3

4、月，需求再度进入萎缩状态！ 上面我只是比较简单的描述了一下过程，其实还有很多可以分享的案例和故事，这里就不过多赘述，主要想说的是，2015年一季度的低迷主要成因是三个：其一，是2014年四季度政策利好倒逼需求出手，使得今年一季度的需求规模跟不上；其二，是2014年四季度的房价并没有松动，所以在政策效应释放完之后，需求释放的积极性并不高；其三，就是信贷支持在年初之际并没有适当宽松。 所以，我认为一季度低迷，从行业供求关系角度来看是为必然！ 救市政策推动，二季度将是市场回暖期！ 假设没有3月30号晚上的政策救市，我们来分析一下行业自身的供求逻辑，基本特征如下： 其一

5、，今年一季度诸多房企业绩数据和去年同比是明显下滑的，因为去年一季度还有2013年市场热爆成交的惯性，而今年一季度则是明显低迷，同比很难看； 其二，既然今年一季度业绩很差，理论上6月份房企必然又会推动以价换量（没办法，现在诸多房企都已经上市，有资本市场的业绩增长承诺，被逼的）； 其三，考虑到一季度的低迷，本质上也是置业需求再度积蓄的过程，又有了接近三个月的需求积蓄周期。所以呢，初步判断，短期有置业需求，6月有价格竞争，4-5月就必然是个较好的通过小幅优惠出货的窗口期。（前一阵子，诸多企业纷纷召集各地分公司负责人回集团汇报，我认为最核心的就是为了在4-5月之间找一个

6、最佳的切入时间点和销售方案，这个窗口期过时不候！） 然后，基于昨晚的政策救市推动，可以想象，必然是全面推动了改善型及投资型需求的释放，更加会强化诸多房企在4-5月的市场攻势，预计各大房企都会加大改善型产品的供货量。但，对房企而言，这个市场攻势中，原来计划的是价格小幅松动为主，现在则有可能价格稳中上行了！因为就是政策已然在激发需求，无需再通过价格因素来引导！ 相信二季度总体会是一个不错的行情，成交回暖会一路上行！ 下半年的行情总体上不错，预计还有后续货币宽松政策！ 下半年向好的三点理由： 一是自2014.2月以来，行业需求总体持低迷状态，尽管中间6月份基于业绩承诺

7、和四季度政策逼迫部分需求释放，但总体来说，需求仍旧是处于重新积蓄的周期，到2015年下半年行业又有将近16/17个月左右的需求重新积蓄量！ 二是根据我们的概略统计发现，近两年来，TOP20房企（不含万达）每月土地投资额在2014年的7-9月期间是为两年以来最低位，按照一般经验（通常情况，主流房企拿地到上市大约为一年时间），基本上能够代表主流房企在2015年下半年左右有效供应的相对不足！ 三是从去年7.4%的GDP增长速度，今年骤降到7%，可以视为高层对经济不确定性的担忧，而房地产目前基本维持8万亿左右交易额和9万亿左右的投资额，其份量在经济保增长过程中自然是不言

8、而喻的，不确定经济状态下