亚洲经济分析：中国房地产政策收紧如何抑制销售和房价

《亚洲经济分析：中国房地产政策收紧如何抑制销售和房价》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、2017年9月26日亚洲经济分析研究报告中国房地产政策收紧如何抑制销售和房价中国房地产市场出现了降温信号。上周发布的8月份统计局70城房价房价指数持续全面放缓，而且房价走低的城市数量还在增多。房地魏静娴+852-2978-0106

2、maggie.wei@gs.com产放缓的主要原因之一是此前政府出台了几轮调控措施。考虑到房地高盛（亚洲）有限责任公司产市场对于中国经济增长的重要意义，分析房地产政策收紧的影响有宋宇+86(10)6627-3111

3、yu.song@ghsl.cn助于理解近期房地产市场的减速并预计未来房地产市场发展以及整体北京高华证券有限责任公司经济

4、走势。邓敏强+852-2978-6634

5、mk.tang@gs.com高盛（亚洲）有限责任公司我们首先更新了中国房地产市场状况，然后量化分析了此前几轮政策李真男+852-2978-6128

6、zhennan.li@gs.com收紧如何对房地产销售额/成交量造成抑制。我们发现今年3/4月份，高盛（亚洲）有限责任公司即最近一次房地产政策收紧可以在很大程度上解释一线城市销量和售AndrewTilton+852-2978-1802

7、andrew.tilton@gs.com价的减速。在不同政策举措中，限购令似乎是为房地产销售降温的最高盛（亚洲）有限责任公司有效措施，而提高

8、首付比率和限售令似乎对平抑房价涨幅最为有效。在过去几个月中，此前两轮（2016年10月份和2017年3/4月份）政策收紧的负面影响已经基本通过房地产销售和价格增幅的双双走弱而得到了显现。我们的基本假设是当局不会进一步收紧房地产政策，因为房价和交易增幅已呈放缓走势（我们的房地产研究团队假设2018年价格和交易量与2017年持平，而且政府不会在2018年进一步收紧政策）；在这一基本假设下，我们预计2018年房地产行业对于实际GDP增幅的贡献较今年少0.6个百分点。假如政府以类似2016年10月以来的政策收紧力度再次大幅收紧政策（当时政府针对原本无限购/无限售且首付

9、比率较低的40多个城市颁布了限购令，并上调了首付比率），在这种情况下我们认为2018年房价和成交量将掉头下行，令实际GDP进一步削减0.3个百分点，也就是说2018年房地产行业对于实际GDP增长的贡献将比2017年低0.9个百分点。投资者不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或参阅www.gs.com/research/hedge.html。高盛集团全球投资研究GoldmanSachsAsiaEconomicsAnalyst把脉中国房地产市场中国房地产市场的上一次火热局面始于2015年下半年。眼见房价和销售双双快速

10、上升，政府出台了一系列旨在给房地产市场降温的限制性措施。受此影响，房价和销售增幅出现了放缓。房地产交易量同比增幅从2016年4月份峰值时期的44%降到最近三个月的约9%；价格同比涨幅也从峰值的19%降至最近三个月的约4%。回顾历史，自2000年之后中国房地产市场经历了8次价格加速上行周期（图表1）1。撇除2008-09年因全球金融危机而放大的房价上行周期，剩余几次的房价上行平均持续时间约为10个月，价格升幅平均扩大约20个百分点。在下行周期中，我们看到价格平均减速幅度约为18个百分点。这一观察值可以作为评估当前价格减速程度的比较基准，目前价格已较峰值下滑了约15

11、个百分点。销售量周期与之相近，当前交易量同比降幅约35个百分点，低于此前周期创下的逾50个百分点的交易量增速平均降幅（图表2）。图表1：房价增幅已从2016年初的峰值回落图表2：近几个月房地产销售也有所放缓Percent,yoyPercent,yoyPercent,yoyPercent,yoy4040100100PropertypricesPropertysalesvolume35Singlemonth35Singlemonth3mma803mma803030TypicaldecelerationTypicaldecelerationmagnitudeinthe

12、25magnitudeinthe256060previouscyclespreviouscycles20204040151510102020550000-5-5-20-20-10-10-15-15-40-40200020032006200920122015200020032006200920122015资料来源：统计局、高盛全球投资研究资料来源：统计局、高盛全球投资研究除了房地产价格和交易量之外，房地产库存也是一个格外有用的追踪指标。房地产销售疲软会导致库存积累，而且库存增长将加大房价的下行压力。但是全国范围内的房地产库存数据较为有限。我们列出了评估库存状况的不

13、同指标，包括官方“完工待