2017－2018年全国楼市年报：时止而止，时动则动，动静不失其时

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1、目录CONTENTS01宏观：不同经济周期背景下的杠杆结构调整02营销：从“加杠杆”到“去杠杆”背后的营销趋势03投资：“去杠杆”背景下的经济圈布局策略04长期：长效机制背后的“杠杆逻辑”05策略：对房企的短期与长期建议2前言2017年世界经济形势风云变幻、跌宕起伏，美国货币紧缩和中国经济下行再次成为世界经济的焦点。未来经济形势愈加不明朗。在这样的大背景下“十九大”定调“房住不炒”，其重要性不亚于1998年的“房改”。而此时楼市仍然处于水深火热的调控之中，未来房地产市场形势将走向何方？“时止则止，时行则行，动静不失其时”摘自《周易·艮·彖传》，句意是说时势需要停止就停止，时

2、势需要行进就行进，动和静都不失时机。那么所谓的“时势”是什么？概括而言，宏观经济“两降一升”（即政府、企业部门去杠杆，居民部门加杠杆）背景下，房企中短期布局策略怎么样调整的问题。简言之，2018-2020年，由于内生性的中国潜在经济增速下滑和外生性的美国“减税+加息”组合冲击，居民部门加杠杆将持续发挥稳经济增长的作用，未来3年中国楼市仍然有结构性的机会。要把握未来3年甚至更长时间楼市趋势，需要厘清不同能级城市间的“加杠杆”和“去杠杆”的逻辑。从趋势来看，2018-2020年，全国房地产市场将呈现“V型”走势。2018年，普通二线及三四线城市“加杠杆”进入尾声，同时一线城市和

3、热点二线城市仍在“去杠杆”过程，造成全国房地产市场下滑至底谷。2019年，一线城市和热点二线城市接力“加杠杆”，但由于中央要控制金融风险，所以以成交量上涨为主要特征，释放前期抑制的购房需求。2020年，房价跟随成交量释放而上升，一线城市及热点二线城市，经过2-3年的“去杠杆”过程，金融风险相对可控，适度增加杠杆率可能性加大，通过房价上升提高资产价格估值，为房产税扩围提供基础。对房企来说，“动静不失其时”是一种辩证的思路，如果企业自身资金面充裕，建议“时行则行”，在核心热点城市拿地投资，进行收并购，实现逆市下的超车；而如果企业资金面偏紧，那么建议企业“时止则止”，选择进入具有

4、潜力且投资风险较低的城市。同策研究院通过自身积累的行业经验和行业分析模型，针对房企将给出实用的建议。3本报告结构第一部分，结合美国“减税+加息”组合冲击，叠加中国潜在GDP增速下行，分析中国不同部门的杠杆调整；第二部分，房地产市场需求表现，背后逻辑是不同能级城市间居民部门杠杆接力；第三部分，结合房企自身特征，选择持续在核心城市投资布局实现“弯道超车”，或者布局高潜力、低风险普通二线、三四线城市；第四部分，分析房地产长效机制和居民部门持续加杠杆的关系；第五部分，综合上述观点，给出针对房企的短期和长期建议本报告逻辑图中国潜在GDP下降热点一二线城市居民部门“去杠杆”“供给侧改革

5、”第二阶段十九大前透支经济增长潜能十九大住房属性定调调控手段多样性热点一、二线城市不短期靠内需拉动放松不同城市能级房地产市场普通二线城市仍有机中国“去杠杆”经济增速放缓投资总量放缓“去房地产化”房地产行业整体下行分化会经济增速放缓不可避免短期出口回升三四线城市存在分化三四线城市居民部门持续“加杠杆”中国货币环境偏紧美国减税计划外部经济回暖美国加息缩表核心三大经济圈内三四线城市投资价值长期看好明斯基时刻威胁4重要概念解释政府部门政府部门是指中央和地方的行政机关企业部门是指除金融机构和个体经营者以外的物质生产企业和非物质生产企业部门企业，它们主要从事生产活动，提供货物和服务

6、，以营利为目的报告第二、三、四章中涉及的企业部门，特指房地产开发企业居民部门居民部门是指城乡居民和个体经营者5第宏观：不同经济周期背景下的杠杆结构调整一章6美国进入“去杠杆”周期从2007年美国爆发次贷危机以来，共经历3轮量化宽松，同时期，日本、欧洲、中国等国家也跟随采取货币宽松政策。而在特朗普上台后，美联储已完成4次加息，同时在2017年12月通过“减税法案”，标志着美国进入“去杠杆”周期美联储储备银行信贷总额及主要货币政策2016.12、2017.03、2017.06、2017.12万亿52007.0.2-0.72009.03-2010.11-2011.10-201

7、2.09-美联储完成四次加息美国国内爆发“次贷2010.032011.062012.122013.124.5危机”“QE1”“QE2”“扭转操作”“QE3”43.52007.08-2008.103美国次贷危机向欧洲、2017.12日本等国家蔓延特朗普“减税法案”2.5获得国会通过21.51实际进入收紧周期0.502007/12007/32007/52007/72007/92007/112008/12008/32008/52008/72008/92008/112009/12009/32009/52009/72009/