某地产项目市场营销分析报告(PPT)

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荷塘月色(hétánɡyuèsè)市场\营销提报第一页，共四十六页。

1汇报(huìbào)内容消费者分析(fēnxī)宏观\区域(qūyù)市场分析工程媒体建议附加值建议第二页，共四十六页。

2宏观市场(shìchǎng)分析-深圳:6月房价狂降36%深圳楼盘跌幅(diēfú)最高达40%断供现象开始出现深圳市国土资源和房产管理局9日发布的?2021年上半年深圳房地产市场开展形势分析报告?显示，深圳市6月份(yuèfèn)商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年全市房价最高点下降了36％。2021上半年，深圳市各区大局部楼盘均就销售价格进行了调整,关外宝安、龙岗两区的楼盘降价幅度较大，区域内多数在售楼盘降价30%以上，其中有的工程降价幅度高达40%。关内的工程调整幅度较小，但南山、盐田也有降价近30%的楼盘。第三页，共四十六页。

3宏观市场(shìchǎng)分析-北京房地产市场需求情况：房地产市场观望情绪依然较浓，销售持续低迷。上半年，北京市商品房销售面积为457.1万平方米，比上年同期下降(xiàjiàng)47.1%，降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中，期房销售面积为313.7万平方米，现房销售143.4万平方米，分别下降(xiàjiàng)52%和31.9%。房屋销售价格情况：房屋销售价格涨幅呈回落趋势，环比涨幅为2005年以来最低。6月份，北京市房屋销售价格同比上涨11.2%，涨幅比上月回落1.2个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，为2005年以来的最低涨幅。北京房地产市场上半年销售低迷(dīmí)、销售价格涨幅降至2005年以来的最低水平，受奥运会的影响，北京楼市成交低迷的状况仍会继续。第四页，共四十六页。

4宏观(hóngguān)市场分析-上海典型(diǎnxíng)个案：中远两湾城位置(wèizhi)：轨道交通3号线中谭路站预计销售价格：21000元/平米实际销售价格：16000元/平米销售成果：该批房源全部售罄启示：上海房地产市场07年上涨过快，存在泡沫成分，08年价格开始向价值理性回归。从6月中旬开始，一向坚挺的上海房价也开始出现松动，连续五周均呈现出明显下滑的迹象。第五页，共四十六页。

5宏观市场分析(fēnxī)-昆山从上图可以明显看出(kànchū)昆山2021年2-4月份呈明显上升趋势，从5月份开始市场出现波动，与去年同期相比更是出现了20%左右的降幅，这与去年上半年的持续上升趋势形成了明显反差。第六页，共四十六页。

6昆山(kūnshān)08年1月至6月别墅成交量2021年昆山整个别墅市场共成交428套，阳澄湖板块(bǎnkuài)和南部水乡作为昆山别墅供给的两大区域，也是别墅成交的主力,分别占到总成交量的33.6%和28.3%。第七页，共四十六页。

7与07年同期相比阳澄湖07.08年持续在售的楼盘中，2021年上半年的成交量为98套，与去年同期147套相比减少了49套，降幅为33.3%。由此可见昆山2021年的别墅市场受全国(quánɡuó)房地产市场的影响非常明显。第八页，共四十六页。

8区域竞争(jìngzhēng)工程2龙城卡布琪诺6.2万,纯叠加1锦绣蓝湾占地13.8万,联体.双拼3天伦随园6万独栋6檀香园11万,独栋4丰泽园17万平米,独栋、双拼5天使湾11万,独栋7克拉水城5万,独栋、联体8泰泓花园30万,双拼、联体、叠加9鼎园美墅13万,独栋10品院8.6万，联排10菏塘月色(yuèsè)苏园金湖银滩区域板块竞争(jìngzhēng)剧烈第九页，共四十六页。

9项目名称8月份销售量产品面积/销售套数独栋双拼联排锦绣蓝湾11双拼200/1、联排168/1檀香园1独栋509/1丰泽园1独栋230/1泰泓花园-1独栋233/1天使湾无成交天伦随园无成交玉山胜境1独栋468/1鼎园美墅-1双拼235/1品院无成交中大易墅4独栋221/1、252/1、238/2总计7118月份(yuèfèn)别墅销售情况表注：截止(jiézhǐ)至9月4日阳澄湖板块内8月销售情况，成交(chéngjiāo)9套，7月成交25套。成交量下降16套。第十页，共四十六页。

10项目名称独栋(总/售)双拼(总/售)联排(总/售)叠加(总/售)未来供应(户)锦绣蓝湾/80/57108/86//苏园////联排249（一期47）品院//87/20/联排220少量双拼檀香园93/5920/1///丰泽园137/11028/25//双拼66泰泓花园112/60///独栋99天使湾84/39///独栋20天伦随园40/22///独栋38玉山胜境43/14////鼎园美墅51/122/0///中大易墅107/5042/8//独栋77金湖银滩////双拼8/联排292/叠加156河塘月色////独栋74澄湖水岸////联排77金乔项目////独栋78总计667/355192/91195/106/联排838/双拼74/独栋386/叠加156别墅(biéshù)去化表：第十一页，共四十六页。

117、8月别墅成交(chéngjiāo)比照图7、8月份(yuèfèn)成交比照可以看出独栋联排成交下降是8月别墅成交量下降的主要原因，小面积经济型的别墅产品受涉及相对较小。第十二页，共四十六页。

12阳澄湖别墅(biéshù)未来供给量未来区域市场(shìchǎng)以独栋、联排别墅为主竞争比较剧烈。双拼、叠加别墅未来供给量不多，竞争相对平缓。未来新盘澄湖水岸将有77户的独栋推出，故独栋别墅供给量有所上升。第十三页，共四十六页。

13产品(chǎnpǐn)分析:阳澄湖度假型别墅区物业(wùyè)类型以独栋别墅为主，及少量双拼和联排局部工程(gōngchéng)指标：天伦随园0.32独栋玉山胜境0.39独栋天使湾0.6独栋丰泽园0.36独栋、双拼品院0.66联排檀香园0.38独栋、双拼清风华院0.68联排、小高层中大易墅0.36独栋、双拼第十四页，共四十六页。

14丰泽园西班牙风格(fēnggé)地中海风格泛滥，阳澄湖周边度假别墅群近1/3为此风格，极少数的中式现代和苏式园林(yuánlín)风格，局限颇大。容积率从0.3到0.6，面积从200到600平方米，从独栋、小独栋、双拼到联排等类低密度产品。西班牙风格(fēnggé)清风华院建筑风格天使湾欧洲各式风格中式现代风格苏式风格檀香园天伦随园第十五页，共四十六页。

15综合(zōnghé)分析:项目总规划套数主力户型价格（元/㎡）容积率绿化率本项目建筑面积：180000㎡226套双拼：198㎡独栋：230-330㎡8600-120000.3640.2%天伦随园建筑面积：19446.6㎡74套独栋：250-280㎡独栋：17000-180000.3265%玉山胜境建筑面积：25073㎡43套独栋：300-500㎡独栋：200000.3963.6%丰泽园建筑面积：60000多㎡247套独栋：230-330㎡双拼：7500-8000独栋：110000.3652%天使湾建筑面积：60014㎡230套独栋：9200-9500㎡独栋：9200-95000.645%品院建筑面积：300000㎡328套联排：190-280㎡联排：6800-80000.6640%檀香园建筑面积：50000㎡106套地上层面积：283-424㎡地下层面积：160-238㎡双拼：9000独栋：12000地下室：40000.3870%第十六页，共四十六页。

16竞争(jìngzhēng)分析:慢销快销竞争(jìngzhēng)矩阵(高端)(低端)玉山(yùshān)胜境天伦随园檀香园丰泽园清风华院品院天使湾中大易墅15000以上9000~130007000~9000荷塘月色第十七页，共四十六页。

17玉山(yùshān)胜境地址：巴城镇临湖路88号价格：独栋20000元/㎡左右主力面积：300-500㎡主力总价：600-1000万风格：新苏式容积率：0.39绿化率：63.6%推售时间：07年12月推售状况：仅43套独栋别墅(biéshù)，售出10多套物业管理费：4元/平方米·月开发商：天元置业第十八页，共四十六页。

18玉山(yùshān)胜境主要(zhǔyào)卖点阳澄湖一线湖景、阳澄碧玉(bìyù)公园苏式建筑风格文化概念嫁接第十九页，共四十六页。

19檀香(tánxiānɡ)园2期地址：玉山镇马鞍山西路末，阳澄湖公园南侧价格：独栋11000元/㎡双拼9000元/㎡地下面积4000元/㎡主力面积：地上层(shàngcéng)面积为283-424平米,地下层面积为160-238平米.主力总价：420-720万风格：西班牙风格容积率：0.38绿化率：70%推售时间：07年12月推售状态：89套独栋别墅+17栋双拼别墅，目前二期在售物业管理费：2.50元/平方米·月开发商：苏州长德置业公司第二十页，共四十六页。

20檀香(tánxiānɡ)园主要(zhǔyào)卖点纯粹(chúncuì)西班牙独墅、坡景优越位置，毗邻国宾馆缺点现场展示系统薄弱第二十一页，共四十六页。

21丰泽园一期二期在售三期阳澄湖上、岛居别墅(biéshù)、户户临水、伴水而居、星级酒店会所8月二期的230平米独栋别墅(biéshù)成交了一套。项目地址巴城镇湖滨路路与城北路交叉口绿化率50%物业公司昆山志远物业物业费1.70元/平方米·月开发商龙宇置业物业类型独栋、双拼代理商新聚仁报价独栋11000元/平米双拼9000元/平米总建规模77000平方米主力面积独栋230-400平米双拼210-230平米占地面积170000平方米开盘时间二期07-10容积率0.45客源昆山、苏州、上海第二十二页，共四十六页。

22丰泽园户型(hùxínɡ)配比丰泽园独栋面积范围总套数已售套数230-2393025240-2492218260-2693325270-2792719280-2891717310-31954390-39932总计137110丰泽园双拼面积范围总套数已售套数210-2191614220-2291211总计2825一、二期都在售。二期湖心岛于07年10月开盘(kāipán)，推出75套独栋。双拼别墅198万起，独栋别墅255万起。第二十三页，共四十六页。

23丰泽园二期户型(hùxínɡ)配比丰泽园二期独栋面积范围总套数已售套数2301411240-249128260-2691613270-279137280-2891414310-31943390-39921总计7557在售二期湖心岛，推出75套独栋，送车库(chēkù)。07年10月开盘，目前价格在11000元/平米。8月份二期成交了1套230平米独栋别墅。销售率到达76%。第二十四页，共四十六页。

24苏园一期项目地址巴城镇湖滨北路绿化率36%开发商昆山通岛置业有限公司物业类型联排、双拼、小高层代理商上海九阳报价预计6000-6500元/平米总建规模110000平方米面积范围252-313平米占地面积100000平方米开盘时间预计9、10月份开盘容积率1.1户数一期推出47户联排别墅暂无大力度的宣传，预计价格会在6500元/平米。目前现场有局部别墅(biéshù)已经封顶。第二十五页，共四十六页。

25结论(jiélùn)：1、一线城市在宏观调控的影响下，房地产成交量急剧下降，成交均价也出现(chūxiàn)了不同程度的提高，价格出现(chūxiàn)了理性回归，整体的观望气氛较重。2、昆山房地产市场(shìchǎng)也受到了一定的影响，而别墅市场(shìchǎng)对宏观政策更为敏感，受到的冲击也更为明显。如果下半年市场(shìchǎng)没有明显改观，昆山别墅市场受到的冲击程度会更大。3、纵观整个阳澄湖板块，作为众多工程处于持续销售期的别墅市场来讲，成交量不容乐观。特别是本工程，面积偏大，单价偏高，总价高，其面临的竞争压力更是严峻。第二十六页，共四十六页。

26汇报(huìbào)内容消费者分析(fēnxī)宏观(hóngguān)市场分析工程媒体意见附加值建议第二十七页，共四十六页。

27中大易墅客户(kèhù)分析:来人来电(láidiàn)主要集中在市区/上海客户/城北A、C、D户型(hùxínɡ)较受市场关注150-200万之间的产品市场需求高内部客户占绝大比例第二十八页，共四十六页。

28媒体投放(tóufàng)效果分析(fēnxī)网络、工地(gōngdì)看板效果突出，而一些媒体如楼宇视频、报媒、杂志等效果一般。加大户外、现场、网络、老客户带看等手段的投放力度。第二十九页，共四十六页。

29区域竞争(jìngzhēng)工程购置人群:项目昆山苏州上海其他私企公务员白领其他项目卖点广告通路檀香园42%18%40%65%30%华侨5%关系客户最近湖景坡地景观泛亚易道景观设计下沉庭院高速高炮苏州昆山房展会产品说明会、业主活动丰泽园40%15%45%70%20%10%现场效果好\社区环境楼市、高速高炮苏州昆山上海段天伦随园20%30%50%90%10%中式庭院现场营造现场、高炮、网络清风华院63%22%15%46%42%7%5%低总价、区位相对成熟，适合居住，商区商业配套地下大面积赠送赞助活动市区看板展会品院80%16%4%48%40%12%新江南风格、位置优越、中式庭院设计、小面积低总价社区内有幼儿园展会、赞助活动、现场看板、市场看板第三十页，共四十六页。

30购置(gòuzhì)人群:项目名称客户群体分析关键置业因素客户来源购买目的职业特点本项目以上海和昆山本地为主多数为第二居所使用外商、企业高管、本地私营业主水环境宜人、对建筑特色的喜爱，对投资成本的控制昆山(kūnshān)市区＋上海＋巴城阳澄湖的客群占总量的77％。第三十一页，共四十六页。

31汇报(huìbào)内容消费者分析(fēnxī)宏观市场(shìchǎng)分析工程媒体意见附加值建议第三十二页，共四十六页。

321、引导以湖滨路为主轴，进行工程(gōngchéng)看板、灯杆旗宣传，引导客户前往现场。第三十三页，共四十六页。

332、拦截：1〕在沪宁高速昆山出入口、苏州绕城巴城出口等重要地段，设置高炮，在潜在客户进入昆山之前即进行(jìnxíng)有效拦截。第三十四页，共四十六页。

343、看板封杀(fēnɡshā)在渔家灯火周边进行看板宣传，对前往湖滨路、古城路看房购房的潜在客户进行封杀。第三十五页，共四十六页。

354、精准点射高档酒店：在上海人经常光临的昆山各酒店及餐饮、娱乐场所内，放置工程广告展架，进行工程展示(zhǎnshì)，实现“认知—好感—购置〞。君豪酒店(jiǔdiàn)昆山(kūnshān)宾馆瑞士酒店第三十六页，共四十六页。

36在上海，我们选择适合(shìhé)昆山，具有集群效应的媒体通路。第三十七页，共四十六页。

371、上海搜房：广告条、软文配合(pèihé)第三十八页，共四十六页。

382、租售情报(qíngbào)：硬广、软文配合第三十九页，共四十六页。

393、在上海各大闸蟹餐饮网点进行巡回推广活动(huódòng)，展示工程。新光(xīnɡuānɡ)酒家方亮蟹宴王宝和上海餐厅(cāntīng)第四十页，共四十六页。

40消费者分析(fēnxī)宏观(hóngguān)市场分析工程(gōngchéng)媒体意见附加值建议第四十一页，共四十六页。

41地暖系统(xìtǒng)——恒温、恒氧、恒湿1、舒适保健：地采暖遵循中医所提倡的“温足而凉顶〞的理想采暖概念，室内温度分布由下而上逐渐递减；采暖过程热量主要以辐射传热，室内温度分布合理，无效热损失少；防止了室内空气对流所导致的尘埃(chénāi)和挥发异味；克服了传统散热器供暖方式造成的室内燥热、有异味、皮肤失水、口干舌燥等不适.2、环保节能：无需通风装置，无噪声，无排气口，无尘吸入，无污染；热源范围广。塑造产品(chǎnpǐn)卖点：增加科技内涵第四十二页，共四十六页。

42紫泰物业管理——与亿万豪宅公用一个(yīɡè)物业上海紫泰物业管理，国家一级物业管理公司，是中国单幢住宅(zhùzhái)最高总价达1.5亿的著名豪宅檀宫的物业管理公司，紫泰物业，为金色森林提供精心细致的效劳与实效。实行12小时翻班、24小时运行效劳机制，形成社区内部特快效劳，确保您生活节奏沉着不迫；准管家式的亲情，精心打理生活每个细节，让业主在生活中感受与亿元豪宅同样的荣耀。塑造产品卖点(màidiǎn)：塑造软性资源第四十三页，共四十六页。

43谢谢第四十四页，共四十六页。

44神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。逆境给人珍贵的磨练时机。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。00:2000:2000:20:5000:20:50所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个时机。患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节;风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。不放过任何细节。12月-2112月-2112月-2112月-21惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。一旦做出决定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行动!如果通用公司不能在某一个领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。我的宗旨一向是逐步稳健开展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。18-12月-2100:20:50在艰难时期，企业要想获得生存下去的时机，唯一的方法就是保持一种始终面向外界的姿态。假设想长期生存，仅有的途径就是要使人人竭尽全力，千方百计让下一代产品进入用户家中。时间是一个伟大的作者，它会给每个人写出完美的结局来。自始自终把人放在第一位，尊重员工是成功的关键。让流程说话，流程是将说转化为做的惟一出路。12月-2112月-2100:20:50在一个崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定会获得成功。微软离破产永远只有18个月。坚持是一种智慧，固执是一种死板。12月-2112月-21命运是一件很不可思议的东西。虽人各有志，但往往在实现理想时，会遭遇到许多困难，反而会使自己走向与志趣相反的路，而一举成功。一个管理者如果不了解其下属的工作，那他就无法有效(yǒuxiào)地管理他们。人们所认识到的是成功者往往经历了更多的失败，只是他们从失败中站起来并继续向前。00:20:5000:2021月-21等待。我将要在这三块基石上建立我成功的金字塔。千方百计请一个高招的专家医生，还不如请一个随叫随到且价格廉价的江湖郎中。是员工养活了公司。2021/12/180:20能用他人智慧去完成自己工作的人是伟大的。不满足让客户满意，要追求让客户感动，创造客户终身价值。新经济时代，不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。路是脚踏出来的，历史是人写出来的。人的每一步行动都在书写自己的历史。18十二月202112:20上午12月-21过失发生在细节，成功取决于系统。速度就是一切，它是竞争不可或缺的因素。管得少，就是管得好。18十二月2021命运本来就不公平所以我要改变命运。投机取巧的人。12:20:50上午00:20:50质量是维护顾客忠诚的最好保证。最好的CEO是构建他们的团队来达成梦想，即便是迈克尔·乔丹也需要队友来一起打比赛。2021/12/180:2021月-21在这个世界上，没有人能使你倒下。如果你自己的信念还站立的话。一个人要发现卓有成效的真理，需要千百万个人在失败的探索和悲惨的错误中毁掉自己的生命。12月-2100:20:50感情投资是在所有投资中，花费最少，回报率最高的投资。壮士临阵决死哪管些许伤痕，向千年老魔作战，为百代新风斗争。慷慨掷此身。2021/12/180:20:5000:2021月-21谢谢(xièxie)各位！第四十五页，共四十六页。

45内容(nèiróng)总结荷塘月色市场\营销提报。6月房价狂降36%深圳楼盘跌幅最高达40%断供现象开始出现。显示，深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年全市房价最高点下降了36％。关内的工程调整幅度较小，但南山(nánshān)、盐田也有降价近30%的楼盘。房屋销售价格涨幅呈回落趋势，环比涨幅为2005年以来最低。巴城镇湖滨路路与城北路交叉口。双拼别墅198万起，独栋别墅255万起。紫泰物业管理——与亿万豪宅公用一个物业。谢谢各位第四十六页，共四十六页。