关于设立物业管理公司的研究

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1、关于设立物业管理公司的方案研究统筹与方案研究：陶毅、许越洪、罗时标执笔：许越洪、罗时标、陶毅报告日期：2005-1-25结论和建议：一、赣粤公司可以考虑将所有房地产业务由嘉园公司来承担，这样赣粤公司可以保持业务格局清晰、直接控参股公司的数量和规模适当、管理层次明晰、财务及投资结构合理，同时也有利于各产业方向的控参股公司向专业化的方向发展、获得充分的发展空间。二、物业管理产业的发展可以考虑如下的两步走策略：a)第一步、以高管系统物业和嘉园开发的物业为服务对象的内部服务阶段或奠基阶段。在这个阶段建议由嘉园公司独资或绝对控股方式成立一家物业管理

2、公司。如果要成立股份公司，我们建议，赣粤公司在物业管理公司中不直接持有股份，考虑到有限责任公司的设立，可以由昌樟、昌泰参股，但参股比例为象征性股份，不宜超过各5%，保持嘉园公司的房地产核心企业地位和责任，同时为物业公司发展成具备市场竞争力的专业公司、为今后引入品牌物业管理公司股东奠定基础。b)第二步、参与江西省物业管理服务产业市场竞争的发展阶段。在物业公司积累了一定的物业管理经验、物业管理面积达到一定的规模，取得了相应的资质，具备进入外部市场进行竞争的基本条件后，为了扩大市场分额，使物业管理发展成为支持整个房地产综合业务发展的重要支持和利

3、润来源，应当适时的引入具备一级物业管理资质、一流管理水准、一流物业管理品牌的战略合作股东。c)在物业公司发展的第一阶段，管理机构宜尽量保持简单，建议不设副总级职位，部门合理合并，尽量在物业公司建立初期就明确成本竞争和优质服务紧密结合的策略。一、南昌市物业管理市场现状概述伴随南昌市房地产的快速发展，南昌市物业管理行业经过近两年的运行、完善、提高，已走上相对规范、迅速扩张的道路，制约物业管理发展深层次的矛盾正逐步得到解决。作为建设中的区域性中心城市，南昌已出现一大批设计新颖、设施齐全、环境优美的住宅小区。根据南昌市城市总体规划，南昌市每年需新

4、增城市人口15万，加上各种因素，增加的住宅需求量每年将达180万－200万平方米。据统计，前两年新建的10万平方米以上的住宅小区即达40多个。这些新建项目的前期物业管理率已达90％以上。 同时，在2004年，南昌居民改善住房条件的愿望将趋于强烈。截至目前，南昌市已售公房达28万多套。据抽样调查，其中60％以上的居民有进一步改善居住环境和居住面积的愿望，南昌市政府出台的一系列优惠政策措施也将进一步刺激消费。居民改善居住环境和居住面积的迫切需求，将使物业管理市场有一种蓄发之势。 再则，高新、教育、服务业等作为城市发展的主要产业，日益受到政府重

5、视，而这些全新概念产业的发展也将对物业管理提出更高的要求，以写字楼为经营场所、工作场所的各类高新企业和城市服务业的大力发展必将对物业管理产生较大的需求。由此可以预见，2005年，南昌市物业管理市场仍将面临着良好的发展机遇。 但是，目前南昌市物业管理市场仍然存在一定的问题，我公司进行物业管理投资之时必须予以足够的认识：1、物业管理企业市场准入门槛较低根据国家相关法律规定，对于最低资质的三级物业管理企业的要求如下：（1）注册资本人民币50万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具

6、有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（4）有委托的物业管理项目；（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。2、近期进入江西省物业管理市场企业数量众多，据我省建设部门统计，省内物业管理企业达到175家，具体地域分布见表一。具体到南昌物业管理市场而言，已经容纳了52家企业，新近进入的企业数量达到15家。表一：江西省物业管理企业概况表资质等级南昌景德镇萍乡九江新余鹰潭赣州吉安宜春抚州上饶国家一级0000001

7、0000地方一级00000200000地方二级142134750413地方三级1913113793301地方四级420723132920暂无150107000100二、公司设立物业管理公司的意图关于朝阳嘉园项目成立物业管理企业，公司必须在设立公司的准备阶段确立该物业管理公司的发展方向：若单纯考虑为解决赣粤集团内部的物业管理需求，则只需根据相关政策注册一家物业管理公司，参照目前南昌市物业管理企业现行管理方法，由嘉园公司利用自身资源运作经营即可满足相关需求；若公司对此出发点为完善嘉园公司房地产业务范围，整合其房地产上下游业务资源，构建其较为完

8、整的产业链，建议物业管理公司在创立之初，宜吸收外部经营较为成熟的品牌物业管理公司来参股合作，以学习他们的先进的市场运作和企业管理经验，培育我物业管理公司的市场竞争能力，使之做大做强，融入本地物