润丰项目市场调研报告

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润丰项目市场调研报告652020年5月29日

1文档仅供参考目录第一部分内容摘要2第二部分调研的工作目标6第三部分调研与分析的方法7一、调研以及分析方法的选择7(一)调研方法7(二)分析方法7二、区域市场的调研方法7三、高档房地产项目的调研方法7四、亚北地区住房消费情况的调研方法8五、有关目标客户情况的调研方法9第四部分调研的成果与分析10一、亚北区域市场10(一)本区域的基本特征10(二)区域市场状况11(三)亚北地区购买力分析13二、北京高档房地产项目13三、高档项目的客户群19(一)客户特征描述19(二)客户需求描述20652020年5月29日

2文档仅供参考第五部分关于本项目分析与建议22一、项目的SWOT分析22二、安索夫模型分析:新市场、新产品23(一)安索夫模型简介23(二)分析、研究23三、项目的市场定位24四、项目的客户定位24五、项目的产品定位25附件一:北京部分高档房地产项目情况一览表27附件二:高档楼盘优势因素汇总、分析表28附件三:高档楼盘个案简介29652020年5月29日

3文档仅供参考第一部分内容摘要为了确立”润丰花园”的市场定位、客户定位和产品定位。同时编写”润丰花园”项目的<规划设计建议书>并为制订前期策划方案做准备,我公司对亚运村地区的区位市场状况、北京市万元以上销售价格的典型项目进行了调研分析。在调研中采用了”桌面调研法”、”调查法”、”问卷法”和”深入访谈法”几种方法相结合的方式,经过对收集到的数据的归纳整理,对项目的SWOT分析和安索夫模型分析,得到了相关结论。一、亚北区域市场在亚运村地区,已经形成了北京最大的居住类物业市场,区域的发展明显领先于北京市其它部位。当前这一地区无论交通条件、市政配套,还是生活设施及社区环境都已日渐完善,奥运村及奥运场馆的建设对亚北地区环境改进及基础设施建设产生重大影响,本地区将成为北京市居住类物业发展最为成熟的地区之一。1、区域竞争激烈在亚北地区我们共选取了12个主要竞争项目作为研究对象,这12个项目的占地面积为191.42公顷,总建筑面积达到402.9万平方米。说明本区域市场供应量较为充分,竞争激烈。2、市场产品以中高档为主652020年5月29日

4文档仅供参考当前亚北地区在售项目销售均价集中在6000～7000元/平方米左右,其主要原因是这些项目的产品品质、配套设施、服务水平并没有实现高档化。3、市场存在向高档化发展的趋势当前亚北的基本状况与东部CBD依然有较大差距,表现在市场上是两地房价相差大约3000元。可是奥运会的举办将会促使国家在此投入大量的资金进行配套建设;世贸中心的建成也会在京北地区形成一个新的中心商务区。加上本地区业已形成的良好居住环境,市场将会由中端市场向高端市场变迁。4、亚北地区购买力不足以支撑高档市场经过对亚运村地区已购房人群的问卷调查,这一地区的住房消费力水平虽然相对北京市整体消费能力较高,可是依然没有达到足以支撑豪宅市场的能力,豪宅市场需要跨地区发展。二、北京高档房地产项目在对所选取的14个高档项目的研究中,我们重点对其销售价格、容积率、建设规模、绿化率、户型、面积配比和、会所等情况进行了统计分析,得到以下结论。1、高档项目绝大多数属于外销房性质2、高档产品主要区域集中在东部CBD地区652020年5月29日

5文档仅供参考3、容积率在4～8的占多数4、建筑规模不大,大多数占地面积1.5～3万平米,建筑面积10万平米左右。5、建筑形态以塔楼或板、塔结合为主6、主力户型单位面积在180～230平米之间7、主力户型以三居两卫为主8、均建有豪华会所,规模在～4000平米我们同时对这些楼盘的优势卖点进行了分析,认为其主要的共性依次为:优越的地理位置、外销性质、高档豪华的配套设施、突出的社区规划、良好的周边环境、发展商的品牌号召力以及管理服务的质量。三、高档项目的客户群(一)客户特征描述:客户主要来源于40～50岁之间的私企业主、大型企业高级管理人员以及其它行业的成功人士。资产丰厚,十分关心自己的健康问题。本人社交活动比较频繁,喜欢生活在城市当中。家庭结构简单,家庭基本上都雇佣保姆。有多次购房经验,对产品品质也很在意,注重细节。对销售单价的敏感度较低,要求物业服务必须做得到位,能够确保人身和财产安全。对于房屋装修的个性化相当强。652020年5月29日

6文档仅供参考(二)客户需求描述:豪宅项目所面正确主要客户的需求更主要的是住房的居住舒适性和外在的豪华感。对于自身的健康与安全也逐渐成为这部分客户所关心的主要问题之一,希望拥有安全、健康的居住环境。在住宅的装修方面,客户希望充分得到个性发挥。对200平米左右的三居、260平米左右的四居需求量较大。客户所需要的”豪宅”,特点是外观雍容典雅、户型设计合理、会所设施齐全、智能化方案先进、物业配套完善、社区环境幽雅、服务体贴周到。四、关于本项目分析与建议(一)项目的SWOT分析经过对本项目优势、劣势、机会点和所面临威胁的分析,我们认为润丰花园项目虽然受到来自于宏观和微观的威胁以及项目自身劣势的制约,但综合分析其优势和机会依然要大于劣势和威胁。只要操作得当,完全有可能成功。(二)安索夫模型分析:新市场、新产品亚运村地区在现有市场上,现有产品之间相互竞争十分激烈。”润丰花园”如果以亚运村地区现有产品形态进入现有市场,必然会遭遇到激烈竞争。652020年5月29日

7文档仅供参考亚北地区当前高档住宅项目很少,因此高档住宅在此地区将会以一个全新的产品形态出现。申奥成功后,本地市场已经开始向高档化变迁。为了在竞争中取胜,就必须在市场、产品、服务等方面寻求差异化,从而避开直接竞争取得市场领先优势。(三)项目的市场定位亚北地区在高档市场上存在空档,因而市场必然会向高档化发生变迁,对于高档次住宅的需求一定会很快出现。抓住时机进入这一市场领域,将会避开激烈竞争,掌握市场先机。我们的结论是”润丰花园”应当定位于高端市场。(四)项目的客户定位对于客户定位,我们的最终结论是:润丰花园的目标客户应当定位于来源于不同行业的事业成功人士,她们是受到奥运村良好居住环境的吸引而集中到奥运村地区来的私企业主、大型企业高级管理者以及部分其它行业的成功人士,拥有丰厚的资产和广泛的社会关系。她们的购买能力比较强,具备丰富的购房经验,对于房地产消费而言属于成熟消费者。(五)项目的产品定位基于面向成功人士的高端市场定位,本项目必须充分发挥处于将来以世贸中心为核心的奥运商圈的优越地理位置,建设定位为”适应国际化的居住潮流”的大户型精品豪宅。精品豪宅主要体现于软件、硬件部分,无论从建筑外观、内部构造、建筑用材、景观、配套、服务等各个方面都应该体现豪华、高档、舒适、精致。652020年5月29日

8文档仅供参考652020年5月29日

9文档仅供参考第二部分调研的工作目标本次市场调研的目的是经过对亚运村地区的区位市场状况分析、在北京市万元以上销售价格的房地产项目中抽取典型样本进行调研分析,确立”润丰花园”的市场定位和产品定位。同时,经过对客户的分析研究来为”润丰花园”的客户定位提供支持。主要目标是在调研分析的基础上形成”润丰花园”项目的<规划设计建议书>并为编写前期策划方案做准备。652020年5月29日

10文档仅供参考第三部分调研与分析的方法一、调研以及分析方法的选择(一)调研方法:如上所述,本次调研的主要目的是了解区域市场状况、高端市场产品形态以及客户特征和需求。针对这三个目的,我们认为调研的落脚点在于对市场的判断理解,因此此次调研应当属于定性调研。因此,结合我公司现有资料数据情况,我们确定采用”桌面调研法”、”调查法”、”问卷法”和”深入访谈法”几种方法相结合的方式。(二)分析方法:在分析方法上,主要注重对收集到的数据的归纳整理,从中得到相关结论。对市场分析引入了SWOT分析和安索夫模型。二、区域市场的调研方法对于亚北区域市场的调研,主要采用桌面调研方式,充分利用我公司在代理”天创世缘”过程中积累并不断更新的市场研究成果。其优点是能够在最短时间内掌握大量信息,为调研分析提供帮助,从而有效利用现有资源。不足之处在于对一些动态数据的掌握方面可能形成滞后和降低准确性。因此我们将在对高档项目以及客户特征调研时,重点对亚运村地区的房652020年5月29日

11文档仅供参考产地状况进行摸底,从而形成对桌面调研的补充。三、高档房地产项目的调研方法主要使用”调查法”,即适当抽取样本,着重进行走访,同时配合以桌面调研搜集资料。这种调研方法具有能够掌握第一手资料便于准确分析判断的优势,最适合于探测性研究。但缺点是必须投入大量的人力物力,而且耗费时间比较长。这一阶段的调研,主要以高端市场公寓项目为主。样本抽取的原则:（1）平均销售价格在每平方米10000元以上（2）规模与”润丰花园”相似的高档住宅、公寓（3）销售价格的提升并非绝对得益于地理位置的优越性（4）项目所在区位和”润丰花园”相近时,将被列为重点调研项目（5）在项目规划、产品设计、环境设计等方面具有借鉴意义样本明细表:楼案名称入选理由楼案名称入选理由汇欣公寓同区位高档楼盘亮马名居燕沙商圈高档公寓罗马花园历史豪宅概念御景园国贸商圈高档公寓652020年5月29日

12文档仅供参考阳光广场同区位高档楼盘国展家园高档公寓华亭嘉园同区位热销楼盘凤凰城高档公寓新世界太华公寓高级公寓壅景台国际公寓使馆区豪宅公寓和乔丽晶公寓提供顶级物业服务的高档公寓京达国际公寓高档公寓现代城概念营销典范博雅园高档公寓四、亚北地区住房消费情况的调研方法我们在这次调查中抽取了100位已经在亚北地区购房的人士对其进行问卷式访谈,目的是了解亚北地区房地产消费者的偏好及其消费力。五、有关目标客户情况的调研方法由于我们初步定义的目标客户应当是具有相当规模资产的成功人士,因此对于客户行为特征和需求的调查我们主要采取了对两类人群进行深入访谈的形式。这两类人群一是个人收入和资产较高的成功人士,另一类是和客户接触多、比较了解客户购买行为的在销高端产品的销售经理。在这一阶段的调研中,加入了一些规模较大的豪宅、townhouse和别墅等项目。652020年5月29日

13文档仅供参考增补项目明细表:楼案名称入选理由楼案名称入选理由万泉新新家园中关村豪宅亚运新新家园亚北豪宅富成花园著名高档别墅怡龙别墅北京首批高档外销公寓、别墅橘郡成功人士的第二居所濠景阁小规模高档公寓652020年5月29日

14文档仅供参考第四部分调研的成果与分析一、亚北区域市场(一)本区域的基本特征在亚运村地区,已经形成了北京最大的居住类物业市场,亚运村地区现已为北京市区居住类物业市场的一支重要生力军。这一市场的形成对北京的城市格局产生了重大影响,一改北京市区北部甚至北部区域的城郊结合部不良形象,使十年来北部区域的发展明显领先于北京市其它部位。90年代初以第十一届亚运会在北京的举行为契机,以奥体中心和运动员村为中心的亚运村地区逐渐形成。亚运村居住类物业的发展在早期固然有亚运举行的背景及政府的支持,但经过十年的发展,房地产开发建设已经走上了自主发展的道路。当前这一地区无论交通条件、市政配套,还是生活设施及社区环境都已日渐完善,逐渐成为北京市居住类物业发展最为成熟的地区之一。1、便捷的交通条件从相对位置看,北京城市经济重心一直偏北,改革开放后东北二、三环地区更得到快速发展,用地日益紧张。亚运村处于北二、三环外围,在相对较低的物业价格基础上,以其便利的交通推动652020年5月29日

15文档仅供参考这一地区的需求量。从绝对位置看,当前市区二环、三环路的交点基本饱和,穿亚运村而过的四环路日益重要,京昌路、北苑路的通车,安立路、五环路的建设,亚运村地区的交通将更为便利。2、完善的市政配套作为举办亚运会及拟办奥运会的城市新区,亚运村地区在建设之初就作出了较为完善的市政配套规划。当前,在亚运村地区开发的房地产项目,上下水、热力、煤气、供电、通讯等条件都易于得到满足。3、日渐齐全的生活设施亚运村内的奥体中心、康乐宫、中华民族园设施使居民休闲娱乐活动非常方便,北辰购物中心为区域商业中心,五洲大酒店、凯迪克大酒店以及汇欣写字楼为商务活动提供了完善服务。奥运会的举办,将使生活、配套设施的规模档次进一步完善提高。4、优越的社区环境亚运村地区地处城市上风口方向,北部为城市绿化带和规划中的奥运公园,自然环境较好。奥体中心、国际会议中心、汇园公寓、阳光广场、名人广场等标志性建筑及成片的高楼大厦,使亚运村地区非常具有现代气息,提高了社区的知名度和档次。652020年5月29日

16文档仅供参考以上种种因素综合起来,使亚运村地区具有明显的比较优势。与CBD相比,亚运村地区适居性更强;与中关村相比,亚运村地区主吸引城市东北部地区的需求量;与望京相比,亚运村地区主要吸引更高档次的需求量。今后几年内奥运村及奥运场馆的建设对亚北地区环境改进及基础设施建设产生重大影响,因此亚运村地区具有居住类物业发展有利的区位条件。(二)区域市场状况1、区域市场项目总体供应量分析在亚北地区我们共选取了12个主要竞争项目作为研究对象,这12个项目的占地面积为191.42公顷,总建筑面积达到402.9万平方米。从而说明本区域市场供应量较为充分,竞争激烈。652020年5月29日

17文档仅供参考2、区域市场项目总体价格水平分析当前亚北地区在售项目除了名人广场外,销售均价集中在6000～7000元/平方米左右,其主要原因是这些项目的产品品质、配套设施、服务水平并没有实现高档化。3、市场发展趋势652020年5月29日

18文档仅供参考亚北地区虽然近十年以来得到了迅猛发展,可是其商务环境、市政配套等方面与东部CBD依然有较大差距,表现在市场上是两地房价每平方米相差大约3000元。可是从发展的角度看,奥运会的举办将会使今后3～5年内在此地区国家投入大量的资金进行配套建设;世贸中心的建成也会产生很大辐射作用,在京北地区形成一个新的中心商务区。加上本地区业已形成的良好居住环境,市场将会以比较快的速度由中端市场向高端市场变迁。(三)亚北地区购买力分析经过我们对在亚运村地区已购房人群的问卷调查(统计结果如右图所示)能够看出,本地区大部分客户承受能力在150万以下,约20%的客户消费力能够达到200万元左右,15%能够达到250万元。说明这一地区的住房消费力水平虽然相对北京市整体消费能力较高,可是依然没有达到足以支撑豪宅市场的能力,豪宅市场需要跨地区发展。二、北京高档房地产项目在对所选取的14个高档项目的研究中,我们重点对其销售价格、容积率、建设规模、绿化率、户型、面积配比和会所等情况进行了统计分析。652020年5月29日

19文档仅供参考1、高档项目绝大多数属于外销房性质在选取的14个样本中,外销房占到93%的比例,说明在北京市房地产的高端市场上依然是外销房一统天下的局面。其原因虽然有成本因素和历史形成的高价格延续,但更主要是外销房为购买者所带来的心理满足和豪华感对价格产生的支撑,而这一点恰恰是内销房所无法具备的。虽然有消息说房地产市场外销、内销的限制将很快被取消,但这带来的将是外销市场的价位下移,而非内销市场价格提升。2、高档产品主要区域集中在东部CBD地区经过样本分析能够看到,北京高档公寓项目多集中在东部CBD地区,这一地区支撑高价位的原因一方面是该地区集中了大量外资企业,其中的外籍人士拥有较强购买力,另一方面是因为外资、合资企业中的高级白领对高档公寓的租赁需求吸引了一大批投资客户。3、容积率在4～8的占多数652020年5月29日

20文档仅供参考在对调查样本的容积率统计后发现,本次调查所选择的高档公寓项目的容积率均比较高,这一点似乎与每平方米10000元以上的销售价格不太相符。然而考虑到这些项目绝大多数集中在寸土寸金CBD地区,最大限度提高土地利用率就成为了一个能够接受的必然结果。特别需要说明的是汇欣公寓容积率极高是因为该项目位于亚运村的运动员村之中,没有独立社区所致。为了弥补容积率过高的缺陷,这些项目在产品营造和环境设计上无不刻意地进行了精雕细琢,如立体绿化和社区小景观等。4、建筑规模不大652020年5月29日

21文档仅供参考652020年5月29日

22文档仅供参考在我们所抽取调查的样本中,大多数占地面积1.5～3万平米,建筑面积10万平米左右,这一现象说明在构建高档公寓项目时小楼盘具有得天独厚的优势。细致分析起来,其原因是在开发过程中只有小社区才能做到更加精致的规划和营造,同时一个大社区也不太可能为业主提供精细的服务,因此大社区无法达到豪宅所要求的硬件和软件档次。5、建筑形态以塔楼或板、塔结合为主在建筑形态上,我们所调查的项目是以塔楼或板塔接合为主。原因是大多数项目占地面积不大,塔楼有效能够提高容积率。6、主力户型单位面积在180～230平米之间652020年5月29日

23文档仅供参考经过对样本调研得到的数据能够看出,高档公寓项目的主力户型为3室2厅2卫,其面积主要集中在180～230m2之间。这一结果说明高档公寓项目所追求的舒适与豪华必须要求比较大的建筑面积来支持;但由于单价高,如果面积过大势必使总价提高很快,使得客户群迅速递减,影响项目现金流。7、主力户型以三居两卫为主652020年5月29日

24文档仅供参考8、均建有豪华会所,规模在～4000平米;652020年5月29日

25文档仅供参考在本次调查的项目中,会所面积和普通楼盘相比相对较大,这说明在高档楼盘中需要存在一个独立的高档会所为业主提供休闲、娱乐、相互交往的环境。同时,所居住的社区拥有大规模、高档化的会所也是身份的象征。在本次调查的样本中,亮马名居由于项目周边密布各种商务、休闲和娱乐设施,因此亮马名居没有设置独立会所,而提出了泛会所的概念。可是因为社区没有独立会所,因而无法形成豪宅的氛围,影响了该项目品质的进一步提升。阳光广场也没有独立会所,但因为底商配套齐全,功能甚至超过独立会所,因此并没有因此降低其品质。我们同时对这些楼盘的优势卖点进行了分析,认为其主要的共性依次为:优越的地理位置、外销性质、高档豪华的配套设施、突出的社区规划、良好的周边环境、发展商的品牌号召力以及管理服务的质量。针对上述高档楼盘的主要共性分析,本项目在地理位置上具有一定的优势,但非外销性质、周边以中档住宅群为主的环境以及作为新公司的发展商等客观限制,会对高价位、高档次的确立带来很大的难度。三、高档项目的客户群(一)客户特征描述:经过对国展家园、万泉新新家园、富成花园等7个项目实际购买客户的调查分析,能够初步判断购房客户基本具备如下特征:1、客户主要来源于规模较大的私企业主、大型企业高级管理人员以及部分其它行业的成功人士。2、主要年龄段在40～50岁之间。652020年5月29日

26文档仅供参考1、拥有千万以上资产,购买力较强。2、喜欢生活在城市当中,或以其经济实力尚不足以购置综合水平较高的别墅产业。3、家庭成员多为夫妻并带有子女,而她们的父母另有居所。4、其子女年龄多数介于10～20岁之间。5、基本上家庭都雇佣保姆。6、业主本人社交活动比较频繁。7、在京城已购置多处房产,属于”二次置业”者。8、由于有多次购房经验,因此在购买新的房产时很挑剔。对产品本身的品质也很在意,比较注重细节。9、对于自己居住的周边环境非常在意。10、对销售单价的敏感度较低。11、十分关心自己的健康问题。12、要求物业服务必须做的到位,能够确保人身和财产安全。13、对于房屋装修的个性化相当强。652020年5月29日

27文档仅供参考(二)客户需求描述:经过对已售项目成交客户的定量研究以及对高收入人士的访谈,我们初步得到以下结果。豪宅项目所面正确主要客户都是在不同领域有较大成就的成功人士,她们对于产品的需求更主要的是其内在价值,具体的说就是住房的居住舒适性和外在的豪华感。这部分客户中相当一部分人在年轻时经历了较为艰辛的奋斗过程,因此在四十岁以后十分渴望能够得到高质量的舒适生活,因而对于居住以及与此相关的生活配套设施水平的关心度较高。她们希望在得到一个舒适居住环境的同时,也能够拥有体贴细致的服务。另外,随着财富增加,对于自身的健康与安全也逐渐成为这部分客户所关心的主要问题之一。她们需要的已经不但仅是可供居住的住宅,而是要同时拥有安全、健康的居住环境。因此住宅智能化程度、会所功能、物业服务内容和质量、绿化和景观设计也自然成为她们在购买时的主要选择标准。和车辆的档次能够代表一个人的地位一样,住宅及所居住社区的品位已经成为业主身份的象征。因此购买豪宅的客户普遍要求产品的整体外观要具备很强的豪华感。652020年5月29日

28文档仅供参考在住宅的装修方面,客户希望充分得到个性发挥,而且不同生活经历、不同行业背景、不同文化层次造成了需求的多样性,因此她们并不希望按精装修状态交房。对于面积的要求基本上是下述情况:1、对200平米左右的三居、260平米左右的四居需求量较大,300～500平米的需求量不是很大。2、主卧室的面积要求在18～30平米,主卫一定要在11平米以上,且有通风窗。3、客卧的面积不要低于15平米,客卫的面积在8平米左右。4、起居室面积不要小于40平方米,而且要与餐厅分离。5、因子女年龄较大,她们用房的面积要求不低于15平米。6、书房的面积在12～18平米比较合适。7、厨房的面积在10平米左右。8、餐厅的面积在12平米以上。9、应有工人房和储藏室,工人房应有单独的卫生间。部分客户虽然拥有不止一处房产,但依然非常希望经过居住条件改进来得652020年5月29日

29文档仅供参考到高雅、舒适的生活,使自己在紧张的工作之外获得生活上的享受。她们喜欢生活在城市当中,或以其经济实力尚不足以购置综合水平较高的别墅,因此会在城市当中寻找高档物业作为自己的居所。由于十分注重个人生活品质、关心自身健康与安全,因此对住宅产品的方方面面有着异乎寻常的挑剔。这些客户所需要的”豪宅”,特点是外观雍容典雅、户型设计合理、会所设施齐全、智能化方案先进、物业配套完善、社区环境幽雅、服务体贴周到。由于购买豪宅的客户价格弹性比较低,在一定总价范围内已经基本超越了根据价格做购买决定的阶段,因此对产品本身和周边环境是否满意是她们做出购买决策的关键因素。第五部分关于本项目分析与建议一、项目的SWOT分析（一）项目优势1、亚运村地区成熟、亲商的环境使该地区具备建设高档住宅的条件。2、日渐齐全的生活设施和即将便捷的交通条件将进一步提升本地区的整体价值。3、奥运申办成功后,”润丰花园”项目在高档项目中起步较早,具备一定先行者优势。4、亚北地区土地储备量有限,会降低未来竞争程度。5、开发商具有非常强的市场意识,产品开发与市场接合紧密。652020年5月29日

30文档仅供参考（一）项目劣势1、润丰花园周边项目林立,亚运村地区整体竞争激烈。2、项目规模不大,容积率高,使得产品形态设计受到比较大的制约。3、项目周围没有令人满意的自然景观。4、开发商不具有市场知名度,项目难以发挥品牌效应。(三)项目机会点1、中国申奥成功和加入WTO将会有力的促进国民经济发展,在今后几年内宏观经济形势将持续向好。2、奥运会申办成功将使北京市特别是亚运村地区的房产地面临良好发展机遇。3、亚北地区不存在万元左右的高品质、高品位的项目,存在市场空缺等待填补。4、奥运会的举办以及世贸中心的建造,将使本地区成为世界瞩目的焦点,会吸引更多的成功人士来此置业。(四)项目面临的威胁1、国家对于北京市居高不下的房价所采取的平抑政策是对本项目最大的威胁。652020年5月29日

31文档仅供参考2、城乡结合部经济适用房的建设及周边不成功项目的销售对润丰花园项目在价格上造成冲击。二、安索夫模型分析:新市场、新产品伊格尔·安索夫模型新产品产品:均价10000元以上的高端产品市场:中端市场不能相适应产品:均价10000元以上的高端产品市场:高端市场优势战略现有产品产品:均价6000～7000元的中端产品市场:中端市场竞争激烈产品:均价6000～7000元的中端产品市场:高端市场不能相适应　现有市场新市场(一)安索夫模型简介:伊格尔·安索夫模型新产品现有产品　现有市场新市场伊格尔·安索夫模型联系着产品与它在市场上的地位。经过这一模型,能够分析出在一定条件下企业应当采取何种市场－产品战略。是在现有市场中扩大现有产品的投放量,还是将现有产品推向一个全新的市场,抑或在现有市场中开发出新的产品。除此之外,还能够考虑在全新的市场上以新的产品寻求生命活力。(二)分析、研究:由本次调查所获取的基础资料研究发现,亚运村地区现在有着大量的6000～7000元/平方米的在售项目,652020年5月29日

32文档仅供参考销售单价7000元左右的项目在整个北京市房地产市场定位中属于中高档产品。而亚北地区现有市场中属于中端市场,供求围绕在6000～7000元/平方米的产品市场之上。在现有市场上,现有产品之间相互竞争十分激烈。因此”润丰花园”如果以亚运村地区现有产品形态进入现有市场当中,必然会遭遇到异常激烈的市场竞争,成功的把握性不大。在亚北地区当前市场上的高档住宅项目极少,高档住宅在此地区将会以一个全新的产品形态出现。奥运申办成功后本地市场已经开始向高档化变迁。为了在竞争中取胜,就必须差异化,从而避开直接竞争取得市场领先优势。如果在现有的市场上推出万元豪宅,或者是仍利用现有水平的产品去吸引购买力更强的高端市场客户,显而易见地都将使市场与产品不相适应最终导致失败。三、项目的市场定位从我们调研的结果能够看到,当前亚北地区的在售住宅产品是以中高档为主,市场平均销售价格6000～7000元,销售价格比较高的是一些商务气息浓郁的商住概念公寓,真正符合富人居住的豪宅产品并没有出现。652020年5月29日

33文档仅供参考因此当前亚北地区的房地产市场虽然竞争异常激烈,可是就其市场整体水平而言依然处于中档层次的竞争,在高档市场上存在空档,竞争尚未形成。随着奥运和世贸商圈形成对本地区市场的发展的促进,亚北地区没有具备现代感豪宅这一点与日益成熟的居住环境越来越不相符合,因而市场必然会向高档化发生变迁,对于高档次住宅的需求一定会很快出现。如果抓住时机进入这一市场领域,将会避开激烈竞争,掌握市场先机。经过调研分析,我们的结论是”润丰花园”应当定位于高端市场。只有这样,才能够在亚北地区领先于对手进入一个即将形成的、新的、无竞争市场,从而获得时间垄断优势。四、项目的客户定位豪宅项目所面正确目标客户一定是在个人事业上已经取得了很高成就,完全有能力用比较大额的资金购买豪华住宅供自己居住。她们喜欢生活在城市当中,或以其经济实力尚不足以购置综合水平较高的别墅,因此会在城市当中寻找高档物业作为自己的居所。对于这样的用户群来讲,绝大多数人已经不止一次购买过房产,因此她们对住宅的特点十分了解。出于经过购买高档次住宅来得到高雅、舒适的生活,使自己在紧张的工作之外获得生活上的享受的目的,加上她们十分注重个人生活品质、关心自身健康与安全,因此对住宅产品的方方面面有着异乎寻常的挑剔。这些客户所需要的”豪宅”,特点是外观雍容典雅、户型设计合理、会所设施齐全、智能化方案先进、物业配套完善、社区环境幽雅、服务体贴周到。652020年5月29日

34文档仅供参考总之,由于购买豪宅的客户价格弹性比较低,在一定总价范围内已经基本超越了根据价格做购买决定阶段,因此对产品本身和周边环境是否满意是她们做出购买决策的关键因素。对于客户定位,我们的最终结论是:润丰花园的目标客户应当定位在来源于不同行业的事业成功人士,她们是受到奥运村良好居住环境吸引而集中到奥运村地区来的私企业主、大型企业高级管理者以及部分其它行业的成功人士,拥有丰厚的资产和广泛的社会关系。她们的购买能力比较强,具备丰富的购房经验,对于房地产消费而言属于成熟消费者。五、项目的产品定位基于面向成功人士的高端市场定位,本项目必须充分发挥处于将来以世贸中心为核心的奥运商圈的优越地理位置,建设定位为”适应国际化的居住潮流”的精品豪宅。精品豪宅主要体现于软件、硬件部分,无论从建筑外观、内部构造、建筑用材、景观、配套、服务等各个方面都应该体现豪华、高档、舒适、精致。具体到本项目的产品设计上,应当力求满足以下标准:1、住宅建筑总面积控制在8万平米左右,楼层设计为23层。这是为了给首层建造豪华大堂、物业管理用房、会所的地面部分、可能的局部挑空景观设计留下足够的余地。652020年5月29日

35文档仅供参考2、户型配比纯为大户型,主力户型为190～230平方米的三居。这样既能够保证客户定位的一致性,又能够在高容积率的条件下有效降低人口居住密度,有利于高档豪华住宅的市场认知。3、建筑形式建议设计为塔楼与板楼结合,一层4户。设计板、塔结合以及一层4户的目的,是希望避免纯北向单位的出现。楼内设计为2梯,塔楼部分1梯3户2部电梯,板楼部分一梯1户1部电梯。同时应当考虑安装一部货运电梯,用于运载各种货物和物业管理的垃圾等杂物清运以及清洁工人上下。4、建议层高为3米,实现层高的突破。保证在使用户式中央空调的情况下,室内依然有足够的层高,利于提升物业的品质。5、户型设计应考虑到动静分离以及工作区和生活区的分离,而且能够充分利用户外景观。6、建筑风格着重体现高档、现代、西化的风格。希望有重大的突破,形成京城房地产市场中具有独特卖点的形态。7、地下车库设计建议突破1:1的配比,车库配比建议为:2:3,即2户3个车位。车位全部设在地下二、三层,要求有电梯直接通达住宅各层。8、作为售价万元的豪华住宅,必须有高档会所。会所面积应该在3000平米左右。但为了避免会所挤占住宅面积,以及解决纯以裙楼作为会所形态很难大气、贯通的问题652020年5月29日

36文档仅供参考,我们建议将地下一层结合部分地上建成会所。会所要有泳池,上方能够有高出半层的玻璃屋顶,既能够为会所带来日照采光,同时也成为中心花园景观的一部分。另外,为了弥补开发商知名度不高所带来产品无法建立品牌效应这一劣势,建议在委托进行设计的同时,润丰花园物业委托一家国内外知名的物业管理公司来管理,用以提升项目档次。652020年5月29日

37文档仅供参考附件一:北京部分高档房地产项目情况一览表序号项目名称销售均价销售类型建筑面积占地面积容积率绿化率会所面积标准层户数建筑形态主力户型元M2M2%ｍ2户型面积1汇欣公寓12,450外销40000180022.22301梯6户3电梯塔楼3/2/22202和乔丽晶公寓21,000外销63400145004.375030001梯2户1电梯板楼3/2/2180-2703雍景台国际公寓19,090外销7534087508.615018001梯10户3电梯板楼3/2/2190-2704国展家园9,500外销80000146005.483330001梯2户1电梯板楼3/2/3198、2265亮马名居9,000外销8140005.86451梯8户3电梯塔楼3/2/2190-2506京达国际公寓12,000外销90000330002.73606000塔楼3/2/21807凤凰城11,000外销10000024.55501梯5户2电梯塔楼3/2/2180-1958罗马花园14,000外销100000300003.333030001梯6户2电梯塔楼3/2/21609博雅园9,000内销100000160006.256030001梯8户3电梯板/塔3/2/217010新世界太华公寓12,800外销1600001600010.003045001梯16户2电梯塔楼3/2/223011御景园9,500外销190000272006.994424001梯8户3电梯塔楼3/2/2190-20012现代城9,000外销480000790006.083022351梯11户塔楼3/2/218013阳光广场16,600外销00800002.5050板/塔2/2/213214华亭嘉园9,700外销20660006.524070001梯8户3电梯塔楼3/2/2150-200652020年5月29日

38文档仅供参考附件二:高档楼盘优势因素汇总、分析表序号项目名称评价指标地理位置周边环境社区环境容积率建筑形态外观设计配套设施物业服务品牌优势是否外销1汇欣公寓　★　★　★　　　　★　　★2和乔丽晶公寓　★　　★　　★　★　★　★　★　★3雍景台国际公寓　★　★　★　　★　★　★　★4国展家园　★　　　　★　★　★5亮马名居　★　★　★　　★　　★6京达国际公寓　★　★　★　★　★　★7凤凰城　★　　★　★　★　★　★8罗马花园　★　★　★　★　★　★　★　★9博雅园　★　★　★　★　10新世界太华公寓　★　★　　★　★　★　★11御景园　★　　　★　★12现代城　★　　★　★★　★13阳光广场　★　★　★　★　★　★★　★14深蓝华亭　★　★　★　★　★　★★　★注:标记★的项目为占有优势的因素。652020年5月29日

39文档仅供参考附件三:高档楼盘个案简介罗马花园编号:001 罗马花园是金马房地产开发的北京市高档外销公寓,座落于北京朝阳区小营地区,占地广达三万平方米,以高级俱乐部及庭院为中心,六栋25层塔楼环抱其周,呈放射状构成一座宁静、安闲、私密、经典的私家花园。罗马花园由法国名师精心设计,为欧式建筑风格:气派、尊贵。中心庭院呈对称式布局,宫廷花园式几何图案的绿地与罗马式雕塑、喷泉相映成辉。罗马花园内设高级休闲会所、俱乐部,融餐饮、娱乐、健身、美容、美发、桑拿、室内泳池为一体,为您提供高品质的生活享受。罗马花园的物业管理由北京金罗马物业管理公司承担,提供酒店式的服务,让业主能够足不出户地享有购物、餐饮、洗衣652020年5月29日

40文档仅供参考等各种服务。1999年罗马花园被建设部评为"全国城市物业管理优秀大厦"。为配合资讯科技的发展,社区中又推出了高速宽带多媒体综合信息网专线入户,于5月正式投入使用。由于该项目设计开发时间比较早,因此其绿化率偏低,社区环境的规划设计也略显落伍,户型已经基本被淘汰。华亭嘉园编号:002华亭嘉园位于北四环健翔桥北四环中路6号,总占地6.6公顷,建有6栋32层公寓,总建筑面积22万平米,由华远房地产有限公司开发。该小区为欧式建筑风格,社区总绿化面积15000平方米,深蓝华亭为华亭嘉园二期。该项目紧邻四环路,386、387、380、305、345、407等路公交车由此经过,交通十分便捷。652020年5月29日

41文档仅供参考内部环境由园艺专家以崭新手法设计,各种植物逾30种,高尔夫练习场、雕艺园、畅聚园及充满浪漫诗意的主题花园相互映照,加上专为社区客户设置的休闲健身场所,烘托出整个社区特有的高尚气息。公寓设计采用的每户独立式空调,及全套楼宇自动化管理系统使之真正达到高档物业水平。高达140米高智能化写字楼内部采用灵活分割的方式向客户提供充分有序的工作空间,外立面配以高档玻璃幕墙;落成后将为京北第一高度标志性建筑。配置表:装修级别-厨卫精装配套设施-俱乐部、商场、儿童乐园、中心花园、洗车、洗衣等物业管理-华远下属的北置物业公司收费标准:4.5元/平方米/月会所内容-室内网球,泳池,桑拿,桌球,健身,咖啡厅,诊所,餐厅,托儿中心,乒乓球,美容美发厅,股需行情演示厅,室外高尔夫球练习场。车位-地下1800个,450元/个/月户型以155～193平方米的3室2厅2卫为主。新世界太华公寓编号:003新世界太华公寓位于崇文门外大街西侧北京新世界中心南侧,地处内外二环交接处,环线地铁上盖。该项目由香港新世界发展(中国)有限公司652020年5月29日

42文档仅供参考和北京崇裕房地产开发有限公司共同开发,占地2.4公顷,是集豪华酒店、商场及写字楼为一体的大型5A智能化综合建筑。楼高45米,共18层,总建筑面积16.7万平方米。豪华酒店房间位于太华的4-18层,建筑面积100,000平方米,共有626套标准间、套间和豪华套间、卫星通讯系统、互联网、地下停车场、商场、餐饮、自动洗衣房、儿童游乐室、商务中心和4700平米的屋顶花园和1500平方米的真冰溜冰场等生活工作设施一应俱全。项目实用率超过70%。新世界太华公寓与北京新世界中心由封闭式天桥相连,联体屋顶花园当前是北京最豪华气派的空中平台花园,景致宜人,逍遥舒适。太华的住客会所1700平方米,同时共享北京新世界中心2300平方米的住客会所,25×10室内泳池、网球场、平台花园高尔夫、真冰溜冰场、健身室、桌球、乒乓室、桑拿、缓跑径、保龄球和阅览室等多项娱乐设施令住户动静相宜。装修标准:大楼外墙:名师精心设计,花岗石材墙面。配以绿色双层玻璃。入口大堂:铺砌优质花岗石材墙面及地面。652020年5月29日

43文档仅供参考公共走廊:地面铺盖地毯／高级地砖,墙面配以多彩漆,天花用铝合金吸音板吊顶。电梯:全楼装设快速电梯9部、可方便分配到达各楼层。供水系统:每户独立水表、供应冷、热水。供暖系统:市政热力管网供暖。电气系统:高科技双回路供电。室内电线全部暗喉安装,预留充分插座。保安系统:全楼设中心保安室,设访客对讲电话、密码锁,公共区域设闭路电视监察摄像机及紧急报警按钮、全楼24小时保安巡察。停车场:地下设大型停车场及自行车库,由专业管理公司提供保安及管理服务。户内:精装修付款方式:一次性付款9.2折按揭建行七成二十年和乔丽晶公寓编号:004坐落于北京市朝阳区将台路,总建筑面积63452652020年5月29日

44文档仅供参考平方米,A栋多层公寓,高十层共有210套;B栋高层公寓,高十九层共有195套;欧式新古典主义建筑风格,美国最新光纤照明技术装饰大厦,小区夜景更为绚丽多姿。　该项目位于机场辅路与将台路交汇处,丽都假日饭店东南,距东三环北路及燕莎商圈仅3公里,赴首都机场不过15分钟路程,周围高尚物业林立,绿树成荫。使您既可随时获取都市商机,又能怡然坐享田园美景。公寓配有24小时中央冷暖空调、美国先进光纤照明、电脑网络控制中心、每户均设Internet高速网口、卫星接收系统及全天候保安控制系统。在物业服务方面,和乔丽晶最突出的特点是推出了英式管家服务。小区652020年5月29日

45文档仅供参考内设3000平方米国际水准俱乐部,设施齐全先进、服务全面入微,是娱乐、休身的理想场所。俱乐部有:恒温泳池、水疗池、健身房、桑拿浴室、美容美发室、儿童游戏室、桌球室、图书室、酒吧、多功能室、餐厅、社区服务中心等。现代城编号:005SOHO现代城位于东三环外大北窑桥东,由一栋42层,一栋30层高楼和两座连体底座组成,与6栋28层一梯十一户的塔楼组成一个SOHO商务社区。发展商是中鸿天房地产发展有限公司,由北京建筑设计院设计。项目占地面积7.9公顷,建筑面积480000平米。绿化率30%。社区内设有会所、超市、诊所等配套设施。现代城周边为CBD规划中的延伸用地,CBD邻近中国的行政中心,以各国驻华使馆,国际商业财团的中国总部为核心聚集了商务、娱乐、高级零售和餐饮业,构成了一个基于国际贸易主题行为的生态环境,呈现出巨型高层建筑群落(组团)为特征相互之间以沿快速车道联系起来的都市形态,具有明显的国际化气氛。652020年5月29日

46文档仅供参考与一般的物业发展策略不同,现代城的出现改变了CBD边缘地区的物业发展的游戏规则其发展策略的最成功之处在于并未介入普通公寓之间的竞争,而是在CBD的弱势区位发展出一个独特的概念型物业和文化,同时也为这种概念提供了一个不同于传统区位标准的,符合国际商业潮流和CBD中新兴商业阶层的需要与理想的新利基和文化以及一整套以生活方式为核心的营销组合。现代城发展策略的实质在于为在CBD日益重要但规模较小的专业阶层在她们的客源重地CBD提供一个符合她们生活模式的环境。现代城6栋公寓共有7种户型,主力户型为180平米的河畔型。公寓楼的主要户型特点为:以客厅为户型组织中心,面积较大位于户型的最佳位置,与一般公寓户型格局相似。格局方正,较少走廊,实用率高;弹性空间,可根据业主不同需要作灵活分割。SOHO的主要户型特征为:大尺度框架弹性间隔,复式空间,二层为家庭私生活空间,一层可根据需要在住家起居和办公空间作自由转换。会所与设施:与其它高等级公寓的设置类似,与SOHO主题没有明显的联系。652020年5月29日

47文档仅供参考亮马名居编号:006亮马名居位于朝阳区亮马桥路燕莎商城东800米处,占地面积14100平方米,总建筑面积8平方米。该项目由北京雅士房地产开发有限公司开发,中海物业管理有限公司担纲物业管理,中国新兴建设开发总公司负责工程建设。亮马名居建筑物由2栋13层板楼将2栋25层和1栋20层塔楼连接在一起,建筑形态为塔板结合式。社区内绿化率达到45%,1:1配置停车位。亮马名居的产品定位为高智能化的社区,以比其它公寓更高的品质作理性诉求,小区智能化硬件设施配套和水平明显领先于同档次的外销公寓。绿化采取社区内花园绿化与楼顶立体绿化相结合的形式,其用意在于最大限度的弥补因容积率高而造成的区内绿化面积不足的缺陷。652020年5月29日

48文档仅供参考亮马名居以五栋板、塔结合的公寓楼相互错落连接,生动活泼,楼体正中的通体垂线设计,强化纵向的动线效果,使楼体更显俊朗、挺拔;顶部独特的格架,与建筑整体增加了层次感和动感,形成了独特的第五立面;色调清新、淡雅而简洁,明快经巧;大玻璃面,充分享受阳光的温馨。户型配比中建筑面积196平方米以上的大户型占整体销售单位的41%,150平方米左右的户型占43%,不足100平方米的小户型仅占16%。为了体现其产品的高档次,在公共部分以及销售单位附送精装修,装修标准相对较高。由于项目周边密布各种商务、休闲和娱乐设施,因此亮马名居没有设置独立会所,而提出了泛会所的概念。可是因为社区没有独立会所,因而无法形成豪宅的氛围,影响了该项目品质的进一步提升。御景园编号:007652020年5月29日

49文档仅供参考御景园地处国贸商圈内,紧临东三环华威桥,由4座高耸近百米、33层的建筑和近10000平方米的小区园林组成。建筑强调欧陆风格的建筑外观与其户型结构在功能上的巧妙结合。环绕四周的是京瑞大酒店、古玩城、香榭舍、龙头公寓和一墙之隔的新建首都图书馆。身居高阁,依窗可观赏东三环自燕沙、京广、国贸一路流淌过来闪烁不停的车河。御景园位于东三环华威桥畔,紧邻京城著名的外销公寓香榭舍、龙头公寓及京瑞大酒店,北面是首都图书新馆。御景园紧邻三环,交通便捷。驱车5分钟可至国贸,3分钟进入京津塘高速公路,经现已开通的东四环,只需20分钟即可抵达首都机场。有周边的普尔斯马特会员商店,京客隆超市提供舒适的购物环境,有小牛津双语幼儿园和数所中小学校。御景园是为经奋斗而终获成功的人士所设计,体现的是社会对奋斗人生的一种回报,倡导的是一种最合乎人性的生活方式,预见的是一种未来的生活时尚。652020年5月29日

50文档仅供参考御景园2400平方米的业主会所及其周边平方米园林是公寓的配套项目,会所的设计与装修由曾担纲北京国际俱乐部内部设计与施工的原班人马完成。会所内设地下温泉恒温游泳池、健身房、桑拿房、乒乓球室、棋牌室、台球室、舞蹈室、儿童乐园、咖啡廊、红酒坊、电影放映室、多功能厅、商务中心及小型超市等设施,屋顶还设有露天咖啡茶座,另有住客专用室外网球场。会所还提供香氛浴及专业按摩服务,定期举办医疗保健、饮食保健等健康知识讲座。国展家园编号:008由北京柳芳苑房地产开发有限公司开发建设,座落于北京国际展览中心西侧,是东北三环内国际化涉外公寓。总建筑面积为8.4万平方米,由两幢板楼、一幢塔楼组成。地下两层车库,地上一层有健康丰富会所,更有微型热带植物园。652020年5月29日

51文档仅供参考往东是著名的燕莎商圈,长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店等五星级饭店以及京城大厦、京信大厦、南银大厦、亮马河大厦等商务写字楼。往南是使馆区,道路两旁林荫密布,清净幽雅。往西是中国最知名的高等学府及中关村高科技园区。往北是畅通的北三环,往东北方向是通往首都机场的高速路,出入国门方便快捷。国展家园紧邻东北三环路,交通十分便捷,300路、302路、367路、606路、718路、801路等公交线路由此经过。客户组成部分:50%归国人员,50%私企老总;销售率:50%;畅销面积:200平米左右,三居;单位平方米售价:9200元;付款方式:按揭贷款;所售面积:130-270平米;居室功能要求:客房、书房、工人房、餐厨相连、客厅要在50平米以上;交房时的装修情况:精装修;电视节目:统一安装的卫星电视接收系统;客户现有房产:多处;濠景阁编号:009濠景阁位于北京市朝阳区东二环和潘家园路交汇处的西南角,652020年5月29日

52文档仅供参考距建国门、赛特仅此3.5公里,周围51、52、63、122等六条公交线伴您轻松出门。周边遍布豪华星级洒店,购物中心、超市、各类商店,北京游乐园、学校、医院也近在咫尺,便利生活尽在其中。隔二环路相望的是风光秀丽的龙潭湖公园,是繁华市中心离自然最近的家园。濠景阁的外观设计为砖红色外墙,顶部呈阶梯式,远观气势宏伟,与周围环境浑然一体。阳台为落地窗,顶层有独立私家百平米观景露台。濠景阁采取高层住宅罕见的户型布局,全部为一梯两户和一梯三户式,层高2.8米,180度观景落地窗。户型设计现代时尚,私密与公共空间安排严谨而合理,主客各得其所。濠景阁拥有地下两层车库,电梯可直达入户。还有5000平方米的配套商业设施。客户组成部分:50％大户室的股民,小部分私企老总客户的交通工具:种类较多,没有统一标准畅销面积:全盘畅销单位平方米售价:8200元付款方式:按揭贷款所售面积:130-180平米652020年5月29日

53文档仅供参考对社区环境的要求:一般,因为对面是龙潭湖居室功能要求:客房、书房,厨卫面积要大,餐厨相连,客厅要在30平米以上交房时的装修情况:精装修客户现有房产:一处或没有万泉新新家园编号:010万泉新新家园坐落在北京市海淀区万泉河路,东南1000米是三环路,西北1000米是四环路,距人大300米,距西北三环500米,更有374、386、379、904、302、特4、367、817等条公交线经过小区,驰名中外的圆明园和颐和园近在咫尺,又与著名的科技文化区”中关村”相比邻。高等学府云集,文化气氛浓厚,可谓”前后学府,左右名园”。　　652020年5月29日

54文档仅供参考万泉新新家园融汇欧洲古典建筑风格与中国现代居住环境理念,规划设计为古典三段式欧陆洋房,配套设施完善,小区生活空间划分清晰,实现人车分流、无障碍通行的交通组织方式。小区有3000平米的中心绿地花园,再加上小区北侧330公顷”京西绿色园林走廊”,使小区融汇成为一派园林绿化风貌。◇小区四层、六层配置电梯,一梯两户◇绿化率达45%,人均7.5平米集中绿地;◇33000平米集中绿地花园,北临330公顷”绿色园林走廊”◇户户朝阳,三室两厅两卫,四室两厅两卫及复式结构◇户均1.2个停车位,电梯直达地下车库◇感应卡车库出入管理系统,地下车库24小时闭路电视监视系统◇三重高科技小区智能防范系统◇客户组成部分:IT公司总经理、部门经理居多,同时有较大比例的私营业主;◇畅销面积:230～260平米,三居、四居◇单位平方米售价:9000元◇付款方式:按揭贷款◇所售面积:180-300平米◇对社区环境的要求:很高652020年5月29日

55文档仅供参考◇居室功能要求:客房、书房、工人房、餐厨相连、客厅要在40、50平米左右◇交房时的装修情况:没有任何装修◇电视节目:统一安装的卫星电视接收系统◇估计客户拥有资产:万 博雅园编号:011博雅园由北大资源集团投资,北京世纪京华房地产开发有限公司开发。652020年5月29日

56文档仅供参考总建筑面积达10万平方米,位于朝阳区东三环国贸与燕莎两大商圈之间,东侧与朝阳公园近在咫尺;西北侧紧接占地200亩的广济堂高尔夫球场,与周边环境共同构成成熟的高尚社区——朝阳公园西小区。西距东三环800米,东距东四环1000米。博雅园由两栋28层塔楼及一栋14层板楼组成。其独有的超过10的高绿化倍数、三米层高设计、豪华装修并送户式中央空调系统、板楼真正的一梯一户等等,在京城高档公寓及住宅市场上独树一帜。建有3000平方米星级会所。博雅园向东200米是当前北京建设中最大的都市公园——朝阳公园,占地320公顷,湖面67公顷。顺承郡王府、怡园画馆、清泉引胜、层林浩渺、喷泉广场、欧陆风韵景观林立。向北5米就是京城市内唯一的高尔夫球场——朝阳高尔夫练习场,超过10倍的绿化率,在市内楼盘中独领风骚。 652020年5月29日

57文档仅供参考富成花园编号:012”富成花园”紧邻北四环路,西距亚运村2公里,东距四元桥3公里,北与大型高尔夫球场相连。体现环保意识和目标,是”富成花园”智慧型高级别墅的杰出风格。富成花园设有A、B、C、D四种别墅类型,108栋,计几十种款式。设施设备:通讯、供水系统、供电系统、消防、保安、电视、物业管理、康乐设施。装饰材料:内墙、内门、地板、楼梯、地毯、室内木装饰、墙面和地面、厨房、浴室、桑拿、壁炉、灯具、空调。别墅客户组成部分:20%政界,20%上市公司老总,30%私企老总652020年5月29日

58文档仅供参考公寓客户组成部分:外企公司区域经理占大多数客户的交通工具:宝马、奔驰居多;奥迪占一小部分畅销面积:200多平米,三居/四居单位平方米售价:—3000美元付款方式:按揭贷款所售面积:200-400平米对社区环境的要求:很高居室功能要求:客房、书房、工人房、餐厨相连、客厅要在50平米以上交房时的装修情况:没有任何装修电视节目:自己安装的卫星电视接收系统客户现有房产:多处购买人群中外省市所占比例:30%估计客户拥有资产:别墅客户拥有资产不少于3000万亚运新新家园编号:013亚运新新家园652020年5月29日

59文档仅供参考位于北京市亚运村北苑路家和超市东约1.5公里处,于北京市环城绿化带中,紧邻项目西侧和西南侧规划为占地155公顷的高尔夫球场,北侧为武警俱乐部与天安门招待所。周边环境全为绿化带,项目地理位置得天独厚。从大区位上来看,亚运新新家园的正西方向两公里即为北京奥运会奥林匹克村,地段极具升值潜力。本地块的主要交通干线是北苑路,路面比较宽阔、平坦,符合快速交通的行车条件。现已畅通的四环路使本项目的交通条件更加出众,周边有多条公交线路直达安定门、东单、万泉河路、五路居,未来北京市轻轨13号线和地铁5号线由此经过,项目北面是正在建设施工的公路一环。别墅客户组成部分:大部分是私企老总公寓客户组成部分:外企公司部门经理、IT业的老总客户的交通工具:私家车但不统一畅销面积:270多平米四居(带书房)单位平方米售价:8000～1元付款方式:按揭贷款所售面积:165-346平米对社区环境的要求:很高652020年5月29日

60文档仅供参考交房时的装修情况:没有任何装修电视节目:统一安装的卫星电视接收系统客户现有房产:一处或多处怡龙别墅编号:014怡龙别墅是坐落于城区二环路内龙潭湖公园东湖南侧,占地2.3公顷,建有五大类18种规格的别墅,公寓计102套共23,000多平方米,现已入住。小区具有优越的地理位置,交通便捷,四通八达。得天独厚的自然环境,令住户尽享美丽的园林风光。精美的设计,布局合理,舒适方便,先进、完善的物业管理和康乐服务设施,并可提供充分的车位,令住户的生活更加安全、舒心、方便。别墅客户组成部分:25％政界,10%外省市驻京办事处,30%归国华裔公寓客户组成部分:5％经纪人,外企公司部门经理占大多数客户的交通工具:40万元以上的小型轿车畅销面积:212－266平米,三居、四居别墅652020年5月29日

61文档仅供参考单位平方米售价:2200—3600美元项目卖点:紧邻龙潭湖,三面环水所售面积:137-547平米对社区环境的要求:一般居室功能要求:客房要大(20平米以上)、单独书房、有工人房、厨卫要大(12平米左右)、客厅要在50－60平米交房时的装修情况:精装修电视节目:统一安装的卫星电视接收系统客户现有房产:多处 橘郡编号:015OrangeCounty——美国最迷人的高尚住宅区在亚北隆重再版,将美式郊区化生活方式的精髓展现在温榆河畔,为京城房市树立了一个真正美式郊区化生活的样板社区。北京橘郡,完美承袭了加州OrangeCounty无与伦比的特质,重聘美国本土顶级设计团队,包办橘郡652020年5月29日

62文档仅供参考由建筑设计、景观规划到室内装饰全过程。并跨越半个地球,将塞纳河"左岸小镇"旖旎风光赋赐[橘郡]……橘郡是原汁原味的纯美式生活社区,由三家美国本土一流的设计事务所--BASSENIAN(建筑),SWA(园林景观),AMBROSIA(室内装饰)跨洋联手,一期工程占地10公顷,总建筑面积51,000平方米,包括Townhomes,2-pac等99年美国原版获奖房型,真正与美国高尚社区居住水准同步。作为三家美国纯本土设计大师菁英联手之作,在[橘郡],没有一扇门,一面墙,一座厅室会刻意炫耀自己的锋芒,但因为深谙人性关怀,以及炉火纯真的专业表现,让每一寸空间都铭刻品质与荣誉,内敛的光辉,在全新的生活方式中尽情绽放。法式FamilyTownhomes中庭花园组合别墅涂料652020年5月29日

63文档仅供参考世界上最好的涂料生产地——加拿大原装进口屋面瓦来自美国最大的生产厂家窗加拿大原装进口RESITECH双层真空密封玻璃门加拿大木钢装饰门车库内门加拿大钢木门车库外门加拿大卷板门中央吸尘(赠送)加拿大中央除尘系统净水器(赠送)采用美国最新技术的原头净水器配电箱(赠送) 广东奇胜(Clipsal)高级开关插座 苏州海贝热水器(赠送) 南京(美国独资)史密斯A.O.SMITH风道式家用中央空调机组(赠送)美国雷诺士(LENNOX)壁炉(赠送) 加拿大MAGESTIC注:赠送与一层等大面积的地下多功能区,充分发挥生活创意。客户组成部分:私企老总居多,且主要作为第二居所或第三居所客户的交通工具:本田、帕萨特居多,宝马、奔驰占一小部分畅销面积:200平米左右单位平方米售价:8000元付款方式:按揭贷款所售面积:160平方米单层、200-240平米联体别墅(赠送地下室100-150平方米、花园)对社区环境的要求:很高居室功能要求:客房、书房、工人房、餐厨相连、客厅在35-50平米交房时的装修情况:没有任何装修652020年5月29日

64文档仅供参考电视节目:统一安装的卫星电视接收系统客户现有房产:多处652020年5月29日