旧村改造考察报告-考察报告

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1、旧村改造考察报告/考察报告为积极推进社会主义新农村建设，进一步加快旧村改造步伐，不断改善和提高农民群众居住生活环境，近期任城区组成两个考察组，分赴沈阳市铁西区、潍坊市奎文区和武汉市江汉区、绍兴市越城区考察学习旧村改造工作，通过听经验介绍、阅政策文件、看改造现场等形式，初步了解掌握了四个区旧村改造工作的基本情况、主要经验及政策措施。一、旧村改造的基本做法。（一）在拆迁安置上。所考察各地拆迁工作均按照国家、省、市城市房屋拆迁管理的相关规定执行。对合法房产，经过评估，以质论价，依法补偿。对不具备合法手续的房产，区别对待，合理处置。拆迁安置

2、采取实物补偿安置与货币补偿安置相结合的方式。（二）在土地处置上。奎文区的做法是：①把旧村改造的村集体土地全部依法转为国有土地，由原村集体经济组织代管，建设单位用地时依法办理用地手续。②为妥善解决居民（原村民，下同）的居住和生活保障问题，在编制“城中村”改造规划时，居民安置用地和生活保障用地分别按一定标准留置。剩余的土地作为政府储备土地。③居民居住安置用地，按经济适用住房的政策采取划拨方式供应；居民生活保障用地，按规划用途通过招拍挂方式出让，地价款扣除必要的成本用于解决村民的生活和社会保障。第6页④将居民居住安置用地和生活保障用地统一规

3、划、统一拍卖，由经济实力较强的开发企业高标准、高起点开发改造。越城区的作法是将原集体土地划分成三部分，一是安置房建设用地，二是生活保障用地，三是政府储备用地。拆迁安置及配套建设用地采用行政划拨的方式，生活保障用地除用于商业开发外全部采用行政划拨的方式，剩余土地进入市土地储备中心储备，土地收益全部给越城区用于旧村改造。江汉区的作法是将土地用途分为四块，第一，保留和缓建住宅用地，第二，开发用地，第三，产业用地，第四，储备用地。保留和缓建住宅用地、产业用地采用划拨方式供应，其中产业用地按总用地的10%留给村集体，用于发展二三产业。开发用地通

4、过招拍挂方式供应土地。（三）在开发方式上。越城区采取政府统包统揽的形式，由最初的基础性准备工作、土地性质变更、安置房的建设到最后的补偿安置，全部由区政府城中村改造办公室负责。这种模式能够保证旧村改造的统一性和政府对项目建设用地的保证，便于解决改造后的养老保险和就业安置等问题，但筹资渠道窄，受利益影响，村级改造的主动性和积极性不高。江汉区采取了政府主导、市场化运作的模式，前期丈量、登记等基础性工作由政府运作，拆迁、安置等后期工作由开发商运作。这种模式有利于调动各方面的力量，筹资渠道广，政府投入少，牵涉精力小，运作更加规范。铁西区和奎文区

5、均是在政府指导下，按照“统一规划、分步实施”的原则，由村委会组织实施改造、开发、建设工作。这种模式能够最大限度地调动村级改造工作的积极性，便于做好群众工作，减少工作阻力。缺点是运作不规范，资金压力大，对村级班子的驾驭能力有较高的要求。第6页（四）在优惠政策上。所考察各地的旧村改造，均本着“以人为本、让利于民”的指导原则，市、区两级均制定出台了优惠政策，除土地优惠政策外，主要体现在各项规费的减免和简化办事程序上。第6页（五）在筹资渠道上。旧村改造主要有政府出资、开发商垫付、村自筹等筹资渠道。绍兴市市级财政拿出5亿元的资金扶持越城区旧村改

6、造，越城区在成立城中村改造办公室的同时，成立了投资公司，由投资公司筹集改造资金。铁西区共和新村将政府收储土地补偿款按一定比例补偿给村民，连同拆迁补偿款一并落实到户后，暂时由村集体统一管理，并经过村民代表大会同意，作为旧村改造开发启动资金，待分配安置房时统一结算。（六）在生活保障上。旧村改造后各村的农民都转为市民，均对原集体经济组织进行了股份制改造。江汉区撤销原村委会，按照居住地就近并入各居委会管理，原有的集体资产转化为股份，并且分股到人。年轻者纳入城镇就业服务范围，改制后组建的新公司优先安排村改居人员。村民身份改变为城市居民后，已参加

7、城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加职工社会保险。男已年满60周岁、女已年满55周岁的村改居人员，采取一次性缴费的方式参加“城中村”村改居人员养老保障。村民转为城市居民后，享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策，符合低保条件的按规定程序申领城市居民最低生活保障金。（七）在组织领导上。市、区两级都成立了强有力的、专门的工作班子，同时镇村也组织了专门的人员配合开展工作。越城区成立了由区政府主要领导任组长的领导小组，并在此基础上成立了“城中村改造办公室”，下设办公室、综合

8、处、政策法规处、拆迁安置处、规划建设处等科室，正常情况下工作人员70多人，同时实行职能相对集中，全面负责丈量、登记、宣传、拆迁、补偿、安置、手续、协调等各项工作。沈阳市建委直接参与共和村的旧村改造工作，铁西区政府抽调高素