南昌澄湖一品项目全程营销策划报告

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南昌澄湖一品项目全程营销策划报告-113-2020年4月19日

1文档仅供参考澄湖一品营销策划报告-113-2020年4月19日

2文档仅供参考目录敬呈:南昌海港实业有限公司承蒙信任,深圳隋唐非常荣幸有机会参与贵公司项目营销策划事项!根据此前与贵公司初步沟通交流的关于项目本身的相关情况,结合我公司的操作经验,此次向贵公司提交项目营销方案,由于建筑本身等方面资料相对缺乏,因此,本方案只能提纲挈领的阐述项目营销领域内容,真诚希望能够为贵公司项目营运成功奉献更多力量!顺祝商祺!深圳隋唐11月-113-2020年4月19日

3文档仅供参考目录第一篇市场调研篇一、宏观市场(一)南昌县概况(二)南昌县经济(三)南昌县发展规划及目标(四)南昌县房地产发展现状二、地块素质(一)项目基本状况(二)区域市场综合分析(三)楼盘调研(四)项目SWOT分析第二篇项目定位篇一、目标客户二、产品定位三、形象定位第三篇品牌营销篇一、项目包装战略-113-2020年4月19日

4文档仅供参考二、CIS战略三、VI推广战略四、媒介组合战略五、营销战略六、广告战略七、营销阶段战略附件一项目景观建议附件二项目安防建议-113-2020年4月19日

5文档仅供参考第一篇市场调研篇-113-2020年4月19日

6文档仅供参考第一部分宏观市场分析-113-2020年4月19日

7文档仅供参考一、城市概况1、地理及历史◆位置及面积南昌县位于江西省中部偏北,赣江、抚河下游,鄱阳湖之滨。位处北纬28°16′～28°58′、东经115°49′～116°19′之间。由东至西宽36公里,从南至北77公里。东接进贤县,南邻丰城市,西、北与新建县隔赣江相望,东北濒鄱阳湖,中西部对南昌市呈抱合之势。至底,南昌县境域总面积1683.62平方公里。◆气候南昌县属亚热带湿润气候地带。特点是:气候温和,四季分明,雨水充沛,日照充分。由于受地理位置及季风的影响,形成了”-113-2020年4月19日

8文档仅供参考春季多雨伴低温,春末初夏多洪涝,盛夏酷热又干旱,秋风气爽雨水少,冬季寒冷霜期短”的气候。年平均气温达到17.8℃,年平均日照1574.1小时,年平均降水量为1662.5毫米,年平均霜期89天。◆历史沿革南昌境域古属扬州。史家一般认为:西汉高帝五年(前202)始置南昌县。上隶长沙王国,直隶豫章郡。置县之初,南昌县境包括今南昌、新建、丰城、进贤4县及附近一些地域,面积约为7500平方公里。新莽时期,南昌县曾改称宜善县,直隶九江郡。东汉、三国、晋,南昌县隶豫章郡。魏文帝黄初二年封孙权为王,南昌县属吴国。孙权析县南境为富城县(今丰城),自此南昌、丰城分治。隋、唐(589～742),南昌县改称豫章县,隶属洪州。唐宝应元年(762),因避代宗李豫名讳,豫章县曾改名钟陵县,隶属洪州。唐贞元元年(785)复名南昌县,自此再未更名,隶属洪州。北宋兴国六年(981),析西境置新建县,自此南昌、新建分治。北宋崇宁二年(1103),升进贤镇为进贤县,自此南昌、进贤分治。南宋,升州为府,南昌县隶属隆兴府。元代,南昌县隶属隆兴路。至元二十一年(1284),因避裕宗名讳,隆兴路更名龙兴路。明洪武八年(1375),南昌县隶洪都府。洪武九年起,至清代(1664～1911),隶属南昌府。民国元年(1912)至3年隶属江西省豫章道。民国,南昌设市,市、县分治。南昌县直隶江西省。民国21年起,隶属江西省第一行政区。民国28年起,隶第十一行政区。民国31年起,隶第一区。中华人民共和国成立(1949)后,隶属南昌专区。1958年9月,划归南昌市辖。1961年7月,划归宜春专区辖。1967年11月复划归南昌市辖至今。◆区划人口,全县总人口91.73万人,其中男性48.25万人,女性43.48万人;非农业人口16.12万人。,出生12568人,出生率13.7‰;死亡3432人,死亡率3.74‰;自然增长人口9136人,自然增长率9.96‰。2、资源特色◆土地资源全县耕地面积101万亩,土地肥沃,适宜各种农作物生长。◆水资源南昌县境内水系发达,赣江、抚河、清丰山河穿过境内,平均入境径流量约870亿立方米,沟渠纵横交错,湖泊、池塘星罗棋布。-113-2020年4月19日

9文档仅供参考◆动植物资源全县林业用地(含园林)约7.3万亩,占3%,全县动植物资源种类丰富,共有植物120余种,动物240余种,其中国家重点保护动物9种,以河豚、白头鹤最为珍贵。-113-2020年4月19日

10文档仅供参考二、南昌县经济1、南昌县经济结构分析,地区生产总值107.5亿元,比上年增长19.93%,”十五”期间年均递增15.39%。三次产业结构比由”九五”期末的33.7:30.6:35.7调整到20.1:44.4:35.5。全县财政总收入7.18亿元,比上年增长33.6%,年均递增21.6%;地方财政一般预算收入4.47亿元,比上年增长34.6%,年均递增23.77%。全社会固定资产投资48亿元,比上年增长61.2%,五年累计投资99.23亿元,是”九五”期间的3倍。县域经济综合实力排名全省第一,基本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审,南昌县位居全国最具投资潜力中小城市15位。　　总结:,江西省南昌县生产总值突破百亿元大关,完成107.5亿元,在国家统计局最近公布的县域经济综合竞争实力排名中,南昌县成为江西省唯一一个入围综合竞争实力A类县市,由中国社会科学院等权威机构评选,该县被列入”全国最具有投资潜力50强县市”。2、南昌县国民经济与社会发展情况分析(1)经济运行基本稳定南昌县经济进入新一轮增长周期以来,特别是经过”十五”期间的积累。在经济增长惯性推动和内生增长动力的驱动下,南昌县经济继续在快速增长的轨道上运行,并呈现出稳健向上的发展态势。全年实现生产总值153.1亿元,按可比价格计算,比上年增长15.9%,较”十五”期间平均增速提高0.1个百分点,为”十一五”规划的实现起了个好头。其中:第一产业26.2亿元,增长4.1%;第二产业90.6亿元,增长22.6%;第三产业36.3亿元,增长9.8%。人均GDP突破1.5万元,达16819元,增长15.5%。产业结构进一步优化。南昌县一、二、三产业比由上年的19.4:56.1:24.5调整为17.1:59.2:23.7。第一产业比重较上年下降2.3个百分点,第三产业下降0.8个百分点;第二产业比重较上年提高3.1个百分点,其中工业占GDP的比重达47.6%,较上年提高3.1个百分点,仍是拉动南昌县经济增长的主导力量。-113-2020年4月19日

11文档仅供参考(2)财政收入较快增长,南昌县财政总收入实现三级连跨,达到10.24亿元,比上年增长42.6%,是历史上增速最快。增量最多的一年,较上年净增3.06亿元;地方财政一般预算收入连跨5亿、6亿元两个台阶,达6.24亿元,增长39.8%,净增1.75亿元。从收入完成情况看,增值税、营业税和企业所得税分别比上年增长31.4%、41.8%和85.2%。南昌县地方财政一般预算支出11.02亿元,比上年增长32.3%。总结:,是全面实施”十一五”规划的开局之年。在县委、县政府的正确领导下,以科学发展观为统领,认真贯彻中央、省、市会议精神,紧紧围绕拼争”百强县”、”文明城”的奋斗目标,积极推进社会主义和谐社会建设,牢牢抓住中央促进中部崛起的战略机遇期,开拓创新,扎实工作,南昌县经济保持了快速增长的良好势头,在新的起点上实现了又好又快的发展。3、南昌县投资环境南昌县隶属南昌市,从北东南三面包围南昌,誉为南昌市南大门,是江西省综合经济实力最强的县,也是全省唯一一个进入中国县域经济基本竞争力两百强的县。在中国社会科学院等权威机构评选的”全国最具投资潜力50强县市”排行榜中,南昌县名列第15位。南昌,是全国唯一与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市,南部紧邻中国经济最发达地区之一的珠江三角洲地区;东南部紧邻以厦门,福州为核心的闽东南经济区;东部紧邻以上海为龙头的中国经济最有活力的长江三角洲地区,在以南昌为核心的６小时经济辐射圈内,覆盖了全国4.5亿的人口,12万亿的消费市场。南昌市委、市政府实施的”一座老城,三片新区”,发展战略将展开南昌腾飞的翅膀,助推南昌大跨越,其中一座老城是指南昌市城区,三片新区分别是以高新技术开发区组团的昌东片区、以南昌经济技术开发区为主体的昌北片区和以小蓝经济技术开发区为龙头的昌南片区,而南昌县又是其中最活跃的区域。-113-2020年4月19日

12文档仅供参考三、南昌县发展规划及目标1、区域发展布局根据南昌县经济社会发展现状和建设”昌南绿城”的要求,按照”强化中心、点轴扩张、分区发展、功能互补”的思路,实行差异发展战略。莲塘、八一、东新、富山为县城组团,实施城乡一体化发展战略,加快推进莲塘、八一、东新、富山城市化进程,拓展城市规模,城市规划区面积203.8平方公里,建成区面积达到50平方公里,2020年达到100平方公里。以完善城市功能,提升城市品味,发展城市产业为重点,促进各类市场要素向城区流动,突出全县政治、经济、文化中心地位。向塘充分发挥区位优势、交通优势,实施卫星城发展战略,北向发展加快与小蓝工业园对接。蒋巷、塘南、三江、武阳实施重点镇发展战略,一般建制镇和中心村实施协调发展战略。重点推进南高公路两侧、墨山立交桥至向塘公路两侧城市产业带的建设和”金十字”养殖产业带、”银三角”种植产业带的特色农业带建设。2、南昌县”十一五”发展的总体目标(1)指导思想　　以邓小平理论和”三个代表”重要思想为指导,以科学发展观为统领,以推动经济发展、改进人民生活为中心任务,以改革开放和自主创新为动力,以转变发展观念,创新发展模式,提高发展质量为关键,以加强党的执政能力建设为保证,全面贯彻落实中央和省、市重要战略部署,坚定不移地实施大开放主战略,大力推进新型工业化、新型城镇化、农业农村现代化、经济外向化和市场化,着力构建实力昌南、魅力昌南、生态昌南、和谐昌南。(2)发展思路　　围绕在全省率先进入”全国县域经济基本竞争力百强县”和”全国文明县城”总目标,积极策应省会南昌中部崛起战略,着力建设以南昌为核心的半小时经济圈,增强对接南昌,服务南昌的能力。按照”一座老城、三片新区,繁荣看市区、实力看城郊”的发展要求,发挥近郊优势,积极参与城市产业分工,实施错位发展战略;树立发展以富民为先,富民以创业为先,创业以环境为先的理念,改进生态环境、人文环境、政策环境、投资服务环境,实施环境先导战略;大力实施”小蓝工业园建设五年新跨越工程”,精心打造”外商来赣投资首选之地”和”江西现代制造业重要基地之一”。积极把握国际产业和沿海发达地区产业梯度转移的契机,主动对接长珠闽,融入全球化。大力打造环境优美,适宜人居和创业的生态型”昌南绿城”。以社会主义新农村建设为方向,”两园”、”两带”-113-2020年4月19日

13文档仅供参考为载体,壮大特色基地、龙头企业,加速农村全面建设小康社会步伐。充分发挥市场配置资源的基础性作用,以转变政府职能和经济体制改革为重点,加大市场化改革力度,大力发展非公有制经济。实现经济、人口、资源、环境的相互协调和可持续发展。(3)”十一五”期间主要预期目标　　◆经济发展　　――地区生产总值年均增长15％,人均地区生产总值年均增长14％。　　――第一产业增加值26.9亿元,第二产业增加值118.8亿元,第三产业增加值70.3亿元,分别年均增长4.5％、20％和13％,三次产业比12:55:33。　　――全县工业增加值年均增长20％,规模以上工业增加值年均增长27%。　　――财政总收入年均增长20％以上,其中地方财政一般预算收入年均增长18％以上。　　――全社会固定资产投资年均增长30％。　　――社会消费品零售总额年均增长15％。　　――实际利用外资累计完成6.8亿美元,实际利用内资累计完成165亿元,外贸出口累计完成2.4亿美元。　　◆社会发展　　――全县总人口94万人左右,人口出生率控制在13‰以内,人口自然增长率控制在9‰。　　――城镇化水平达45％。　　――高中阶段入学率90％以上。　　――城镇企业职工社会保障覆盖率80％以上。　　――城区建成面积达到50平方公里,全县森林覆盖率11％,城市人均公共绿地面积12平方米以上,城市生活污水集中处理率大于60％,城市生活垃圾无害化处理率大于85％,空气质量达到Ⅱ级以上天数占全年比例90％以上。　　◆人民生活　　――农民人均年纯收入年均增长8％。-113-2020年4月19日

14文档仅供参考　　――城镇登记失业率控制在4.5％以内,五年累计新增城镇就业岗位10万个,有序转移农村剩余劳动力26万人次,技能培训10万人,其中创业培训1.5万人,免费培训3.1万人。　　――城镇居民人均住房面积45平方米。经过五年的努力,全县经济总量翻一番,财政总收入突破20亿元,实现拼争”百强县”战略目标。在实现”十一五”发展目标的基础上,再用十年时间,即到2020年,人均生产总值达到7000美元左右,基本实现工业现代化,城镇化水平达到61-63%,在”全国县域经济基本竞争力百强县”排名前进到中等位置,成为全省县域经济发展的”领头羊”,中部地区具有较强影响力的昌南新城,经济更加发展,民主更加健全,科教更加进步,文化更加繁荣,社会更加和谐,人民生活更加殷实,实现全面建设小康社会战略目标。-113-2020年4月19日

15文档仅供参考四、南昌县房地产发展现状近年来,随着房地产市场的快速发展,南昌市市区周边县区的房地产开发迅猛发展,如南昌县的小兰片区、莲塘片区、银三角片区,新建县的长堎片区,楼盘数量众多,项目体量过大,仅南昌县占地超过千亩的房地产项目就达5-6个。南昌县完成商品房交易面积69.9万平方米,较上年增长85.2%,占全市商品房交易总量的比重达18%,其中完成商品住房交易面积达66.31万平方米,较上年增长92.2%,占全市商品住房交易量的比重分别达19%。”昌南板块”、”昌南绿城”、”象湖新城”……在城市规模不断扩大的南昌版图上,这些代表着南昌县新形象的称谓,已经成了这座城市中使用频率较高的新名词。作为南昌的首府首县,南昌县的变化巨大。搭乘着南昌市”快速崛起”号这趟列车,南昌县的经济发展也实现了质的飞跃。日趋完善的基础功能,不断优化的投资环境,都让这里成了新的投资热土,南昌县的房地产市场呈现出了欣欣向荣的景象。-113-2020年4月19日

16文档仅供参考第二部分地块素质-113-2020年4月19日

17文档仅供参考一、项目基本状况澄湖一品鸟瞰图-113-2020年4月19日

18文档仅供参考澄湖一品总平图1、项目经济技术指标总规划用地9857平方米总建筑面积39601平方米商铺面积2450平方米建筑密度25.9%容积率4.00绿地率40%-113-2020年4月19日

19文档仅供参考住宅户数378户物业管理面积60平方米幼托园面积220平方米公共厕所60平方米垃圾中转站60平方米青少年活动中心200平方米社区服务中心160平方米机动车位113个2、地理位置项目用地位于南昌县莲塘镇,南临澄湖中路,西临规划道路。地理与景观条件优越,各项配套设施也较为齐全。3、交通状况暂略。4、周边生活配套文化教育莲塘三小、二中等学校公园澄碧湖中心公园餐饮娱乐澄湖中路现有设施及其它医院药房急救中心、诊所、药店等5、小结项目位于南昌县莲塘镇,南临澄湖中路,西临规划道路。地理与景观条件优越,但各项配套设施,特别是高品质的配套当前较为欠缺,提高项目本身素质,力争把本案打造成区域内具有高配套、高品位、高水准的住宅小区。-113-2020年4月19日

20文档仅供参考二、区域市场综合分析１、莲塘镇发展情况分析莲塘镇地处省会南昌市南大门,为南昌县县城所在地,是全县政治、经济、文化中心。全镇面积54.08平方公里,其中,城区面积20平方公里,辖区6个居委会,11个村委会,常住人口12万人。境内有江西经济管理干部学院、省农业科学院,省畜牧水产学校、南昌第二师范学校、南昌外国语学校,二七○技校、县办中学、县办职业高中、昌南武校等大、中专院校及科研机构20余所。文化娱乐场所密布,服务种类齐全。     莲塘镇有优越的自然条件和丰富的农业资源和良好的基础设施条件,舒适的投资环境和完善的服务机构,以及优惠的招商引资政策,吸引了许多国内外客商前来投资办厂。     莲塘镇区位优越,交通便利,通讯发达,驻地距南昌市仅15公里。京九铁路、浙赣铁路、105国道、316国道、南高一级公路,南北纵横全境,是闽、浙、湘、粤通衢要地。境内火车站有南昌南车站、莲塘车站、公交汽车站沿途皆是,招手可停,以镇中心为半径的15公里范围内,有南昌港、江西铁路最大的向西编组站,以及到村公路交错畅通,四通八达。全镇已开通程控电话数万门,可直拨180多个国家和地区。境内有经国家批准的乡镇企业东西部合作示范区,省政府批准的昌九工业走廊开发点和南昌县莲塘工业开发区。(1)、资源和设施1、土地,全镇有土地24631亩,开店办厂,房地产开发前景广阔。2、电力充分,境内有省送变电站,南昌县供电局,并具有南昌市供电局直接传送的朱姑桥、气象、石龙岗、小蓝开发区5条专用线,电力充分,昼夜不停。3、水资源,境内有丰富洁净的地下水和大面积的地表水,并有南昌市青云谱水厂向本镇专用管道供水,水源充裕,用之不竭。4、农副产品,莲塘镇是全省闻名的养殖大镇,有专业养殖户多户,还有许多特种养殖专业户,现仅家禽发展已达到300多万羽,年产禽蛋2万多吨,境内有江南最大的禽蛋专业批发市场——南昌小蓝禽蛋市场,日交量达150吨,禽蛋远销全国各地。5、科技,境内有大、中专院校、科研机构200余所。6、劳力,全镇有劳力15812人,其中,能工巧匠6000人。-113-2020年4月19日

21文档仅供参考(2)、文化和治安环境境内娱乐场所密布,种类齐全,特别是星明辉外商俱乐部,高雅阔绰,舒适宜人。几年来,公安系统加大了对刑事犯罪的防范和打击力度,未发生过大的治安刑事案件。(3)、优惠政策和服务措施1、在土地使用方面,可经过出让土地、划拨、出租、合资或合作等方式使投资者依法取得土地使用权。2、在规费收取方面,除一些必要的费用外,对投资者经过减免办法,予以最大限度的优惠,以加快投资项目建设进程。3、在税收方面,对于纳税超过上年度一定数额的企业,地方政府按比例发给奖金,对新办企业,除了享受昌九工业走廊优惠政策外,视其纳税额大小,由地方财政按比例奖励企业,用于扩大再生产。4、在服务措施方面,镇政府负责报县服务中心”一站式”审批,”一窗口”收费,”一条龙”服务,杜绝乱收费、乱罚款、乱推派、对重点企业农行挂牌保护。行政执法部门除依法追究刑事犯罪外,必须经镇政府报请县政府批准后,分可进入企业执法。     近年来,莲塘镇围绕建设”工业强镇、市场大镇、农业新镇、文化名镇”的目标,加大了基础设施的投入,做到”一平三通”、”筑巢引凤”,为扩大招商引资创造良好的环境。莲塘镇的发展,引起中央和省市领导的关心重视,胡锦涛、乔石、宋平等中央领导和省市主要领导先后来镇视察,对莲塘镇的发展给予高度评价。随着莲塘镇建设步伐的加快,将会有越来越多的客商慧眼识商机,前来恰谈合作,共同开发,共同发展。总结:,”十一五”规划元年。莲塘镇将围绕打造亿元镇目标,抓住招商引资和劳动就业两个重点,推进新区拓展、社区建设、农村新貌工作,实施教育卫生、平安莲塘、计划生育、福利社会工程,加快全镇经济社会全面协调发展,打造实力、魅力、和谐莲塘,建设全省五强乡镇。-113-2020年4月19日

22文档仅供参考2、莲塘镇房地产的发展趋势莲塘房地产市场的转变:”买房就是买生活方式”的购房观已被越来越多的莲塘人所接纳。房地产业发展至今,已从单纯提供居住空间进化到提供精神和物质相结合的生活方式。能够说,生活方式是开发商提供给消费者的附加值。随着市场竞争日趋激烈,莲塘-113-2020年4月19日

23文档仅供参考的房地产开发商们也意识到光靠眼花缭乱的营销手法很难打动消费者,她们纷纷在提高产品品质、完善社区配套、增强服务功能等方面下功夫。(1)文化:营造精神内涵随着经济的发展,人们对住宅的要求不但仅是为了满足居住功能,更多是为了选择一种生活,选择一种文化。,莲塘房地产行业已由原来产品的竞争,逐渐加入了”文化的竞争”,营造独具特色的社区文化已成为发展商提升楼盘竞争力的重要因素。经过举办各式各样的社区主题文化活动,给业主提供更理想的居住空间和更完美的增值服务。为社区营造出浓厚的人文氛围。(2)教育:关注子女成长随着”尊师重教”风气的盛行,家长们越来越重视子女的教育问题,教育费用的支出在市民可支配收入中占到相当大的比例。为了提升竞争力,莲塘的开发商也亮出”教育牌”。有的楼盘就建立了一座为业主子女配备的现代化小学,目的是为业主的子女解决上学难题。(3)环境:提升居住品质”买房看环境”已成为购房者关注的重要因素。近两年的莲塘楼市表现一种趋势:关注大环境和小环境相和谐的楼盘,在销售中就特别”吃香”。同时,小区绿化率简单的达标数字已渐渐不能满足人们的高要求,社区周边最好还有大面积水景或公园。因为大片水域和绿树,能有效达到净化空气,优化环境的作用。环境提升楼盘人气,并发挥生态效益,促进楼盘热销。(4)服务:舒适业主生活楼市在不断发展和成熟的过程中,楼盘如何争取市场做好销售已成为突出问题,楼盘销售经过几年的变化,亦完全由单纯的物业销售上升为一种服务的销售、观念的销售,而现在楼盘的物业管理及售后服务恰恰成为销售中的关键因素,当前莲塘已有比较成熟的楼盘,把物业管理作为一个要素融入开发、销售之中。莲塘开发商对楼盘的售后服务和住宅小区的物业管理重视程度日益提高,其中更把物业管理看作是楼盘再开发和销售的无形资产,力求品牌效应。为消费者提供了优质服务,而且也为提高英雄城的城市品位作出了积极贡献。　　随着物业附加值的加大,说明莲塘的房地产市场发展开始向成熟,竞争不只关注户型、楼层、地段,而且更多开始从服务、教育等相关方面得到体现,这也说明莲塘的消费者购房越来越理性。-113-2020年4月19日

24文档仅供参考-113-2020年4月19日

25文档仅供参考三、楼盘调研１、周边楼盘调研◆银河城楼盘名称:银河城所处区域:莲塘物业类别:普通住宅建筑类别:多层、小高层物业地址:南昌县区莲塘南大道888号交通状况:218、236、239、515、218、320国道、316国道、105国道、昌井高速公路、迎宾大道、南莲路。开发商:江西宏舜房地产开发有限公司投资商:浙江兴宏集团代理商:深圳黑马房地产顾问有限公司容积率:1.43绿化率:38%-113-2020年4月19日

26文档仅供参考均　　价:2700元/平方米物管公司:深圳万厦居业公司物业管理费:0.60元/平方米·月售楼处地址:老福山接待中心(站前西路111号)售楼电话:6796677开盘时间:-01-21入住时间:-06-30付款方式:一次性付款,分期付款,银行按揭总建筑面积:约150万平方米楼盘形态:以多层为主,小高层为辅主力户型:二房二厅(72－90㎡),三房二厅(120－160㎡)小区配套:项目内规划有幼儿园、学校、四星级酒店、商业街、会所、超市、运动场所等。-113-2020年4月19日

27文档仅供参考最新动态:当前推出的是二期亲水美宅——水悦湾,共28万方,涵盖多层、小高层、花园洋房,价格在2500元/平米左右,主力户型为89平米的两室两厅与107平米的三室两厅。银河城水悦湾第四批房源已售罄,现已推出第五批房源。综合点评:银河城位于迎宾大道与南莲路交汇处。项目占地1500亩,绿地率42.3%,规划建筑面积150万㎡,规划近1万多户住户,是到当前为止南昌乃至整个江西省超大型的楼盘之一,也是南昌超大型的国际生态人文教育社区。-113-2020年4月19日

28文档仅供参考◆巢蓝郡楼盘名称:巢蓝郡物业类别:普通住宅建筑类别:2栋多层、3栋高层装修状况:毛坯物业地址:南昌县区迎宾大道武警一支队旁(昌南客运站对面)均价:3500元/平方米价格描述:11月底将推出高层、多层新房源,以两房为主,预计底交房物业管理费:0.80元/平方米·月-113-2020年4月19日

29文档仅供参考开发商:江西省鸿达实业有限公司售楼处地址:项目现场/站前西路海关对面售楼电话:6617698开盘时间:-10-13入住时间:-12-31容积率:3.10绿化率:36%楼层状况:1号楼、2号楼,小高层,18F,以2房1厅为主,85平方米左右;3号楼;高层,26F,以1房、3房为主,一到4层用于商业;4号楼、5号楼;花园洋房,层层退台,5F+1,110—130平方米;交通状况:16、15、601、25、203、218周边配套:幼稚园:正荣广电幼儿园中小学:莲塘镇中学、莲塘一中、正荣小学、外国语学校高校:师大青云谱校区、南大人民武装学校、大宇专修学校、江西信息学校、江西电力高级技工学校医院:武警医院最新动态:巢蓝郡9月15日首批房源VIP卡发售,限量180张;当天认购者,购房享受5000元冲抵10000元房款。多层洋房、高层85㎡二房、96㎡2+1功能房。巢蓝郡10月13日开盘,高层约3380元/㎡,多层3500元/㎡;高层12月31日交房,多层5月31日交房;物业管理费:高层1.2元/平方米·月,多层0.8元/平方米·月,巢蓝郡11月底将推出高层、多层新房源,以两房为主,价格3500元/㎡左右,预计底交房。综合点评:巢蓝郡,傲居迎宾大道,紧依昌南客运站,坐享城南成熟领地,比邻多条城市干道,与城南高档社圈群落及武警一队为邻,拥享城市繁华与趣意。占据城市上席,聚拢人脉、商脉、财脉,展现现代人居锋锐,引领时代居住风尚。巢蓝郡由江西省鸿达实业有限公司开发,占地23亩,总建筑面5万平方米,位于昌南客运站对面。该项目由2栋18F小高层,1栋26F高层,2栋多层组成。　简约的小户型设计,80-90平米舒适空间,布局合理,功能完备,以精工设计细节取胜。没有一点浪费的发挥了户型的合理实用性与功能性,完全满足了小户型空间青睐者的喜好。阳光三房层层退台设计,并配有大露台、太阳台,多彩生活自由营造,完美生活轻松拥有。-113-2020年4月19日

30文档仅供参考◆毕加索花园楼盘名称:毕加索花园物业类别:普通住宅西班牙风情住宅建筑类别:多层花园洋房、宽景HOUSE、小高层电梯洋房装修状况:毛坯物业地址:南昌县区莲塘镇澄湖北路与莲西路交汇处价格:起价:暂无资料均价:3280元/平方米价格描述:二期,一次性付款、银行按揭-113-2020年4月19日

31文档仅供参考物业管理费:0.58元/平方米·月开发商:南昌立志房屋开发有限公司售楼处地址:南方大厦7楼(太平洋购物广场后)售楼电话:5999111开盘时间:-11-05入住时间:-07-28容积率:1.60绿化率:37.60%楼层状况:一期248户。多层、花园洋房、宽景HOU交通状况:203\218\236路车到项目现场附近周边配套:教育:莲塘三小、莲一中、莲二中、莲三中、第二师范等六所重点中小学及多所重点大专院校最新动态:项目分三期开发,一期推出6栋创新花园洋房,首批248套房已售完,一期已在7月底交房,二期推出两栋小高层(两房90平米以下,三房120平米左右)与两栋多层(83—131平米左右)。综合点评:”毕加索花园”是由南昌立志房屋开发有限公司开发的具有浓郁西班牙风情的精品住宅项目。项目占地80.2亩,总建筑面积86000余平方米,建成后可容纳约800户家庭居住。”毕加索花园”位于近年蓬勃发展的南昌副中心莲塘镇莲西路,紧临澄湖北大道南昌县新城规划中心,小区东邻1500亩澄碧湖,东北面为南昌县政府机关新址,拥有巨大的发展潜力。周边更是集聚了莲塘三小、莲一中、莲二中、莲三中、第二师范等六所重点中小学及多所重点大专院校。”毕加索花园”立足于打造特色精品楼盘,注重产品质量,注重户型创新,注重住宅节能,注重社区智能化,从产品设计、新技术、新材料的应用等各方面提高住宅产品的附加值。与市场上砖混结构的多层住宅不同,本项目整个社区全部采用框架结构建造,在建筑质量、抗震性、得房率、实用性等方面是传统的砖混结构多层无法比拟的。-113-2020年4月19日

32文档仅供参考◆玺园楼盘名称:玺园所处区域:莲塘物业类别:纯住宅建筑类别:高层小高层物业地址:南昌县莲塘镇南莲路6号交通状况:203路、236路、128路、134路开发商:南昌时代广场置业有限公司代理公司:深圳尚美佳企业策划有限公司均　　价:3650元/㎡物管公司:深圳万厦-113-2020年4月19日

33文档仅供参考物业管理费:1.2元/月/㎡售楼处地址:项目现场售楼电话:57266665758565付款方式:一次性付款,分期付款,银行按揭销售状况:正在销售开盘时间:10月28日入住时间:12月占地面积:136.6亩建筑面积:216200平米容积率:2.5绿化率:47%总户数:2388停车位:1300内部配套:幼托　会所等中、小学:莲塘二中,莲塘三小幼儿园:明星幼儿园商　　场:洪客隆商场银　　行:工行,农行医　　院:南昌县人民医院、南昌县红十字医院、南昌县妇幼保健院、南昌县第一医院协作医院其　　它:澄碧湖-113-2020年4月19日

34文档仅供参考综合点评:玺园位于南昌的南大门——南昌县莲塘镇,项目东侧是规划中的莲塘大道,西侧为澄碧东路,南侧为站前路,项目总规划用地约136.6亩。玺园地理位置优越,处于南昌县老城区的中心地带,周边生活配套设施齐全,站在玺园项目地块的高处,向西可观全国县级市中最大的人工湖——澄碧湖,玺园的东侧是莲塘火车站,多条公交线路往返市区及其它重要地点,交通便利;而莲塘大道是连接市区、青云浦、及其它城镇的重要干道。玺园内部生态景观资源丰富,项目内有203棵原生樟树、喜树、松树等,最大树种胸径106公分,树龄在百年之上,为了保障这种大隐于市、绿树成荫、世外桃源的美景,开发商南昌时代广场置业有限公司在规划设计时就强调要保留这些原生的樟树,设计单位在规划设计时也很好的贯穿这条思路,基本保留了这些原生态的树木。项目内部不但自然资源丰富,项目地块也是高差错落有致,项目用地被规划道路分为三块大小不一的部分,南地块呈方形,北地块呈不规则,地块具有台地特征,同时比西侧地块高约4米,项目内部最大高差有7米,这不但使项目的形态丰富,也使项目层次感明显,增加了项目的灵性。玺园不但生态资源丰富,而且地块具有一定的历史意义,地块前身是民星集团,相信南昌人民不会忘记那个曾经辉煌的民星企业,那个在九十年代年销售额就达到6.2亿,利税1.2亿元的明星企业;当然大家也一定记住那个急剧膨胀而自大走向衰落的民星企业。今天这些已成为过去,社会仍在向前发展,生活也愈来愈好,有幸的是玺园见证了这段历史,相信将来的玺园带给南昌人民一种静谧、闲适、人文、达观、从容的生活、一种具有生活格调的美好家园。基于项目的综合素质,项目的整体定位为区域标志性豪宅产品,无论产品的品质、形象、规划设计、园林、物业管理等都将是区域豪宅的新标杆,项目将建设成为极富时代特征的现代建筑。-113-2020年4月19日

35文档仅供参考◆梦里水乡楼盘名称:梦里水乡所处区域:莲塘物业类别:纯住宅建筑类别:多层物业地址:澄湖北路588号澄碧湖畔交通状况:乘203、218、230路开发商:伟梦集团江西鑫源房地产开发有限公司均　　价:4000元/㎡最高价:5100元/㎡物管公司:鑫勤物管售楼处地址:澄湖北路588号-113-2020年4月19日

36文档仅供参考售楼电话:付款方式:一次性付款,分期付款,银行按揭总建筑面积:约40万平方米楼盘形态:小区以三层单体、联排、双拼别墅,四、五层叠加别墅和六层阳光房为主主力户型:二房二厅(72－90㎡),三房二厅(120－160㎡),联排别墅(200－300㎡)小区配套:游泳池、会所、大型商业中心、商业街、便利的社区超市、崇尚素质教育的幼托、篮球场、健身房等。最新动态:当前”天一”的1、2、3、7号楼全部售罄。4、5、6号楼于8月26日开盘,均为高层,其中6号楼基本售完,4、5号楼还剩少量,均价3500—4000元/平米,主力户型为90平米的两房与140平米左右的三房,8号楼11层的小高层正接受预约,均价3500元/平米。主力户型88平米两房和120平米的三房。综合点评:梦里水乡生态小区,是以澄碧湖片区优美的自然环境为依托;以江南园林景观为基础;以宋词文化意境为先导;以现代住宅建筑为主体的以住为主、商住两用、居家度假两相宜的大型高档社区;”梦里水乡”生态小区是由南昌本土新生代地产商领衔开发、全国房产专业团队联袂打造的经典之作;是站在南昌22历史的高度与现代地产对接的巅峰之作,是南昌地产”昌南板块”的领军楼盘。-113-2020年4月19日

37文档仅供参考◆中磊·锦绣365楼盘名称:中磊·锦绣365所处区域:莲塘物业类别:纯住宅建筑类别:多层、小高层、高层物业地址:南昌县澄湖北大道交通状况:203、218路直达,230、224停靠附近开发商:江西省中磊房地产开发有限公司起　　价:2160元/㎡均　　价:3000元/㎡物管公司:万厦物业-113-2020年4月19日

38文档仅供参考物业管理费:0.48元/月/㎡售楼处地址:南昌县澄湖北大道售楼电话:0791—59918885991999付款方式:一次性付款,分期付款,银行按揭销售状况:正在销售最新动态:二期第二批房源在售,大部分是大户型的电梯房,价格为2900元/平面,所剩房源不多,锦绣365预计将于底推出三期房源,三期以多层、小高层新房源为主。综合点评:中磊·锦绣365位于澄湖北路与迎宾大道交汇处,昌南新城市中心,南昌县规划CBD中心区,紧临澄碧湖,与名校莲塘一中一路之隔,莲三小、政府中心、集贸市场近在咫尺;随着昌南新城市中心的建设,未来无论从规划、交通、市政配套等方面,都会给整个社区带来诸多便利和无限的升值潜力;迎宾大道全面改造后,进入市中心全程高速,仅15分钟车程;公交203路、218路直达,224路、230路停靠附近,交通十分便捷;全新配套高尚、高贵,你的高尚住家胜地。中磊·锦绣365占地128亩,规划总建筑面积16万平方米,外临澄碧湖,坐享天然的生态环境资源,内有小桥流水式的花园景观,环境宜人,内外双修;规划设计人性化,景观设计生态化,整体规划布局既经济实用又科学合理,基础配套设施和物业管理齐全;建筑高低错落有致,弧线型处理,呈现出优美的曲线,立面现代简约。整个社区充满时尚气息,洋溢青春光彩,大尺度楼间距,不但保证居住者生活的私密性,更加关注每户拥有不受遮挡的景观视野。-113-2020年4月19日

39文档仅供参考尚南云顶物业类别:普通住宅建筑类别:4栋小高层(16-18层)装修状况:毛坯物业地址:南昌县区迎宾大道0788号(昌南客运站对面)均价:3800元/平方米价格描述:价格3800-3900元/㎡,物业管理费:1元/平方米·月开发商:江西省世能投资有限公司售楼处地址:迎宾大道0778号(昌南客运站对面)售楼电话:5980888开盘时间:-06-03入住时间:-07-31容积率:3.10-113-2020年4月19日

40文档仅供参考绿化率:42%楼层状况:高层住宅、四星级酒店、商业裙楼交通状况:15\16(长班)\旅游2线\20\25\212\230\224\233\234\235\241\242\601\203\218\236\239路等。周边配套:小区内部配套:幼儿园、儿童幼乐场、运动场、文化广场幼稚园:正荣广电幼儿园中小学:莲塘镇中学、莲塘一中、正荣小学、外国语学校高校:师大青云谱校区、南大人民武装学校、大宇专修学校、江西信息学校、江西电力高级技工学校医院:武警医院最新动态:现房销售中,当前有约有50套房源在售。综合点评:尚南云顶位于迎宾大道0778号,昌南客运站对面。整个小区建筑面积8万多平方米,由4幢16-18层高层住宅、1幢28层准四星级豪华酒店及近1.5万㎡商业裙楼构成。布局合理、以人为本,回归生活本源。建筑规划采用现代手法诠释新古典风格,建筑朴实厚重,又身姿峻拔,线条流淌。顶部椭圆造型气度恢弘,立面色系舒心,在张扬个性的同时融入欧洲建筑的经典符号,形成独特的建筑语汇。小区建成以后将是这里的一大标志性建筑,与昌南客运站遥相呼应。小区的园林由国际大师担纲手绘,近0㎡的英国贵族爵士音乐和英国皇家自然式双主题风景园林,结合”潭可昭日月,星归若凝河”的核心景观,让您瞬间体验贵族绅士的高贵与典雅,感受爵士音乐的流畅与悠扬!小区户型从二房二厅到四房二厅,面积从91到138平方米不等。-113-2020年4月19日

41文档仅供参考◆华林桃源丰景物业类别:普通住宅建筑类别:8栋多层、2栋小高层、6栋高层装修状况:毛坯物业地址:南昌县区澄湖北大道与南昌迎宾大道交会处均价:3200元/平方米价格描述:11+1F小高层,一次性付款、银行按揭物业管理费:0.48元/平方米·月开发商:南昌海德置业有限公司售楼处地址:案场售楼电话:5987666开盘时间:-12-24入住时间:-08-31-113-2020年4月19日

42文档仅供参考容积率:2.10绿化率:38%楼层状况:小区由六栋高层、二栋小高层、八栋多层组成。交通状况:203.218、20、602、205等多条公交线路直达。周边配套:教育:第三幼儿园、莲塘三小、连塘一中、连塘二中、第二师范休闲:澄碧湖公园生活配套:社区商业与昌南小兰经济开发区同步发展,县医院、商场、超市、集贸市场、工商银行、喜来登大酒店等,北有昌南客运站,西有小兰工业园。最新动态:第一批房源8栋多层已售完,第二批房源2栋小高层(电梯洋房,总108套)销售率达到95%,以96平米左右的两房、125~133平米的三房为主,均价3100元/平米左右。综合点评:华林桃源丰景位于南昌小兰工业经济技术开发区,项目规划用地57480平方米,规划总建面积117220.31平方米,规划人口2800人,建成总户数达1000户,规划设计主要包括居住和商业两大部分。小区西紧靠南高路,南临澄湖北大道,东接江西省重点名校连塘一中,与南昌县最大的公园澄碧湖公园仅一路之隔,交通便利:203、218、20、602、205等多条公交线路直达。生活配套完善:社区商业与昌南小兰经济开发区同步发展,医疗、商场、超市、菜场、学校、银行等。北有昌南客运站,西有小兰工业园,南面昌南最大的住宅圈。本项目分为二个主要大门,西大门紧靠进入南昌城市中心区主干道105国道,车流量较为密集、且路况相对又较好。本案所坐落的位置自古就有南昌”昌大南疆”之美称,今天南高路的拓展说明了昌南在城市发展中的重要性,随着南昌城市区位”南延北扩”战略进一步的实施,”昌南南昌城市副中心”的地位得到了进一步认可,昌南片大居住形式已经形成。小区由6栋高层、3栋小高层、8栋多层组成。小区在景观方面充分运用中国国学文化与江南景观的高度结合,倡导社区文化内涵。-113-2020年4月19日

43文档仅供参考◆路通城邦楼盘名称:路通城邦物业类别:普通住宅建筑类别:多层、小高层装修状况:毛坯物业地址:南昌县区南昌莲塘南大道1398号(原江西省筑路机械厂)均价:2600元/平方米价格描述:价格约元-2600元/㎡开盘时间:12月中旬正式开盘开发商:江西路通房地产开发有限公司售楼处地址:市区接待中心:南昌市井冈山大道1364号(老福山江电往北50米)售楼电话:-113-2020年4月19日

44文档仅供参考楼层状况:4-6层多层,部分为11层小高层交通状况:多路公交直达本案(236路、218路、106路、南昌县1路、2路等)最新动态:路通城邦10月27日起,路通城邦会员卡全城发售(蒙马特/嘎纳组团)……本次发售的VIP卡5000元/张,开盘时抵10000元,主力户型面积80—130平方米、均价元—2600元/㎡、预计12月中正式开盘。综合点评:路通城邦项目地处南昌县中心,距莲塘1公里,用地地面积134亩,建筑面积16万㎡,规划定位为环境与文化共生的高档住宅小区,建筑风格为法式原乡阳房,主要为4-6层多层,部分为11层小高层。中小户型设计:二房约82-97㎡,三房约100-133㎡。项目内部有原生态坡地景观54颗半百树龄原生香樟林;200米七彩商业街。-113-2020年4月19日

45文档仅供参考正荣·大湖之都楼盘名称:正荣·大湖之都物业类别:普通住宅建筑类别:多层、小高层、临湖高层、半岛别墅等多种建筑形态装修状况:毛坯物业地址:南昌县区南莲路墨山立交桥西侧均价:3860元/平方米价格描述:11月10日加推23#多层房源,价格3860元/㎡,预计3月底交房物业管理费:0.65元/平方米·月开发商:正荣集团南昌正荣(新加坡)置业有限公司物业管理公司:深圳万厦居业有限公司-113-2020年4月19日

46文档仅供参考物业顾问公司:深圳市恒基物业管理有限公司代理商:天睿不动产策略机构景观设计单位:澳洲DL﹠C建筑景观设计有限公司整合推广单位:DAYSHINE鼎成机构建筑设计单位:何显毅(中国)工程建筑师楼售楼处地址:振兴大道333号(昌南客运站往东300米)售楼电话:5981333占地面积:1100000平方米总建筑面积:1360000平方米开发周期:整个社区将分五期共十个组团开发开工时间:-8-1总户数:10000容积率:1.26绿化率:43%楼层状况:多层(6层、砖混、框架)、小高层交通状况:正荣专车;15路、16路长班、224路(临时站)、203内线、236路直达正荣大湖之都。203路、212路、218路、239、230路及601路双层景观巴士可抵达昌南客运站。最新动态:临湖第一排虎景美宅”凌湖峰”第二批房源于9月8日解筹,均价3300元/平米,解筹当天销售率达75%,第六期”西水滨”由10栋洋房、8栋小高层、31栋多层组成,纯英伦风情建筑,湖畔水生态公园,成熟生活社区,珍稀多层两房房源全城邀约中。综合点评:正荣·大湖之都位于南昌市城南,南昌南莲路墨山立交桥西侧,距”八一广场”约11公里。项目顺应南昌市”西扩南进”-113-2020年4月19日

47文档仅供参考的规划大势,优承何显毅大师全局擎划,澳洲DL&C设计公司景观主理,将以”大盘、大市政、大配套、大水域、大文化”的全方位优势,为南昌奉献一座稀世精美、完善优越的大规模内湖社区。整个社区将分五期共十个组团开发,汇萃环球水岸文化的精华,依次呈现南岸公园、达令港、艾莱岛、爱丽舍花园、萨尔茨堡、那不勒斯湾、香槟小镇、加勒比海岸、蝴蝶谷、棕榈滩组团,各自围绕鲜明的异域主题,寓情以景。-113-2020年4月19日

48文档仅供参考◆象湖新城楼盘名称:象湖新城占地面积:1400亩总建筑面积:130万平方米物业类别:普通住宅建筑类别:多层、高层、花园洋房、联排别墅、独栋别墅、双拼别墅物业地址:南昌象湖新城中心区金沙大道市中心接待地址:沿江路133号景江豪庭销售电话:5989898599999开发商:南昌平海地产开发有限公司-113-2020年4月19日

49文档仅供参考主力户型:多层:二房二厅(90㎡),三房二厅(130－150㎡)、复式(120－160㎡)高层:三房二厅(130－155㎡)、复式(128㎡)别墅:联排别墅(168－210㎡)、双拼别墅(含架空层面积300－400㎡)独栋别墅(含半地下室面积共约400－600㎡)小区配套:百亩景观中央公园(内含网球场、游泳池、篮球场、多功能休闲会所等),1平方米大型商场及会所,1200米中央商业街,幼儿园医疗中心、农贸市场等。综合点评:”象湖新城”与南昌市高速外环线相隔,是朝阳洲地区自然延伸的重要地区。具体范围是:南隔堤(高速外环线)以南、雄溪河以西、赣江以东,规划总用地面积约为22平方公里。其总体定位从南昌市城市总体功能出发,志在打造一个自然、生态、健康,以高尚居住、休闲娱乐、商业服务为主的新型城区。地块内部水系相连,阡陌纵横,自然条件优越,生态环境良好。用地地势较为平坦,大致呈西高东低走势,当前基本处于未开发状态。规划区西望赣江,北靠象湖,与象湖风景区紧紧相连。区域内水质清澈、缓缓流淌的雄溪河、抚河及其丰富的水系和绿色植物,利于营造自然、生态、健康的城区环境。-113-2020年4月19日

50文档仅供参考２、南昌县商品住宅市场信息新建商品房基本情况住宅非住宅合计总套数11183799919182可售套数2807787010677已售套数6087656152预定套数2289642353总面积1114287.09772755.921887043.01可售面积283359.25761226.151044585.4已售面积602273.345917.06608190.4预定面积228654.55612.71234267.21单位:套*m2本月全县签约1275套,备案828套,住宅成交均价3709.48元/M2。-113-2020年4月19日

51文档仅供参考四、项目SWOT分析S--(strengths)—优势:区位优势:项目离莲塘镇较近,车程3分钟,享受繁华,有着便利的生活配套。人文优势:临近莲塘镇第三小学、二中,全程教育网络近水楼台,为孩子明天铺就成功路。生态优势:澄湖中路与澄碧湖相连,项目自身中心绿地、组团绿化等无不给人出则繁华入则自然之优越感。建筑优势:现代时尚建筑风格,用现代手法情演绎新都市主义文化内涵,现代手法与传统人文相融的高尚社区。W—(Weaknesses)—劣势:开发规模较小:莲塘房地产已开始向大盘时代迈进,本项目的开发面积较小,竞争能力较弱。地块位置封闭:呈几何不规则装状,在此基础上开发,规划要有专业先导。规划尚未成型:周边市政规划还未到位,区域显得脏乱。O—(Opportunities)—机会:宏观形式看好:在国家房市和莲塘房地产市场一片大好形式下,进行本项目的开发。物业类型满足市场需求:当前莲塘开发的物业类型大部分是多层,随着经济的发展,社会对高层的需求量较大。本项目在高层住宅短缺的基础上进行开发,因地制宜,合理开发紧俏性的物业类型。潜在需求:项目周边的工业园区,带来较大的潜在购买需求。T—(Threats)—威胁:区域市场竞争激烈:莲塘房产开发力度较大,开发量也在大幅度增加,在此基础上,产生大量同类物业性质的楼盘。周边竞争大:当前本项目周围政府批地较多,竞争对手增多。小结:经过对比,本案威胁和机会并存,总体上优势大于劣势,关键点在于如何改造产品本身,在于如何引入直观形象的概念,再加上我们完善、-113-2020年4月19日

52文档仅供参考缜密的营销策划和生动,高效的营销手段,相信本案会成为莲塘的明星楼盘。-113-2020年4月19日

53文档仅供参考第二篇项目定位篇-113-2020年4月19日

54文档仅供参考第一部分目标客户-113-2020年4月19日

55文档仅供参考一、目标客户特征分析针对项目区域的特点以及项目产品定位的需要,我们对项目的客源进行了专项调查和研究,并经过以下部分分别研究当前客源的现状及需求,对项目目标客源的圈定及产品定位提供相关的依据。经过调研,我们认为主力客群存在以下分布特点:1、目标客户地域分布分析90%10%南昌县及南昌市外县市从客源的地域分布来看,目标客户以南昌县和南昌市地区,其它区域客源相对较少。-113-2020年4月19日

56文档仅供参考2、年龄所占比重从年龄分布比例来看,该部分的主要客户群体集中在25-45岁之间,约占75%左右。-113-2020年4月19日

57文档仅供参考3、职业分布图7%6%18%11%14%28%16%0%5%10%15%20%25%30%政府官员公务员企事业工作人员企业白领私企老板个体经营者自由职业从职业上看,客群以个体经营者、企事业工作人员、私企老板为主。-113-2020年4月19日

58文档仅供参考4、客源分类70%30%一次置业二次置业从客源上看,一次置业占70%左右,主要包括购新婚房、养老房等;二次置业占30%左右,主要以投资、换房为主。-113-2020年4月19日

59文档仅供参考5、购房考虑因素分析价格始终是客户最敏感的关注点,特别是在当前全国范围内价格一路上涨、国家调控政策出台频繁的背景下,客户一方面考虑性价比,一方面盯着升值潜力。另外地理位置、居住环境和房子本身的硬件条件与舒适度和居家品质息息相关。-113-2020年4月19日

60文档仅供参考6、总结项目主力客群存在的特征客源分类一次置业70%二次置业30%年龄层主要集中在25-45岁之间,约占75%左右地域分布南昌县本地人90%外地约占10%其它特征正在事业发展阶段以个体经营者、企事业工作人员、私企老板为主购置新婚房、养老房居多-113-2020年4月19日

61文档仅供参考二．目标客户需求分析目标客户定位来看,个体经营者、企事业工作人员、私企老板为主为主的一次置业和二次置业,这类群体关注的要素或需求特征如下:社会心态有一定的社会地位,有一定的能力,自信且明智年龄在25—45左右,在事业打拼阶段重视未来生活的规划与发展有着较高的文化素养,讲究生活质量,注重质感与品味重表象形式亦重内在精神意涵经济状况有一定的经济基础,投资谨慎,讲究实际有着稳定的工作和较高的收入关注要素是否有快捷的交通是否有完善的居住配套设施是否有良好的生活环境是否有现代化的健身设施是否有高品质的休闲娱乐场所是否具备有升值的空间是否有智能化的物业管理-113-2020年4月19日

62文档仅供参考第二部分项目定位-113-2020年4月19日

63文档仅供参考一、项目定位:UPTOWN澄湖中路·新都市主义上层建筑典范——面向追求高品质生活的中青年客户群的,高品位、高水准、亲情物管式花园生态高层住宅小区。作为南昌县发展新的起点,以建设面向新世纪的居住区为目的,立足于高起点、高品位、高水准,并强调贯彻”以人为本”,”可持续发展的”的新世纪理念,充分利用地块的地理优势,展示新的都市风采与特色,营造一处布局合理、功能齐备、环境优美、景观卓著,同时兼具生态,人文理念的城市现代居住区。二、定位分析:营销如何在众多产品形成有效的市场区隔?如何在众多同质化的产品中脱颖而出?源自我们专业团队对产品的深入理解,针对南昌县的发展现状,深圳隋唐机构将新都市主义首次导入南昌县,对南昌城市化进程及居住环境的探索将赋予新的重要的意义,新都市主义强调社区感,强调调整环境中的物质因素来加强人们的社会交流,从而强化社区居民的相互联系、认同感和安全感,从而创造最佳的人居环境。于是,”澄湖中路·新都市主义上层建筑典范”的定位准确无误的展现的我们面前。1、何谓新都市主义?新都市主义是二十世纪末最重要的规划活动之一,美国的建筑界和规划界在20世纪80年代就提出了新都市主义的概念,其宗旨是重新定义城市,探索住宅的意义和形式,创造出新一代的城市和住宅。新都市主义的八大主张-113-2020年4月19日

64文档仅供参考新都市主义其实并不像它的名字一样是区别于其它城市理论的全新理论,事实上,它的发展是建立在城市发展史中其它众多优秀理论基础之上。新都市主义出现在90年代的美国不是偶然的,是住宅和社区建设在最近三十年不断努力和探索的结果,新都市主义以创造最佳人居环境为宗旨,强调对住宅物质指标以外的巨大需求。新都市主义有八大主张:主张之一:限制城市边界,建设紧凑型城市。城市应该拥有多种交通运转系统,而且各交通系统之间必须要有便捷的衔接和转换,共同构成有机的、便捷的交通网络,保持城市生态系统的持续运转。主张之二:继承传统,复兴传统开发。并不是简单的提倡古典或者传统复兴,而是面对现代社会中的实际情况,将各种类型的建筑风格、城镇规划和社区密度都能够整合成一流的新都市主义社区。主张之三:以人为本,建设充满人情味的新社区。邻里、分区和走廊是”新都市主义”社区的基本组织元素。未来社区的理想模式是:紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里;位置和特征适宜的分区;能将自然环境和人造社区结合成一个可持续的有机整体的、功能化和艺术化的走廊。主张之四:尊重自然,回归自然。城市既要注重内部的更新、完善和有机组织,又要保持与周边自然生态环境的和谐关系。不论城市发展以何种模式进行,在发展中起决定作用的是开发的品质而不是开发所处的位置和开发规模。主张之五:提高公众对城市规划的参与性。经过与各种社会力量密切合作来实现有关自己社区建设的理想。-113-2020年4月19日

65文档仅供参考主张之六:提倡健康的生活方式。提高居民的活动量、降低污染、提高就业机会和绿地接触机会、增加交通选择以减少人们对汽车的依赖程度等等。主张之七:回归传统习惯性的邻里关系。新都市主义主张,邻里内的社会多样化能促进社会的相互联系。当各种各样的群体相互接近时,由于她们占用共享的空间,各种人可能会发现她们能够分享的一些事情。主张之八:实现社会平等和公共福利的提高。经过以上对南昌县及莲塘片区的分析与了解,得出的结论是本案所在的宏观与微观环境对项目的打造有着较大的利好消息,如何更好地在”澄湖一品”产品上完美的演绎新都市主义的概念,我们务必加强对产品本身的改造。就产品本身而言,澄湖一品能提供消费者的实在利益是什么?如何确立澄湖一品的核心价值观?澄湖一品的终极目标是什么?澄湖一品的核心特色是又什么?产品宣言:我们的住宅,澄湖中路·新都市主义上层建筑典范。我们的住宅是高品质的,是NO.1的。我们的住宅是轻松、自由、能激发人想象力和创造欲的人居环境,配套完美的服务。我们想,澄湖一品能够做到的,也一定能够做到。因此,我们对澄湖一品产品的改造是——亲情管家式住宅!在现规划2450平米的商业面积和60平米的物业管理面积下足功夫、做好文章。-113-2020年4月19日

66文档仅供参考亲情管家式住宅,诞生于澄湖中路,她将是南昌先进高端住宅的服务创新的结果,是把市场需求与新都市主义特色紧密结合的产物。澄湖一品,是全新的高端管家式住宅的先锋代表,澄湖一品不但是一种产品示范,也是一种开发模式的示范,更是一种创新方法论的示范。亲情管家式住宅——将是南昌地产的示范性、丰碑性的建筑居住形态。2、何谓亲情物管式住宅?亲情管家式住宅地产解码:亲情管家式住宅是城市居住文明进程的核心推进剂;亲情管家式住宅是对传统居住模式的一场革命,开创全新服务居住理念,是居住物业的高端形态——新都市主义人文居住标准的真正体现;领先传统业态的商业服务及硬件设施配套;更高档次的休闲会所,更高的生活享受;激发活力、感受尊贵的居住空间;亲情管家式服务有别于普通的物业服务,是更具备亲情感觉的服务。硬件设施/服务体系:硬件设施安全保卫、居家升级设施(门禁系统、报警系统、监控系统、电梯、智能系统等)、美食、购物、商务服务、娱乐、大型休闲健康会所、健身房、阅览室、棋牌室、洗浴、咖啡、酒吧、儿童天地;人居环境的建设:公共设施的维修和保养,环境卫生清洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理。服务体系全方位、规范化的服务,尊贵的礼遇,满足每一位业主的实际需求:-113-2020年4月19日

67文档仅供参考24小时巡逻、提供家居清洁、洗烫衣物、物业租售代理、代聘钟点佣工、代订书报/杂志/牛奶等,代购商品、代订车/船/飞机票、提供一些商务资源和信息、提供法律顾问、工商咨询、理财咨询及秘书服务。业主的资料进行综合与分类整理,定期联系问候(如节庆日、生日、结婚纪念日等)。亲情式管理亲情式管家服务的精神核心,也是区别于其它物业服务的根本和亮点所在:小区文明建设:宁静和谐的社区氛围,热情互助的邻里关系的营造,社区文化节、中老年人活动中心、联谊会等等。排忧解难:在日常服务中,主动上门与业主进行沟通,了解业主对物业管理的意见和建议,及时为业主排忧解难;在大厦电梯口设置座椅,使老、弱、病、残、孕等特殊人群等候电梯使免受劳累之苦;设置处理窗,及时将各类信息传递给业主,温馨提醒业主有关事宜;清洁工主动到业主门口收垃圾。经过各种形式的人性化亲情服务,拉近与业主之间的距离。亲情体贴服务:热情积极的服务态度,留意每一处细节上的服务,以亲情服务对待每一位业主,如短期照顾老人、小孩。接送小孩上学,各种提醒服务(会议提醒、生日提醒、结婚纪念日提醒、父亲节母亲节等重要节日的提醒)。大到预定私人飞机服务,小到皮鞋养护服务,能够说涵盖了生活中的每一个细节,让业主在澄湖一品中的一点一滴体会到国际级物业管理服务带来的极致感受。-113-2020年4月19日

68文档仅供参考三、Slogan高层建筑=上层建筑=上层生活=给消费者一种更高的生活建筑生活新高度在物质层面上,高层建筑形态视线开阔,采光通风良好;建筑挺拔,建筑立面造型与色彩一般时尚、富于时代感和都市感。在精神层面上,高层延伸大地的居住梦想,超越从未有过的生活高度,我们强调”高”,高格调的生活,高质量的生活。潜台词是:许多人无法体会身在上层的人生风景。澄湖一品,不但是给你更高的视野,同样有更高品质的生活。-113-2020年4月19日

69文档仅供参考第三篇品牌营销篇-113-2020年4月19日

70文档仅供参考第一部分项目包装战略-113-2020年4月19日

71文档仅供参考包装是对形象的总体设计,它不是制作自我表现的场所,而是大众满足自己的需要进行文化消费的领地。形象当然是单薄的,但它并不是空无。在形象之中,暗含着与大众最隐秘的重要的需要千丝万缕的联系。形象只有指向大众的情感和潜意识,才能够被大众选择和消费。因而,包装不是一种外在的形式,而是构成形象的过程,是文化产品和大众的联结点。包装的价值:1、有利于提升本项目档次品位,表现项目内涵,获取买家认可,促进销售。2、有利于加强公司形象,树立公司品牌,包装得好的项目是公司实力的最佳展示。一、项目包装细分表施工建设包装销售包装管理组织上的包装装硬件包装软件包装地盘包装项目包装概念包括内容项目包装地盘包装项目范围内一切广告宣传及销售设施和用具(硬件)广告幅、板、旗、牌、售楼处、样板房、人工景观销售包装”软件”的包装销售人员的管理,谈吐语言,着装,气氛的营造、活动、表演-113-2020年4月19日

72文档仅供参考施工建设包装施工现场的整体管理涉及到发展商的实力,销售进度,建设质量等问题,需作好统筹计划安排管理组织包装对工程进度,销售进度总体的策划和把握何时动工,加快进度,何时封顶,何时全面竣工,何时入伙-113-2020年4月19日

73文档仅供参考二、工地形象诱导1、目标工地作为买家最为切身关注的地方,是宣传最经济和有效的场所,工地形象如何,不但直接与物业和公司形象有关,而且能够营造销售气氛。2、手段工地路牌:表明物业的名称和位置,直接与工程形象相关联。工地围板:明确发展商和地产建造的专业性。工地气氛:利用彩旗、气球等宣传物品,吸引人们的注意力,营造人气旺、整洁、有序的施工现场。三、售楼处包装售楼处是客户直接了解项目的场所,客户对其包装设计的直观感受如何将直接影响其对项目的认识和评估;因此,售楼处的包装设计尤为重要。四、售楼处功能划分功能分区接待区洽谈区模型展示区贵宾接待区财务办公区-113-2020年4月19日

74文档仅供参考第二部分CIS战略-113-2020年4月19日

75文档仅供参考一、时代召唤中国房地产品牌战略品牌作为企业资本经营的重要组成部分在全世界已成为各领域行业相互标榜的事实。其为企业产业的发展升级提供了无限的原动力。成功的塑造了如:蓝色巨人IBM;快餐巨人麦当劳,肯德基;饮料界巨人可口可乐,百事可乐;等等一系列的行业垄断性寡头。房地产行业在一个国家的经济发展当中占据着举足轻重的地位。她发展抛物线的起落标志着国家经济强盛与衰退。当前中国房地产的品牌企业当属上市企业”万科”,她一直坚持品牌发展战略,创造了一个全国性品牌房产开发企业的标兵形象。也为企业带来了源源不断的财富,短短十年资产达近百亿。作为房地产行业企业如何从本身的实际出发,挖掘提炼企业的理念与文化,形成特色品牌及建立运营型品牌发展战略,为企业带来长足的发展,已经成为摆在面前关键性紧要问题。二、做房地产品牌发展商的意义1、提高企业性价比及提高产品性价比,给企业带来更加丰厚的利益。2、为企业回报社会的是更多优质的物质和精神文明财富,完成价值回归与再循环。三、品牌与产品间的关系1、加速企业流动资金的周转一个有信誉的品牌能够刺激消费者的购买欲望,使产品加快销售,缩短产品资金占用周期,从而使企业的相对成本降低。2、扩大产品的销售在一个品牌为许多消费者所接受的情况下,品牌的知名度越高,购买的人数也越多,社会需求总量随之增加,企业的利润总额相应增加。3、增加产品的利润一个高知名度的品牌,由于在社会上具有良好口碑,它所衍生的产品也会较之同档次的产品卖得高,从而提升企业的经济效益。品牌的价值主要表现为企业的知名度。品牌的价值量是和企业的知名度高低成正比的。一个品牌的成功必须依托其产品,并巧妙的运用策略,使自己的品牌在消费者中,从认识到熟悉,由熟悉而产生购买企求。4、产品是带有功能性目的的物品,而品牌除此之外,还能提供别的东西-113-2020年4月19日

76文档仅供参考所有的品牌都是产品,因为它们都是服务于一个功能性目的。其中附加价值是品牌定义中最重要的部分,最有竞争力的品牌往往最有特色的。一种品牌为人们所熟知之后,就能使”品牌个性”这一重要的观念深入人心,而本项目商城就是要提升这一”品牌个性”即品牌自身的特点,从而加大它的附加价值。而附加价值主要源于消费者对品牌效用的信赖、对品牌的使用及体验、广告以及包装。而本项目的发展商在消费者心目中的品牌效应尚未形成信赖度,我们所要做的是对项目进行整体的包装,提炼项目的内涵,推广产品及企业形象。四、品牌三点好处1、无形资产容易被大众认同2、真正的与众不同,规划、设计都能够模仿,但品牌不易模仿3、建立牢固的忠诚度,顾客不易被拉走。所谓”品牌”是指能为顾客提供其认为值得购买的功能利益及附加价值的产品,一种品牌为人们所熟知后,就能使”品牌个性”这一重要的观念深入人心,包括熟悉感、已知的可靠性、风险的减少、品质及服务的认同。发展商应完全可把品牌作为一个策略,以更好地控制市场。-113-2020年4月19日

77文档仅供参考第三部分VI推广战略信封/信纸名片/胸牌/工作证手提袋/赠品公交车身/道旗指示牌/高炮/精神堡垒围墙/建筑外布幔主要路口引导售楼处设计-113-2020年4月19日

78文档仅供参考第四部分媒介组合战略-113-2020年4月19日

79文档仅供参考在项目全程的推广节点中,媒介策略是销售通道中重要的内容之一。科学而准确的媒介策略是建立在对项目的深刻研究和理解的基础上,对各类媒体的大量调查分析和对周遍竞争对手的长期跟踪与研究的背景下,并根据当时具体季节、节日、不定期的活动、新闻热点等情况下,经过严密而科学的计算和组合,建立的一套长期的可执行性很强的推广计划。一、平面媒体媒体广告是消费者了解楼盘的主要途径,也是楼盘对外宣传的主要手段。SP活动的开展有利于销售,在销售的不同阶段,开展不同的SP活动,能够拉动人气,起到点缀的作用。媒体广告和SP活动的有效结合,则能够发挥更大的作用,带动强势销售。<江南都市报>、<南昌晚报>这是在本区几大平面媒体,且忠诚度较高。二、广电媒体江西台、南昌交通广播电台等。三、网络媒体南昌搜房网、江西房地产网、南昌热线等。四、户外广告、车身广告、车载等其它媒体大型看板:城市主要路口等。道旗:销售中心等。围墙广告:现场四周围墙。五、销售道具楼书:作为销售的主要道具,制作精美,楼书中呈现的买点均是该楼盘的优势,使客户清晰的知道该楼盘的优点,使其关注该楼盘,促成交易。海报:海报一般以单片的形式出现,便于携带,阅读方便,能很快从中得知楼盘最新的消息。销售价目表:便利销售,在业务繁忙时,能引导消费者自行阅读。名片:名片上的电话号码和地址,便于客户和业务员的联络,提高销售率。销售人员制服:统一的制服给人留下整洁的感觉,给客户展现出公司整体的形象,使业务员与客户交流时留下好的印象。-113-2020年4月19日

80文档仅供参考特别建议:媒体组合推广:根据销售的情况,选择恰当的时机投放广告,达到最好的效率。将平面、影音、户外等媒体整合,将项目的包装以多种形式,多种层次,尽可能高效和广泛地向外宣传和推广,系统的、灵活的、专业的传媒运用,将使项目的形象升华到一个全新的高度和境界,令消费者为之动心,而且过目不忘,使销售达到最好的效果。-113-2020年4月19日

81文档仅供参考第五部分营销战略-113-2020年4月19日

82文档仅供参考一、营销原则在产品既定情况下,对本案而言:1、糖够甜,蚂蚁自动爬过来。充分准备,有计划的释放甜味,一气呵成;2、大众传播与小众传播结合,整合营销;3、被动坐销与主动行销,互相促动;4、大面积覆盖,重点突破,科学销控,提高利润,达成目标。二、营销目标1)项目销售目标以事件营销为主要手段,营造南昌县首个新都市主义概念的高尚小区。2)项目品牌目标以本案个性化产品的核心利益点入市,跳出区域,摆脱竞争泥潭,树立南昌品牌唯一性,同时经过项目品牌提升南昌海港实业的企业品牌。三、营销思路-113-2020年4月19日

83文档仅供参考人文包装产品挖掘销售促动经过新都市主义,塑造城市人文关怀、探索人居环境的氛围优势抓住市场属性和购买特征,立足产品自身的特点,确立产品优势专业的销售管理、丰富的销售渠道,深耕经营客户,火爆成交提升对准造势四条轴线生态组合拔高近澄碧湖、40%社区绿化率四、营销战略1、重点突破策略——特定区域、特定人群定点DM直投目标:针对中坚力量客户群———整合有效的关系营销手段,实现有效的客户积累。时机:主要集中在蓄势期。营销方式:数据库营销方向一:莲塘工业园区;方向二:政府部门;方向三:区域大型企事业单位DM直投。2、强势攻击策略——特定区域、地毯式攻击目标:开盘期前后以莲塘为重点,辅以南昌县其它地区等目标客户群集中的区域做地毯式强势攻击动作,树立项目在南昌的品牌知名度。时机:主要集中在VIP卡认购期、开盘期。营销方式:报广、事件行销、户外、电视、电台、短信(依据隋唐的媒介分析最终确定)。-113-2020年4月19日

84文档仅供参考3、短兵相接策略——现场执行、高命中率目标:现场配合事件行销,提高成交率。时机:主要集中在开盘期、强销期。营销方式:对各种有效渠道吸引到场的客户,进行点对点的沟通,经过系统化针对性策略,现场感染客户,提高成交率。方式一:现场接待服务水平的不断提高方式二:卖场全体销售人员士气的持续提升方式三:现场销控的严格把握方式四:样板间的高度感染力4、五点一线策略——整合出击、促动销售五点一线策略:q卖场包装将给人怎样的第一印象?临时售楼处、现场销售中心个性包装、销售管理体系导入。——初次相见,非同一般的印象!q样板间包装如何让到达现场的目标群变成客户?个性化样板间展示。——给现场的客户造一个梦,看到希望、产生购买冲动!q销售通路包装-113-2020年4月19日

85文档仅供参考带看路线:环境优美澄碧湖为起点、经过包装的澄湖中路为延伸带,社区现场布置等为带看资源的最大挖掘。——小段过程,可能是一生最惊心动魄的决策过程!q媒体包装如何才能在最短时间内预约你的目标群体?有效户外拦截,主力媒体集中攻击。——造成全城皆知,目标对位,迅速筛选!q外置包装影响还不足够大吗?临时展示中心、现场包装攻势、DM直效行销作业、不定期活动组织。——打到人流量最大的地方,让目标客层直接感受楼盘特质。q1线:销售动线贯穿上述五大点,整合形成一条完整的攻击线。——有效传播,直击目标。5、口碑传播策略——吸引人气、扩大影响经过本案系统创新的广告操作,把项目推广成为南昌市社会话题,引发项目在市场上的影响力,吸引广泛关注,保证销售现场人气。-113-2020年4月19日

86文档仅供参考第六部分广告策略-113-2020年4月19日

87文档仅供参考一、南昌楼盘广告分析我们调研后,发现南昌的住宅楼盘广告其风格不约而同地折射出或现代简约、或国际艺术化的风格特点。但综合其广告整体,几乎无一例外地将广告诉求点集中在宣扬人生至高境界的精品豪宅上,也就是说使住宅的享受与人生的领悟交融是这些广告的传递要点。虽然此类广告努力营造温馨、高雅的风格特点,但却流于同化,而显得千人一面。2、创意总纲项目定位为高品位、高水准、亲情物管式花园生态高层住宅小区。高层即上层,整体广告创意思想中,我们既要深入挖掘高层住宅的优势,又当着力彰显传统居家的国际品味,更要突出南昌现代居家的文化内涵的魅力,从人情角度出发,突显本项目将房子与家两者完美结合的超然品质。文案表示上:以朴实大气的手笔,以迎合目标人群的感性诉求为主,突出房子与家以及与居住者之间的内在文化。平面表现上:以清新时尚与追求品质感的视觉语言,以符合目标人群定位的设计元素进行有机结合,力求区别于其它楼盘广告表现,突现项目的差异化形象。3、形象定位新都市主义上层建筑典范形象高度确立产品物理形象诉求概念形象诉求4、SLOGAN建筑生活新高度我们渴望实现,高于想象的城市现场。我们期待超越,从未有过的生活高度。我们希望带来震撼,源自对澄湖价值的从新定义。因为上层,我们延伸着大地的居住梦想。-113-2020年4月19日

88文档仅供参考因为上层,我们聚集整个城市的目光。澄湖一品,新都市主义上层建筑,建筑生活新高度,在物质层面上,高层建筑形态视线开阔,采光通风良好;建筑挺拔,建筑立面造型与色彩一般时尚、富于时代感和都市感。在精神层面上,高层延伸大地的居住梦想,超越从未有过的生活高度,我们强调”高”,高格调的生活,高质量的生活。潜台词是:许多人无法体会身在上层的人生风景。澄湖一品,不但是给你更高的视野,同样有更高品质的生活。-113-2020年4月19日

89文档仅供参考第七部分营销阶段战略-113-2020年4月19日

90文档仅供参考一、销售节奏安排NO.1NO.2NO.4VIP卡认购期3月---4月强销期8月--10月开盘期5月---7月NO.3蓄势期12月--2月完成30%完成50%完成15%累计完成80%累计完成50%累计完成95%NO.5清盘期11月--12月(预售VIP卡300张)11月延续12月整个过程,报版频率有所减弱,以进行综合诉求为主,从现房、销售情况、让利活动等进行诉求5月开盘前个星期延续至第一期整个过程,重点放在开盘前,以大量的硬性广告宣传主题、楼盘功能配套、社区生活、社区文化等到1月,以软性新闻广告为主配和少量的硬性广告配合形象推广蓄水期VIP认购期开盘期强销期前期清盘期8月持续到10月,重点放在第二期推广前,以硬性广告为主开工前后一个月,以软性新闻为主,介绍奠基,让主题概念初露端倪内部认购期前一个星期至内部认购期,以大量硬性广告介绍楼盘及认购方式,配合少量介绍内部认购情况的软性广告1．阶段分析-113-2020年4月19日

91文档仅供参考a)前期炒作(12月----2月底),选择<江南都市报>和<南昌晚报>为媒体,重复发表软文缮稿,预热市场,初步打造以新城市主义典范为主题的物业品牌形象。同时,在这一时期,要开始着手进行售楼处和相关物品、及现场包装的准备工作。我们下一步会提出更详尽的现场和售楼处的包装计划。b)VIP认购活动,在媒体上发布活动消息----抽签---获得购买数量有限的优惠价靓景户型机会---开盘日抽奖----兑现承诺。挑出朝向、景观较为中等的户型10-30套,客户可在内部认购期间获得这些户型的抽签机会,但必须缴纳押金。c)开盘,6月18日(有待商定)开盘当天举行隆重的开盘仪式活动,并衔接内部认购抽签购买活动,一炮打响。开盘报版广告要喜庆,以孩子的第一人称口吻表现,媒体选择:<江南都市报>和<南昌晚报>。d)强销期,8月10月,每月2—3次报版广告,分卖点诉求,以理性诉求为主,从环境、地段、价格、发展趋势、户型、付款方式等进行诉求,同时结合举办的促销活动进行渲染。e)清盘期,11月-12月,报版频率有所减弱,以进行综合诉求为主,从现房、销售情况、让利活动等进行诉求,并建议做好卖场和现场的广告气氛渲染,以及人员跟进,销售管理工作。二、建议分析项目第一阶段的宣传推广要建立立体的推广架构,从销售所涉及的方方面面如营销中心、工地形象、大众媒体对目标对象进行全方位的销售传递,以在短期内扩大知名度,提升销售业绩。导入期前期的广告形式以报纸广告和电视广告为主,目的在于信息的尽可能告之。导入期宣传推广以报纸广告为主,同时配合相应的销售新闻宣传和营销活动(新闻发布会、物业展示会),以迅速扩大知名度和建立信任感。从宣传阶段考虑,第一阶段考虑进攻力度,一方面以立体全方位的媒介进行多点进攻;另一方面在报纸媒介方面以相对版面投入,后期则可用均衡频率、中版面进行推广。-113-2020年4月19日

92文档仅供参考三、软性新闻宣传l新城市主义再掀话题l上层建筑品味非凡l给你人生更高的风景四、推广费用预算(待与贵公司深入沟通,暂略)推广费用按总销的1.5%来计算:经过初步调研与判断,我们建议均价为3500元/平方米39601*3500*1.5%=208万五、深化阶段营销NO.1蓄势期12月--2月第一阶段:拦截计划客户积累、形象导入、销售准备时间进程:3个月拦截计划(12/1-12/31)、正式蓄水(1/1—2/28)12/1-12/31:充分准备,初步启动。共4周(12/25圣诞节)①推广主题:②战略目标:-113-2020年4月19日

93文档仅供参考拦截目标客户,创造200笔来人来电,锁定A类客户50笔③营销推广:营销推广以小众传播为主,大众传播为辅以特定区域DM直投为主要手段重视现场及围档包装、户外广告牌及销售导购系统,户外广告牌锁定莲塘区域;④销售执行:销售人员招聘、销售队伍的建立销售制度的建立销售道具的准备(模型、效果图、楼书等)临时展示中心装潢临时展示中心销售家具饰品等准备现场培训课程(具体课程、讲师见下页)答客问整理销售试运行、销售软硬件到位临时展示中心开始接受客户来访和电话咨询登记DM直投销售培训课程:顺序课程主讲人1房地产基础知识2仪容仪表培训3销售流程培训-113-2020年4月19日

94文档仅供参考4销售技巧培训5心理素质培训6销售能力阶段性提高7答客问培训8沙盘、模型讲解⑤广告执行:南昌市房地产媒介分析推广费用预算、各媒体分配比例广告目标、推广策略及推广计划项目及企业VI系统围墙包装、高炮广告、户外看板制作、市内户外定点广告选址/设计/制作形象楼书、户型单页、<内部认购流程须知>、DVD宣传片等设计制作DM设计临时展示中心包装及导视系统第二阶段正式蓄水1/1-2/29:正式蓄水,尝试攻击共8周(农历春节)①推广主题:②战略目标:吸引目标客户,创造500笔来人来电,锁定A类客户80笔③营销推广:-113-2020年4月19日

95文档仅供参考特定区域4000份DM直投2月底产品推介会春节活动VIP卡认购活动准备④销售执行:现场销售中心家具饰品办公用品等的准备销售道具完成到位(模型、效果图、产品楼书等)答客问深化现场接待、咨询及产品介绍销售员专业深化培训(销售执行、直效行销)总体销售控制产品推介会筹备DM直投VIP卡认购筹备确定销售均底价蓄势期销售总结销售培训课程:顺序课程主讲人1登顶置业冠军核心培训2全面客户服务培训3公司背景及相关法律常识培训4市场调研培训-113-2020年4月19日

96文档仅供参考5市场研究及营销策划培训6广告企划培训7建筑规划培训8景观园林培训⑤广告执行:现场销售中心内外包装,包括内部展板、形象墙、灯箱、吊旗,外部门头看板、精神堡垒、道旗、指示系统产品楼书报广、车身广告创意设计产品推介会、春节活动策划VIP卡认购活动策划蓄势期广告总结NO.2VIP卡认购期3月--4月第一轮全市性攻击,扩大客源范围VIP卡认购300张客户积累、形象导入、销售准备时间进程:2个月①推广主题:②战略目标:借助蓄势期积累客源,VIP卡认购期推卡300张③营销推广:-113-2020年4月19日

97文档仅供参考本阶段经过多种营销渠道,全方位、立体化攻击,迅速扩大项目的广泛影响力VIP卡认购活动正式开始认购、签订认购协议、客户档案建立产品深化推广媒体全方位多角度造势特定区域3000份DM直投④销售执行:客户追访、邀约VIP卡认购现场气氛营造和控制VIP卡认购阶段性销控各项公关活动现场咨询VIP卡认购期销售总结⑤广告执行:阶段广告推广计划宣传内容VIP卡认购活动包装电视电台报广户外等广告创意设计VIP卡认购期广告总结NO.3开盘期5月--7月-113-2020年4月19日

98文档仅供参考第二轮全市性攻击,继续扩大客源范围时间进程:3个月共12周(含五一)①推广主题:②战略目标:借助蓄势期和VIP卡认购期积累客源,开盘期创造1000笔来人来电,锁定A类客户200笔③营销推广:本阶段经过多种营销渠道,全方位、立体化攻击,迅速扩大项目的广泛影响力开盘活动产品深化推广媒体全方位多角度造势五一黄金周活动特定区域5000份DM直投④销售执行:客户追访、邀约开盘现场气氛营造和控制开盘现场签约一房一价表公开阶段性销控各项公关活动现场咨询开盘期销售总结⑤广告执行:-113-2020年4月19日

99文档仅供参考阶段广告推广计划宣传内容开盘活动包装电视电台报广户外等广告创意设计五一主题活动策划开盘大型活动策划开盘期广告总结NO.4强销期8月--10月第三轮销售攻势启动,达到高潮时间进程:3个月共12周(中秋节、十一黄金周等)①推广主题:②战略目标:创造1800笔来人来电,锁定A类客户240笔③营销推广:本阶段重点经过实效的营销渠道,针对性推广举办类似国庆酬谢客户的活动举办物业管理研讨会老带新的激励策略中秋节活动策略-113-2020年4月19日

100文档仅供参考十一黄金周活动策划④销售执行:销售现场氛围控制一对一销售能力的提升节日酬宾的销售策略销售节奏控制价格调整强销期销售总结⑤广告执行:筹备节日礼品各种媒体广告创意设计售楼处气氛包装强销期广告总结国庆酬谢客户的活动策划中秋酬谢客户的活动策划-113-2020年4月19日

101文档仅供参考NO.5清盘期11月--12月持续销售攻略,持续去化时间进程:共2个月共8周(圣诞节)①推广主题:②战略目标:创造400笔来人来电,锁定A类客户50笔③营销推广:本阶段将经过实际的产品体验,让市场有一个具象的认知。针对所剩户型和当时的竞争情况,制定相应的营销策略系列证言活动:家在澄湖一品的日子商业开街仪式、品牌店入住签约仪式区域特定企事业单位1000份DM直投④销售执行:阶段的销售控制重要节点的促销策略节日酬宾的销售策略一对一销售能力的再次提升抗性房源的去化优惠策略价格涨幅制定清盘期销售总结⑤广告执行:-113-2020年4月19日

102文档仅供参考系列证言广告的创意设计商业开街仪式宣传圣诞节相关活动策划景观导视系统清盘期广告总结从一开始,深圳隋唐就以一个较高的视野屹立市场,从而有计划、有步骤地将项目及企业的品牌形象推向市场并及时维护,保障销售的顺利推进和项目操作的圆满成功。-113-2020年4月19日

103文档仅供参考附件一项目景观规划建议-113-2020年4月19日

104文档仅供参考一、设计思想以人为本,现代化时尚风格的纯自然健康生态景观。以现代简约风格为基础,将绿化景观和现代楼群建筑这两种不同的风格经过环境的自然过渡巧妙的融合为一体。以简约现代的造景手法,结合现代景观的规划设计,充分考虑到休闲、娱乐等功能的需要。充分利用好每一寸土地,以清澈明净的水色渲染,以浓荫蔽日的绿景点缀。设计疏密得当,路转廊回,步移景异。同时在植物的选择上,针对城市生活中最为普遍的生理和心理疾病提升园林的保健功能,为居民提供最为长久和最容易享用的功能性植物,倾力建设一个自然健康的生态家园,创造人与自然、人与健康的交响乐。使绿脉(植被)与蓝脉(水系)、文脉(景观、建筑)相结合,形成三脉合一、天地人共融的环境,烘托出纯正自然的生态社区。二、设计定位环境的目的,落脚点在于美化人们的生活环境,提高居家素质,使景观环境与建筑形态相辅相承,达到良好的视觉效果,在设计上力求体现自然、健康、生态;融艺术、文化和科技等意念;结合现代时尚艺术、文化的表示,融入本土文化,力求体现出深厚的文化底蕴而又不乏时代感。经过景观环境的建设,提升楼盘的整体素质,增强竞争力。从而实现从钢筋水泥的房子到家到人文空间的演变,使发展商的人本主义意识得以确立。扩大发展商的知名度和楼盘的差异化水平,提高楼盘的可识别性和亲和力。三、设计原则动静结合:动景与静景相结合,从而创出有动有静、动静皆宜的效果,其间也兼有半动半静的景物,比如树,它只有在风吹时才动。软硬搭配:软质景观和硬质景观要相互配合。多元适应:考虑景观的多元适应性,考虑其在不同季节、时间、气象条件下以及不同年龄消费者的适应性和喜好问题。经济性:在花木的选择上,兼顾本地性、多元性、欣赏性、保健性和经济性的原则。四、设计概要-113-2020年4月19日

105文档仅供参考设计从满足目标客户现实需要出发,在功能配套上,融体憩、陶冶、运动、娱乐、观赏为一体,在审美角度上追求动、静结合,音、形结合,动中有静、静中有动;在体现未来生活趋势上,体现成功人士,追求高档开放、进步的同时又没有放松对成功人士基本生活方便性,舒适性的满足;在体现教育文化方面,将蕴含深刻的教育意义的建筑小品融入其中,体现观赏和教育双重价值,本设计以具简洁风格的主题,使劳累了一日的人们享受一刻属于自己的宁静与窗外的鸟语花香、青青草地……社区内建筑形态多样,在景观的建设上应考虑到景观的均好性,让尽可能多的业主能欣赏到开阔、现代的中庭之景,注重景观的整体性,同时兼顾各个组团、水景、生态环境,将景观渗透到小区的各个角落,如楼宇的拐角处、围墙外侧、窗台等处,以使环境突破原有空间的限制。各景区组团之间相互联结,以便增强整体感,使景观有过渡、渗透和延伸感。五、构成要素草坪、树木、花卉、坡地、雕塑小品、绿色走廊等。六、具体建议景观设计使用的主要材料是各类植物,经过采取不同方式栽植、布局植物,将使之发挥巨大的作用。1、整体规划符合美化居住环境的要求。根据功能组织和使用要求,把点、线、面,集中与分散,重点与一般,完整统一,因地制宜,同时力求经济效益的最大化。景观设计使用的主要材料物,经过采取不同方式栽植、布局植物,是各类植将使之发挥巨大的作用。2、绿色植物部分园区内种植绿化乔、灌木,与花卉、草坪相结合,高低错落、远近分明,疏密有致,绿化景观层次丰富。以常绿植物为基调,结合地方树种选择落叶庭荫乔木,结合四季观赏灌木、花卉。3、主入口整个社区的形象之门,风格恢宏大气,且兼具优雅、现代、时尚、自然的气息。入口广场为花岗岩铺地,结合铺装图案镶嵌深色减速带,美观实用。入口的绿化以慢坡地草坪为主,予人以豁朗开阔之感-113-2020年4月19日

106文档仅供参考4、道路绿地部分根据道路的断面组成、走向而定,主要道路两侧栽植高大乔木,以形成绿荫;次要通道则可灵活栽种一些小灌木或铺设草坪;部分人行道路建议铺设鹅卵石健康养生步道。5、景观小品部分是园区内硬质景观中相当重要的,精心设计的小品如雕塑、园艺等,会成为人们视觉的焦点和小区标识。基于整个园区景观风格以现代风情为主,在雕塑及园艺小品的设计上也应与之相协调,建议使用”情景雕塑”,表现日常生活中较为生动的瞬间,达到画龙点睛、活跃空间气氛的作用。6、庭园、楼旁绿地沿路铺设隔草砖,为业主增加休闲情趣。随楼宇的类型、层数、间距等进行建设。高层前因间距较大,空间比较开敞,可作为公共活动绿地,铺设石凳、桌、椅及儿童活动设施;多层间的绿地则以景观小品点缀,同时作为向中心庭园景观的过渡。-113-2020年4月19日

107文档仅供参考附件二项目安防系统规划建议-113-2020年4月19日

108文档仅供参考经过多年的发展住宅小区的安防设施得到普遍应用,从房地产开发商、物业公司、居民对安防系统有较深的认识,可是已竣的工安防工程相当一部分系统没能发挥安全防范作用,甚至个别系统在住户入住后即处于基本瘫痪状态。根据隋唐机构多年实践的经验,本文主要结合项目对住宅小区安防系统(主要探讨周界、监控、对讲、巡更、家庭安防)应用中出现的一些问题进行探讨,从方案设计角度来阐述。一、住宅小区安防系统整体设计框架小区安防系统整体框架设计应该是方案设计的第一步,主要考虑:1、是否需要小区信息综合管理系统。小区信息综合管理系统应该是建立于小区安防系统、小区智能系统、小区通信信息系统之上的软件管理系统,它对于提升住宅小区管理水平、提高效率很有帮助,如果需要则在设计时考虑将住宅小区安防系统相关资源进行分类,哪些数据信息要共享、哪些数据信息要独立。2、小区安防各子系统的集成度如何考虑。小区安防各子系统的集成很有必要,比如周界、监控、灯光联动集成,对讲门禁、在线巡更集成,周界、家庭安防报警集成等等都必须综合考虑。3、安防系统主干和单元、住户的网络架构和管网系统。安防系统的集成化不断提高,因此必须合理设计安防系统综合网络架构,考虑信号传输的可靠性、数据传输的带宽、数字化水平和处理能力、安防各子系统的独立安全性等;管网系统设计主要考虑安防系统与其它系统管网铺设交叉、铺设管井共享、检修方式、管井布局等。管网系统设计已经成为科学规划、高质量施工安防系统的重要内容。4、小区安防系统整体扩展性。小区安防系统扩展性必须重点考虑,每个子系统都应该考虑室内外扩展管路、过路箱、备管线、维修等位置,考虑子系统之间联动、集成连接,考虑安防中心升级。5、监控中心机房功能。中心机房的设计往往重视不够,只重视系统设备摆放、接地、接线规范等。对于防雷保护、UPS备电、对外通讯、维修通道、自身安全防护、病毒防护考虑较少。因此应不断的改进设计理念,全盘考虑。二、五大安防系统的设计当前,住宅安防系统主要由周界、监控、对讲、巡更、家庭安防、门禁等系统构成,因此着重介绍这几个方面。-113-2020年4月19日

109文档仅供参考1、周界报警子系统周界报警子系统当前常设计为总线报警方式,且总线多为485总线,因此常出现的问题是①报警时间无法控制在2秒以内,相当一部分报警反应时间超过8秒钟②产生不明误报。从响应速度来看,如果报警时间超过8秒钟其报警意义就不大了,试想入侵者从翻越围墙到逃离围墙区域也不过十秒钟左右,报警反应时间过慢再加上保安反应时间、调度时间,使得及时抓获入侵者机会大为减少。因此设计周界系统时应充分考虑信号传输时间因素。设计多线报警方式相对报警响应快,但布线成本高;采用总线方式虽只需1-2路总线,节约布线,但总线编码模块易损坏,信号传输慢。因此如选择总线方式应着重考虑选择具备支持多路总线的设备,总线传输速度(编码模块全载)应满足响应时间,总线布线考虑1比1备线。另外,探测器安装位置应尽可能设计在围墙外侧,主要提高探测时间,当然探测器间距不宜太长,以便提高报警位置准确性。实践发现报警中心最好设计经过报警主机驱动LED作为报警显示屏地图,提高保安直观性、可视性,与同时具备计算机软件显示报警地图并不矛盾,可同时具备。更深一步设计是将摄像机、灯光联动。如果经济条件允许设计为一对一摄像机、灯光联动,摄像机选择低照度,灯光应选择聚光灯,保证亮度满足夜间摄像照明,同时具有阻吓入侵者作用,灯光照射方向避免照到住宅。从工程实践来看设计仅靠带红外摄像机来获得夜间良好摄像效果相当困难。采用室外型被动红外探测器能够依靠其大范围立体或面的探测范围特性弥补对主动红外对围墙多弯、异形防范的缺点,设备选型上应选择多重技术型(红外、微波),建议设备选型进行必要实际测试,确定其可靠性否则慎用。2、监控子系统监控子系统是应用最广泛、最成熟的系统,住宅设计中应考虑以下几个方面。①人行、车行出入口必须设计固定摄像机,避免可能的记录漏洞,带云台摄像机安装位置、作用范围应考虑居民的隐私。②具备联动摄像机不论一对一固定式或是带预置位云台摄像机必须快速反应。③根据技防要求、甲方要求,认真设计摄像机的覆盖范围和角度,避免对出入口监控的疏漏。④当前从工程实践看,夜间的监控效果普遍很差,因此夜间监控灯光配合尤为重要⑤有效画面效果必须重视,摄像头设计再多如果摄录画面差得话也是枉然,监控画面有效性主要表现在监控车辆摄像机覆盖范围看清车全貌,车牌必须在焦点画面中尽量多停留,辨认清晰;监控行人摄像机尽量看清人形体全貌,面部特征在焦点画面中尽量多停留,辨认清晰;回放效果是检验画面质量最重要的依据;致于逆光、同步根据实践调整即可。⑥长距离图像传输必须考虑视频放大器,要注意云台等控制信号单独放线,避免经过视频线载波控制信号无法经过视频放大器。⑦电梯内安装摄像机和安装楼层显示器很有必要,注意安装位置和监视效果,电梯视频线建议采用由电梯公司提供和安装,效果更好。-113-2020年4月19日

110文档仅供参考监控中心应尽量选择全实时的DVR,随着技术发展嵌入式、工控机式DVR选择并不唯一,稳定、存储方式、数字压缩性能、操作性、经济性都应该综合考虑。3、对讲子系统对讲子系统应用非常普遍,从工程反馈的问题和使用效果来看,设计中应注意一些问题。①关于选择可视、非可视根据甲方要求即可,防范上都能达到效果,选择可视对讲能够考虑将单元对讲摄像机连到监控室,仅作为加强监控的补充,不能作为监控系统的必然部分,图像效果也很难经过检测。②对讲必须实现监控室、门口机、围墙机、室内机的互联,单元电源必须有备电,注意电控锁应选择静音锁或电磁锁减少关门噪音。③关于对讲系统带家庭安防是否能设计的讨论很多,其实只要把握几个原则,问题迎刃而解。首先家庭安防的报警优先级应该最高,因此设计选型时不论对讲、家庭安防如何结合安防报警信号传输应该独立传输,至于是选择物理通道独立传输或选择报警、对讲相关信号虚拟分层传输并不唯一;其次选型对讲、家庭安防报警时必须考虑家庭安防的专业性,高可靠性,当对讲、家庭安防报警结合时,如果对讲功能损坏相比家庭安防报警功能的丧失,轻重缓急显而易见。因此对讲、家庭安防报警即使集成,其功能、信号传输必须互不干扰,需要强调的是家庭安防报警的优先级最高。4、巡更子系统巡更子系统设计较为简单,离线式应用很成熟,只要注意设计路线结合其它系统,如经过巡更点结合摄像机监督保安的巡逻等。对于在线式巡更设计应考虑巡更点合理性,可设计多预置点解决巡更路线变化问题。中心软件最好具备实时巡更报警提醒功能,便于监督。5、家庭报警子系统家庭报警子系统是住宅安防小区中最重要,也是最难设计的系统。因此下面从设计要点、设备选择、普遍存在问题几个方面进行叙述。家庭报警子系统设计时首先统计小区建筑单体布局和房型内信息点,包括单元数目、建筑单体布局以便确定报警网络构架;房型内信息点主要包括统计紧急按钮、红外探测器、门窗磁数量、键盘数量等。当前家庭报警设备的通讯网络主要有电话线传输、485总线、TCP/IP网络、485bus－TCP/IP混合网络、无线报警网络等,因此设备选型非常重要。当前选择电话线传输较少,主要缺点是产生电话费(设防撤防信息必须报到中心)、报警通讯时间长(国家规范要求20秒内)、住宅电话线路必须开通,但对于建筑单体比较分散的别墅小区能够考虑设计,由于报警是点对点方式,通讯网络较为可靠,安全性高。整个小区设计全部采用485总线方式传输,小区规模小(可安装设备100户左右)还能够选择,如果小区规模大小区全部采用485总线方式显然欠缺,主要表现在通讯速度很慢,报警时间延时很长,安全性不高,因此采用TCP/IP网络、485-113-2020年4月19日

111文档仅供参考bus－TCP/IP混合网络通讯传输将成为设计主流。一般选择485bus－TCP/IP混合网络,单元内网络设计485总线传输,单元到中心采用TCP/IP网络传输提高数据处理速度,别墅部分一般采用TCP/IP网络传输。现在采用全TCP/IP网络设计也很多,不过根据工程实践基于TCP/IP网络有条件建议采取独立布专网方式,费用不高,彻底避免采用公用宽带网(ADSL、FTTP+LAN、VDSL)造成协调麻烦、安全性低、很难确认责任的问题,即使借用公用宽带网传输,最好网络支持VLAN划分,否则网上的广播信息包会造成报警信息堵塞。无线报警网络一般选择室内探测器实现无线传输,室外通讯有线方式。如果室外通讯也采取无线传输建议慎选,同时选择无线系统一定要考虑设备稳定性、电池更换周期、以及设备之间防干扰性等。关于住宅内探测器选择原则主要考虑其作用原理、探测范围、防区属性等。紧急按钮建议设计在客厅和主卧室,不要利用键盘上紧急按钮充当;被动红外探测器一般选择扇形作为标准配置设计在主卧室、客厅,具有防宠物型探测器作为备选,注意红外探测器设计位置尽量避开空调主机,背向窗;门窗磁设计应在门窗顶。报警主机必须设计足够的备电。防区分配原则非常重要,原则上每个房间应设置独立防区,不同探测器类型不允许串接设计。考虑到住户喜欢开窗习惯,经济许可下建议每面(扇)窗采用帘幕式被动红外探测器,这样可对每面(扇)窗单独设布防,很人性化;连接外部的卫生间、厨房可考虑安装窗磁;主大门具备条件可安装门磁,金属门应设计防磁化门磁。建议每户防区数量(一层、二层住户)6－8个以上。防区属性设计原则。所谓防区属性是指对每个防区的状态定义,比如在家状态、离家状态、即时报警、24小时报警、延时报警、跟随报警等等;根据探测器类型设置为NC(常闭)、NO(常开)输入;必须在探测器内接入终端电阻等。当前的家庭安防工程往往对属性的理解和把握很不够,由此发生问题很多,误报情况在所难免。对误报分析。误报是家庭报警应用中必然产生的结果,我们应该分析产生误报的原因,从设计上尽量避免误报。我们经过长期实践能够发现产生误报的原因主要有:①报警主机误报,实际上当前大多数的报警主机在稳定性上比较可靠,单纯由于报警主机引起的误报占有很小的比例。②探测器设备误报。由探测器设备引起的误报占有很大的比例,主要表现在红外探测器在高温(接近人体体温)时易产生迟钝,引发莫名报警;红外探测器设计位置面对窗户、靠近窗帘会引起外界干扰误报;红外探测器设计位置靠近冷热源引起误报;门窗磁探测器选择不当,采用较差干簧管、选择不匹配的磁条都会造成误报,当然还有安装不当造成误报也很多。③人为造成的误报。人为造成的误报更为复杂仅举几例说明。操作键盘安装位置不便很容易人在探测范围内进入设布防操作引发误报;防区属性设置不合理,延时、跟随等逻辑关系设置不当很容易引起误报;红外探测器没进行行走测试,没有仔细避开覆盖面也会引起人为误报。家庭报警的误报原因还有很多,可是绝大多数误报能够经过科学、专业设计加以避免,将实践经验融入到设计中,使家庭报警子系统成为保护居民安全最有力的保障,不能是摆设。-113-2020年4月19日

112文档仅供参考报警中心设计也非常重要。主要考虑信号接收设备(数字接收机、网络交换机、通讯卡)必须稳定,最好考虑热备份;计算机要采用服务器级;报警软件必须具备识别报警优先级等等;UPS首先要满足家庭报警应急需求等。三、简述安防系统技术应用新动向安防系统技术发展非常迅速,主要表现在:1、安防系统集成度、智能程度高,监控、门禁、语音、报警等进一步集成,功能越来越强大。2、安防系统数字化技术应用更加广泛,监控信息数字化、对讲语音传输数字化、传输平台网络化。3、新技术手段应用具有创新性。比如监控摄像机、可视对讲图像经过有线电视线缆高效传输,对讲经过电话公网传输,以太网作为安防传输平台等等。深圳隋唐机构二零零七年十一月-113-2020年4月19日