上海非中央商务区办公楼市场：起转之际，全新格局

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1、2上海非中央商务区办公楼市场

2、起转之际,全新格局引言仲量联行曾于2009年发布《上海非中央商务区办公楼市场崛起》白皮书，文中预测非中央商务区甲级办公楼将成为上海办公楼市场下一轮发展的重点。自2009年至今，上海非中央商务区的办公楼市场发展历程不断印证着仲量联行此前的预测，市场表现之强劲甚至超出了我们的预期。2009年上海非中央商务区甲级办公楼仅有40万平方米存量，如今这一数字已跃升至500万平方米，上海非中央商务区的甲级办公楼体量已与中央商务区甲级办公楼的总体量比肩。与此同时，在过去一年间，非中央商务区市场的净吸纳量已占到上海甲级

3、办公楼市场总吸纳量的约61%，大大超过2009年时26%的水平。基于仲量联行的研究，并结合对165位办公楼企业租户和31个投资机构的调研结果，我们进一步分析上海非中央商务区办公楼市场现状及探讨其发展前景。在本报告中我们将探讨以下问题：哪些因素推动了非中央商务区办公楼市场的1蓬勃发展？市场对非中央商务区办公楼的2强劲需求能否持续？上海非中央商务区各细分市场的3发展前景如何？3摘要随着上海办公楼市场的日趋成熟，传统中央商务区已难满足不断增长且日益多元化的企业办公空间需求。在此背景下，上海的非中央商务区甲级办公楼市场不断壮大，其总体量呈

4、爆发性增长的势头。非中央商务区新增甲级办公楼不仅同样提供优质的办公空间，且较中央商务区的租金而言优势明显，因此正在对“中端市场”产生巨大的吸引力。中端市场的租户群体多处于升级、扩张或整合办公空间的阶段，除对租金水平有一定的考量之外，亦更倾向于选择新落成的甲级物业。仲量联行预计未来这一客群将成为上海甲级办公楼需求来源的主力。仲量联行的研究显示：租金优势并非驱动优质租户外拓并考虑选址非中央商务区办公空间的唯一考量。城市规划和基础设施的完善正促使上海的人口分布及商业配套不断向外扩展，因此极大提升了非中央商务区办公楼的吸引力，亦为非中央商

5、务区的长足发展奠定了基础。随着办公楼租赁日渐活跃，投资者也开始着眼非中央商务区市场。此举不仅推动了该市场办公楼投资成交量的增长，办公楼资产的流动性亦因而显著增强。此外，当前上海非中央商务区市场的发展日趋多元，我们引入了“非中央商务区市场演变曲线”来反映各细分市场所处的不同位置。其中上海火车站、四川北路/北外滩、浦东杨高路三个细分市场的发展势头尤为迅猛，即将跃升成为中央商务区。前滩及徐汇滨江正处于曲线的“过渡”阶段的前期位置，但鉴于这两个细分市场卓越的基本面，预计其亦有望延续前述细分市场的发展轨迹，最终进入中央商务区曲线。同时，其它

6、几个细分市场由于其具有鲜明特征的市场定位，亦有望呈现良好的表现。4上海非中央商务区办公楼市场

7、起转之际,全新格局非中央商务区办公楼市场欣欣向荣近年来，上海非中央商务区甲级办图1：上海中央商务区和非中央商务区甲级办公楼市场年均净吸纳量对比公楼市场的净吸纳量大幅增长，无论是从绝对数值还是其占上海甲级办公楼总净吸纳量的比重均是如此（参见图1）。注：*2017年预测值来源：仲量联行尽管近期供应量的大幅攀升导图2：上海中央商务区和非中央商务区甲级办公楼市场租金增幅对比致非中央商务区甲级办公楼市场的空置率上扬，但办公楼租金依然持续走强。事实上

8、，过去18个月期间，非中央商务区甲级办公楼市场的平均租金增幅超越了中央商务区的平均增幅（参见图2）。来源：仲量联行非中央商务区办公楼投资市场也愈发图3：上海中央商务区和非中央商务区甲级办公楼资本化率走势对比活跃。过去两年间，非中央商务区办公楼大宗交易成交总额占上海总体的67%。2016年一季度到2017年二季度期间，非中央商务区甲级办公楼市场平均资本化率收窄39个基点，超过中央商务区的办公楼的收缩幅度（26个基点，参见图3）。来源：仲量联行5案例研究香港办公楼市场发展现状近年来，香港的办公楼市场经历了加图4：香港各细分市场甲级办公

9、楼存量及租金水平速向非传统核心区发展的步伐。由于大量金融类企业和专业服务类企业从甲级办公楼存量甲级办公楼租金（百万平方英尺，（港元/平方英尺/月，中环地区涌入该区，香港东现已成为净楼面面积）净楼面面积）香港非中央商务区办公楼市场中最成熟的细分市场。受这一显著变化的影中环24116响，香港东已成为与中环、湾仔、铜锣湾及尖沙咀等传统核心区相提并论的香港中央商务区之一。香港东地区湾仔/铜锣湾传统核心区*1565的办公楼租金水平及甲级办公楼存量亦已与尖沙咀区域比肩（参见图4）。尖沙咀1049促使企业由传统核心区迁至香港东的主要动力包括租金

10、、楼宇品质和通香港东新兴核心区1049达性等。我们认为这些因素对于上海办公楼市场而言也具有同样显著的意九龙东非核心区1533义。此外，九龙东作为香港的非中央商务区之一，正继续不断发展，并日*在香港，“核心区”的含义类似于上海的中央商务区。益成为香港