爵士蓝岛市场调研报告初搞

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美洁尔地产•［爵仕蓝岛］市场调研分析报告遵义豪斯房地产经纪咨询有限公司

1二。。六年十月九日前B第一章宏观市场整体态势一、遵义市概况二、遵义市国民经济总体运营概况第二章遵义市房地产动态一、遵义市房地产发展历程二、遵市板块状况分析第三章遵义部分楼盘情况调查第四章遵义市消费、投资、经营者调研分析第五章遵义市总体商业布局（现状分析）第五章市场调研结论分析一、遵义楼市分析二、遵义市消费者消费市场分析

2刖百即使企业已经强大到驾驭市场、引领市场的地步,我们也要花大力气去研究市场、分析市场,随时掌握市场运行态势,掌握市场运行的规律,即所谓“知己知彼,百战不殆”……第一章市场调研设计与组织一、调研目的比较全面分析遵义市消费者房地产消费需求特征、遵义消费者对商业消费环境的要求、遵义市商业结构现状、遵义市市场典型项目比较分析，比较准确把握遵义市房地产市场总体结构、发展走势，研判市场机会点，对项目准确进行市场定位、运管、推广、销售全程营销活动提供决策依据。对项目进行市场价值判断，把握目标消费群体消费取向，为项目成功销售及永续经营管理提供参考和前期先决条件。

3调研内容1、宏观、中观层面近年来遵义市总体经济运行状况；近年遵义市房地产总体市场表现；遵义市主要商圈特征分析；针对性商业业态及业种分布情况；遵义市城市规划与未来房地产开发分析。2、微观层面遵义市区部分住宅、商业项目运作情况；项目商圈调研分析市区居民住房消费需求、商业消费与投资需求。三、调研方法调研内容调研方法历年市场资料相关政府部门、图书馆收集数据资料、查阅有关的统计资料、报刊杂志。居民商业消费意愿、经营投资者情况及居民住宅消费需求问卷入户调查、随机拦截调查、留存调查、随机采集样本，调查地点遍布遵义市各片区范围。在售项目基本经营情况针对性设计调查内容，模拟客户现场咨询调查、电话调查、咨询业内人士等方法。商业业态、业种及经营状况（项目商圈调查）徒步记录，统一汇总、询问法与观察法相结合。三、调研覆盖区域

41、调查路线:区域选择区域细分区域选择区域细分老城区步行街海尔大道桃溪路口一忠庄子伊路、遵义会址汇川区大连路-杭州路碧云路香港路、上海路、宁波路市委、管井路茅草铺一九节滩红花岗区北京路、松桃路南京路-天仪厂、高九路梅岭厂一丁字口其他区域路段补充调查内环路、外环路火车站一沙河小区万里路一桃溪路口2、调查范围:区域选择调查细分老城区服装、超市、美容美发、零售业主、农贸市场、商业铺面、饮食业业主、经销商及消费者等红花岗区服装、通讯、家电、文化用品、超市、百货批发、体育用品、家电经营户、饮食业业主、副食品批发、零售商业铺面业主及消费者等汇川区体育用品、零售商铺经营业主汽车销售维修、商业铺面、饮食业业主、农贸市场、经销商及消费者等海尔大道汽车销售维修、零售商铺经营业主及消费者等

5五、调研区域选择示意图六、调查时间安排调查时间：2006年9月20日-2006年9月30日，调查时间10天，报告分析整理5天。调查内容调研时间商业消费问卷调查2006年9月20日-9月30日影响遵义市房地产市场相关数据调查2006年9月20日-9月30日遵义市商业分布及经营状况调查（主要商圈）2006年9月20日-9月30日项目商圈调查（业态、业种调查）2006年10月1'日-10月3日

6七、调查问卷统计情况九、统计方法选择采用MICROSOFTEXCEL进行聚类、交叉统计分析十、有效参考时间建议自报告形成后一年内有效（2006年10月-2007年10月）

7卜一、委托调研单位遵义美洁尔房地产开发有限公司十二、调研单位遵义豪斯房地产经纪咨询有限公司十三、置信度：本次调查采集样本覆盖面广，调查人员事前进行了专职培训，同时为了保证数据真实性，在调查上采取了“一对一、面对面”入户调查和拦截调查相结合的方式，并以向每个受访者赠送精美礼品的方式进行，最后数据分析又本着客观、真实的态度进行，并对问卷进行了抽样式审查。因而结果是值得信赖的，误差控制在极小范围内。

8第二章宏观市场整体态势一、遵义概况：遵义市位于东经105"36'〜108"13',北纬27“〜29"12',东邻铜仁，南界毕节、安顺、黔南、黔东南四地州，北部、西部与四川省、重庆市接壤，东西长247.5公里，南北宽232.5公里，总面积30753平方公里，占贵州省总面积的17.46%,其中，山地占64.4%,丘陵占29.3%,盆地及河谷坝子占6.3%,海拔最高2227米，最低221米。遵义市具有黔北重镇美誉，扼川、黔、渝交通要冲，为川、黔、渝门户，具有连接三地的重要战略地位。有铁路、公路呈南北向贯穿全市中部，距省会贵阳154公里，离重庆市300多公里，从赤水市乘船沿赤水河而下进入长江仅60公里，遵义旅游区是大西南旅游的重要组成部分，是川渝黔金三角旅游区的重点景区，也是长江三峡国际旅游热点中的生态旅游的理想王国。遵义市辖2区（红花岗区、汇川区）二市（仁怀市、赤水市）十县（遵义县、桐粹县、绥阳县、湄潭县、凤冈县、余庆县、正安县、习

9水县、道真传佬族苗族自治县、务川伤佬族苗族自治县），164个镇、54个乡和14个城市街道办事处，全市总人口近725万，以汉族为主，伤佬、苗、土家、布依、彝、回、侗等30多个民族人口占总人口的10%,人口密度为每平方公里235人，最大的红花岗区为807人，最小的道真县为152人。遵义市地处云贵高原向湖南、四川、重庆过渡的斜坡地带，南部边缘为西南向东北横贯的乌江河谷，西部边缘为自南向北纵贯的赤水河，大娄山山脉切割市内中部，市内地貌类型多样，以喀斯特地貌为主，兼有全球稀少而最具典型性的丹霞地貌。全市长10公里以上的河流共463条，均属长江流域，以大娄山山脉为分水岭，南北分属乌江区和长江上游干流区两大水系，长江上游干流区包括赤水河干流及主要支流如牛渡水、桐梓河、习水河等，乌江区包括偏岩河、湘江河、余庆河、芙蓉江等，全市年平均河川径流量为178.80亿立方米，地下水径流量为42.25亿立方米，可开发水能资源年发电量205亿千瓦时，人均占有量为全国的1.85倍。遵义处于中亚热带湿润季风气候，年平均气温13-18度年降雨量1000-1300毫米，年日照时数在1000T300小时之内，无霜期在254-352天之间，气候垂直分布明显，形成了相对独立的小区气候环境，冬无严寒，夏无酷暑，一年四季皆可游览，其气候资源的旅游适宜性为全国少见，是先天性的旅游资源基础。从以上分析看出，遵义市具有良好的地理优势及良好的气候条件，房地产的开发建设思路与中国华南地区及中国华北地区应有明显的区别，房间应注重朝阳，而且注意通风采光，由于气候条件较好，居民日常开窗、与自然交流的机会比较多，房地产开发建设应充分考虑到地区内地理、气候等自然条件，充分发挥其优势，开发有特色的房地产。二、遵义市国民经济情况调查：遵义市是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，改革开放后，遵义先后获得“全国双拥模范城”、中国“酒文化名城"、“国家卫生先进城市”、“全国造林绿化十佳城市”，“中国人居环境奖”和“省级园林城市”等荣誉称号。改革开放以来，遵义国民经济取得长足的发展，精神文明建设成效显著，社会各项事业全面进步，城乡人民生活质量显著提高。（一）、遵义在贵州省有着举足轻重的地位遵义是贵州的第二大城市，经济总量占贵州省的四分之一以上，GDP提前四年实现比1980年翻两番的目标，人均GDP比1978年增长24.3倍，年均增长17.5%。

10以下是遵义市部分经济指标状况，从这里可以反应出，遵义在贵州省占有着举足轻重的地位，所有的产值均仅次于省会城市贵阳，位居第二，并在农林牧渔业的产值超过贵阳，位居全省第一。全市“十五”期间主要经济指标:主要经济指标单位2004年2005年本地生产总值万元34903144075747人均生产总值万元47385497城市居民家庭人均可支配收入万元72568207农村居民家庭人均纯收入元21202319社会消费品零售总额万元10817731222403金融机构存款余额万元35456824241376金融机构贷款余额万元22060152382745财政总收入万元480039601109地方财政收入万元180328221561地方财政支出万元458348584724（二）、历年遵义GDP经济运作状况历年遵义国内生产总值及各产业情况一览表:指标单位2001年2002年2003年2004年地区生产总值亿元252.57276.04313.09349.03第一产业亿元82.6686.1191.9795.36第二产业亿元91.19100.94119.11129.14第三产业亿元78.7288.99102.02124.53（三）、遵义各产业情况调查1、农业经济遵义是贵州重要的农业生产基地，也是贵州农业技术推广试验地，具有较高的农业耕作水平，各种农产品在省内占有十分重要的位置，有“黔北粮仓”之称。粮食总产量占全省总产量的三分之一，居全省第一，人均占有粮食已越过1000斤，烟草占全省总产量的四分之一，为全国四个最适宜的优质烟区之一；油菜子、肉类均占全省总量的五分之一以上。与此同时，农业内部结构不断改善，农林牧渔比例日趋合理，农村经济不断壮大，农村正由温饱型向小康型迈进。此外，还盛产名贵中药材，油桐、乌柏、天麻、黄柏、吴萸为贵州五大著名药材，油桐、乌柏、毛竹等经济林木以及五倍子均为贵州的主产区。2、工业经济遵义是一个新兴工业城市，解放后，遵义工业从无到有，从小到大，逐步发展壮大。目前，遵义有各种工业企业3万多家，并建成一批在

11国内、省内有较高知名度的企业。遵义铁合金厂为全国最大的集采、选、冶为一体的镒系列合金生产企业；贵州钢绳厂是全省最大的钢丝绳专业生产厂；遵义钛厂是全国最大的唯一具备全流程工艺的海绵钛生产厂；长征电器公司是全国五大低压电器生产基地之一；贵州赤天化集团是国家引进的十三套大型合成氨成套设备厂家之一；还有科研、设备、技术等均名列全省前茅的军工生产基地--江南航天工业集团，以及茅台酒集团，董酒集团、遵义卷烟厂、遵义碱厂等。目前，遵义已形成了以镒、铝、钛为重点的冶金工业体系；以轻型汽车制造、化肥、电器产品为重点的机械工业体系；以化肥、精细化工为重点的化学工业体系；以卷烟、服酒、建材、食品、造纸为重点的轻工业体系。此外，市内还拥有科研、设备、人才力量雄厚的军工生产基地一一江南航天工业总公司，军转民的主要产品有航天汽车、海尔冰箱等。3、民营商贸遵义是黔北商品的集散地，个体私营经济较为发达，全市从事个体私营经济的人员达12万多人，较著名的民营企业有民生集团、巨星集团、东方公司等。全市有城乡集贸市场500多，商业网点6万多个，苟家井市场是黔北最大的小商品批发中心，也是全国文明典范市场之一。4、旅游业遵义有着天然的“绿色”生态旅游文化。神奇而又诱人的旅游资源，融自然景观和以“遵义会议”、“四渡赤水”为主的众多人文景观于一体，构成了遵义独特的旅游风景线。全市拥有国家级风景名胜区和文物保护单位7个，省级风景名胜区和文物保护单位55个。有赤水国家风景名胜区、国家级竹海公园、宽阔水原始森林、大沙河银杉保护区、国家级习水中亚热带常绿阔叶林自然保护区。遵义是长江中下游的生态屏障的一部分，全市森林覆盖率达37.8%。5、矿产资源遵义矿产和能源资源丰富，现己探明有60多种矿产，其中钵、铝、汞、硫铁矿、硅石、银、铝、钢为优势矿产，储量居全省或全国领先地位，具有较高的工业开采价值。全市可供开发的水能资源为428万千瓦，已探明的煤炭储量66.42亿吨，总储量预计193.5亿吨。6、对外贸易遵义对外贸易发展迅速，从解放前的空白发展成今天已拥有初步规模的出口城市，2003年全市实现社会消费零售总额76.24亿元，比上年增长12.95%.对外贸易增长较快.全年对外进出口总额完成5311万美元，比上年增长26.1%.其中进口1131万美元,增长22%,出口4181万美元,增长27.2%.7、市政建筑遵义基础设施日臻完善。福杭贵成光缆通信覆盖全市，14个县区市均已开通程控电话和移动电话，川黔电气化铁路贯穿全市南北，市内通车里程达12000公里，内河通航里程达441公里，赤水河、乌江可直通长江。贵阳至遵义的高等级公路己建成通车，并于今年开始全部从新改造；遵义至重庆高速公路已经建成通车；随着遵义至重庆高速公路的开通对于遵义和整个贵州都将具有举足轻重的作用。

12以修建纪念广场和修复中华苏维埃银行旧址、李德、博古旧居为重点的老城区改造，以及新落成的遵义凤凰山建设工程（包括凤凰山市民休闲广场，科教馆、会展中心、青少年宫）、汇川体育文化中心（包括汇川体育场、体育馆、艺术中心）、市政府行政办公区暨市民广场、湘江河可桢大桥、遵义大道等一系列工程为标志，使历史文化名城的文化品位和城市形象大幅度提升。8、文化教育遵义目前拥有2所本科院校,3所大专院校，11所中等专业学校，有37个自然科学研究所。近五年来，遵义获全国或全省青少年科技创新大赛奖156项；全市小学适龄儿童入学率99%,15周岁以上人口中非文盲率99.3%；广播覆盖率68.25%,电视覆盖率84.48%；人口平均寿命为68.25岁。为加快西部大开发的步伐，中共遵义市委、遵义市人民政府适时推出了加快城市化、工业化和农业产业化进程的战略部署。提出加快城市化进程，实施小城镇大战略，把历史名城做大、做强、做特、做美。创建国家级山水园林城市。9、能源开发西部大开发中，由于乌江在遵义形成了特别有利于修建水电站的地理环境、同时遵义、仁怀、习水等县（市）又具有丰富的煤炭资源，从而使遵义在全省的水火电站建设方面具有独特优势。乌江干流梯级规划建设的10个大中型水电站，有9个在贵州境内，设计总装机容量达770万千瓦。其中的乌江渡电站扩建增容工程、构皮滩电站就在遵义境内。以装机300万千瓦，总投资120亿元的构皮滩电站为标志的“西电东送”南线工程项目，将成为全国电网的支撑性电力基地；习水火电厂、鸭溪火电厂、乌江渡电站等“西电东送”工程正成为遵义新的经济增长点。在环境保护和生态建设方面，国家先后在遵义实施了长江防护林体系建设工程、天保工程和退耕还林工程，几年来，已完成退耕还林共84.5万亩。遵义正着力构架六省通衢的交通网络，营造功能齐全的绿色明珠，培育有地方特色的支柱产业，加快以公路建设为重点的基础设施建设；依靠科学技术，加强对现有天然林及野生动植物资源的保护，完成一批对全市生态环境有主要影响的重点工程；把产业结构调整作为开发的关键，积极调整产业结构；实施科教兴遵战略，积极发展教育事业,加快科技成果的推广和应用。

13第三章遵义市房地产市场动态一、遵义市房地产市场发展历程遵义市房地产从上世纪80年代中期起步到现在，大约经历了20年左右的时间，从市场发展和百姓的购房心理来看，大致经历了三个阶段：一是只满足于居住功能，强调地段、位置，这一阶段大约经历了10年左右的时间；二是从上世纪90年代中期起，人们已不仅仅考虑地段，而是考虑物业管理能否配套，户型是否实用，这一阶段大约经历了4年时间；三是从2000年开始，人们已不把上述因素作为购房的决定性因素，那些具有超前消费观念和购买能力的人把房屋的环境、户型设计、建筑造型、社区配套、优良的服务等作为购房的主要因素，引领着消费潮流。1、遵义市全市固定资产总投资和竣工面积指标2004年2005年固定资产投资总额（万元）14166321691905房地产开发（万元）2523582376312、全市商品房竣工面积和施工面积一览表指标单位2004年2005年房屋施工面积万m'499557房屋竣工面积万242160城市化：实施小城镇大战略，把城市化水平提高到30%以上。把历史名城做大、做强、做特、做美。构建以中心城区为核心，周边县城为卫星城，其它县城为支点，重点集镇为结点，推动城市发展由单中心向组团式结构转变。加大建设力度，完善基本功能，按照以人为本的原则搞好环境、生态和景观建设，创建国家级山水园林城市。加快发展以旅游业为重点的第三产业，创建遵义旅游品牌，积极发展房地产、金融、保险、证券、信息咨询、法律服务、交通运输、物业管理等现代服务业。

14二、遵义城市板块状况分析（一）、城市总体规划及分区发展思路1、遵义市总体规划遵义市城市总体规划确定的中心城区216平方公里范围内的所有土地实行规划储备;对遵义市城市总体规划确定的2020年前中心城区规划建设规模69.3平方公里范围内的土地，实行集体土地预征储备和国有土地收回储备。2、城市板块功能分区及主要经济指标解析：根据城市人口结构与现商业发展状况，我们将遵义市城区划分为以下五个板块：（1\汇川区地处遵义市中心城区北部，首期开发面积14平方公里。1998年遵义撤地建市后，开发区区域面积调整为96平方公里，重点规划建设面积43.07平方公里（其中城市建设用地23.9平方公里）。以轻型汽车、高低压电器为龙头产品，以机电制造为主导产业，逐步形成高新技术和资金密集型的工业区和现代化城市新区。

152004年是汇川区的起步之年，全区累计完成固定资产投资80504万元，同比增长5.4%。从投资类型看：基本建设项目完成投资16022万元，同比下降45.55%；更新改造项目完成投资29246万元，同比增长28.85%；房地产开发项目完成投资35236万元,同比增长45.21%。由于去前年大的基本建设项目今年已接近工程尾期，新开工基建项目不多，基本建设投资增幅下降，但更新改造和房地产开发仍保持较快的增长，使我区固定资产投资仍呈上升趋势。遵义市汇川区未来5年的主要规划目标为：到2008年，区内生产总值达到68.2亿元，年均增长13%,规模工业总产值56亿元，年均增长12%,固定资产投资年均增长15%,社会消费品零售总额年均增长16%,财政总收入3.3亿元，年均增长15%,地方财政收入2亿元，年均增长15%,城镇居民人均可支配收入年均增长6%,农民人均纯收入年均增长6%,人口自然增长率控制在8%。以内，城镇登记失业率控制在4.5%以内，城镇化率达到60%=充分发挥城市规划的龙头作用，坚持规划的权威性、超前性和科学性，对城市的功能分区、公用设施、产业布局、市场建设、建筑风格、生态环境等进行综合规划，着力构建以北部新城建设为核心，以集镇建设为支点，以村庄建设为结点的城镇化网络体系。积极配合做好中心城区污水截流、10万亩风景林、植物园、生活饮用水源保护、九节滩入城口改造等市级重点工程建设。完成高桥入城口改造、汇川大道、苏州路、广州路西段、北海路、钦州路、湛江路、沈阳路和昆明路的道路建设，争取完成南宁路、汕头路的道路建设。建设好董公寺、高坪、高桥客运站、董公寺物流中心。抓好南京路以北，深圳路以西片区基础设施及各项功能的完善，打造好中央生活区，使该片区在3-5年内形成遵义市中心城区北部商圈和全市的行政、文化、体育中心。加快推进汇川大道沿线的开发，启动新舟村片区新区建设项目。红花岗区：全区固定资产投资累计达12.67亿元，同比增长19.48%,为年计划的58.15机技术改造、房地产投资同比增长分别为107.02%、8.73%；基本建设投资同比下降13.71机区级固定资产投资累计完成10.58亿元，同比增长59.91%,为年计划的83.18%,占全区投资完成总量的83.50%。基本建设、房地产分别累计完成投资28732万元、47230万元，同比增长26.29%、10.30%；技术改造累计完成投资29803万元，同比增长5128.60%。基本建设、技术改造、房地产投资分别占区级固定资产投资总量的27.17%、28.18缸44.65%,投资结构更加趋于合理。区级固定资产投资出现较快增长势头，月平均增速达45.08虬技术改造月平均增速超过固定资产月平均增速1502.82个百分点，与比上半年平均增速相比，增加了1300.43个百分点，对全区固定资产投资计划的完成贡献很大。（2）丁字口-中华路

16丁字路口是红花岗区中山路、新华路、中华南路的交汇处，距遵义市政府约一公里，因其形状酷似隶书“丁”字而得名。丁字口地处遵义市两城区的地理中心地带，百货公司、明豪超市、佳惠超市等遵义市最大的购物商场和世纪丰、昨日重现、城市经典等遵义市最大的休闲娱乐场所均座落于此，形成了一个功能完备的整体商贸娱乐区，充满欣欣向荣、昼夜繁华的商业气氛，因而被誉为遵义市的商业中心和娱乐中心。“改造旧城二主要按照市政府对中心城区的总体规划和要求，积极配合市政府抓好万里路片区、城区东入口和中华路街心花园等片区改造，并以中华路、外环路、火车站为重点区域，加大旧城改造力度，逐步完善城市功能，改善人居环境，提高城市承载能力。重点加大了新文小学片区和松桃路片区改造。新文小学片区改造工程已于年初正式启动，建设规模9.8万平米，目前已完成7185平米；松桃路片区改造工程建设进一步力度加大，该工程建设规模10万平米，已完成道路改造320米，还房工程已进入主体施工。同时，结合旧城改造，红花岗区进一步加大了城区市场建设力度，继大森、恒兴、浩鑫、沙河等专业市场建成并开始营运以来，今年又启动了苟家井市场一期改造工程（该工程建设规模2万平米，目前已完成地下工程部分）、火车站金苑商贸城建设等项目（该工程建设规模10万平米，目前征地、拆迁平场工程已完成）；续建了沙河批发市场（该工程建设规模15万平米，目前已完成一期7万平米）、赖壳山综合市场（该工程建设规模11万平米，目前已完成60%）。通过几大市场的建设，城区新增市场面积近30万平米,促进了三产业发展，繁荣了城区经济。（3）老城区-万里路纪念广场位于遵义老城西角，与遵义市委、市政府、军分区等党政机构为邻，2000年因老城改造而开辟为广场。广场占地11000平方米，绿化面积4600平方米，为四边形花园式结构，中部设有彩色音乐喷泉，四角花坛中植有多种花卉，东部设有表演舞台，地下建有家具商场。广场整体气势庄严古朴、清新壮丽，昼夜各成一景，其四周生活和商业设施齐全，是休闲、观景、健身、娱乐、购物的理想去处。万里路片区改造拆迁工作共登记白杨、蔺家坡、兰家堡小区及万里路临街一号片区拆迁户3442户，2928户居民签订了拆迁合同；共选房3125套；拆除房屋面积33万多平方米；搬迁单位22家，收回国有、集体土地40多万平方米；三个还房小区共有52栋还房进入主体施工和基础施工，共完成土石方近109万立方米，1-6月完成投资8700万元（累计完成投资24970万元）。（4）、桃溪寺片区桃溪寺片区开发建设总投资13031万元，已累计完成投资3500万元。中心城区10万亩风景林建设工程完成投资2300

17万元，均达到了设计要求。龙坑片区基础设施建设正在开展前期工作，项目进展顺利。桃溪寺片区为遵义市规划的未来高档住宅区。加大桃溪寺片区4.2平方公里开发建设为重点，推进了桃溪大道、新联大道、银河路、蟠桃路、状元路等基础建设，其中桃溪大道、银河路、新联大道等作为桃溪寺片区的主干道，路宽30米，并配套建设了道路管网、绿化、路灯等基础设施；蟠桃路、迎宾路、状元路等支路均按22米宽的标准进行建设。（5）^海尔大道“拓展南部”主要以海尔大道为城市主干线，加大海尔大道。整个南部新城片区，规划道路总长51.8公里，截止目前已完成道路建设20公里。同时，一批拉动性项目建设进展顺利，桃溪中学、法检两院大楼已基本建设完成，疾控中心大楼主体工程已完工,久联国际大酒店项目建设正抓紧平场，忠庄客运站已投入运营。力争利用3—5年时间把南部新城建成容纳10万人口的城市副中心。（二）、遵义市房地产板块特征从对遵义城市房地产的发展现状来看，遵义城区（红花岗区及经济技术开发区）房地产板块基本形成以下格局。1、汇川区-北部新城，地产项目纷纷涌入市场遵义市开发区于1992年经省政府批准成立，1998年经省委、省政府批准为正县级单位。位于遵义市城区北部，面积85平方公里，人口12万。为川黔铁路、210国道、326国道、205省道、贵遵高等级公路的交通咽喉。几年来，在城市建设、产业结构调整、扩大对外开放、全方位招商引资等方面成绩显著，实现了基本建成集科研、开发、生产、生活、教育、金融、商贸、文化娱乐、旅游于一体、功能齐全的新城区规划目标，在全市具有强劲的辐射带动作用。依托雄厚的工业基础和科技力量，在民用工业方面，现已成功地开发出轻型汽车、高低压电器、汽车继电器和电梯等一批高科技含量的产品，形成开发区的支柱产业。在

18良好的投资环境下，非公有制经济异军突起，形成了以绿色产业和医药保健品为主体的第二支柱产业。电脑、电器、汽车、汽车零配件、家俱、水果等大型专业市场的建设，形成辐射黔北的市场体系。以金城酒店、富园酒店、农家乐等为代表的娱乐业集吃、喝、玩、乐为一体，极大地满足了各消费层次市民的需求。遵义市政府新的行政办公区落成后，汇川体育馆等遵义市的标志性建筑亦落户开发区，南京路、香港路、澳门路、高九路、深圳路等街景建设工程亦相继扩建修造完工，新近铺设的彩色地砖街道整洁美观，遵义市唯一的一个人造公园——三文阁公园的建成,成为遵义市北部新城一道靓丽的风景线，同时，也极大的丰富了北部新城的人文景观和自然景观。政府机构的迁移带动附近房地产市场的发展，已经成为一个不争的事实，自中国大陆第一例青岛的开始，就好象已经为这制定了一套定式。遵义北部新城也不例外，我们可以看到随着市政配套的完善，极大的提高了该区域的区域价值，就拿南京路来说，在市政府未迁入时，该地段的房价每平方米才500—600元左右，但自市政府迁到新址办公后，房价突然急剧攀升，已达到了每平方米1400元以上。同时，也由于市政府的北迁,而带动了北部城区的区域价值，特别是自去年北部房开商联合发动“北部新城”一一共同打造遵义的CLD以后，使得该区域的价值发生了很大的变化。从目前所发展的趋势来看，北部新城具有其得天独厚的地理优势和绝佳的机会，几家房开商的共同努力以及政府的大力支持，使得今后近几年的地产市场将在“北部新城”拉开主战场，形成遵义地产市场的主角市场。2、老城中心区，旅游规划中心城区主要是以会址为核心的一个老城区域。通过市政府资料显示，中心城区为了改善城市环境质量，树立城市综合形象，已经拆除5万平方米违章建筑，投17亿巨资建绿地系统。据有关负责人介绍，此次“拆违”的范围不但包括红花岗区，还包括开发区、南白镇、龙坑镇的所有违法违章建筑近5万平方米，重点是城市主干道、主要出入口、企事业单位违章搭建物、严重影响交通、公共安全、卫生、城市景观的临时建筑等。与此同时，遵义中心城区绿化系统规划业已出台，据有关负责人介绍，该规划明确：从目前开始到2020年止，中心城区拥有的各类用地将超过1291公顷，绿化率为38.8机规划以山水构架为基

19础，形成山水复合式结构的绿地系统，城区公园和游园的分布密度每3平方公里一个，各类居住、办公、工业等用地绿地率将被严重控制。据了解，规划将分3期实施，预计总投资会超过17亿元。并由于遵义市作为历史文化名城（特别是近代历史上），中心城区有着太多的文物建筑，为了在不破坏历史景观原貌的同时，保护好人文景观，形成具有遵义特色的城市氛围，所以，中心城区将是以旅游房地产业为主，不会融入太多的商业建筑，因此，作为中心城区来说，在遵义版块功能定位上，就是以旅游景点为主，老城区由于地块有限，目前开发项目也比较少，规模普遍不大，楼盘价格也普遍比较高，市场竞争的激烈程度不是太局。3、丁字口，中华路、北京路区域，商业聚集该区域主要是从丁字口沿中华路、内环路、北京路沿线一直到火车站这一区域，该区域主要是遵义市的传统商业中心，这里有着遵义市第一中央商业区一一丁子口，分布着国贸广场、佳惠超市等大型商场，并有着大型的批发市场——苟家井批发市场，该市场基本上覆盖所有的黔北地区，是一个综合型的批发市场。4、海尔大道南部城区主要是包括自万里路以南，海尔大道等沿线区域。一直以来从南部城区的地产来看，显得是不温不火。虽然由于红花岗区政府的南迁，进住海尔大道。从海尔大道两侧项目地所冷清的工地来看，是否让人们不敢轻易对该区域表示有太多的钟爱和关注。5、桃溪寺片区自推出的桃溪河畔、翠堤丽苑的趋势来看，有着和北部新城同分天下的气势。现在推出的富华国际、和即将开始建设的东欣彩虹城也有很大的客户群体。目前遵义房地产市场板块已初步形成，并在每个板块有自己的特色，北部CLD的联合推出，将加快板块形成的步伐。从竞争角度分析，目前遵义的板块之争初露端倪，尤其以北部于南部的竞争将可能是一场惨烈的竞争。

20第三章遵义市部分楼盘情况调查一、楼盘调研概述调研目的：通过对在建、在售楼盘调查，充分把握竞争楼盘之规模、销控特征、进度及分析竞争优势及劣势，为营销推广及销售执行提供市场参考依据。调研内容：突破传统的针对项目指标进行调研，充分的分析楼盘的营销推广方式，针对项目的营销思路进行调研。调研对象：遵义市区楼盘进行了一个系统性调研。选择重点楼盘标准•物业区域上具有可比性•物业地段上具有可比性/替代性•物业规模上具有可比性•物业品质上具有可比性•物业档次上具有可比性/同质性•物业销售时间上具有竞争性二、遵义市楼盘情况的资料统计（一）、部分楼盘情况一览表楼盘名称项目规模报价（元/nf）户型配套设施御景湾80440m2180016种学校/恒温游泳池/喷水池学府芳邻50000m2200018种学校/健身场地/购物中心海珠广场40000m21980（套内）10种学校/健身房/儿童游乐场北部湾45000m2190032种幼儿园/会所/商业街维也纳春天140000m22000主题式会所/宽景电梯米兰公寓30000m219889种幼儿园/会所

21/商业街款麟广场35800m216008种幼儿园/会所/商业街上表显示，目前遵义市在售楼盘均价都已经超过了1800元/m：较之去年价格上升了近20%o主力畅销面积在100-130nf之间居多，可见100-130nf的中小户型还是遵义市目前主力需求面积。由此可看出在遵义市在售项目较多，而且施工进度相差不大，从而也形成了销售竞争激烈的局面。（二）、区域临街商业物业面积、租金、售价一览表：区域/路段商铺面积租金范围（元/Itf*月）售价（元/rtf）步行街30-80m280-150以上丁字口-中华路10-50m280-120桃溪路口-万里路10-30m215-30香港路-北京路-澳门路50-120m\120nf以上50-120茅草铺-南京路-汇川天仪厂10肝以下、30-80m215-305000-7000大连路-杭州路-火车站10-50m230-506000-10000沙河小区10-50m230-506000-9000从上表可以看出，各路段的临街商业门面租金与售价以步行街与丁字口、中华路为最高，其租金已经达到了150元/nf*月，其次以大连路-杭州路-火车站与茅草铺-南京路-汇川天仪厂价格较高达到了5000-10000元/m，之间。由于在调杳范围内的部分临街商业门面已在以前售出，而了解到的多为二道转手的价格，所以在现有的商业门面的销售价格不能作为参考依据。

22第四章遵义市消费、投资、经营者调研分析（市场调杳统计袤）我们对查访的每个人进行了商业问卷调查，样本如下：1、请问您在今后几年内有购房或投资商铺打算:被访者中，打算在1年内购房的占9%、2年内占27%、3年内占27%、4年内占7%、5年后占28%、暂时还没有考虑的占2%,数据显示，在3年内有购房打算的占到被访总数的63%,在5年内有购房打算的占70%,由此可看出近年遵义市还将有50%以上的居民有购房或投资商铺的需求。2、如果在松桃路附近建设一个时尚高档的商业社区，请问您是否打算购买或投资：在进行一对一的调查访问时我们主观性的提出以上问题，决大多数的访问者是挺感兴趣的，与我们一起探讨；并且也对我们提出了许多宝贵的意见和建议。而且部分人也大

23概知道项目的位置。如果在项目的推广上花上大力气做好宣传，我们认为选择可能的这部分人群将会是我们以后的主力消费者。从调查中了解到在我们现有的访问者当中有25%,1/4的人曾经投资过商铺；还有32%的人考虑过这说明在遵义对商铺的投资和建立投资的概念已经在大多数人心中形成；但我们也从这部分人中解到现在遵义推出的商业投资这么多，广告也是一家比一家做的好这让大多数的投资者是抱有谨慎的态度，但很多的访问者对该项目的前景是比较乐观的高桥26%4、愿意到遵义哪里投资口中华路■老城□香港路、澳门路口高桥作为遵义的新商圈：香港路、澳门路在消费者、投资者的心目当中已经是和原有的中华路产业带、老城传统商圈不相上下；在遵义城市的发展是有目共睹的，然而投资者消费者的心态也是微妙的，他们观察的也是非常仔细的。

245、以什么样的方式来进行商铺投资从调查中了解到有64%的人会以自行租赁的方式来投资商铺，这说明遵义原有的商铺投资的赢利者对现在即将打算投资商铺者的示范性是很强的，当然租金价格的弹性也是非常大的。在调查者中选择临街独立门面的比例是最大的占到了57%,这也说明在商铺投资里,做为临街独立门面到目前为止是最容易吸引投资者和经营者的。7、商铺总价

25从此次调查的数据来看作为商铺投资，现在的投资者是越来越理性，在被访者中可以看出商铺总价在10万元之内是最容易被现有的投资消费者接受的，而且这种潜在的投资消费者也是相对最普片的。当然投资者也清楚的知道高投资才会有高回报，所以我们才感觉到他们是越来越理性，不会盲目的跟风和消费。8、能接受的销售单价在被访问者中接受单价在4000元/平方米的占40%,接受单价在4000-6000元的占42%、接受单价在6000-10000元/平方米的占10%,接受单价在10000-15000元/平方米的占6%、而在20000元/平方米的没人可以接受，人们感觉虽然对项目的前景比较看好，但是2万的价格实在难以接受，毕竟要等铺面的价值真正的体现最少还得要3-5年的时间。9、付款方式

26在调查者当中我们刻意用了一次收3年租金银行按揭这一问题，还是有21%的人愿意接受这种购买方式；但最多的还是选择分期付款方式的，这表明现在的购房者，特别是购商铺的有足够的消费能力来进行商铺买单，而不愿意去承担高额的银行利息；但是他们又不愿意一次性投资过高，毕竟风险对他们来讲较高；这也足以说明现在的理性化消费；回过头来，这种付款方式又会给我们的发展商提出了新的问题。10、投资商铺采取那种方式在被访者当中选择自己经营的占到39%,出租收租金的战38%,长期受益的占17%；后两者可概括为投资型的可户，其二者的比例是高于50%的，所以本项目的可户群体应该做到有的放矢，梳理清晰主要目标可户群体。11、能够承受的首付款是多少

27从调查的结果来看和结合现在遵义的商业销售方式来看一,现在的主流消费群体为中小型的投资客户，他们似乎已经都普遍接受了低首付的的这种购买方式；其实在这里面消费者的弹性消费空间是很大的。关键是看产品的档次和品质以及在销售过程中的投资消费理论是否能够打动消费者的购买欲望。12、能够承受的月供款是多少购买商铺区别与住房，而且购买者多为多次置业的，所以在遵义做为独立门面的按揭月供在2000元/月是能够让消费者承受的。13、投资回报

28被访者中，所期望的回报率在6%的有7%,在7%-8%的有30%,在8%-10%的有39%,而在11%以上的有24%。14、选投资商铺所影响决策的主要因素是口区域环境■商业氛围浓厚□地理位置口交通方便■价格因素口开发商声誉■快速增值□物业管理■付款方式■其他被访者中，占主要因素前3位的分别是地理位置、交通方便、价格因素，所占比例分别为23%、16%、15%„15、现在经营的业种口服装・化妆品口电器□烟酒糖果■超市圉农产品■茶楼□餐饮■家居□体自用品口文化用品□小百货■其他

29从调查结果来看，目前经营服装是最多的，其次是餐饮和娱乐，结合项目本身：本项目的定位是一个多业种业态并存的商业区域；如果说在项目范围内是以经营者的经营需求考虑本项目的话本项目的每一间铺面的面积应该以30平方米左右为主，如有需要大面积的商铺可以进行再次分割;16、愿意到哪里经营从现形经营者的心态来看，最理想的还是遵义的传统商业地带-中华路；但是毕竟有限，所以现在的经营者的眼光已经逐步有所转移，这种目光和经营的转移和我们所分析的遵义的新商业格局是不谋而合的。17、影响经营的因素14%口位置■交通便捷O周边环境■配套完整■市场综合管理能力■租金价格■商业氛围口特色风格■其他交通、位置、租金价格是影响现有经营者最重要的3个方面，要说服购买我们商铺的投资者和经营者的话，也应该从以上几点来入手。18、现有的经营面积

30在现有的经营者当中他们所拥有的面积在30-50M2的是占比例最大的占36%,其次为10-30M2的占28%,此两类商铺也是最容易为经营者所接受。19、感觉哪里将会是遵义未来的商业中心在本次调查当中，我们大胆的提出此类探讨问题，目的是想了解遵义市民对遵义的商业布局做何感想，其结果是在我们的分析当中的：对港澳商圈的认知在目前是在逐步上升的。20、对项目本身的看法；是否会去项目所在地参与经营

31从调查者中我们得出这样的结论：（爵仕蓝岛）的所在地还是被大多数的人看好，其观望的态度是重要的，这对发展商来说目前的施工和总体布局是非常重要的，市民愿意看到和我们所宣传的结果一样的项目，这对于树立起消费者的信心是举足轻重的。21、如果是购买所需要的经营面积是多少现在的购买者需求最多的是30-50M2的，其次为10-30M2,在其次是50-80M2,这为我们在稍后的销售阶段给出了能够充分被市场所接受的销售面积。也为发展商的决策给出了依据。22、目前所能承受的租金价格

32能够承受租金价格在30-50元/平方米的比例最大占到36%,能够承受租金价格在50-80元/平方米的占18%,这也充分的说明了项目所在位置对于经营者来所能够让其来经营的租金价格因素，值得我们考虑。23、未进商场经营的因素从此项调查中得出的结论是：现有的经营户对于独立的商业门面还是情有独中的，临街独立门面还是其首选。24、商业街区最重要的配套设施

33在调查中，认为是休闲设施的占42%,认为是娱乐的占21%,认为是餐饮的占31%。26、对商业街区内经营业种功能分区的认知决大多数的经营者希望的是在一个良好的经营氛围下经营；“所谓物以类聚，人以群分”。27、选择购买商铺的主要因素

34在调查中我们所了解到的因为价格因素而购买的比例占到了首位达38%,地理位置占第二位为32%,这也说明消费者购买商铺并没有做系统透彻的了解，假如加上专业细致的区域讲解和投资讲解，就算价格高一点，要让他们假如购买者的行列也并不是很难。28、商业街区最重要的配套设施（消费者）从消费者的角度来看，认为在商业街区最重要的配套设施是休闲，其次是餐饮和娱乐。这也能够反映出消费者对商业街区的认识，同时为发展商在聚集人气和指定商业街区的定位上给出了宝贵的意见从此项调杳中可以看出商业街区的交通位置、停车要求、和地段的要求都是发展商在项目开发中所要值得注意的。

3530、对项目的认知、会到项目所在地购物吗?在调查的被访问者当中了解到超过半数的人是愿意到项目所在地来进行购物的，毕竟项目所在地的交通地理位置还是被遵义的广大市民所认同的。31、您是通过什么渠道了解销售促销活动的在获取销售促销活动的方式中，通过报纸广告了解到的占29%,通过朋友介绍的占25%,通过派发宣传资料的占19%,通过户外广告的占16%,通过电视渠道的占11%。32、最常看的报纸是什么报纸在遵义最能够贴近市民的是遵义晚报，其次为贵州都市报。33、购房次数

36被调查者中，第一次购房的占36%,第二次占50%,三次以上占14%,随着遵义市房地产市场的发展，人们购房已经不仅仅只是居住了，有部分人开始将购房作为投资，二次以上购房者占到了64%,为了改善目前居住条件而购房的群体仍然有36%存在，在项目目标客户定位时，这二者有可能同时成为我们项目的主要客户群体。数据表明，被调查者中年龄在26-30岁之间的居多，而这部分群体也是有购房能力有消费主体，因此此次调查数据较为客观反映市场需求。被访者中，“男”、“女”比例分别占46乐54%,从侧面表明本次市调抽样的随机性与客观性。

37被访者中，已婚占75%、未婚比例占25%。，已婚家庭是购房的主要群体，由于具备了独立的经济能力，同时有家庭，所以购房意向也开始突现，以上数据表明此次调查群体是购房消费的主要群体。本次调查当中调查最多的为目前的经营者，另外做为投资者和消费者也同样的占有一定的比例。被调查者职业遍布各行业，同时也反映了不同职业人员的不同消费需求。个体经营户占被访者中最大比例，由于该群体家庭收入较高，同时也有较强有购买力，因此他们的需求也是市场的需求反映。

3838、被访者家庭每月总收入在被访者中，家庭每月总收入1000-2000元的占37%,2000-3000元的占26%,两者占此次调查的63%,这表明在遵义家庭收入是相对较高的。哪些便利？39、如果小区设有社区商铺，请问如果您作为小区居民，您希望社区商铺能够给您带来□便利店■影躁出租店□干洗店口小型餐饰■美容美发□诊所/药店■其他被访者中，对社区商铺的评价消费者希望有便利店的占19%,影碟出租店的占15%,干洗店占17%,小型餐馆的占17%,美容美发10%,诊所/药店的占18%,其它占4%。小型便种店是小区居民最需要的生活购物设施，社区商铺也将可能成为小区居民关注、需求的热点。40、小区社区商铺会给您带来方便也给您带来一定的影响，请问您是更看重哪方面?□方便■影响

39被访者中，对社区商铺的评价：认为方便的占63%,认为影响的占37%。可见，社区商铺为小区居民生活带来的便利较为受消费者接受，但同时对这些设施带来的影响也有部分消费比较在意，这对以后我项目社区商铺的管理提出了重要因素参考。

4041、请问您的铺面是:□租用■购买口自建（改造）被访者中，经营的铺面是租用的占84%,购买的占12%,自建（改造）的占4%,可见，租用的铺面所占比例最高。由于购买商业繁华路段的商业门面售价较高，因此许多经营者选择租用。

41遵义市总体商业布局（现状分析）（一）、商业区域分布情况由上图可以看出，遵义市商业分布如上，服装业为老城主要商业种类，罗庄为主题电器市场，服装业遍布步行街与中华路，内环路集中了五金批发与建材行业，大连路为汽车销售、配件行业集中地，九节滩、高九路是汽车配件与销售业集中地。香港路、澳门路为餐饮一条街，是中大型餐饮集中地。服装被包围在市商业中心区域是市场核心商圈，城市次级商圈是沙河小区百货批发市场，边缘商圈包括了高九路等边缘干道，其商业业态以汽车销售与维修、配件为主。主要商业区域业态、业种分布情况：1、步行街：服装、餐饮、家居用品、美容、集贸市场2、中华路、丁字口:服装、超市、窗帘布艺、小吃、美发、文具用品店3、内环路：文化用品、百货批发、体育用品、建材市场4、香港路：服装、罗庄电器市场、餐饮、娱乐5、火车站-沙河小区：百货批发市场

426、大连路：汽车销售、配件、超市、美容、美发、餐饮7、茅草铺：餐饮、服装、超市、集贸市场

43市场调研结论分析通过上述针对楼盘、广告、消费市场调查的结果，分析出如下调查研究结论，不但能为我们更好的了解遵义房地产市场运作情况，而且，还可为本项目在实际的运作中奠定良好的市场基础。一、遵义市楼市分析（一）、产品从同质化向差异化转变经过近几年市场的情况来看，地产市场已经在开始发生转变。2003年以前，市场供应项目同质化较严重，没有形成自身项目的风格，没有与市场上其他项目形成差异化的效果，纵观天下一个样，包括项目市场定位、园林风格定位、建筑风格定位上不明晰，以及外观色彩的运用上都没有形成具有自身特色的风格而且楼盘居住档次也较低，更不要说是物业管理与服务了。目前，由于消费市场的消费理念不断提高以及外来公司（主要是设计、策划等辅助公司）的参与，部分开发商已经开始意识到“不再是皇帝的女儿了”，而是考虑怎样把产品和市场相接轨，做到产品的差异化，在开发商引导消费者怎样消费时，同时，消费者也在启迪在开发商的思路，也使得现今的地产开始真正的进入到“以人为本”的人性化时代。开发商现在不仅仅是在建房子，而是在营造一种氛围、一种生活、一种境界，物业管理与服务也得到了很大提升。居住，已经不仅仅是房子，还应该是享受服务。（二）、分工从综合性向专一性转变一人包打天下的时代已经过去，现在的开发商已经不再是从规划到建筑到营销一直将项目进行到底的时代了，开发商已经开始整合各方面的资源，从项目的策划、规划、设计以及建筑、广告等一个系统性的进行，针对每个不同的环节聘用不同的专业公司。策划就聘用专业的策划公司、规划就聘用专业的规划设计单位进行等等，这样，使得对各个资源的整合，发挥每个专业公司的优势，而构件出适合市场的产品。（三）、项目从小规模化向大盘时代转变如果在三年以前来遵义，我们可以看见遵义的项目仍是以集资等带有一点福利分房的成分，开发商所开发的商住楼规模也比较小等。随着近一两年具有实力的企业加入地产这一行业，并通过前期市场的洗牌，沉淀下来了一批具有实力的开发商，使得这一部分雄厚的资金投入到市场中。同时，开发商为了追求成本最小化和利益最大化，并由于消费市场的影响，因此，现在很多项目已经开始向规模化发展。

44同时，从目前遵义所开发的项目来看，可以宣告大盘时代的来临，必然会提高遵义整体房地产市场的质素，为遵义的房地产市场注入新的活力，建立一个新的里程碑。大盘时代的来临也意味着物业管理服务将日渐健全，人们对居住环境也更加看重，为了赢得消费者的青睐，各大房开商大显身手，为创造更高品质的楼盘而努力着。（四）、项目品质开始从粗糙向精细化转变纵观遵义市所有的楼盘和其市场的一个发展历程，我们不难发现，在三年以前，遵义所涌现出的楼盘的风格上带有经济适用房的味道，没有特有的风格可言，在项目的品质上也很粗略，更谈不上所谓的人性化，但是，随着近一两年的发展，市场上的部分项目已经开始注重品质，可以说现在应该进入到了“产品时代”，但是，和做到所谓的“以人为本”的人性化住宅仍相差一定的距离。从2004年前的竞争项目和日益成熟的消费需求来看，市场上所供应的产品还是有很大程度上不能满足消费者的需求，特别作为这样一个具有滞后性的产品，由于开发的工期长，使得项目在前期的市场定位上应该具有前瞻性，所定位的不是近期市场的消费水平，而是2-3年或者更长远的以后的消费水平，因此，这样一来，就提醒开发商，如果现在市场上是属于“产品时代”，那么，其所开发的楼盘就应该是越过“产品时代”的特点，而直接到一个定位到2-3年以后的“服务时代”等之类的定位。至今（2006年）遵义市房地产市场涌现多个高品质楼盘，它们在居住环境与园林景观以及物业管理方面上都有了更进一步的提升，2006年的房地产市场竞争激烈，在众多楼盘涌现的同时，消费者的选择面也越来越广，“货比三家”的情况比比谐是，他们的眼光与要求越来越挑剔，只有楼盘各个细节都做到位了，才能成为他们最终的选择对象。（五）、从业人员普遍专业素质开始在提高从2004年到2006年通过对各房开公司所开发的楼盘实地采盘来看，2004年时从业人员的素质普遍不高，主要表现在销售现场的销售人员上，主要有几方面的欠缺，首先，是对专业知识的不熟悉、欠缺，其次，是对接待礼仪上不规范，最后，是对工作热情度不够，在工作态度上很是懒散。2004年后各楼盘的从业人员专业素质得到了很大的提高，从职业形象到专业水准到服务较之都有了很大的进步，可见各房开商已经从买房观念开始向服务观念转变，销售人员的职业形象与素质已经成为了一个项目最直接的代表。（六）、物业管理整体素质在提高

45如果说现在开发商卖房是用产品来征服消费者的，那么，以后作为长期性的开发周期中，还有一个主要的因素就是用开发商的品牌来征服消费者，而开发商的品牌除了雄厚的资金实力以外，还有一个重要的就是已经所开发楼盘的品质，这里开发楼盘的品质有两方面，一方面是硬件方面，包括建筑风格、质量等一系列有关项目的指标；另外一方面就是软件方面，这主要就是服务、物业管理，作为业主进住以后，他所需要的不再是“过日子”，而是在消费、生活，所以其物业管理就显得尤为重要。2004年遵义市物业管理仍然是一个空白，虽然开发商已经认识到这一点，但是，由于物业管理必须有一个支撑体，那就是“物业”，有“物业”才能管理，没有“物业”又何来其管理，并且该“物业”应该具有一定品质的物业。而当时从市场上所存在的这一部分物业来看，已经交房的物业其品质性都不太高，而具有一定品质的楼盘都还没有交房，也就谈不上来的管理，所以其物业管理也就还停留在初步阶段。2005年遵义市房地产市场更进一步发展，大盘涌现的同时，物业管理开始受到消费者与房开商的关注，高品质的楼盘需要管理与服务来支撑其长久的品牌形象，现今遵义市许多楼盘都开始出现较齐全的物业管理内容，特别是典型的几个大盘在广告宣上都开始打出物业管理的旗号，从而提高楼盘的档次，如：龙华•山水家园、东方星园、香樟印象等。除了这些大盘外许多中小型楼盘也开始有了管理管理的服务内容。二、遵义市消费者消费市场调查研究结论分析（二）、商业部分1、消费者特征分析＞年龄与购房打算：商业消费者的年龄在20-40岁的已婚男性居多，且在3年内有投资打算的占63%。＞消费区域：市中心与香港路澳门路是消费者首选的投资区域，可见市政规划与商业氛围是投资者选择投资的主要因素。＞交通工具与家庭收入：商业消费者中，职业为个体经营户的居多，他们的日常交通工具为公共汽车，家庭收入在1000-3000元/月的居多，而且有17%的消费者家庭收入在3000元/月以上。可见个体经营户收入高的较多，购房消费群体也开始向他们转移。2、消费者经营现状分析＞经营者商铺位置：

46消费者中，商铺位置在步行街与丁字口、中华路的居多，其次是香港路，内环路以及一些批发市场。＞经营者面积：商业消费者的经营面积在10-50nf的居多，有20%的消费者商铺面积在50-8001、且有84%是租赁的商业门面，租金在30-50元居多。＞经营范围：经营范围以服装与小百货为主，消费者男女比例相当，年龄在20岁以上的居多。3、消费者投资需求分析＞租金与单价：消费者能够承受的租金是15-50元/nf,能够承受的售价是7000元/m?以下的居多。＞影响消费者选择经营场所的主要因素：是地理位置、商业氛围、交通状况以及价格因素。因此营造商业氛围是聚集商业投资经营者最有效手段，在商业氛围成熟后，交通自然就成了必不可少的条件之一。4、商业消费需求分析＞消费者认为最重要的配套设施：是休闲其次是餐饮。消费者逛街途中累了就想找个地方休息，但是现在大多商业经营者没有供消费者购物途中休息的地方。＞消费者去商场的交通工具：一般为公交车，公交车是带着人们在这个城市中来往穿梭的主要交通工具，同时接触的人群遍布各行各业，此时它不仅仅只是交通工具，还可以成为一个移动的宣传媒体。＞项目商业种类：消费者认为到项目范围内购物消费、服装、蔬菜、建材最合适。＞商业信息渠道：消费者一般从报纸、电视、电台了解商场活动。＞报纸：消费者最常看的报纸是《遵义晚报》与《贵州都市报》。