某地产投资分析

《某地产投资分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

恒大地产（0333.HK）股票分析报告12工商管理刘英达124171824郭宇124171815宁波大学科技学院·2013年11月

1恒大地产股票分析36目录恒大地产（0333.HK）股票分析报告11.股票项目概述31.1恒大地产31.2管理团队31.3发展战略41.4企业优势71.5所获殊荣91.6品牌价值101.7下属企业102.恒大地产财务报表132.1综合损益表（最近四期）132.2现金流量表（最近四期）132.3资产负债表（最近四期）143.恒大地产经营数据分析163.1经营数据概览（前25名）163.2盈利能力分析183.3营运能力分析183.4偿债能力分析193.5成长能力分析193.6综合分析（资产、负债、所有者权益、费用、利润以及现金流量）203.7恒大地产销售数据分析223.8分析总结244.恒大地产股票分析304.1恒大地产股票走势（3年）304.2恒大地产股票走势（周K线）314.3恒大地产股票走势（11月8日收盘时）324.4恒大地产股票评估（国际评级机构2013年评估）334.5恒大地产股票持有评估预测345.恒大地产股票项目投资总结345.1中国房地产发展趋势345.2中国经济形势分析355.3恒大地产自身优势375.4恒大足球俱乐部征战亚洲冠军联赛（AFC）股票飞涨385.5综合恒大地产股票投资结论3812工商管理·2013年11月

2恒大地产股票分析36股票项目概述1.1恒大地产恒大地产即恒大地产集团。恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。恒大总资产2745.9亿元，员工4万多人，在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳、长沙、南昌、南京、太原、郑州、成都、海口、哈尔滨、武汉、石家庄、长春、兰州、南宁、福州、贵阳、呼和浩特、西安、昆明、乌鲁木齐、银川、西宁、大连、桂林等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国140个主要城市拥有大型项目262个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。2012年，公司销售923亿元，向国家纳税135亿元，创造就业岗位42万个。2013年上半年，恒大营业额419.5亿元，全国第一；2013年，恒大有信心完成过千亿的销售目标。恒大在创立之初即确立企业文化。恒大宗旨：质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；恒大作风：精心策划、狠抓落实、办事高效。恒大文化的传承与弘扬，推动企业高速发展。2020年，恒大矢志成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的“五个之最”国际顶级企业。1.2管理团队许家印董事局主席、党委书记管理学教授、博士生导师12工商管理·2013年11月

3恒大地产股票分析36第十一届全国政协委员、第十二届全国政协常委，全国劳动模范、中国十大慈善家。兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广东省慈善总会名誉会长、广东省光彩事业促进会副会长等职务。连续六次荣膺中国慈善领域最高政府奖“中华慈善奖”。夏海钧董事局副主席、总裁兼执行董事工商管理硕士、经济学博士、高级经济师1964年出生于哈尔滨。先后毕业于中南大学、暨南大学，获金属材料专业学士、工商管理硕士（MBA）及产业经济学博士学位。全面负责本集团的日常运营管理及资本市场运作。拥有逾18年的房地产开发管理经验，具有高级经济师专业职称。李钢董事局副主席、党委副书记、常务副总裁兼执行董事1964年出生于广东。负责本集团的财务管理、资金及法律事务管理。拥有逾17年的房地产项目开发及运营管理经验。1.1发展战略规模战略“规模一流”是恒大“三个一流”目标战略的根基。2004年之前，恒大扎根广东迅速做大规模；2004年开始，恒大提出全国发展策略高速拓展，迅速实现项目全国化布局、产品标准化运营，并由此取得业绩井喷式增长。过去六年，恒大在土地储备、销售金额、销售面积、营业金额、在建面积、竣工面积、现金余额等多项核心指标上实现了平均46倍的增长。恒大在全国120多个主要城市拥有200多个大型项目，2012年末总资产达2390亿元。品牌战略“品牌一流”是恒大“三个一流”目标战略的核心。恒大在品牌战略上，矢志不移实施精品战略，以“打造恒大精品，塑造国际品牌”为战略方针，在企业内部制定了项目规划设计、工程施工、园林环境配套、装修及材料设备等房地产开发全过程的6000多条“精品工程标准”，并与300多家全球相关行业的龙头企业建立了稳固的战略联盟，实现产品品质的伟大跨越。高性价比成为恒大产品的重要标志，形成了强大的市场号召力，使恒大楼盘屡创销售奇迹。恒大品牌价值高达248.6亿元，连续三年荣获中国房地产公司品牌价值第一名。12工商管理·2013年11月

4恒大地产股票分析36人才战略“团队一流”是恒大“三个一流”目标战略的保证。在人才战略上，恒大在2004年决定向全国拓展之前，就通过高标准、适度超前的人才引入机制和科学、完善的内部培养机制储备了大量优秀人才。恒大充分发挥薪资保障和绩效考核双重作用，实现人才结构优化配置。一支高素质、执行力超强的铁军队伍，成为恒大持续稳健发展的强有力保障，更是恒大最引以为傲的竞争优势和实力所在。管理战略在管理战略上，恒大已经形成符合公司作为中国特大型企业集团发展现状，以及今后成为具国际竞争力的世界顶级企业发展方向的，行之有效、超前先进、独一无二的紧密型集团化管理模式。在这种模式下，恒大通过标准化运营，打造出项目选择、规划设计、工程管理等七重标准化运营体系，实现“三个确保”，即确保地区公司不走弯路、确保地区公司降低运营成本，确保集团精品战略坚定不移推行。同时，公司在管理上形成了目标计划管理、柔性管理等科学的管理体系，以及“严格管理、奖罚分明”的管理机制，共同构建起科学完备的现代化管理体系。文化战略恒大发展至今，以创建精神文化为先导，发展制度文化，优化行为文化，完善物质文化，形成了独具特色的恒大企业文化。在企业成立之初，公司就形成了“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的企业精神，“精心策划、狠抓落实、办事高效”的企业作风以及“质量树品牌，诚信立伟业”的企业宗旨。在这些先进的企业文化战略指导下，恒大自上而下形成了良好的工作氛围，公司上下一盘棋、拧成一股绳，切实弘扬恒大精神、作风和宗旨，克服一切不能克服的困难，战胜一切不能战胜的挑战，以超强的执行力屡创发展奇迹。国际化战略恒大2006年提出“迈向国际、跨越发展”的第四个“三年计划”，开始站在国际化企业的高度实施企业战略，随后累计在国际资本市场募资10多亿美金屡创全球纪录，一举跻身国际知名品牌企业。2009年，恒大顺利实现香港上市的宏伟目标，迎来了公司发展的里程碑式辉煌，并在随后多次通过全球资本市场创纪录融资，为可持续发展提供了数十亿美金的雄厚资金保障。截止2013年，恒大在全球拥有逾百家国际知名投资银行、财团、基金股东，成为市值最大的在港内房股之一，成为与投资者保持最为公开透明沟通机制的中国内地企业，成为中国房地产企业国际化的成功典范。规模战略12工商管理·2013年11月

5恒大地产股票分析36“规模一流”是恒大“三个一流”目标战略的根基。2004年之前，恒大扎根广东迅速做大规模；2004年开始，恒大提出全国发展策略高速拓展，迅速实现项目全国化布局、产品标准化运营，并由此取得业绩井喷式增长。过去六年，恒大在土地储备、销售金额、销售面积、营业金额、在建面积、竣工面积、现金余额等多项核心指标上实现了平均46倍的增长。恒大在全国120多个主要城市拥有200多个大型项目，2012年末总资产达2390亿元。品牌战略“品牌一流”是恒大“三个一流”目标战略的核心。恒大在品牌战略上，矢志不移实施精品战略，以“打造恒大精品，塑造国际品牌”为战略方针，在企业内部制定了项目规划设计、工程施工、园林环境配套、装修及材料设备等房地产开发全过程的6000多条“精品工程标准”，并与300多家全球相关行业的龙头企业建立了稳固的战略联盟，实现产品品质的伟大跨越。高性价比成为恒大产品的重要标志，形成了强大的市场号召力，使恒大楼盘屡创销售奇迹。恒大品牌价值高达248.6亿元，连续三年荣获中国房地产公司品牌价值第一名。人才战略“团队一流”是恒大“三个一流”目标战略的保证。在人才战略上，恒大在2004年决定向全国拓展之前，就通过高标准、适度超前的人才引入机制和科学、完善的内部培养机制储备了大量优秀人才。恒大充分发挥薪资保障和绩效考核双重作用，实现人才结构优化配置。一支高素质、执行力超强的铁军队伍，成为恒大持续稳健发展的强有力保障，更是恒大最引以为傲的竞争优势和实力所在。管理战略在管理战略上，恒大已经形成符合公司作为中国特大型企业集团发展现状，以及今后成为具国际竞争力的世界顶级企业发展方向的，行之有效、超前先进、独一无二的紧密型集团化管理模式。在这种模式下，恒大通过标准化运营，打造出项目选择、规划设计、工程管理等七重标准化运营体系，实现“三个确保”，即确保地区公司不走弯路、确保地区公司降低运营成本，确保集团精品战略坚定不移推行。同时，公司在管理上形成了目标计划管理、柔性管理等科学的管理体系，以及“严格管理、奖罚分明”的管理机制，共同构建起科学完备的现代化管理体系。文化战略恒大发展至今，以创建精神文化为先导，发展制度文化，优化行为文化，完善物质文化，形成了独具特色的恒大企业文化。在企业成立之初，公司就形成了“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的企业精神，“精心策划、狠抓落实、办事高效”的企业作风以及“质量树品牌，诚信立伟业”12工商管理·2013年11月

6恒大地产股票分析36的企业宗旨。在这些先进的企业文化战略指导下，恒大自上而下形成了良好的工作氛围，公司上下一盘棋、拧成一股绳，切实弘扬恒大精神、作风和宗旨，克服一切不能克服的困难，战胜一切不能战胜的挑战，以超强的执行力屡创发展奇迹。国际化战略恒大2006年提出“迈向国际、跨越发展”的第四个“三年计划”，开始站在国际化企业的高度实施企业战略，随后累计在国际资本市场募资10多亿美金屡创全球纪录，一举跻身国际知名品牌企业。2009年，恒大顺利实现香港上市的宏伟目标，迎来了公司发展的里程碑式辉煌，并在随后多次通过全球资本市场创纪录融资，为可持续发展提供了数十亿美金的雄厚资金保障。截止2013年，恒大在全球拥有逾百家国际知名投资银行、财团、基金股东，成为市值最大的在港内房股之一，成为与投资者保持最为公开透明沟通机制的中国内地企业，成为中国房地产企业国际化的成功典范。[3]1.1企业优势此次调查主要在XXX公司设有分支机构（分公司或办事处）的省市开展，选择调查对象时结合使用了重点抽样和随机抽样的方法，在设计调查问卷时则强调客观问题和主观问题相结合，以客观问题为主的设计方法。1.1.1样本选择运营优势恒大实行标准化运营的模式，集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。管理模式标准化，建立董事局、集团高管、地区公司高管三级管理体系，采用集团化紧密型管理模式进行统一管理。项目选择标准化，包括项目区位、规模、定位的标准化。以确保新项目符合集团发展战略，最大限度降低了决策风险。规划设计标准化，按照产品定位，规划设计住宅、商业、酒店及旅游综合体等多个系列产品。材料使用标准化，在建筑、园林、配套设施以及装修工程，大批量的采用标准材料，保证了产品质量，缩减建设成本。工程招标标准化，各地区公司所有大型工程都由集团总部统一招标；参标企业必须是行业龙头或全国十强企业。12工商管理·2013年11月

7恒大地产股票分析36工程管理标准化，公司在全国范围内统一推行标准化的工程管理制度。集团通过标准化的工程建设计划模版及质量考核制度，对所有项目的各个建设节点进行严格的计划管理；对各项目每栋楼都进行进度考核、质量检查以及安全文明生产检查。项目营销标准化，全国所有项目的营销方案、销售价格按集团统一标准进行审批实施；同时推行严格统一的开盘标准。规模优势恒大是中国规模最大的房地产企业，项目所在城市基本为区域经济中心，住宅刚性需求潜力巨大，经济规模及发展速度全国领先。恒大大部分项目规模在50—200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件。恒大的项目，一般都坐落于所在城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域，82%的项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大；而旅游地产项目，则一般位于距离超大城市中心区30-40公里、高速公路出口附近以及拥有独特的优美自然环境，这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。品牌优势恒大实施精品战略，严格执行全过程精品标准。在内部推行集团化紧密型管理体系，严控产品质量；对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外300多家相关行业龙头企业建立合作联盟。恒大产品，代表了中国房地产的精品标杆；恒大的产品品牌，已成为中国房地产业的领先品牌。凭借中国首屈一指的产品品牌，恒大在各主要城市深受全国置业者欢迎，置业者认同恒大品牌及其附加价值。因而在房地产市场成交非常低迷的情况下，恒大产品依然能够持续大规模热销，销售业绩领先全国。结构优势恒大产品类型的组合非常科学合理。对于所有项目，恒大内部均由规划设计研究院、营销团队、地区公司三大团队分别进行独立市场调研；并通过与中国最专业的地产调研机构合作，确保恒大的产品定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。恒大产品定位是针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。12工商管理·2013年11月

8恒大地产股票分析36成本优势恒大拥有系统的项目开发成本控制体系。从土地购买、产品设计、招标采购等多方面入手，着力降低成本，增强竞争优势。恒大非常成功地控制了土地成本。凭借超前的土地储备战略决策，恒大抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域。恒大规划设计研究院通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。恒大严格实施集中招投标。对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标，由于恒大全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了恒大集中招投标的规模效益。恒大通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。开发优势恒大拥有强大的快速开发优势，通过强有力、专业化的执行团队，实现项目快速开发。为实现投资周期最短的目标，集团所有项目在购地日期后六个月内推出预售计划，标准化营销程序确保在收购土地后六至八个月内开始项目预售。恒大依靠集团化紧密型管理模式，确保在拿地后快速完成规划设计、政府报建、施工组织、原材料供应等各项工作，以实现项目的快速开工建设；依靠标准化的规划设计，迅速完成项目的定位、和方案拟定及实施；通过全国统一招投标整合资源，迅速组织新项目施工，确保工程进度及质量；通过实施标准化的工程管理、质量控制体系，保证工程质量；并通过实施标准化的开盘模式，实现快速销售的目标。1.1所获殊荣许家印恒大集团董事局主席许家印为第十一届全国政协委员、全国劳动模范、中国十大慈善家，并兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长，连续五次荣膺中国慈善领域最高政府奖“中华慈善奖”，及“十大公益慈善楷模”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”等诸多殊荣。集团荣誉中国房地产企业500强第二名（连续2年）12工商管理·2013年11月

9恒大地产股票分析36中国房地产企业综合实力TOP10第二名中国房地产品牌价值第一名（连续3年）中国房地产上市公司综合实力100强第二名（连续2年）中国房地产企业十强（连续9年）中国房地产品牌价值十强（连续6年）中国蓝筹地产（连续5年）中国城市运营商10强最具投资价值地产上市公司第一名（连续2年）中国房地产业领先企业（连续3年）中华慈善奖（连续5年）中国最佳企业公民（连续2年）中国最具社会责任感企业恒大在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。2011被评为最顺势超越的领军企业；2010年被评为最具市场应变力的地产企业。1.1品牌价值2012胡润民营品牌榜，恒大以105亿元品牌价值，排名第十六名;2011胡润品牌榜，恒大以110亿元品牌价值，排名第四十四名;2010胡润品牌榜，恒大以59亿元品牌价值，排名第五十八名1.2下属企业恒大房地产开发公司恒大集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质。先后开发恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大世纪旅游城12工商管理·2013年11月

10恒大地产股票分析36等系列项目200多个，形成了精品开发建设风格，先后获得100多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。恒大建筑设计院恒大集团旗下建筑设计院，拥有中国甲级设计资质。已独立承担大型居住区、酒店、商业、饮食、健康、运动、娱乐、会议、高级写字楼等综合性高品质设计工程200余项。恒大建筑设计院还先后携手德国GMP国际建筑设计有限公司、墨菲/扬有限公司、英国PLP建筑设计事务所、佩利.克拉克.佩利建筑事务所、罗麦庄马香港有限公司、WIMBERLYALLISONTONG&GOONA,INC.、阿特金斯顾问（深圳）有限公司等知名企业进行紧密合作。恒大建筑工程公司恒大集团旗下的建筑工程公司，拥有中国房屋建筑施工总承包特级资质、市政公用工程施工总承包一级资质，已形成了集建筑施工、市政工程、装饰装修和园林古建筑施工等多种资质为一体的经济实体。恒大工程监理公司恒大集团旗下工程监理有限公司，拥有中国甲级工程监理资质。公司技术力量雄厚，注册监理工程师等专业人员齐备，具有丰富的施工监理经验。公司通过社会招聘、海外引进等方式，聘请专业施工监理人才，不断提高监理人员素质，强化内部管理，坚决执行“24小时旁站”岗位责任制，全面实施“恒大精品标准”，形成了一套标准化、规范化、专业化及科学化的管理模式，在同行业中始终保持质量领先优势。恒大物业管理公司恒大集团旗下金碧物业有限公司，拥有中国一级物业管理资质。管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等,不断升级“精品物业管理标准”，引入“对焦式”全新服务，社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。广州恒大足球俱乐部2010年3月，在中国足球面临低谷、广州足球遭遇降级的危急关头，恒大入主广州足球，累计投入6亿元引进世界级球员打造银河战舰——广州恒大足球俱乐部，当年即夺得中甲冠军，次年提前四轮夺取中超冠军，创造了中国版的“凯泽斯劳滕神话”；2012年，恒大引进世界足坛冠军“大满贯”教练里皮担任球队主教练，广州恒大足球队首征亚冠即进入八强，为中国足球争光，并蝉联中超联赛冠军，成为中超史上首支蝉联冠军的球队；荣获足协杯冠军，创造中国足坛首个“大满贯”记录。2013年11月09日，获得亚冠决赛冠军。12工商管理·2013年11月

11恒大地产股票分析36恒大皇马足球学校2012年10月，恒大斥资11亿元打造的恒大皇马足球学校盛大开学。恒大皇马足球学校规模全球最大，学生总规模超万人，分三期实施，将为扩大中国足球人口，振兴中国足球奠定坚实基础。广东恒大排球俱乐部2009年4月，恒大出资2000万元成立广东恒大排球俱乐部，成为中国首家真正职业化排球俱乐部。由郎平担任主教练，中国女排主力队员以及世界顶级女排球员先后加盟。“2010女排甲B联赛”以12战全胜骄人战绩勇夺冠军晋升甲A，并夺得“2011女排甲A联赛”亚军；2012年，恒大女排再创佳绩，荣膺甲A冠军。恒大商业集团2011年，恒大集团审时度势，强势进军商业地产，成立恒大商业集团，统辖全国200多个大型住宅项目的商业及城市综合体，覆盖商业裙楼、商业街、社区商业中心、商业综合体、地标商业综合体等多种商业形态。现计划在全国储备20多个商业综合体项目，以及多个在建项目的社区商业中心。恒大酒店集团恒大酒店集团致力于将“恒大酒店”打造成中国连锁五星级酒店的领导品牌。以恒大文化为基石，融合现代国际酒店理念，恒大酒店集团多家豪华五星级酒店成功开业，其中包含广州恒大酒店、重庆恒大酒店（恒大世纪旅游城）、清远恒大酒店（恒大世纪旅游城）、广州增城恒大酒店、天津恒大酒店（恒大世纪旅游城）等。恒大文化产业集团为振兴国家文化事业的繁荣发展，恒大集团在2010年底斥资8.5亿元成立文化产业集团，立志成为国内规模最大、专业性最强、影响最广的文化产业公司，下设电影、院线、音乐、动漫、经纪、歌舞、发行等文化产业公司。12工商管理·2013年11月

12恒大地产股票分析36恒大地产财务报表1.1综合损益表（最近四期）2013年中报2012年年报2012年中报2011年年报营业额41,952,31465,260,83837,041,34361,918,185税项-4,786,272-7,307,880-4,764,702-8,648,255除税前盈利11,300,90616,489,80110,385,45620,374,848除税后盈利6,514,6349,181,9215,620,75411,726,593少数股东权益-277,361-11,08442,065-402,930股息0002,800,554股东应占盈利/(亏损)6,237,2739,170,8375,662,81911,323,663除税及股息后盈利/(亏损)6,237,2739,170,8375,662,8198,523,109基本每股盈利(元)39613876摊薄每股盈利(元)38603774每股股息(元)00019销售成本30,500,30047,050,47026,442,97041,310,560折旧310,147400,868161,751261,552销售及分销费用1,497,5043,017,6641,315,0712,720,756一般及行政费用1,243,7052,600,6641,051,6522,161,218利息费用/融资成本033,05663,7250毛利11,452,01718,210,36710,598,37620,607,627经营盈利11,182,62116,522,85710,449,18119,926,250应占联营公司盈利/(亏损)0000单位千千千千币种人民币人民币人民币人民币1.2现金流量表（最近四期）12工商管理·2013年11月

13恒大地产股票分析362013年中报2012年年报2012年中报2011年年报经营业务所得现金流入净额-7,945,076-5,573,621-4,969,938-3,735,611投资活动现金流入净额-4,878,219-7,810,369-5,007,702-10,218,499融资活动现金流入净额28,040,22611,095,3868,383,97421,753,055现金及现金等价物增加15,216,931-2,288,604-1,593,6667,798,945会计年初现金及现金等价物17,790,32020,081,94520,081,94512,356,263会计年终现金及现金等价物32,981,09217,790,32018,502,38420,081,945外汇兑换率变动影响-26,159-3,02114,105-73,263购置固定资产款项-5,397,107-6,866,816-3,721,062-9,076,103单位千千千千币种人民币人民币人民币人民币1.1资产负债表（最近四期）2013年中报2012年年报2012年中报2011年年报非流动资产46,888,97338,446,92432,232,44425,502,220流动资产227,697,792200,543,627165,850,964153,521,188净流动资产65,103,83250,165,82748,544,45953,718,244流动负债162,593,960150,377,800117,306,50599,802,944非流动负债53,991,40346,921,42644,447,74945,089,711少数股东权益-借/贷10,092,3233,427,5971,720,8382,171,041净资产/负债47,909,08038,263,73034,608,31031,959,710股本(资本及储备)1,108,6411,043,3171,041,8751,037,199储备(资本及储备)46,800,44037,220,41033,566,44030,922,510股东权益/亏损(合计)47,909,07938,263,72834,608,31631,959,712无形资产(非流动资产)440,758446,989431,989275,517物业、厂房及设备(非流动资产)40,718,48433,500,79429,824,37823,783,072附属公司权益(非流动资产)0000联营公司权益000012工商管理·2013年11月

14恒大地产股票分析36(非流动资产)其他投资(非流动资产)0000应收账款(流动资产)3,264,8922,857,3163,423,4962,753,483存货(流动资产)17,474,89715,158,84315,114,9368,434,504现金及银行结存(流动资产)32,981,09217,790,32018,502,38420,081,945应付帐款(流动负债)52,482,97053,963,72941,758,40032,289,884银行贷款(流动负债)28,260,33619,030,70619,899,60810,227,990非流动银行贷款(非流动负债)47,558,37141,243,14939,758,29441,498,720总资产274,586,765238,990,551198,083,408179,023,408总负债226,677,700200,726,800163,475,100147,063,700股份数目16,029,311,00014,990,682,00014,967,785,00014,893,628,000单位千千千千币种人民币人民币人民币人民币12工商管理·2013年11月

15恒大地产股票分析36恒大地产经营数据分析1.1经营数据概览（前25名）12工商管理·2013年11月

16恒大地产股票分析3612工商管理·2013年11月

17恒大地产股票分析36盈利能力分析恒大地产盈利能力:2012年净资产收益率(%):　　　　　　　　　　　24.0%上市房企30家,排第6名,很强;恒大地产盈利能力:2012年总资产报酬率(%):　　　　　　　　　　　7.9%上市房企30家,排第16名,正常;恒大地产盈利能力:2012年总资产净利率(%):　　　　　　　　　　　4.4%上市房企30家,排第19名,较弱;恒大地产盈利能力:2012年销售净利率(%):　　　　　　　　　　　　14.1%上市房企30家,排第23名,较弱;恒大地产盈利能力:2012年销售毛利率(%):　　　　　　　　　　　　27.9%上市房企30家,排第26名,很弱;恒大地产盈利能力:2012年经营现金收入比(%):　　　　　　　　　　-8.5%上市房企30家,排第25名,很弱;恒大地产盈利能力:2012年销售成本率(%):　　　　　　　　　　　　72.1%上市房企30家,排第26名,很弱;恒大地产盈利能力:2012年期间费用率(%):　　　　　　　　　　　　8.7%上市房企30家,排第16名,正常;恒大地产盈利能力:2012年销售费用率(%):　　　　　　　　　　　　4.6%上市房企30家,排第25名,很弱;恒大地产盈利能力:2012年管理费用率(%):　　　　　　　　　　　　4.0%上市房企30家,排第17名,正常;恒大地产盈利能力:2012年财务费用率(%):　　　　　　　　　　　　0.1%上市房企30家,排第4名,很强;1.1营运能力分析恒大地产营运能力:2012年总资产周转率(次):　　　　　　　　　　　0.31上市房企30家,排第10名,较强;恒大地产营运能力:2012年流动资产周转率(次):　　　　　　　　　　0.37上市房企30家,排第11名,较强;恒大地产营运能力:2012年存货周转率(次):　　　　　　　　　　　　0.38上市房企30家,排第9名,较强;恒大地产营运能力:2012年应收账款周转率(次):　　　　　　　　　　23.3上市房企30家,排第20名,较弱;恒大地产营运能力:2012年固定资产周转率(次):　　　　　　　　　　9.7上市房企30家,排第17名,正常;恒大地产营运能力:2012年存货周转天数(天):　　　　　　　　　　　950上市房企30家,排第9名,较强;恒大地产营运能力:2012年应收账款周转天数(天):　　　　　　　　　15.5上市房企30家,排第22名,较弱;12工商管理·2013年11月

18恒大地产股票分析36恒大地产营运能力:2012年营业周期(天):　　　　　　　　　　　　　965上市房企30家,排第9名,较强;1.1偿债能力分析恒大地产偿债能力:2012年资产负债率(%):　　　　　　　　　　　　81.7%上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产偿债能力:2012年权益乘数(-):　　　　　　　　　　　　　5.46上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产偿债能力:2012年产权比率(-):　　　　　　　　　　　　　5.16上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产偿债能力:2012年流动比率(-):　　　　　　　　　　　　　1.33上市房企30家,排第28名,很弱;恒大地产偿债能力:2012年速动比率(-):　　　　　　　　　　　　　0.35上市房企30家,排第30名,很弱;恒大地产偿债能力:2012年现金流动负债比(%):　　　　　　　　　　-3.7%上市房企30家,排第24名,较弱;恒大地产偿债能力:2012年现金负债总额比(%):　　　　　　　　　　-2.8%上市房企30家,排第24名,较弱;1.2成长能力分析恒大地产成长能力:2012年营业收入增长率(%):　　　　　　　　　　5%上市房企30家,排第24名,较弱;恒大地产成长能力:2012年营业收入3年复增率(%):　　　　　　　　125%上市房企30家,排第1名,很强;恒大地产成长能力:2012年利润总额增长率(%):　　　　　　　　　　-19%上市房企30家,排第27名,很弱;恒大地产成长能力:2012年利润总额3年复增率(%):　　　　　　　　125%上市房企30家,排第1名,很强;恒大地产成长能力:2012年净利润增长率(%):　　　　　　　　　　　-22%上市房企30家,排第27名,很弱;恒大地产成长能力:2012年净利润3年复增率(%):　　　　　　　　　102%上市房企30家,排第2名,很强;恒大地产成长能力:2012年母司净利增长率(%):　　　　　　　　　　-22%上市房企30家,排第27名,很弱;恒大地产成长能力:2012年母司净利3年复增率(%):　　　　　　　　102%上市房企30家,排第1名,很强;恒大地产成长能力:2012年总资产增长率(%):　　　　　　　　　　　33%上市房企30家,排第5名,很强;12工商管理·2013年11月

19恒大地产股票分析36恒大地产成长能力:2012年总资产3年复增率(%):　　　　　　　　　56%上市房企30家,排第2名,很强;恒大地产成长能力:2012年股东权益增长率(%):　　　　　　　　　　20%上市房企30家,排第16名,正常;恒大地产成长能力:2012年股东权益3年复增率(%):　　　　　　　　47%上市房企30家,排第2名,很强;恒大地产成长能力:2012年经营现金增长率(%):　　　　　　　　　　-49%上市房企30家,排第26名,很弱;恒大地产成长能力:2012年经营现金3年复增率(%):　　　　　　　　-237%上市房企30家,排第27名,很弱;1.1综合分析（资产、负债、所有者权益、费用、利润以及现金流量）恒大地产资产:2012年货币资金(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥25,190上市房企30家,排第4名,很强;恒大地产资产:2012年交易性金融资产(RMB百万元):　　　　　　　￥0上市房企30家,排第7名,较强;恒大地产资产:2012年应收账款(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥2,857上市房企30家,排第3名,很强;恒大地产资产:2012年预付及其他应收款项(RMB百万元):　　　　　￥24,044上市房企30家,排第3名,很强;恒大地产资产:2012年存货(RMB百万元):　　　　　　　　　　　　￥148,452上市房企30家,排第3名,很强;恒大地产资产:2012年其他流动资产(RMB百万元):　　　　　　　　￥0上市房企30家,排第13名,正常;恒大地产资产:2012年流动资产合计(RMB百万元):　　　　　　　　￥200,544上市房企30家,排第3名,很强;恒大地产资产:2012年长期性金融资产(RMB百万元):　　　　　　　￥0上市房企30家,排第17名,正常;恒大地产资产:2012年长期股权投资(RMB百万元):　　　　　　　　￥0上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产资产:2012年投资性房地产(RMB百万元):　　　　　　　　￥24,942上市房企30家,排第4名,很强;恒大地产资产:2012年固定资产类(RMB百万元):　　　　　　　　　￥8,559上市房企30家,排第4名,很强;恒大地产资产:2012年无形资产类(RMB百万元):　　　　　　　　　￥447上市房企30家,排第9名,较强;恒大地产资产:2012年长期待摊费用(RMB百万元):　　　　　　　　￥2,347上市房企30家,排第4名,很强;12工商管理·2013年11月

20恒大地产股票分析36恒大地产资产:2012年递延所得税资产(RMB百万元):　　　　　　　￥1,040上市房企30家,排第9名,较强;恒大地产资产:2012年其他非流动资产(RMB百万元):　　　　　　　￥1,112上市房企30家,排第11名,较强;恒大地产资产:2012年非流动资产合计(RMB百万元):　　　　　　　￥38,447上市房企30家,排第7名,较强;恒大地产资产:2012年资产总计(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥238,991上市房企30家,排第3名,很强;恒大地产负债:2012年短期借款(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥19,031上市房企30家,排第30名,很弱;恒大地产负债:2012年应付账款(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥53,964上市房企30家,排第30名,很弱;恒大地产负债:2012年应交税费(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥9,325上市房企30家,排第28名,很弱;恒大地产负债:2012年预收及其他应付款项(RMB百万元):　　　　　￥68,058上市房企30家,排第28名,很弱;恒大地产负债:2012年其他流动负债(RMB百万元):　　　　　　　　￥0上市房企30家,排第2名,很强;恒大地产负债:2012年流动负债合计(RMB百万元):　　　　　　　　￥150,378上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产负债:2012年长期借款(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥41,243上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产负债:2012年递延所得税负债(RMB百万元):　　　　　　　￥4,940上市房企30家,排第28名,很弱;恒大地产负债:2012年其他非流动负债(RMB百万元):　　　　　　　￥739上市房企30家,排第17名,正常;恒大地产负债:2012年非流动负债合计(RMB百万元):　　　　　　　￥46,921上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产负债:2012年负债合计(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥197,299上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产所有者权益:2012年实收资本或股本(RMB百万元):　　　　￥1,043上市房企30家,排第14名,正常;恒大地产所有者权益:2012年准备金或储备(RMB百万元):　　　　　￥37,220上市房企30家,排第5名,很强;恒大地产所有者权益:2012年其他母公司股东权益(RMB百万元):　　￥0上市房企30家,排第2名,很强;恒大地产所有者权益:2012年归属于母公司股东权益(RMB百万元):　￥38,264上市房企30家,排第6名,很强;恒大地产所有者权益:2012年少数股东权益(RMB百万元):　　　　　￥3,428上市房企30家,排第10名,较强;恒大地产所有者权益:2012年所有者权益合计(RMB百万元):　　　　￥41,691上市房企30家,排第7名,较强;恒大地产负债权益:2012年负债和所有者权益总计(RMB百万元):　　￥238,991上市房企30家,排第3名,很强;12工商管理·2013年11月

21恒大地产股票分析36恒大地产收入:2012年营业收入(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥65,261上市房企30家,排第3名,很强;恒大地产成本费用:2012年营业成本(RMB百万元):　　　　　　　　￥65,261上市房企30家,排第28名,很弱;恒大地产成本费用:2012年销售费用(RMB百万元):　　　　　　　　￥3,018上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产成本费用:2012年管理费用(RMB百万元):　　　　　　　　￥2,601上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产成本费用:2012年财务费用(RMB百万元):　　　　　　　　￥33上市房企30家,排第7名,较强;恒大地产收入:2012年其他营收(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥3,931上市房企30家,排第1名,很强;恒大地产利润:2012年营业利润(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥16,490上市房企30家,排第3名,很强;恒大地产收入:2012年营业外收支(RMB百万元):　　　　　　　　　￥0上市房企30家,排第24名,较弱;恒大地产利润:2012年利润总额(RMB百万元):　　　　　　　　　　￥16,490上市房企30家,排第3名,很强;恒大地产成本费用:2012年所得税类(RMB百万元):　　　　　　　　￥7,308上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产利润:2012年净利润(RMB百万元):　　　　　　　　　　　￥9,182上市房企30家,排第4名,很强;恒大地产利润:2012年母公司净利润(RMB百万元):　　　　　　　　￥9,182上市房企30家,排第3名,很强;恒大地产现金流量:2012年经营活动产生的现金流量净额(RMB百万元)-￥5,574上市房企30家,排第30名,很弱;恒大地产现金流量:2012年投资活动产生的现金流量净额(RMB百万元)-￥7,810上市房企30家,排第29名,很弱;恒大地产现金流量:2012年筹资活动产生的现金流量净额(RMB百万元)￥11,095上市房企30家,排第3名,很强;1.1恒大地产销售数据分析恒大地产项目数量:项目总数(个):　　　　　　　　　　　　　　　　　　477上市房企30家,排第11名,较强;恒大地产项目数量:进入城市数(个):　　　　　　　　　　　　　　　　　52上市房企30家,排第1名,很强;恒大地产项目数量:城均项目数(个):　　　　　　　　　　　　　　　　　9上市房企30家,排第16名,正常;恒大地产项目构成:储备项目数(个):　　　　　　　　　　　　　　　　　4上市房企30家,排第12名,较强;恒大地产项目构成:未售项目数(个):　　　　　　　　　　　　　　　　　20上市房企30家,排第17名,正常;12工商管理·2013年11月

22恒大地产股票分析36恒大地产项目构成:在售项目数(个):　　　　　　　　　　　　　　　　　60上市房企30家,排第8名,较强;恒大地产项目构成:售罄项目数(个):　　　　　　　　　　　　　　　　　393上市房企30家,排第5名,很强;恒大地产项目构成:储备面积(平方米):　　　　　　　　　　　　　　　　2,205,900上市房企30家,排第14名,正常;恒大地产项目构成:未售面积(平方米):　　　　　　　　　　　　　　　　3,594,900上市房企30家,排第14名,正常;恒大地产项目构成:在售面积(平方米):　　　　　　　　　　　　　　　　17,708,900上市房企30家,排第11名,较强;恒大地产项目构成:售罄面积(平方米):　　　　　　　　　　　　　　　　63,181,000上市房企30家,排第8名,较强;恒大地产项目构成:2012年项目总面积(平方米):　　　　　　　　　　86,690,700上市房企30家,排第13名,正常;恒大地产项目销售:2012年1月销售套数(套):　　　　　　　　　　　2,957上市房企30家,排第4名,很强;恒大地产项目销售:2012年2月销售套数(套):　　　　　　　　　　　1,736上市房企30家,排第12名,较强;恒大地产项目销售:2012年3月销售套数(套):　　　　　　　　　　　1,188上市房企30家,排第16名,正常;恒大地产项目销售:2012年4月销售套数(套):　　　　　　　　　　　2,067上市房企30家,排第9名,较强;恒大地产项目销售:2012年5月销售套数(套):　　　　　　　　　　　3,456上市房企30家,排第6名,很强;恒大地产项目销售:2012年6月销售套数(套):　　　　　　　　　　　2,437上市房企30家,排第11名,较强;恒大地产项目销售:2012年7月销售套数(套):　　　　　　　　　　　2,116上市房企30家,排第12名,较强;恒大地产项目销售:2012年8月销售套数(套):　　　　　　　　　　　2,419上市房企30家,排第8名,较强;恒大地产项目销售:2012年9月销售套数(套):　　　　　　　　　　　3,341上市房企30家,排第5名,很强;恒大地产项目销售:2012年10月销售套数(套):　　　　　　　　　　3,754上市房企30家,排第4名,很强;恒大地产项目销售:2012年11月销售套数(套):　　　　　　　　　　3,865上市房企30家,排第5名,很强;恒大地产项目销售:2012年12月销售套数(套):　　　　　　　　　　3,260上市房企30家,排第7名,较强;恒大地产项目销售:2012年销售总套数(套):　　　　　　　　　　　　32,596上市房企30家,排第8名,较强;恒大地产项目销售:2012年1月销售面积(平方米):　　　　　　　　　343,632上市房企30家,排第3名,很强;恒大地产项目销售:2012年2月销售面积(平方米):　　　　　　　　　206,511上市房企30家,排第11名,较强;12工商管理·2013年11月

23恒大地产股票分析36恒大地产项目销售:2012年3月销售面积(平方米):　　　　　　　　　133,387上市房企30家,排第16名,正常;恒大地产项目销售:2012年4月销售面积(平方米):　　　　　　　　　246,678上市房企30家,排第8名,较强;恒大地产项目销售:2012年5月销售面积(平方米):　　　　　　　　　403,594上市房企30家,排第6名,很强;恒大地产项目销售:2012年6月销售面积(平方米):　　　　　　　　　304,437上市房企30家,排第10名,较强;恒大地产项目销售:2012年7月销售面积(平方米):　　　　　　　　　261,779上市房企30家,排第12名,较强;恒大地产项目销售:2012年8月销售面积(平方米):　　　　　　　　　275,137上市房企30家,排第10名,较强;恒大地产项目销售:2012年9月销售面积(平方米):　　　　　　　　　403,323上市房企30家,排第4名,很强;恒大地产项目销售:2012年10月销售面积(平方米):　　　　　　　　454,528上市房企30家,排第4名,很强;恒大地产项目销售:2012年11月销售面积(平方米):　　　　　　　　443,867上市房企30家,排第5名,很强;恒大地产项目销售:2012年12月销售面积(平方米):　　　　　　　　341,423上市房企30家,排第7名,较强;恒大地产项目销售:2012年销售总面积(平方米):　　　　　　　　　　3,818,296上市房企30家,排第8名,较强;1.1分析总结数据显示，今年上半年，恒大实现营业收入419.5亿元，全国第一，同比增长13.3%；销售面积664.7万平方米，蝉联港股内房企第一，同比增长15.2%；累计实现净利润65.1亿元，同比增长15.8%，仅次于中海，是万科的1.4倍。　　上半年，恒大拓展城市数量较去年同期增加了19个，总共在包括3个直辖市、23个省会及周边城市在内的140个城市拥有大型项目262个，进入城市数量位列房企第一。公司上半年新增项目中，位于一二线城市的项目数量占比上升10.6%。　　截至6月30日，恒大持有现金同比大增69.6%至419.7亿元，达到其上市以来最高水平，位居行业第一，加上未使用的银行授信额度394.8亿元，公司可动用资金达814.5亿元。此外，恒大的净负债率较上年同期锐减37.7个百分点。12工商管理·2013年11月

24恒大地产股票分析36　　同时，在今年上半年恒大继续拓宽了融资渠道，为未来进一步发展提供了更大的空间。与之相对，截至2013年6月30日，恒大净负债率较2012上半年锐减37.7个百分点至58.4%，降负债比率为全行业最大。此外，恒大目前需要支付的土地款仅存436.5亿元，且付款期限合理：2013年下半年支付155.8亿元，2014年支付177.3亿元，2015年及以后支付103.4亿元，不对公司构成财务压力，债务结构健康。大幅降低的净负债率与充沛的可动用资金，确保了恒大发展的稳健可持续性。此外，恒大商业地产及酒店业务正处于高速发展阶段。上半年，恒大已开业酒店达到11家，营业收入约1.45亿元。据了解，加大商业地产的比重已经成为恒大未来的重要发展战略之一，未来10至15年，约有20个恒大地标综合体将矗立在中国核心城市。该等物业将优化恒大的物业类型结构，并为恒大带来持续稳定的现金流，进一步令其财务稳健度得到加强。12工商管理·2013年11月

25恒大地产股票分析3612工商管理·2013年11月

26恒大地产股票分析3612工商管理·2013年11月

27恒大地产股票分析3612工商管理·2013年11月

28恒大地产股票分析3612工商管理·2013年11月

29恒大地产股票分析361.恒大地产股票分析1.1恒大地产股票走势（3年）12工商管理·2013年11月

30恒大地产股票分析361.1恒大地产股票走势（周K线）12工商管理·2013年11月

31恒大地产股票分析361.1恒大地产股票走势（11月8日收盘时）12工商管理·2013年11月

32恒大地产股票分析361.1恒大地产股票评估（国际评级机构2013年评估）12工商管理·2013年11月

33恒大地产股票分析361.1恒大地产股票持有评估预测预计恒大地产的财务杠杆将上升，但仍然在目前评级对应的范围区间内。该公司的财务实力从2012年以来削弱，导致其息税及折旧摊销前利润利息覆盖比率低。预计该公司的财务表现将在未来12个月内走稳、预计其2013年确认收入将大幅上升且利润率将改善。恒大地产财务风险水平很大。预计该公司未来12-18个月内的息税及折旧摊销前利润利息覆盖比率将升至接近3倍的水平，债务对息税及折旧摊销前利润比率仍将大幅低于5倍。预计恒大地产将在土地收购方面更为审慎，且未来12-18个月内的借款（包括永续证券）规模将低于1,000亿元人民币。恒大地产将有能力实现2013年1,000亿元人民币的销售目标，市场状况走稳且待售项目数量众多。如果房地产市场出现低迷，该公司巨大的土地储备和业务重点放在低线城市就会带来信用风险。综上推荐恒大地产股票长期持有。2.恒大地产股票项目投资总结投资恒大地产股票，建议长期持有。预测收益良好，存在风险担风险不大。原因如下。2.1中国房地产发展趋势2012年的房地产市场的交易量、交易额、交易面积，在2012年初是同比下降18—20%，到年中的时候同比下降10—11%，到11月份同比上升2.4%的交易面积和9.1%的交易额。可以看出，房地产市场由低迷转向回暖，转折点是年中。也就是说，尽管现在还没有发布最后的数据，但是估计全年的交易量同比上升4—5%，交易额同比上升10%左右是必然的。这和2011年的情况差不多，销售面积的上升低于过去10来年的平均水平，过去10来年平均16%，今年大概10%，交易面积大概在4—5%。可以看出房地产市场已经回稳。中国房地产市场已经实现软着陆。软着陆的标志就是没有出现大起大落，平缓的下降，中国房地产市场的软着陆对于中国整个经济的软着陆打下了好的基础。因为有人担心中国的经济会硬着陆，而且现任的总书记在去年的时候多次讲到中国经济不能出现硬着陆，也不会出现硬着陆，实际上他的意思就是千万不能出现硬着陆。现在看来，中国经济有望实现软着陆，从整个宏观经济看，四季度已经起稳，正在出现回升。许多经济学家对明年的经济，无论是GDP还是各项指标，都认为2013年要比2012年好。个人判断，2013年的楼市要好于2012年。2013年的市场应该还是相对稳定的市场，出现大幅度反弹的可能性不大。第一，需求旺盛。第二，土地供应量不足。所以地产行业将会稳步发展，行业交易量保持增长，不会出现大起大落。12工商管理·2013年11月

34恒大地产股票分析361.1中国经济形势分析2013年中国经济形势有望略好于2012年，经济增速可能超过8%。在未来的政策选择上，各方观点较为一致，认为2013年实行“宽财政、稳货币”政策。增速明年可能超“8”根据国研中心预测，2013年中国经济(GDP)同比增速大约在7.5%左右，经济增速大约在8%至8.2%。中金公司报告预计“中国明年增长温和反弹，从今年的7.7%上升至8.1%。”中金公司首席经济学家彭文生表示，复苏的动能主要来自政府主导的基础设施投资加快，以及企业再次增加库存。2013年宏观经济走势将大致呈现四个特点：经济增速小幅回升；边际上增长回升的动力主要来自投资，尤其是基础设施投资和存货投资；物价温和上升，工业生产价格从负增长转正；名义GDP增速显著回升，有助于企业盈利改善。瑞银集团认为，中国经济已从2012年四季度开始复苏，并且这一势头将延续到2013年，预计2013年GDP平均增速将从2012年的7.6%回升至8%。“下列因素将帮助2013年经济增长回升：基建投资继续强劲增长、房地产建设活动温和复苏、出口企稳以及去库存结束。”瑞银中国首席经济学家汪涛说。摩根大通的预测与瑞银完全一致。摩根大通中国首席经济学家朱海斌说，明年中国经济属于周期性恢复的过程，整体来说经济恢复比较温和，和2009年的V型反弹有本质性的区别。出口、投资、消费跟今年整体形势相差不会太多，还是比较平稳。出口今年增长10%的年出口目标很难实现，明年会好一些，可能到10%以上。消费对GDP的贡献应该和今年差不多，预计投资对GDP的贡献率是上升的。总之，多方机构大都认为2013年中国经济情况仅略好于2012年，不会出现超预期反弹。对此，巴克莱资本亚洲首席经济学家黄益平表示，中国经济增长不太可能呈现V型或者U型反弹。当前中国的就业市场状况持续偏紧，物价也相对稳定，表明经济活动没有明显低于其潜力。一些分析也表明目前中国的增长潜力已经回落。这些都表明未来一个阶段8%左右可能成为中国经济增长的“新常态”，“这其实就是我们一直预期的从经济奇迹到常规增长的转型。”他认为，与之相伴的将是相对较低的增长速度、相对较高的通胀压力、有所改善的收入分配、更为平衡的经济结构、加速的产业升级以及更为激烈的经济周期。　　环境内外部风险犹存2013年，无论是外部环境还是内部环境，中国经济的发展都面临着一系列不确定性。12工商管理·2013年11月

35恒大地产股票分析36最大的不确定性仍然是来自外部的风险。中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资研究室主任张明表示，全球经济尤其是发达经济体增长低迷、发达经济体贸易保护主义倾向显著增强、中国贸易条件依然在恶化、要求人民币继续升值的外部压力可能周期性增强。中金公司预计，受到外需的影响，明年净出口对中国GDP增长可能仍将是负贡献。相对于外部环境所面临的重大的不确定性，朱海斌则表示，2013年中国经济面临的内部最大风险还是政策风险，政策的风险最大体现在投资方面，从三驾马车来看，出口、消费、投资，可能投资不确定性还是最大的。正式换届以后中国往往出现很大一轮投资反弹，但是明年会不会重复同样的故事，还是一个很大的问号。张明表示，固定资产投资增长面临一系列不利因素：首先，对制造业投资而言，去库存化、去产能化甚至去产业化的压力依然巨大，劳动力成本仍在上升，当前工业企业利润的大幅下滑可能影响企业家投资的信心与能力；其次，对房地产投资而言，宏观调控政策仍可能继续维持，且建筑用地供给相当有限，这会限制房价反弹后房地产投资增速反弹的空间；再次，对基础设施投资而言，作为投资主体的地方政府或地方融资平台目前债台高筑，随着土地市场的降温，地方政府的财力与融资能力均受到限制，难以进行新一轮大规模的基础设施投资。除了进出口和投资方面面临着风险外，在拉动经济的“三驾马车”当中，近年来表现颇为给力的消费也面临着一定的不确定性。国泰君安认为，在消费上，中国房、车潜力已经不如以前，从2000年到2010年，我国汽车产量以及商品房销售均增长10倍，年初增速超过20%。而展望2020年，按照人口结构数据，预计汽车地产的乐观销量也仅是翻一番，年均增速至多7%。　　政策“宽财政稳货币”仍将持续在2013年的政策选择上，众多机构也比较一致地认为，中国仍将推行“宽财政、稳货币”的政策，存款准备金率将有2至3次的下调。朱海滨判断，2013年中国还将推行积极的财政政策和稳健的货币政策，积极的财政政策意味着适度宽松，在财政方面预计明年大概赤字目标会在GDP的2%左右，大概一万多亿。货币政策则是相对中性，央行会更加关注流动性管理，存款准备金率会有两到三次下调的空间。从货币供应量的角度，预计2013年货币供应量还是14%，和2012年持平。中金公司对明年宏观政策的总体看法是“宽财政、稳货币”。宽财政主要体现在两方面：财政赤字扩大和基础设施投资增速加快。2012年实际有效的财政赤字约为1.07万亿元，2013年将接近1.3万亿元。基础设施投资预计增速16.2%，较今年的13.5%显著上升。货币方面，预计M2增长目标维持在14%的水平，明年新增贷款9万亿元，贷款增速14.4%；央行2013年上半年可能降准2次，降息1次。“短期内中国将维持宽松的货币和财政政策，以在经济初现复苏之际巩固增长。”汇丰银行宏观经济分析师孙珺玮对《经济参考报》记者表示。花旗银行认为，2013年中国宏观经济政策基调将维稳。中国政府可能将2013年广义货币供应量(M12工商管理·2013年11月

36恒大地产股票分析362)增速和新增人民币贷款目标分别定在13%和8.5万亿元至9万亿元。在政策上，花旗认为，2013年存款准备金率应下调3至5次(每次50个基点)来保证充足的流动性；而基准利率则可能因通胀上升在2013年年底上调25个基点，不过央行或许同时会扩大利率浮动区间。1.1恒大地产自身优势近年来，恒大已建立完备的“国际精品标准”，致力于打造环节精品。环节精品注重生产和管理的细节化，精确化，演绎出“固化精品流程”、“过程管理贯穿全局”等全新管理体系，涵盖项目开发、建设、销售及服务的全过程。在此基础上，恒大通过数年的招投标标准化运作，在产品设计、材料采购、建筑施工、产品装修、营销策划、物业服务等各个环节和全球最知名的品牌商合作，整合房地产开发链条上各方面、各领域的优秀品牌企业，确保精品产品各个环节的工程品质，实现了国际化优质资源的有效联盟，大力提升了产品品质和品牌价值。目前，恒大已与百余家国内外最优秀的名牌企业建立合作。在施工材料设备上，恒大与美国科勒、奥梯斯、德国西门子、韩国三星、日本松下，海尔等建立战略合作联盟；在产品设计上，与世界知名设计公司建立合作；在施工单位选择上，恒大与中国龙头企业中建总公司等国内十大一级资质的施工企业；在产品装修上，与苏州金螳螂、深装总、深圳广田等中国建筑装饰行业十大知名企业合作；在营销代理上，与易居(中国)、合富辉煌等几家上市公司合作；在物业服务上，恒大与全球顶级物业管理公司戴德梁行强强联手。通过对建筑规划、设计、施工、装修、园林配套、营销、物业管理等方面的品牌化、精细化运作，使恒大产品成为中国地产的精品标杆。恒大将致力让目前布局全国22个城市48个项目的所有业主坐享名牌物业，不管是中档产品，中高档产品，高端产品，还是旅游地产产品，户户都是精品，让住在恒大社区的业主家里用的都是名牌。建房子的单位都是知名企业，用的材料和配套设备也是名牌，让他们感觉到买恒大的房子就是放心，而且是一种荣耀。此间分析人士指出，恒大这种全面、大规模整合各类优势资源的措施，明显是为了在房地产日趋激烈的市场上博得先机。在地产品牌“斗法”的今天，恒大地产与国内外知名企业在资源共享上把握契机，在产业互补上寻求合作的做法，就是要将房地产开发经营过程中的有关各优势方纳入一个紧密的供应链中，搭建强强联合、发展共赢的桥梁，从各个环节保证项目品质。恒大这样的精品战略，除了取得自身的竞争优势外，最终得益的无疑是广大的购房者，也就是恒大的业主。高效执行团队强化全程标准化运作　　恒大精品战略加速并巩固全国市场拓展12工商管理·2013年11月

37恒大地产股票分析36　　据了解，恒大在项目全程精品控制上，非常注重团队的执行力和管理力度。在项目开工之初就进行精品策划，建立完善的项目管理体系和相应的岗位责任制，确定创优控制点，建立并实施一系列质量保证体系。如项目质量计划，创优计划，质量检验计划等，使项目一开始就纳入标准化轨道。在工程建设阶段，从基础工程阶段，地上结构工程阶段到竣工阶段，严格实行岗位责任制和专业流程作业计划，公司全面质量管理部门及监理人员从原材料进场、质量、技术规范和标准等方面严格把关，进行现场质量管理，将工作细致化，责任到人，责任到计划，为集团打造精品工程提供了可靠保证。在工程验收阶段，从桩基础工程、混凝土结构工程、屋面工程到装饰装修工程等各个环节，严格执行质量验收标准，对不符合精品标准的工程一律推倒重来。了解恒大的人都知道，恒大具有国内其它地产企业几乎没有的高执行力和强执行力的团队文化，无论在恒大广州总部，还是各城市项目公司，走进恒大，扑面而来的就是高效、专业的工作风格和管理力度，以及很多人难以想象的铁一样的运作纪律。这种执行力文化，是恒大全国精品战略得以成功实施的核心力量，也是恒大品牌令人敬佩的精神图腾。恒大地产高效的执行使得恒大地产的发展充满活力，潜力巨大。1.1恒大足球俱乐部征战亚洲冠军联赛（AFC）股票飞涨2012年3月7日，广州恒大历史上的第一场亚冠比赛就以5-1的惊人比分完胜了亚洲数一数二的豪门全北现代，一时间被外媒集体报道，不少亚洲媒体还将恒大看成了新赛季亚冠的大黑马与夺冠大热门，球迷更是赞扬恒大方面的投资为中国足球争脸，“买房就买恒大”这样的口号，在球迷圈以及网络上成为热门。受此利好因素的影响，在3月8日港交所刚刚开盘之后，恒大地产就一路走高，当天上午半个交易日就暴涨近5%，最终在下午收盘时涨幅达到了4.29%，仅8日一天，恒大地产的市值就大幅增长了20亿左右，在这面前恒大集团开出的1400万赢球奖几乎不值得一提。2013年11月9日，广州恒大在广州天河体育场主场战胜韩国首尔FC，夺取亚冠冠军，中国足球时隔24年重回亚洲冠军巅峰。随后周一开盘，港股恒大地产股票大涨。同事恒大夺冠为体育产业发展带来机遇。A股中，中体产业从事体育场馆设计、施工建设到建成后运营管理，赛事管理及运营业务，鸿博股份是体育彩票印刷龙头，都将受益于产业蓬勃发展。午后相关概念股强势拉升，目前鸿博股份涨逾8%，安妮股份涨逾5%，雷曼光电涨逾4%，中体产业涨逾3%。所以，足球产业的发展是的恒大备受关注。恒大地产、恒大冰泉知名度大大提升。销售额将会上涨，与此同时股价也必然上涨。1.2综合恒大地产股票投资结论根据国家经济形势、中国房地产未来发展趋势，恒大地产财务状况、股票历史，以及恒大在社会地位、经济体系中的作用，推荐购买港股恒大地产，并且可以长期持有。12工商管理·2013年11月