江苏盐城玉龙商业街销售招商方案

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1、[键入文字]《盐城玉龙南路商业街销售建议》（本项目为商业住宅复合体，虽然住宅和商业部分彼此都具有一定的裙带关系，但由于住宅部分体量较小，自身所构成的消费群体对商业街并不起决定性作用。反之商业街的营建定位却对住宅的销售有举足轻重的影响，良好的商业规划无疑会成为住宅销售推广中最大的利基点，所以我们把商业部分作为整个项目的主导，作重点探讨。）1.项目概况：本工程为盐城玉龙路商业街建筑群，基地位于玉龙南路临工业路南段，商业街长度约为500米，用地面积23086平方米。总建筑面积约为36938平方米。设计力求打造滨海一处

2、集吃，住、商、游、购、娱乐和休闲为一体的时尚城市商住区。2.项目介绍：（设计方案书中已经做了详尽阐明，此处不再重复赘述）。3.当前商业地产市场特点：一、当前商用物业投资者分析：按市场状态分析，商铺的投资者一般有三种：一种是为了出租，一种是出于自营目的，还有些人纯粹是为了在买进买出中赚取差价。调查显示,目前55%的购买者是为了出租而购买商铺的,而出于自营目的购买商铺的人为35%,另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。我们把他们分为自营者，长期投资者，与短期投资者。[键入文字][键入文字]（此构成比例为多

3、城市抽样的平均数值，不同的地区和物业都有不同的投资者构成，所以我们建议，开发商可以依据前期预售期累积顾客的调查获得更为准确的速据，从而调整下一步的销售策略）。值得一提的是在投资意识的趋势下，目前一线城市中由短线投资客、组成的投资军团规模变的越来越大，对二三线城市，我们不是十分了解，不敢在此枉下定论，还学要通过严谨的市场调查进行准确研判。就当下投资市场，商铺出租的高回报率仍是有目共睹的。据测算，在目前市场情况下，住宅投资收益率约为2－3%，而商铺投资的收益率约为6－8%；而且在商铺的营销上越来越专业化和人性化。在

4、顾客决定买铺面时，租铺的商家就给你找好了；有的甚至是先做旺市场，之后再开始专业商铺的销售，使专业市场的商铺“钱途”可见。另外，商铺分割的小型化也是另外一个热因。相比较以往的商铺销售对象，手头有小笔闲余资金的中产阶级逐步成为市场购买的主力群体，商铺分割的小型化满足了每个投资者的资金要求，同时商铺投资方式也超过住宅成为更稳妥的投资方向。二、商业开发的盲区：在激浪般涌起的商铺热中泥沙俱下，带来了一些突出问题。只有认真解决了这些问题，才能吸引更多投资者更有信心地投资商铺，也才能使商铺这一投资热土健康持久发展。开发无序

5、，局部区域市场来不及消化目前由于投资商铺的热浪，商业机构大举扩张，谁都想在商铺热中掘一桶金。这种现象固然为商业的进一步繁荣带来了契机，但同时也可以看出，每年大量集中开发的商业物业加剧了局部区域市场消化的难度。开发的商铺并不是都能满足商家的实际需要。（尤以是具有一定品牌知名度的商家，除了对选址有一定讲究，对商铺本身也有各种特定的要求）开发商的开发理念与市场脱节[键入文字][键入文字]开发商指定的楼盘开发规划与商业发展的趋势需求相矛盾。主要体现在开发商的开发理念与城市商业发展的形式相脱节，在追求容积率的前提下挤压

6、开发出来的店铺大多只适应便利店、杂货店、五金店及小型百货店等已逐渐被替代的传统业态，而现代商业需要的时尚精品、特色餐饮等新兴的需要被不同程度的忽视。而这点在本项目所处的盐城显的尤为突出，恰巧也给本项目指明了方向。缺乏商家统一经营管理的沿街商铺（位于某新城，目前售价基本在1.2万/平方米左右）三．本项目所在区位市场特点：1．零售业占主导地位，城内业态以零售业为主，娱乐和其他服务行业相对较少，且分布零散，比例不够协调。分布密度不匀，缺乏大规模或者相对聚集的商业中心或街区。居民生活相对不够方便。2．商业网点缺乏集团性

7、质的业态整合，没有能够形成某一门类的大量集中，没能产生集群效应，缺乏有鲜明主题和市场号召力的商业街区和综合市场。分析表明，针对目前城市商业业态的现状，主题明确，功能新颖、设备齐全的商业中心是当地消费市场的一针强心剂，必将带动整体区位品牌和实际价值的提升。4.本项目的市场定位：一个项目要想引起关注和青睐，关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人，项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造，但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场

8、需求的。所以要在踏踏实实[键入文字][键入文字]的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容，不空口承诺，这样就能使产品真正具有市场魅力，而不是玩概念。面对市场本案将定位于一个集餐饮、娱乐、休闲为一体的邻里生活中心。争取做到“一店一品牌”“一家一特色”，多功能，全方位的商业空间。面对业主（自用客、租赁客及投资客）本案是一个有专业负责商业经营管理公司作为强大后盾支持的商业单位，商铺代为