朗坤科技园物管方案

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朗坤科技园物管方案682020年4月19日

1文档仅供参考，不当之处，请联系改正。朗坤科技园物业管理方案深圳市贝雷德物业管理有限公司二○一二年九月二十五日目录第一章项目情况介绍第二章提高物业管理服务水平的整体设想及策划第三章岗位结构及人力资源配置682020年4月19日

2文档仅供参考，不当之处，请联系改正。第四章服务费标准及管理成本测算第五章管理方式、工作计划、管理机制和物资装备第六章规章制度、操作流程和档案的建立与管理第七章日常管理服务项目及各设备系统运作第八章各项管理承诺指标及主要措施第九章各项应急预案第一章、项目情况介绍朗坤科技园地处深圳市龙岗区坪地高桥产业园区，占地面积约为3万平方米，规划建筑面积约为7万平方米，一期建筑面积约为2.6万平方米。682020年4月19日

3文档仅供参考，不当之处，请联系改正。是朗坤集团研发中心和办公、培训基地，园内设有研发设计中心、综合办公大楼、培训学院、员工公寓和设备制造车间。科技园进行了超前、科学的定位，设计不但外观新颖、独具匠心，而且内部功能齐备、科学，并有一定的超前性。在科技园的外部环境建设上，结合建筑形体，设计开放式的园林景观，为城市景观增添亮点。秉持这种设计理念，结合自身特点，朗坤环保大厦像一位银白色直插穹宇的巨人，屹立在这片白云蓝天下。IJ{为解除后顾之忧，减轻后勤保障的压力，贵集团领导根据社会化、专业化分工的要求，积极探索科技园管理新机制，寻求一种更为科学、合理的管理模式。深圳市贝雷德物业管理有限公司（以下简称贝雷德物业公司）积极响应贵集团领导者们的睿智之举，针对科技园的实际情况，在短短的时间内，调集了公司精英，群策群力，经过深入的调查研究、现场勘查、与相关人员访谈等多种方式，对科技园的整体情况有了一个初步的了解和认知，在此基础上，我司相关人员经过积极展开讨论，度身定做，制订出“一个中心、两个基本点、三个效益、四个满意、五项达标、六项保证”的整套方案，即：以用户为中心，坚持一手抓服务质量，一手抓成本管理，强调社会效益、环境效益、经济效益并重，经过超前化服务启动、个性化服务设计、即时服务与隐形管理、流程管理与控制、人本化服务、文化运作六项保证措施，实现用户满意、员工满意、社会满意、企业满意，争创设备运行维护达标、环境管理达标、公共秩序维护达标、无重大安全事故达标、用户满意率达标。lJ682020年4月19日

4文档仅供参考，不当之处，请联系改正。掩卷细思，我们将为朗坤科技园带去什么？不但仅是细致入微的服务、专业规范的管理、宝贵的实践经验，我们所带最具价值的是观念的力量，一种勇于创新、追求卓越、永远向上的精神，是一种双方互荣、双赢的最终目标。这是我们成功合作、共创未来的合作基础和重要保证。我公司将一如既往地秉持“超越自我，争创一流”的企业精神，恪守“用心做事，诚信待人”的职业道德，坚持“用户的需求就是我们的工作内容，用户的满意就是我们的工作标准”的服务理念，倾情投入，认真履行职责，实现诺言，树立科技园物业专业化管理的成功范例。©深圳物业管理信息网第二章提高物业管理服务水平的整体设想及策划整体构想和管理策划思路概括为：一个中心，两个基本点，三个效益，四个满意，五项达标，六项保证。9.fu一个中心---s以用户为中心，站在用户的立场上研究和设计服务，重视用户的意见，并顺应用户需求趋势，不断完善服务系统，为用户提供高品质管家式服务。<两个基本点---,AS682020年4月19日

5文档仅供参考，不当之处，请联系改正。一手抓服务质量，一手抓成本管理。顺应用户需求，制定服务项目，确定服务标准，在保证服务品质的同时，积极开拓创新，节能挖潜，控制成本。三个效益---3环境效益、社会效益、经济效益三者是密不可分，物业管理是一个微利行业，更应重视三者的有机结合，三种效益齐抓并举。四个满意---F根据服务项目，制定服务标准，加强日常管理和服务，面向社会和企业内部，招聘适当的人在适当的岗位，为用户提供高质量的服务，为企业创造良好的社会口碑和经济效益，最终实现用户满意、社会满意、员工满意、企业满意。五项达标---f根据《全国物业管理示范工业园标准及评分细则》有关要求，结合自身管理实际和科技园的软硬件设施设备情况，设定了设备运行维护达标、环境管理达标、公共秩序维护达标、无重大安全事故达标、用户满意率（95%以上）达标。六项措施---L6>措施一：超前化服务启动\t`;贝雷德物业公司特别重视物业管理的前期介入，在工程施工期，物业管理工程部的人员深入现场，积极与施工方接触，并根据科技园使用功能，结合设计、施工、用户入驻后的使用和方便管理的角度，提出意见和建议，从而保证了物业使用功能的充分发挥。<措施二：个性化服务设计T贝雷德物业公司每承接一个新的项目，都不是原有模式简单的“克隆”682020年4月19日

6文档仅供参考，不当之处，请联系改正。、“拷贝”，而是在延续公司企业文化基础上的再创新、再升华，在考虑区域因素、施工单位要素、用户要素以及需求的基础上，为项目度身定做“时尚且适合”的管理方案。朗坤环保大厦的硬件设施先进。因此在服务项目上，在保证传统项目高质量完成的同时，也会针对朗坤环保科技园的特点、用户需求和愿望等设计出一套个性化服务菜单，做好朗坤环保科技园的管家。措施三：即时服务与隐形管理9即时服务就是经过对所有服务对象的需求做全面、深入的了解，设立服务热线，保证在用户需要的时候会即时出现，为其提供满意、即时的优质服务；隐形管理的主旨就是充分尊重用户的私人空间，在用户需要帮助的时候即时出现，用户没有服务需求的时候不去打扰，如调整保洁员的上下班时间，避开在上班或下班高峰期清理保洁等。$c措施四：流程管理与控制9[在ISO9000质保体系中，流程管理与控制是一项非常重要的工作，是规范化管理运作的基本保证，流程的合理性和可控性是保证用户需求得到及时回应、各项服务标准化作业的基本保证。经过对朗坤环保科技园基本情况的了解、用户需求的分析，设定合理的流程，加强流程管理与控制，保证为用户提供方便、快捷、优质的服务，达到用户满意。$6e措施五：人本化服务bw贝雷德物业公司在员工培训过程中，不断灌输“用户不一定是正确，但永远都是第一位的”682020年4月19日

7文档仅供参考，不当之处，请联系改正。的执业意识，以用户满意作为管理服务工作的出发点和归宿点，由点及面，对常规物业管理服务进行整合，从服务主旨、服务架构、服务项目、服务手段、服务标准、服务控制等方面全面导入管家式管理要素，在充分尊重、关心员工的基础上，让员工以更大的爱心、耐心、热心为用户提供更多更好的人性化服务，“以人为本”是贝雷德物业公司服务工作开展的基础。2]n`UA措施六：文化运作f5v贝雷德物业公司深谙人才是企业最大的资本，团队合作是企业成功运作的基本保障，而良好的企业文化运作使企业产生强大凝聚力和向心力，提高员工工作效率，鼓励全体员工向着企业远景目标共同前进的动力，因此贝雷德物业公司从创业之初就致力于创造一种专业、规范、合作、学习、创新的企业文化，在这种企业文化的感召、融合下，各路精英充分发挥自己的聪明才智，以团队为单位，为企业的发展默默的做着自己的贡献，共同铸就贝雷德物业公司的辉煌！c一、项目定位J朗坤环保科技园作为一个多功能、大绿化、环保型的现代物业，项目整体形象定位是开放、高效、亲和。4_●开放体现朗坤环保科技园开放的思想和现代化的办公方式。`●高效展示该集团领导进取、创新的精神境界和高效率的工作效果。#[\●亲和象征朗坤环保科技园为民服务的宗旨及与外界的和谐关系。二、工作重点/NH?682020年4月19日

8文档仅供参考，不当之处，请联系改正。以用户满意导向理论为依据，从朗坤环保科技园使用功能的角度分析物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：)重点一：树立朗坤环保科技园物业整体形象

9文档仅供参考，不当之处，请联系改正。体现了公司尊重用户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时与相关职能部门沟通和协调，真诚为朗坤环保科技园提供专业、规范服务，为社会创造价值。aLW7M专业保障展示公司“超越自我，争创一流”的企业精神，充分发挥公司ISO9000质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大致系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。长远承担既注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。在具体的管理服务过程重，既有阶段计划，又有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。#b<四、三大优势f1观念优势：满意只是起点（以服务用户为最高原则）*贝雷德物业公司管理水平居于同行业前列，其核心内因在于观念领先。观念激发活力，观念产生动力。公司将用户满意作为工作业绩评价的最终指标，以用户满意为起点，最大限度地满足用户需求。在这种理念支持下，公司在员工队伍中坚持不懈地强化用户满意服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识、成本意识。正是由于导入用户满意服务观念，自公司组建以来，在所管辖的200万余平方米物业中，年有效投诉率均控制在千分之二以下。技术优势：强大的楼宇设备管理技术支持q682020年4月19日

10文档仅供参考，不当之处，请联系改正。贝雷德物业公司从事物业管理工作多年，内部积累了大量的相关楼宇设备管理经验和各路精英。一方面在技术上能够调动大量的技术精英保证业务发展的需要；另一方面，作为探索市场化管理的触角，贝雷德物业公司还享有用人的充分自主权，能够面向社会，积极引进社会专业精英，并与相关行业保持密切的关系。精干的专业技术人员对各类物业基本设施，包括电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、保安系统、智能监控系统、停车场自动管理系统等均有完善的技术保障和丰富的实践经验，能够为科技园制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。经验优势：唯才是举，为公司的发展出谋划策I公司自组建之初就严把用人关，一方面在公司内部经过竞聘的方式选择优秀的人才，另一方面面向社会招聘，广揽群豪，共同为公司的发展出谋划策。同时，为了更好的借鉴深圳、北京、上海等地先进的物业管理经验，聘请顾问定期为企业把脉，与企业高层人员座谈交流，使企业的管理逐步走向规范化、合理化、科学化，逐步探索出具有经营特色的管理模式，在积极探索、大胆尝试的过程中积累了丰富的管理经验。Rni第三章岗位结构及人力资源配置情况682020年4月19日

11文档仅供参考，不当之处，请联系改正。  按照科技园当前的环境和现状，我们采取直线式管理责任制，物业管理公司向朗坤集公司负责，科技园管理处向物业公司负责的方式，共同管理，各负其责。物业管理处岗位情况（暂定）岗位人数责任内容管理处经理1负责科技园物业全面工作管理员兼保安队长1协助管理处经理处理科技园物业方面的工作中控员4负责科技园物业智能化操作方面的全部工作水电维修工3负责科技园物业水电维修方面的全部工作清洁工4负责科技园物业清洁方面的全部工作保安员7负责大门及巡逻岗位的工作绿化工3负责科技园物业绿化方面的全部工作共计23人第四章服务费标准及管理成本测算（按月计算）一、物业服务费标准经过项目实地考察和专业测算，本司对本项目物业服务费标准确定为人民币6•5元/平方米•月，项目共26000平方米，每月服务费约169000元，全年合计2028000元。专业物业管理公司的重要特征之一就是具有物业管理财务预算和执行能力。实行成本控制的前提是专业的物业管理预算。&682020年4月19日

12文档仅供参考，不当之处，请联系改正。物业管理是微利行业，成本控制能力直接影响管理项目的成败。成本控制原则不能以降低服务质量和用户满意度作为代价，用户满意永远是最高原则。T二、控制成本主要措施61、科学安排维修资金的规则和使用，保证物业良性运作。2、采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算。3、在执行预算过程中实行成本否决即预算中未列项目坚决控制或从简。4、采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中。GR5、经过节能降耗措施，降低物业运行能源费用，减少供电局费用支出。三、管理成本测算情况如下：序服务项目预算费用备注每平方米费用/每月1安全管理（11人）(36人+监控8人)49500元其中工资41800元3800元/人/月×11人福利及社保5500元500元/人/月×11人安全配具摊销费2200元200元/人/月×11人2水电维修管理(3人)16100元其中工资1元4000元/人/月×3人福利及社保1500元500元/人/月×3人工具器材配备600元200元/人/月×3人维修材料等元小于50元材料费682020年4月19日

13文档仅供参考，不当之处，请联系改正。3清洁、绿化服务(7人)45100元其中工资26600元3800元/人/月×7人福利3500元500元/人/月×7人垃圾清运费5000元包括绿化、生活等垃圾清运清洁配具摊销费10000元全套清洗设备及日常物料4管理人员工资及办公费用（2人）1元6000元/人/月×2人5服装及器材装备费11500元500元/人/月×23人6税金7381元大约按以上1-5项的5.5%计取7不可预见费用7079元按总支出1-6项费用141581的5%列支8管理佣金11326元按总支出1-6项费用141581的8%列9合计159986元备注：按现在6.5元/平方服务费计算，每月服务费为169000元，而管理成本测算每月为159986元，两者收入差额为9014元，略有盈余。其它费用第五章管理方式、工作计划、管理机制和物资装备一、管理方式W当今社会倡导“以人为本”，作为服务性行业的物业管理企业，其服务目标不是单纯提升企业形象、追求利润，而是要重视用户需求的价值，最大限度的满足用户需求，企业的经营与管理必须围绕着“人”来进行。以用户为中心，强调服务质量和成本控制两手抓，将社会效益、环境效益、经济效益高度统合，为用户提供零缺陷、精细化、全方位的服务，是贝雷德物业公司一贯的经营思想和矢志追求的长远目标。I682020年4月19日

14文档仅供参考，不当之处，请联系改正。针对科技园的物业特点、用户特征并源引贝雷德物业公司的企业文化，我们将在科技园实施CS管理（CustomerSatifacation），即一种以用户满意为核心，以信息技术为基础，以用户满意相关指标为主要工具，以数据统计分析为主要测量工具，综合、宏观的测定用户的满意程度，并根据反馈结果不断修正工作的方式方法，力求为科技园提供专业化、个性化、品牌化、管家式的物业管理方式。zZ专业化：公司利用自身专业优势，利用现代管理手段，提供专业保障，总体协调、管理，实现管理目标；cV个性化：公司根据科技园的实际情况以及相关需求，结合自身专长和特点，制定无偿和有偿相结合的个性化服务项目，为各职能部门提供方便快捷、贴心周到的服务；(品牌化：公司经过实施品牌、形象战略，全面、长远承担物业管理责任，树立科技园开放、高效、亲和的整体品牌形象；3"%管家式：所谓的管家式服务有别于物业管理中的英式管家服务，它主要是指针对用户委托，为用户提供一种“全程关怀，全心服务”的服务方式。经过专业服务为用户塑造一种高品质的工作环境。以上四个方面的物业管理方式确定了贝雷德物业公司服务的基调和方法：采用682020年4月19日

15文档仅供参考，不当之处，请联系改正。CS管理方式，严格资质管理，确保各岗位人员思想素质和专业素质，加强员工培训，力求管理人员队伍精干、一专多能；建立健全科学的管理程序和严格但富有人情味的管理制度，一方面用以规范组织和个人的管理服务行为，另一方面经过企业文化的灌输、融合，创造一种融洽、高效、团结、积极的管理团队；借鉴成功管理经营模式，结合自身实际，洋为中用、古为今用、她为我用，在立足做好基础服务的同时，加强精神文明建设、服务品牌建设，实施整体全面的企业视觉形象管理，予管理于服务、予隐形管理于显性成效。

16文档仅供参考，不当之处，请联系改正。三、管理机制+Bx2实行目标管理责任制-p4M现代科学管理包括基础管理、职能管理和战略管理三个层次，激烈的市场竞争又催生出新一代前沿管理理论，如全新的人力资源管理理论、激励理论、企业再造（业务流程重组）、管理创新理论、学习型组织以及顾客导向概念等。这些崭新的管理理论核心内涵都体现在重视用户需求、重视人的因素和组织效率。3bhk公司奉行管理制胜理论，注重企业竞争中的管理因素，并在管理实践中，总结、推行出严格、量化、规范的管理三要素和目标管理责任制，并把这些经验作为建立现代企业制度、推动科学管理的重要措施，收到了积极效果。目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交给客户服务中心的管理团队，并赋予相应的权力，同时，将目标的实现与管理人员集体切身利益（薪金、培训、岗位升迁）挂钩。这种管理体制使客户服务中心各级骨干责、权、利明确，在客户服务中心与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。M1、激励机制[z.在员工队伍中，骨干员工从本物业公司内部其它团队调配，部分员工是面向社会招聘。如何建立有效的激励机制，激发全体员工的积极性和创造性，直接关系到项目的成败。本物业公司深谙员工激励的巨大推动力，强调在严格、量化、规范管理的基础上融合激励机制。我们将重点经过三个方面建立激励机制。5682020年4月19日

17文档仅供参考，不当之处，请联系改正。（1）事业激励。用创立中国物业管理名牌企业发展目标感召人、吸引人，为广大员工创造团结协作、共创未来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行各级岗位考评和聘任制，形成员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气，在物业管理行业奋力前行。（2）量化目标激励。实行量化管理和目标管理是推动科学管理的重要措施和经验。内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部门、班组分项目标，并基本以量化形式体现，使各部门、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。（3）效益激励。优秀管理机制的重要内容之一是分配机制。在薪金分配体系中，采取月度考核、年终考评的监督约束机制，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，并坚持年度考评中首数5%加薪或晋升、尾数5%降职或淘汰的原则，保持员工队伍的素质和活力。2、沟通机制[.%i根据实际情况，定期或不定期组织各种会议或座谈，如每周一次各部负责人参加的工作例会、各部门自行组织的工作计划落实情况检查交流、经理开放日等。同时要求每位员工都是信息搜集员，无论是用户的各种需要，还是员工发现的各类问题；无论是员工思想情绪的变化，还是物业设备的各种异常反映等，凡是对管理产生影响的，都要将相关的信息积极的进行沟通反馈，使问题得以顺利解决，使物业管理工作在正常进行的情况下，更上层楼。}682020年4月19日

18文档仅供参考，不当之处，请联系改正。四、物资装备物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，结合实际情况拟定。`管理用房b@1.办公用房安排E\f根据物业管理相关规定，按照建筑面积的5‰配备管理用房和经营用房，办公用房的面积为130平方米。2.宿舍与食堂安排A/=保安、前台接待及工程技术人员、相关的管理人员住宿问题还需朗坤集团协调解决。,V+2.1器械、工具及办公用品装备计划^工具q(1、电焊机1部*x?2、冲击钻1部H3、手电钻1部6b.*4、疏通机1台；热水器2部_5、万用表2个；电视机4部#r,6、气泵1台；7、升降工作台1台h]GG8、铝合金梯3部o9、工衣柜12套(24个)；室外垃圾桶6个=A>D10、材料架若干；小型斗车1部r90^682020年4月19日

19文档仅供参考，不当之处，请联系改正。11、木工工具1套；洗地机1部k5wA12、空调作业工具一批；吸水机1部x13、管工作业工具一批；高级抛光机1部Vc14、机修作业工具一批；吸尘器1部')[R15、电器作业工具一批；垃圾车1部w16、材料备件一批；~17、个人工具15套；办公用品绿化工具E5h&1、办公桌椅柜6套，剪草机1台$+2、其它办公家具一批；喷药机1台}3、计算机4台；绿篱机1台:k`4、打印机1部；枝剪4把k!5、电话机3部；高枝剪1把fO6、对讲机10部；锄头4把5"7、复印机1部；铲3把d8、传真机1部；人力斗车2部bxB9、保险柜1个；胶管500米Z10、网络用品一批、第六章规章制度、操作流程和档案的建立与管理一、管理规章制度的建立^@?682020年4月19日

20文档仅供参考，不当之处，请联系改正。没有规矩，不成方圆。完善的规章制度是提供专业化物业管理服务的重要基础。公司成立之初，积极借鉴优秀企业的管理经验，结合自身实际，建立一整套富有操作性的规章制度系统，使各管理项目有章可循，有法可依，保证了物业管理各项工作的顺利进行。W朗坤科技园是一项多功能、大绿化、环保型的现代物业，要求物业管理服务中具有完善可行的规章制度系统，满足大厦各项物业管理工作的使用要求。公司以完善的规章制度和ISO9000体系为基础，提炼、形成了科技园物业管理规章制度体系。二、档案资料的建立与管理T,AY物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分。科学、规范的档案管理能够为专业的物业管理提供有力的支持。针对科技园的实际情况，我们拟采取系统化、电脑化的管理手段，对大厦物业档案进行全面的收集和管理。（一）档案资料的建立及分类TU/1、档案资料的建立。/6（1）采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料。（2）将收集到的资料进行细分，做到条理清晰，分类合理，便于查阅。（3）按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式。P（4）所有资料档案实行“双档”（电脑档案、文本档案）管理。?h0XZ档案资料的分类。q=lP{682020年4月19日

21文档仅供参考，不当之处，请联系改正。工程建筑产权资料A：规划图纸、项目批文、用地批文E.sB：建筑许可证、投资许可证、开工许可证ZpC：拆迁安置资料、丈量报告:yx工程技术资料A：红线图、总平面图~VB：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C,g6C：工程合同、工程预决算BD：工程设计变更通知及技术核算单?E：竣工图：'1.单体建筑、结构、设备竣工图2.附属工程及地下管网竣工图\Y:9F：房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、空调、采暖、弱电、消防及智能化竣工验收证明书G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书Imb

22文档仅供参考，不当之处，请联系改正。A：接管验收手续:>WB：接管验收设备确认凭证C]C：接管验收物业本体确认凭证K~b~8管理合同资料A：前期物业管理服务协议T,hHDB：物业管理委托合同C业主管委会资料A：筹备成立文件I?g`B：成立后运行文件&L资金资料维修资金的建立、管理、使用、续筹的规定cAz管理目标及方案A：争创物业管理“示范大厦”规划yjX~0B：物业管理实施方案foIo基础管理公众制度资料A：用户手册/O(./B：装饰装修管理规定'~`C：管理公约5z99ZD：公众制度EW基础管理员工管理资料A：员工个人资料、聘用表:_B：员工业绩考核及奖罚记录1t(v682020年4月19日

23文档仅供参考，不当之处，请联系改正。C：员工培训计划aD：员工培训考核记录`E：员工外出考评及参加演练记录F：员工宿舍及内务管理记录p:,计算机管理资料A：计算机管理软件及使用说明&B：计算机网络管理及记录J5M行政文件资料A：客户服务中心值班及督察记录pB：政府部门及主管领导部门文件lIC：公司相关文件#_D：规章制度、通知、通报等文件(E：接待来访参观记录表J>eR4用户资料A：业主公约、装修申请、费用托收协议9[B：用户档案jxkCC：用户维修档案f:rR[业主反馈资料A：服务质量回访记录表?B：用户意见调查、统计记录6u/CC：投诉及回访处理记录[{维修资料682020年4月19日

24文档仅供参考，不当之处，请联系改正。A：维修申报表PGB：维修服务派工单=C：维修回访记录表|e房屋管理及维修Yjw养护标识、导示资料A：大厦栋号、楼层、房号平面示意图,0_B：引路方向平面图Jcso!大厦房屋安全管理类A：房屋安全检查记录LSB：装修验收记录共用设备管理综合类A：设备安全运行规程dX'B：各设备运行岗位责任制度}v@C：定期巡回检查记录}B>XD：维护保养记录Up^6E：运行记录]2#F：设备维修档案^Lv(G：设备机房管理规定~tH：相关岗位技术人员资质证书iW共用设备管理供电系统A：送电、停电通知及记录K~zJ4B：临时用电管理措施B.682020年4月19日

25文档仅供参考，不当之处，请联系改正。C：停电应急处理措施q86弱电系统A：智能化设施运行记录M'p!B：智能化设施定期保养记录ur共用设备管理消防系统A：消防24小时值班记录\;RB：消防设施设备清单/K7jC：消防设施设备使用方法#D：消防应急方案、消防疏散图L1[E：相关消防宣传资料及法规@sVF：火灾隐患检查记录?电梯系统A：电梯准用证iB：年检合格证wssC：电梯操作及保养人员资质证书/;'wD：电梯应急处理措施及记录$"1OZ空调采暖系统A：中央空调运行记录4\zB：中央空调故障处理方案及记录zA2ApC：中央空调保养记录ED：采暖设备保养记录0X0Ht照明设施682020年4月19日

26文档仅供参考，不当之处，请联系改正。A：道路、楼道、大堂公共照明统计表T@B：公共照明维修及更换记录Yq给排水系统A：大厦用水、供水管理制度<&TB：用户用水、节水计划%C：给排水设施安全检查记录4q"24D：二次供水卫生许可证GE：水质化验单C5F：操作人员卫生健康许可证zkIG：限水、停水通知及相关记录NqH：供水设备周围环境检查记录PI：应急处理方案及相关记录f)0W_共用配套设施资料A：共用配套设施统计表UMB：共用配套设施维修养护计划及记录共用管线资料A：地下管网图U5aB：违章架空管线处理记录_,+保安及车辆管理保安管理资料A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录uhEK-B：保安训练计划和考核记录,[RC：大厦及开放式广场安全防范措施x4%682020年4月19日

27文档仅供参考，不当之处，请联系改正。D：查岗记录、闭路电视监控系统录像带E：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录zv6w车辆及停车场管理资料A：交通疏导图$cDB：停车场安全防范措施及设施记录jZ)环境卫生管理环卫设施资料A：环卫设备、工具统计表%B：环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料A：清洁卫生检查标准及记录!B：国家环保标准：排烟、排污、噪音qC：处理污染事件记录T=D：消杀及垃圾清运记录Xuw绿化管理绿化资料A：绿化规划图纸E>":B：绿化设施统计表}9R2#C：绿化保养计划及记录0.jD：绿化检查标准及记录^v#~l精神文明建设社区文化资料A：活动计划实施方案、总结记录9BB：社区文化活动图片及录像记录DZT)C：传媒报导>)!682020年4月19日

28文档仅供参考，不当之处，请联系改正。D：文化活动场所等设施使用情况管理效益经济效益A：物业管理费用收缴统计表pB：有偿经营服务统计表AkY客户服务中心重要资料接收必须经过客户服务中心经理或指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档。客户服务中心日常管理文件（如客户服务中心通知、通报等）按照公司制定的文件管理程序发放及接收手续办理、并立卷归档。2、档案资料管理要求：zQ_（1）客户服务中心设档案管理员。?l5'（2）档案资料由客户服务中心统一管理。`zL（3）明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。S（4）采用多种形式的文档储存方式（如电脑磁盘、录像带、照片、图表等），并采取相应的储存、保管方法。/*D682020年4月19日

29文档仅供参考，不当之处，请联系改正。（5）对原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须经客户服务中心经理审批。O（6）客户服务中心经理负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。+)n{/（7）注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。eA（8）客户服务中心每季度对档案资料管理情况进行检查。}r?;（9）要求全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案管理制度》。y6u/©深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物的方第七章日常管理服务项目及各设备系统日常运作一、日常管理服务项目1、房屋建筑本体、公共部分的维护管理；p(p92、配套设施、设备维护、运行管理；T3、场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀及垃圾收集清运；PU/\4、绿化、园林小品的养护和管理；;i5、24小时保安、消防及公共秩序管理；@{<6、楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；!%7、交通、车辆行驶、停泊管理；7:?8、大厦档案资料收集、管理；B[B682020年4月19日

30文档仅供参考，不当之处，请联系改正。9、用户管理及社区文化；(U10、个性化服务；m'j_O11、其它事务。5]@t二、设备系统日常运作1.楼宇设备自动化系统（BAS）的使用sZg楼宇设备自动化系统是现代化楼宇建筑不可缺少的重要组成部分，一般包括空调、通风、给排水、供配电、照明、电梯、消防、安全防范等计算机监控管理系统。经过对建筑物内部的能源使用、环境、交通及安全设施进行监测、控制和管理，以提供一个既安全可靠又舒适宜人的工作环境。&在大厦中设中央监控室，安排专人实施24小时监控操作，值班人员全面负责大厦设备运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，并作为总值班联络各种支持和资源，完成大厦正常运行或应急状态下的协调、调度功能。[中央监控室实行3班运转，每班1人，在任何情况下坚守岗位履行总值班职能。2.配电系统@niq配电系统是为建筑物提供能源的系统，也是楼宇安全正常运行的最基本保障，管理人员将对配电设备实行运行状态的全面监控，对高压室、变压器室、低压室、发电机室进行巡视检查，监视记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停682020年4月19日

31文档仅供参考，不当之处，请联系改正。电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。大厦应急发电机将始终处于良好备用状态，随时具备立即起动条件，定期进行启动试验运行，保证万无一失，及时供电。q9r3.空调通风系统}o'X中央空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度，为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护空调系统的正常运行，巡视检查各主要设备运行状况，根据负荷情况调整运行参数，按规程控制相关设备的启停。根据设定气温、湿度条件，合理调节各场所空调设备，实现舒适、节能、卫生的要求。gY84.给排水系统Z1F>中央监控室值班人员随时监测各水池、水箱的水位情况及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发生缺水、溢水问题或其征兆立即通知有关人员前往处理。&5.电梯系统oNB电梯是大夏必不可少的运输工具，管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。682020年4月19日

32文档仅供参考，不当之处，请联系改正。在办公时间段内，电梯全开放运行，可自由乘坐。在非办公时间，机关工作人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层，无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置，一旦丢失可立即挂失注销。)-6.电梯报警对讲系统$JbdAb由于电梯轿箱是一个较狭小的封闭空间，一旦发生停梯困人故障，被困人员会感到处于孤立无援境地，心情将十分紧张烦躁，因此电梯中设有报警按钮和对外通话装置。中央监控室接听报警后，一方面经过闭路电视观察梯内情况，并应与梯内被困人员保持联系、给予安慰，嘱其耐心等待救援；另一方面迅速通知电梯维修工解救被困人员。如电梯内发生治安报警，中央监控室将立即通知巡逻人员或快速应急小组前往现场处理。17.消防报警系统e\G消防安全至关重要。消防设施是楼宇火灾自救的重要手段。中央监控室消防监控设备必须24小时正常工作，所有消防设备必须保持完好。严格按照公司《消防设施管理规定》，定时检查维护和试运行各消防系统设备，一旦发生火警信号，将按公司《应急处理程序》和《灭火作战方案》执行。=S8.保安监控系统"保安监控系统为提供安全监视、侵入报警、出入门控制管理等功能。在电梯、大堂、重要通道等部位布置的摄像机，682020年4月19日

33文档仅供参考，不当之处，请联系改正。24小时密切监控各大院停车场、重要出入口、机房等主要场所。中央监控室人员将实施24小时屏幕监控，同时将异常情况记入录像带，以备查证。结合流动岗、固定岗的人员监控，对小区的治安起到可靠的保障作用。I)

34文档仅供参考，不当之处，请联系改正。对于车辆的管理，除了采用固定岗与巡逻岗相结合的方法外，现有停车控制设备智能化的先进功能，对室内停车场实行封闭式管理。中央监控室将已办理停车手续的车主资料记入电脑，给车主配发感应式磁卡。车辆出入时，用磁卡控制道闸起落，完成车辆出入登记。一旦车主将磁卡丢失，可立即通知客户服务中心在电脑上注销。外来车辆的进出也予以严格控制，进入时由固定岗记录车辆资料发给停车卡，出场时凭卡并经资料核对无误方能离开。P12.照明系统Mi5k在大厦中，照明质量的好坏直接影响人们的工作环境和视力保护。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大院的公共照明，发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间，按预先的设定，经过楼宇设备自动化系统对公共照明进行开/关控制。第八章各项管理承诺指标及主要措施1、房屋及配套设施完好率98%，客户服务中心将根据大厦的具体情况，组织工程技术人员对房屋及配套设施进行调查分析，编制大、中修及维护保养计划，报贵司审批后实施。X2、房屋配套设施巡查、保养、质量标准量化分解到人，专人控制质量。日常维护、定期维修、日常巡查、定期巡查相结合。W3682020年4月19日

35文档仅供参考，不当之处，请联系改正。、严格装修审批管理，对进入大厦施工单位实行跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。;4、、以优质服务为宗旨，实行24小时值班制度，客户服务中心设立报修电话。'维修人员应在接到维修通知单后及时处理，急修不过夜，房屋零修、急修及时率99%。FOF5、客户服务中心根据大厦的使用功能和特点，储存一定数量常见器材，以备急需。RvU[6、实行报修填单制，维修完成后派工单由报修单位确认签字后返回存档备查。%K`7、维修单每月5日前由部门统计、分析，并将分析报告提交客服务中心经理，客户服务中心经理针对出现的问题采取纠正和预防措施。维修工程方面1bT91、维修工程实行质量签收制度。MG2、外购的备品、备件实行验收控制。R3．维修工作由工程技术人员进行监督，严格把关。bCJbx维修回访方面rG1、维修实行回访制，回访方式可采取电话、上门、书面征集等形式，保证反馈渠道畅通，回访率60%。b0o2、客户服务中心经理按20%比例回访。lM3、每月5日前由前台接待员对上月维修单进行统计，提交分析报告。绿化方面1、严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量要求，绿化完好率95%。p~682020年4月19日

36文档仅供参考，不当之处，请联系改正。2、绿地有明显标识，并做好日常养护工作。E3、客户服务中心经理每月对绿化工作质量完成情况进行考核检查，检查结果记录在“绿化管理记录”中。保洁方面/AW-4h1、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。2、保洁员随时注意所属工作场地的保洁情况，发生污染及时处理。3、保洁队长每日巡视检查卫生保洁情况，保洁达标面积>99%，发现问题立即协调处理，并及时将卫生检查信息报告给客户服务中心经理。~!?道路、车场方面3)l;$1、客户服务中心指定专人对道路、停车场标识、标牌进行维护，按规定实行巡视检查、维护修理记录建档备查。2、对进入某大厦的市政工程施工队伍，由客户服务中心负责备案并跟踪管理，并督促施工方做好恢复工作。3、工程技术人员对停车场管理系统进行维护保养。公共设施方面方1、实行专人维护保养、巡查，发现问题，及时处理，设备完好率99%。2、客户服务中心按型号、规格，储存一定数量的公共设施备件，采购的备件实行验收控制。3、按国家规定和实际需要，定期对公共设施维护保养。"机电设备方面[jr682020年4月19日

37文档仅供参考，不当之处，请联系改正。1、客户服务中心按照公司机电设备管理规定运作，并不断修订、完善机电设备的运行制度和维护保养制度。客户服务中心配备工程技术人员，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时处理，大型及重要机电设备系统完好率99%。%2、建立设备台帐、记录建档、设备标识分类控制。M3、编制机电设备长期维护保养计划，客户服务中心负责监督实施，并实行考核、评比。:4、客户服务中心对机电设备实行定人、定设备、定维护保养标准、定作业频次管理。gp{)5、客户服务中心工程技术人员对运行、保养状况每季度做分析报告，提交客户服务中心经理，客户服务中心经理根据分析报告采取纠正和预防措施。Lp3治安案件方面i!G1、充分利用监控系统、门禁系统和保安员24小时巡查制度，实行固定岗、巡视岗、中央监控的交叉、立体防范，做到人防技防相结合，发生率1‰。-Xk(K2、工作人员在非工作时间进入大厦，须持有效证件登记进入。;3、客户服务中心与外来施工单位签订安全责任书，施工人员必须挂牌进入大厦，定位施工。!C}d682020年4月19日

38文档仅供参考，不当之处，请联系改正。4、所有施工人员每日18:00前必须离开施工现场，不得留宿。特殊紧急施工需延长当日工作时间，应提前在客户服务中心办理申请、备案手续。批准后才能延时作业。@k95、客户服务中心对保安服务工作进行定期检查，明察与暗察相结合，保证治安工作的有效性。8/C@6、全体保安员实行准军事化管理，定期进行军事和业务培训。?火灾发生率方面1、实行全员义务消防员制度，客户服务中心根据大厦实际情况制定消防应急作战方案，定期进行培训和演习，加强日常巡视，火灾发生率1‰。2、建立健全大厦消防工作制度，定期由专人负责对消防栓及消防设施进行检查测定，并填写检查标识及记录，对重点部位制定防范措施，对培训和演习情况建档记录，作好巡视记录，发现隐患立即采取整改措施，完成后填写《隐患消除验收报告》。3、采取日常巡查与定期检查相结合。所有装修实行申报、审批管理，客户服务中心跟踪巡查，检查结果记录存档备查。MS>投诉方面r1、客户服务中心员工以服务用户为最高原则。2、设立用户服务中心及24小时投诉电话和客户服务中心投诉信箱，投诉率2‰。]3、投诉处理按照公司《投诉处理程序》运作。Eo4、各类投诉信息由前台接待员在3682020年4月19日

39文档仅供参考，不当之处，请联系改正。分钟内完成登记，按投诉内容传递至相关责任部门。所有投诉须统一编号，以便跟踪回访。lJg5、各责任部门接到投诉后，应立即采取补救措施，在预定时间内回复。m=J6、责任部门不能立即处理或需统一协调处理的投诉，上报客户服务中心经理，由客户服务中心经理作出处理决定。^|\*|)r管理服务方面Fi1、客户服务中心实行规范化管理，公开服务内容、服务质量标准，使物业管理始终处于监督之中，满意率95%。NgF2、每年以调查表的形式作一次征询意见调查，数据统计后，由客户服务中心经理进行分析，及时纠正和预防措施，将处理结果直接公布。J3、每周召开一次工作例会，研究讨论管理和服务工作。{6'业管理信息网--物业管理信息论坛682020年4月19日

40文档仅供参考，不当之处，请联系改正。第九章各项应急预案一、消防应急预案1.1火警处理流程图报警消防监控中心通知巡逻赴现场验证是否火警NO紧急集合YES火警现场保安部到现场5分钟内能否扑灭YESYESNO警铃报警、紧急集合员工、组织疏散业主、住户和抢险救灾工作向领导汇报拨打“119”清扫现场公司领导保安管理部派人到道口迎接消防队向消防队领导汇报682020年4月19日

41文档仅供参考，不当之处，请联系改正。带车去现场运送伤员接受消防队统一指挥调查处理事故看望伤员清扫现场1.2灭火组的分工与职责1.2.1灭火总指挥的主要职责1.2.1.1向监控中心值班员、保安队长及有关人员了解起火的原因、方位及现场情况，会同安全领导小组成员制定救火方案。1.2.1.2命令监控中心值班员启动相应的消防系统，监视报警运行信号，打开应急广播，根据失火方位、火势等情况，通知大厦有关人员紧急疏散。1.2.1.3命令各小组负责人根据各自的分工，各就各位，若有指挥员缺岗，紧急任命临时负责人代行其职。1.2.1.4掌握消防系统运行情况，根据火场灭火需要，命令有关人员确保应急供电、供水、通讯联络和消防电梯的正常运行。1.2.2副总指挥的主要职责1.2.2.1总指挥不在场时，代行总指挥的职责。1.2.2.2配合、协同总指挥分析火场情况，制定救火方案，根据总指挥的意见下达命令。1.2.2.3掌握救火方案实施的具体情况，并根据变化情况向总指挥提出建议。采取一切措施，保证救火方案的实施。1.2.3监控中心值班员的主要职责682020年4月19日

42文档仅供参考，不当之处，请联系改正。1.2.3.1执行总指挥和副总指挥下达的命令。1.2.3.2发挥消防监控中心的优势，做好班（组）协调工作，正确传达指令。1.2.3.3严密监控火场和公共场所的活动情况，发现问题及时报告。1.2.3.4作好工作记录，保证通讯联络。1.2.4指挥组的主要职责1.2.4.1向监控中心值班人员、治安队长及有关人员了解起火的原因、方位及燃烧的物质种类、现场情况，会同小组成员制定救火方案。1.2.4.2执行救火方案，正确下达有关指令。1.2.4.3根据灭火需要，及时调配人员和物资，保证灭火工作的顺利进行。1.2.4.4妥善处理善后工作，避免造成不良影响。1.2.4.5协助公安消防队做好火灾调查和处理工作。1.2.5引导组的主要职责1.2.5.1引导疏散的人员和物资至指定的安全地点。1.2.5.2引导公安消防车至合适地点，并将带队负责人带到监控中心介绍给管理处现场负责人。1.2.6工程组的主要职责1.2.6.1负责切断火灾现场的电源，关闭电梯和煤气阀。1.2.6.2负责开启自动灭火系统，保证消防供水等。1.2.7扑救组的主要职责1.2.7682020年4月19日

43文档仅供参考，不当之处，请联系改正。.1根据火灾的性质，采取正确的灭火方法，做好现场的火灾扑救工作。1.2.8救护组的职责1.2.8.1根据火灾情况救出火灾现场被困的人员和贵重物品至安全地点。1.2.8.2将受伤人员交后勤组或机动组人员立即送往医院救治。1.2.9疏导组的主要职责1.2.9.1根据火灾情况和上级的指令，将现场人员按指定路线进行疏散。1.2.9.1维护现场的人员疏散秩序。1.2.10警戒组的主要职责1.2.10.1负责维护火灾现场及抢救现场的秩序，并保护好火灾现场。1.2.10.2负责稳定现场人员和受伤人员的情绪。1.2.11后勤组的主要职责1.2.11.1负责做好火灾现场所需的物资供应工作。1.2.11.2负责稳定现场人员和受伤人员的情绪。1.2.12机动组的主要职责1.2.12.1随时听从指挥组的调谴，做好相关工作。1.3消防应急规程为使大厦在出现火灾时,做到“忙而不乱”,有效控制灾情,把损失控制在最小范围内,特制订如下应急规程:1.3.1消防控制中心接到消防报警信号:1.3.1.1接收到消防信号,设置延时;682020年4月19日

44文档仅供参考，不当之处，请联系改正。1.3.1.2利用对讲机通知巡逻保安员马上前往火警现场;1.3.1.3到达火警点后立即利用消防插孔电话与中心联络;1.3.1.4火警误报通知中心消除警号;1.3.1.5火警证实情况严重,通知中心启动报警设施,并利用现有设施进行灭火。1.3.2火警信号被证实,情况严重,消防控制中心应急事项:1.3.2.1打“110”电话报警;1.3.2.2启用报警设施通知相关人员到场施救;1.3.2.3利用消防疏散广播,引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;1.3.2.4迫降电梯至首层;1.3.2.5切除非消防电源,启用应急电源;1.3.2.6启用相关防排烟风机、消防泵。1.3.3管理处负责人到场指挥灭火:1.3.3.1查明火情和火势发展蔓延的方法是“三查”、“三看八定”。A．“三查”：一查火场是否有人被困；二查燃烧物质的种类与数量；三查赶赴火场的捷径。B．“三看八定”：一看烟火，定方位、定火势、定性质；二看建筑，定结构、定通路；三看环境定重点、定战力、定路线。1.3.3.2确定灭火策略A.室内火灾,内攻近战。B.楼房火灾,分层截击。C.下层火灾,上层设防。682020年4月19日

45文档仅供参考，不当之处，请联系改正。A.战力分配上要做到:灭火救人同步进行,灭火部分要把主力用于直接灭火上,同时以小部分力量在可能蔓延的地方,防止火势乘隙扩大,当火势已经扩大,就应以主力用于蔓延火势或可能造成更大灾害的方面。1.3.3.3组织力量扑救火灾A.组织义务消防队,按消防组织的分工任务,进行灭火活动。B.起动消防水泵、满足着火层以上各层的消防用水量,铺设水带做好灭火准备。C.关闭防火分区的防火门。D.组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。a.喷射水流。应把水流喷射到火焰根部,即把水流射到燃烧物体上,不要喷射到火焰上,看不见火焰的情况下,不要盲目射水,要根据火场燃烧情况,及时变换射流。b.喷射泡沫,若是罐内液体火灾,扑救时要朝罐内一侧的罐壁上喷射泡沫,使泡沫顺壁内自动流淌到液面上覆盖火焰,不要用泡沫直接冲击燃烧的液面。若是地面疏散液体火灾,从近处开始,左右两侧同时喷射,逐步向火场深处推进。c.喷射干粉、1211。对准燃烧物体火焰的根部平行喷射,如果燃烧区火焰面积较大,可将干粉、1211停在距火源5米682020年4月19日

46文档仅供参考，不当之处，请联系改正。距离的上风或侧上风的位置,操纵干粉1211枪向左右两侧稍微平行摆动,使灭火剂完全覆盖燃烧区。向有遮蔽物质的燃烧物体喷射干粉、1211,应居高临下,否则不易扑灭。A.断电a.切断电源。当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时,应尽快关闭总开关,断绝电源,并及时用灭火器材(干粉、1211)进行扑救。b.带电灭火。电气发生火灾时,在一般情况下应切断电源后才能进行扑救,可是,在特殊危急的情况下,如若等切断电源后才进行扑救,就会失去战机,为了夺取灭火战斗的主动权,争取时间,应果断采取带电灭火,但带电灭火时应有安全防护措施,绝对保证人身安全,而且由专业技术人员或专职消防员操作。1.3.4救人积极抢救受火灾威胁的住户群众,是灭火工作的首要任务,当有住户受到火势威胁时,应根据救人任务的大小和现有的灭火力量,首先组织参战人员救人,同时部署一定力量扑救火灾,在力量不足的情况下,应将主要力量投入救人工作。1.3.4.1火场寻人的方法和应特别注意的地点:在火场寻人,主要靠喊、叫、摸、看等方法,要深入细致地进行观察判断,做到动作迅速,沉着冷静,注意安全。1.3.4.2火场寻人应特别注意如下地点:682020年4月19日

47文档仅供参考，不当之处，请联系改正。a.通向出入口的通道,走廊及门窗附近。b.晚间寻找的重点是床上、床下和床的附近。c.儿童发生惊慌后,常常躲在墙角、门旁和柜橱里,以及桌子、床和其它物体的下面。在寻找时,要格外注意室内所有角落。1.3.4.3救人方法a.采用缓和救人术,当楼层火灾面积大,受困人员较多时,可先引导、疏散受困人员到安全地带,然后再设法转移到地面。b.转移救人术,街面楼房和公寓式楼房,往往一个单元一座楼梯,当某单元发生火灾时,可引导被困人员经过屋顶或阳台转移到另一个单元再有序撤离。c.架梯救人术,利用云梯、曲臂车、三节或二节拉梯、挂钩梯、单杠、摇梯等登高工具,架设在楼房安全位置实施抢救。d.绳、管救人术。利用室外排水管或安全绳抢救被困人员。e.控制救人术。用水枪控制住楼梯、楼梯间的火势,引导被困人员迅速冲下。f.缓降救人术。利用缓降器等消防救护设施,把被困人员疏散到地面。682020年4月19日

48文档仅供参考，不当之处，请联系改正。g.拉网救人术。能够张开救生网或用棉被、帆布等铺设地面,以供被困人员跳楼逃生。h.当火场被困人员在暂时无法进行施救时,利用消防广播引导火场人员进行自救:如楼梯、走廊着火,则引导被困人员用被条连结成绳吊落到下一层的方法;或密闭门窗、堵塞孔洞,防烟窜入房间,用水淋湿门窗降温、清除这些部位的易燃物品,防止火势蔓延过来以待营救的方法;或利用外墙的墙垛、夹缝、水管、避雷针管攀落下一层的方法;若房内外有救生器材，则指引她们使用这些器材,如救生绳、缓降器、救生袋、跳救生垫等进行自救。1.3.5火场疏散抢救住户1.3.5.1明确分工,在管理服务中心灭火总指挥的具体组织下,把责任落实到参加灭火的消防员,负责“引、送、查、接”等工作。1.3.5.2消防中心利用消防广播引导住户从消防楼往安全地点疏散。1.3.5.3卫生队负责运护伤员。1.3.5.4保安应急分队负责火场检查滞留人员。1.3.5.5房管员负责在消防梯口接应火场撤离人员。1.3.6火场疏散要求1.3.6.1义务消防员必须具有高度的思想政治觉悟,和扶危急困、救死扶伤的人道主义精神,以及果敢机智的救护本事。682020年4月19日

49文档仅供参考，不当之处，请联系改正。1.3.6.2义务消防员行动时,应随身携带必要的器材工具,如:安全绳、手电筒等。1.3.6.3在危险情况下救人时,对被救人员应加强预防措施,防止由于工作疏忽而造成误伤,救人必须经过烟火弥漫区域时,要用喷雾水流进行掩护。1.3.6.4不准使用载客电梯疏散人员。1.3.6.5不能让住户再回着火间。1.3.6.6在疏散路线口设立哨位向住户指明方向。保持通道畅通无阻。1.3.6.7使用消防电梯疏散人员,要用专人操作,约定好联络信号,以便电梯出现故障时能采取营救措施。1.3.6.8疏散抢救出来的人员要清点人数,认真核对,切实搞清被困的人员是否全部救出。1.3.6.9对受伤人员,除在现场进行急救外,还应及时送往医院进行抢救治疗。1.3.7疏散与保护物资1.3.7.1对受火势威胁的各种物资,以及住户家中的贵重物品、车辆、设备以及图书档案资料等是采取疏散还是就地保护,要根据火场的具体情况来决定,其目的是尽量避免或减少财产损失。1.3.7.2疏散和保护物资,主要是在下列情况进行A.重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时,要进行疏散,特别是业主贵重的和不能用水扑救的物资,必须立即疏散。682020年4月19日

50文档仅供参考，不当之处，请联系改正。B.易燃、易爆和有毒物品以及受较大压力的桶、罐等容器或设备,在火势威胁下有发生燃烧爆炸或发散毒气的危险时,要抓紧疏散或加强保护措施。C.当物资妨碍战斗员接近火源而影响灭火行动时,要尽快搬移。D.对有助长火势蔓延的物质,要迅速转移。1.3.7.3要求和方法在火场上,疏散与保护物资要分清主次、缓急,行动迅速,方法得当,避免损坏和丢失物资,并注意人员安全。A.在一般情况下,应当先疏散和保护贵重的,有爆炸和有毒害危险的以及处于下风方向的物资,然后疏散和保护受火势威胁较小的、处于上风方向的物资和其它一般物资。B.在受到火势威胁的情况下,要用水枪掩护疏散物资的人员。C.疏散和保护物资的具体方法应根据情况进行。可一人搬走或几个人共同搬走或者列队依次递送;对贵重物品和爆炸物品要轻拿轻放,防止损坏或因碰撞引起事故,对需要就地保护的物资、设备等,能够分别不同情况用水射流冷冻降温或者用浸湿的麻袋、帆布、棉被等覆盖,不能用水冷却的可设法使用石棉板等耐火材料将其与火焰隔开。D.682020年4月19日

51文档仅供参考，不当之处，请联系改正。疏散出来的物资不得堵塞通路,应放置在免受烟、火、水等威胁的安全地点,并派人保护,防止丢失和损坏。1.3.8防排烟在扑救高层建筑初期火灾时,为了增大视距,降低烟气扩散,采取防烟、排烟,这是保证人员安全,加快灭火进程的必要措施,具体措施有:1.3.8.1启动送风排烟设备,对疏散楼梯间、前室采取正压送风排烟;1.3.8.2开启疏散楼梯的自然通风窗;1.3.8.3关闭防火分区的防火门、防烟门;1.3.8.4把客用电梯全部降到首层锁好,禁止使用;1.3.8.5使用喷雾水流排烟;1.3.8.6使用湿手巾捂住鼻口、匍伏地面防烟。1.3.8.7在排烟时,要注意不要过多地打开着火层下部的门窗,以防止中性压力平面的下降。1.3.9防爆扑救高层建筑火灾时,一是防止易爆物体受热而产生爆炸,二是防止产生轰燃。因此,在扑救火灾时,要力求做到:1.3.9.1把处于或可能受火势威胁的易燃易爆物品迅速清理出楼外;1.3.9.2对受火势威胁的液化气贮罐,石油产品贮罐加速冷却;1.3.9.3打开着火房间的房门,要站在房门打开方向的另一侧,要缓慢地开启房门,同时要使用喷雾水流掩护;1.3.9.4扑救房间火灾,要坚持正确射流方法,防止轰燃的发生。1.3.10现场救护682020年4月19日

52文档仅供参考，不当之处，请联系改正。扑救高层建筑火灾,为防止扩大人员伤亡事故,组织医务人员及时对伤员进行护理,然后送医院救治。1.3.11安全警戒为保证扑救火灾疏散与抢救人员的工作有秩序地顺利进行,必须对大楼内外采取安全警卫措施。安全警戒的部位,包括在大楼外围、大楼首层出入口、着火层分别设置警戒区,设置警卫人员,其任务是:大楼外围警戒任务是:消除路障,指导一切无关车辆离开现场,劝导过路行人撤离现场,维持好大楼外围的秩序,迎接消防队,为消防队到场灭火开创有利条件。1.3.11.2大楼首层出入口警戒任务是:不准无关人员进入大楼,指导疏散人员离开大楼,看管好从着火楼层疏散下来的物件,保证消防电梯为消防人员专用,指导消防队员进入着火楼层、消防控制中心,为消防队的灭火战斗行动维持好秩序。1.3.11.3着火层下一层的警戒任务是:不准住户进入或再登上着火楼层,防止坏人趁火打劫、混水摸鱼或乘机制造混乱,保护好消防装备器材,指导疏散人流向下一层有秩序地撤离。1.3.12通讯联络保持大楼内外、着火层与消防控制中心、值班主任与前后方的联络,使值班主任的指挥意图、预定的灭火疏散应急方案顺利实施,关系到扑救初期火灾的成效,为此,要求指挥人员作好以下工作:楼内的自动电话要保持畅通,各值班室要设专人接电话,及时传话。1.3.12.1值班主任与消防中心、着火点以上各楼层、维修班(供水供电)682020年4月19日

53文档仅供参考，不当之处，请联系改正。利用对讲手机保持联络。1.3.12.2专设通讯人员,负责口语通讯联络,其人必须是熟悉各部门位置、各部门负责人的,方可担任。1.3.13后勤保障后勤保障的内容:一是保证水电供应不间断;二是保证灭火器材和运输车辆;三是与协同作战部门单位联系,组织提供灭火器材。1.4管理处灭火自救应急组织指挥流程图实施火情监控紧急启动消防设备向公安消防队报警向业主、住户通报火情，组织疏散指导业主、住户自救保持现场通讯联络消防控制中心管理处负责人工程维修义务消防队组织警戒组织医务人员救护组织突击队灭火组织人员疏散组织火情侦查提供消防器材保障组织疏散重要设备提供动力设备保障上下层着火层其她层堵截火势蔓延及时扑灭火势增援力量疏散人员，救治伤员，疏散物资682020年4月19日

54文档仅供参考，不当之处，请联系改正。二、治安突发事件应急预案保安员在巡逻或值班时遇突发事时，应立即用通迅器材向保安班长报告，同时采取以下应急处理措施。保安班长在接到报告后，应根据具体情况采取相应措施，组织力量及时处理；如本班人员无法控制事态恶化，应及时向上级报告，请求增援，必要时应及时报告公安机关。2.1发生斗殴的处理2.1.1耐心劝阻斗殴双方离开现场，缓解矛盾，如势态严重，有违反治安管理行为甚至犯罪倾向的，应立即报警。2.1.2提高警惕，防止坏人利用混乱偷拿财物。2.1.3说服围观群众离开，保证目标区内的正常治安秩序。2.1.4协助公安人员勘查打斗现场，收缴各类打斗凶器，辨认为首分子。2.2盗窃的处理2.2.1发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，报告公安机关，连同证物送公安机关处理。2.2.2保护案发现场，不能擅自让她人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。2.2.3对重大可疑案发现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作出详细报告。2.2.4对可疑作案人员，可采取暗中监视或设法约束，并报告或移交公安机关处理。682020年4月19日

55文档仅供参考，不当之处，请联系改正。2.3发生刑事案件和恶性事故的处理2.3.1值班员迅速向管理处报告和向公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治，如受侵害的财物已投保险的，由被保人通知承保的保险公司。2.3.2保护案发现场，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响公安人员勘探现场，收集证物和线索。2.3.3登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人或周围群众了解案件、事故发生发现经过，收集群众的反映和议论，了解情况并做好记录。2.3.3向到达现场的公安人员认真汇报案情，协助破案。执勤中遇到犯罪分子抢劫的处理在执勤中遇到公开使用暴力，胁迫或其它手段如打、砸、抢、强行夺取她人钱财或毁坏公共财物的犯罪行为时，要切实履行保安员的职责，立即进行如下处理：2.4.1迅速制止犯罪，当群众叫喊抢劫或呼救时，应协助公安机关制止犯罪和抓获劫匪，如没有公安人员在场，应呼叫附近保安人员和群众制止犯罪。2.4.2如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并立即组织发动群众堵截;如为驾车逃跑的，可拦截机动车追堵并向“110”报警。2.4.3682020年4月19日

56文档仅供参考，不当之处，请联系改正。保护抢劫现场，劫匪留下的凶器、作案工具等不要用手触摸，不让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方，无法将证物留放原处时，要收起交公安机关。2.4.4访问目击群众，收集劫案情况，做好记录提供给公安机关，同时，公安人员未勘察现场或现场未勘察完毕当班值班员不能离开现场。2.4.5事主或在场群众若有受伤的，要立即拨打“120”或“110”通知急救中心或警察到现场处理。业主、住户家中发生治安刑事案件时的处理2.5.1值班治安员应迅速报告保安班长和管理处，管理处应尽快向公安机关报案，并及时报告公司治安队，业主、住户投购保险的还应（提醒业主、住户）通知承保的保险公司。2.5.2当班治安员应根据具体情况，采取适当方法保护现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场，影响证据的收集。2.5.3抓紧时机向发现人或周围群众了解案件和事故发生、发现的经过，收集群众的反映和议论，了解更多的情况并认真做好记录。2.5.4向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。2.6发生治安刑事案件时的处理流程图报警内容：保险公司当事人或报告人1．案件发生具体地点2．案情概要3．报警人联系电话4．建议或请求5．其它公安机关案发现场公安机关信息反馈报告内容同报警公司管理处1、接受报告，了解情况2、组织人员赶赴现场3、救治伤员，抓获案犯4、封锁案发地，保护现场5、向警方提供线索6、其它三、台风暴雨应急预案682020年4月19日

57文档仅供参考，不当之处，请联系改正。深圳，因其特殊的地理位置，比较容易受到台风暴雨袭击，及造成小区每逢狂风暴雨必遭水淹的局面。为了要求管理处员工保持高度负责的工作态度，牢固树立防范于未然的思想，保证小区在受台风暴雨袭击时将损失减到最少，特制定预防台风暴雨应急方案。3.1小区容易受到台风暴雨袭击的地方业主/住户家的阳台摆放物品和玻璃窗户容易被台风袭击。3.1.2天台上的地漏容易堵塞造成积水。3.1.3地面管道容易堵塞造成排水不畅。3.1.4路面由于地面排水不畅和排水泵不足容易造成积水。3.1.5地下车库出入口容易进水造成地下室进水。3.1.6小区由于种植高大乔木，台风天气容易刮倒树木给行人和设施造成危险。3.1.7楼梯通道及地面、大堂地面雨天为易滑地段容易伤人。3.1.8小区的设备房和电梯机房容易造成漏水进水，导致设备不能运转。3.2各班组分工要求3.2.1办公室3.2.1.1平时在管理处员工中普及预防雷击、保护自身安全的知识，防止预防雷击伤人等事故发生。3.2.1.2注意收集和收听天气预报，及时传达天气情况。3.2.1.3当有台风暴雨天气出现时，在各大堂及各电梯口张贴台风暴雨天气信息，提醒小区业主/住户注意安全，减少外出。3.2.1.4安排值班领导全面负责小区台风暴雨天气的应急指挥。682020年4月19日

58文档仅供参考，不当之处，请联系改正。3.2.1.5值班领导应该敦促露天淋雨作业人员携带雨具，防止人员淋雨感冒。3.2.2治安班3.2.2.1台风暴雨天气时全体轮休保安员在宿舍待命，随时处理紧急情况。3.2.2.2全面巡视业主/住户的阳台和窗户，发现阳台堆放易脱落物品和窗户没有关闭的住户及时通知并处理。3.2.2.3检查各栋天台的门及各楼层的窗是否关闭，天台是否堆放容易造成地漏堵塞的物品，并检查地漏是否有堵塞物。3.2.2.4台风暴雨期间各巡逻和岗位人员要保持高度警惕性，防止不法分子伺机作案。3.2.2.5雨势过大排水不畅造成各地点积水及进水时，管理处值班领导应及时指挥保安员动用防洪沙包（袋）封堵，防止雨水进入。3.2.3工程组3.2.3.1台风暴雨天气时全体非当班维修班人员在维修值班室待命，随时处理紧急情况。3.2.3.2平时注意加强小区地下排水管的维护保养，发现堵塞现象及时疏通。管道在台风暴雨天气堵塞时立即采取措施进行疏通，出现积水情况时采用水泵排水。3.2.3.682020年4月19日

59文档仅供参考，不当之处，请联系改正。3提前做好各招牌、路灯灯罩加固工作，台风暴雨期间频繁巡视各重点监控部位，观察排水是否正常。出现异常情况及时采用水泵排水。3.2.3.4巡视小区负一、负二层地下车库，检查排水泵是否正常运转，当设备出现故障时立即采用应急水泵排水。3.2.3.5电梯工应频繁巡视小区电梯机房，检查门窗是否进水，机房是否渗漏，井道是否进水，出现异常情况及时停用电梯，防止事故发生。台风暴雨天气来临之前应检查小区发电机是否处于自动位置，柴油是否充分，保证因雷击停电时能应急供电。3.2.3.7频繁巡视小区设备房，出现异常情况及时汇报并妥善处理。值班维修人员坚守岗位，及时接听处理报修求助电话。3.2.4清洁班。3.2.4.1安排人员到各路面、大堂打扫积水，及时清洁从窗户洒进来的雨水，防止雨水倒灌进入大堂或电梯井道。3.2.4.2在各个容易滑倒的地段铺设地毯，并设置“小心路滑”的标示牌。易滑地段包括二期楼梯通道及各大堂、办公室门前。3.2.4.3做好各部位清洁缮后工作。3.2.5绿化班3.2.5.1花工应在台风暴雨天气来临之前将容易被台风刮倒的树木固定，或将树枝修剪预防树大招风。3.3准备应急材料。3.3.1雨具，包括雨伞、雨衣、雨鞋。3.3.2疏通机和疏通管道工具。682020年4月19日

60文档仅供参考，不当之处，请联系改正。3.3.3排水泵和排水带。3.3.4竹杆、绳子和花工工具。3.3.5塑料地毯、警示牌和清洁用具。3.3.6防洪沙包（袋）、铁铲等防洪器材。四、电梯故障应急预案4.1发生火灾的处理4.1.1楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢。4.1.2井道内或轿厢发生火灾时，电梯开梯员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉灭火器控制火势蔓延。4.1.3对于上述两种情况，电梯管理员应及时通知小区消防中心，按《火警、火灾应急处理管理》处理。4.2电梯进水的处理4.2.1当底坑出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电源总电源。4.2.2当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应交将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源。4.2.3当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯。发生湿水时，应迅速阻断漏水源。4.2.4682020年4月19日

61文档仅供参考，不当之处，请联系改正。对进水电梯应通知电梯保养单位进行除湿处理；如用干抹布擦试、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求而且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。4.3停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援4.3.1当发生电梯困人事故时，电梯管理员经过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的援救;被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯管理员应将轿厢门完全关闭。4.3.2根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。4.3.3轿厢停于距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。4.3.3.1拉下电梯电源开关。4.3.3.2用专用厅门钥匙开启轿厢门。4.3.3.3在轿顶用人力开启轿厢门。4.3.3.4协助乘客离开轿厢。4.3.3.5重新关好厅门。4.3.4轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。4.3.4.1进入机房切断电梯电源，拆除电动机尾轴电源。4.3.4.2拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。4.3.4.3援救人员之一手把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门(0.5米682020年4月19日

62文档仅供参考，不当之处，请联系改正。左右)为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。4.3.5遇有其它复杂情况，应请求电梯公司帮助救援。4.3.6困人救援工作完毕后，电梯管理员应将情况完整、规范地记录在《电梯运行日记》内。五、供电紧急情况处理预案5.1触电处理5.1.1发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。5.1.2拉开电源开关、拔去插头或熔断器；5.1.3用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；5.1.4用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；5.1.5防止触电者在断电后跌倒；5.1.6如果触电者尚未失去知常，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；5.1.7如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则为其积极进行人工呼吸，并及时送进医院；5.1.8如果触电者的呼吸、脉博及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自主呼吸或医生赶到现场救治为止。682020年4月19日

63文档仅供参考，不当之处，请联系改正。5.2配电柜自动空气开关跳闸的处理5.2.1判断跳闸原因（短路或过载）；5.2.2查清楚负载种类及分布情况；5.2.3对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长/主管，请求支援解决；5.2.4如故障已排除应立即恢复供电。5.3变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理管理》处理。5.4变配电房发生水浸时的处理：5.4.1视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；5.4.2堵住漏水源；5.4.3如果漏水较大，应立即通知维修主管，同时尽力阻滞进水；5.4.4漏水源堵住后，应立即排水；5.4.5排干水后，应立即对浸水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦找、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；5.4.6确认浸水故障已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则能够投入正常运行。5.5市电停电的应急处理5.5.1在接到停电通知的情况下，工程部应事先将停电路线、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知业主，并在主要出入口发布停电通知；同时，工程部应做好停电前的应变工作。5.5.2682020年4月19日

64文档仅供参考，不当之处，请联系改正。在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，工程部应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若是内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若是外部停电，一方面要防止突然来电引发事故，一方面致电供电局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知管理处。5.5.3工程部和安防部立即派人分头前往各楼层检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。5.5.4管理处立即将停电情况通知业主，并在主要出入口发布停电通知，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。5.5.5若突发停电时，正值晚上，保安部应维持好秩序，工程人员要开启应急照明灯等备用照明，并要注意防火，防止发生火灾。5.5.6安排员工到大楼各主要出入口、电梯厅维持秩序，保安加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。5.5.7派人值守办公室、值班室，耐心接待业主询问，做好解释和疏导工作，防止与业主发生冲突。5.5.8详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。5.5.9配备备用发电机的小区/大厦，平时应将发电机控制面板上的转换开关转到“自动”位置，当市电停电时，工程部值班电应立即前往发电机房检查并密切监视发电机的运行状态，保证事故电源系统正常供电。5.6突发停电的预防措施5.6.1工程部应经常对供配电系统、应急照明、事故电源系统及682020年4月19日

65文档仅供参考，不当之处，请联系改正。紧急广播系统等进行检查和维护，确保正常。5.6.2管理处应提醒业主配置一些应急照明灯，以防停电。5.6.3保安部、工程部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。六、供水紧急情况处理预案6.1主供水管爆裂的处理6.1.1立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；6.1.2如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；6.1.3立即通知管理处及维修主管。维修主管尽快组织抢修；管理处负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；6.1.4在设备责任人或维修主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；6.1.5供水公司修好所爆部位水管后应由设备责任人开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；6.1.6确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。6.2水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理》处理。6.3水泵房发生水浸时的处理6.3.1视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；6.3.2堵住漏水源；6.3.3如果漏水较大，应立即通知维修主管，同时尽力阻滞进水；待漏水源堵住后，应立即排水；682020年4月19日

66文档仅供参考，不当之处，请联系改正。6.3.4排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；6.3.5确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则能够投入正常运行。6.4突发停水的应急措施6.4.1在接到停水通知的情况下，管理处和工程部应事先将停水线路、区域、时间以及安全防范要求等情况通知业主和住户，并在主要出入口发布停水通告；同时，工程人员应做好停水前的应变工作。6.4.2在没有接到任何通知、突然发生停水的情况下，工程人员应立即确认是内部故障停水还是外部停水。若系内部故障停水，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停水，应致电供水公司查询停水情况，了解何时恢复供电供水，并将了解的情况通知管理处,以备业主咨询。6.4.3详细记录停水事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。6.4.4突发停水时，应做好现场的保护措施以免发生意外。682020年4月19日

67文档仅供参考，不当之处，请联系改正。应急联系电话一览表治安报警110消防报警119医疗救护120682020年4月19日