超时大厦分析报告书

《超时大厦分析报告书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

|百度首页登录VIP意见反馈下载客户端4/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库首页分类精品内容申请认证机构合作频道专区百度智慧课堂百度教育VIP百度文库专业资料经管营销金融/投资永兴县超时大厦建设分析报告书二O一O年十一月https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html1/11

14/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库永兴县超时大厦综合楼建设项目建议书一、项目概况（一）项目名称永兴县超时大厦综合楼建设项目。（二）建设性质新建（三）项目建设单位郴州市江华房地产有限公司永兴分公司。（四）项目建设地点、内容、规模及建设期限1、建设地点永兴县龙山路E3出让用地。2、建设内容及规模新建集旅游服务、住宿、餐饮、娱乐、医疗保健、办工写字楼等多功能于一体的综合写字楼及其附属设施。该楼规划用地面积2253㎡，总建筑面积17625㎡，分前后两幢，呈双子座，前幢为B+3+12层（其中B为地下车库，1—3层为商铺超市，4—15层为宾馆），后幢为8层（其中B-3层与前幢连通为商铺超市，4—8层为商住房）。拟建豪华套间、标准间240间套；多功能会议室6个；宴会厅可同时容纳500人就餐；内设客房部、餐饮部、停车场、游泳池、花园、宴会厅、大小会议室、桑拿按摩休闲中心、酒吧茶娱中心、网球场、歌舞卡拉OK包房等。https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html2/11

24/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库3、建设周期从2011年3月至2013年3月止，共2年。（五）项目投资规模项目总投资3280万元，其中土地出让金230万元，土建工程1480万元，装饰工程800万元，附属工程及设备采购700万元，其它费用70万元。（六）效益分析该项目是集旅游、餐饮、娱乐、会议、商务为一体的四星级宾馆，从盈亏平衡来看，客户入住率达到50%，相关设施使用谐趣达到45%，即可维护正常运转，按常处60%的入住谐趣，每人每天消费200元计算，可实现年收入1750万元，利税420余万元，项目投资回收期约10年。（七）合作方式合资、合作经营二、项目背景和政策支持（一）项目建设背景和必要性1、区位和交通优势明显永兴县地处东经112°43´-113°35´，北纬25°58´-26°29´，位于湖南省东南、郴州市北陲，全县总面积1979平方公里，总人口63.85万人。从经济地理位置来看，永兴位于全省经济发达的“一点一线”地区，属郴-资-桂大“十”字框架范畴，经济地理区位优越。县内交通条件便利，京广铁路、京珠高速、武广高铁、S212线、G107线贯穿全境，南下广州、北上长沙，均可朝https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html3/11

34/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库发午至；县乡主干道全部达到国家二级以上公路标准，通村道路全部硬化，部分实现水泥化；便江水运一年四季通航，是郴州市唯一的水运航线。2、县城基础设施建设日臻完善近年来，县委、县政府以县城建设为龙头，大力实施县城“南延四扩”战略，努力创建省级园林县城、县级文明县城和国家级卫生县城，城市基础设施建设进一步加强，城镇扩容提质步伐明显加快，城乡面貌日新月异，已发展成为一座依山傍水、风景优美、富有活力的山水旅游城市。2010年，县城建成区面积增加到12平方公里，城区人口增加到10万人；到2015年，城区面积将达到15平方公里，县城人口将达到12万。3、县域经济发展态势良好近年来，县委、县政府按照“拉长黑白两链、发展五彩经济”的县域经济总体思路，把得天独厚的自然区位优势与日益增长的经济社会需求紧密联系起来，着力打造了“中国银都”、“全国循环经济试点单位”、“全省县域经济十强县”一系列影响尝的响亮品牌，全县新型工业化、城镇化、农业产业化进程不断加快。2010年，预计全县GDP达130亿元，财政总收入达9.6亿元，城镇居民人均可支配收入15110元，农民人均纯收入6750元，40-50%的城镇、农村居民的生活已进入小康水平阶段。4、自然资源和旅游资源丰富丰富的资源是县域经济快速发展的物质基础，合理、科学、可持续的利用各种资源，是永兴县可持续发展的保障。县内有丰https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html4/11

44/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库富的水电资源和煤炭资源，城区周边已完成农网、城网改造，电网覆盖面达到100%，电力供应十分充足。永兴拥有全国发育最典型、分布最广、面积最大的丹霞地貌群，旅游资源数量丰富、地域类型多样、景观功能齐全，其旅游景观主要分布在便江及便江两岸以及县城周边，现已形成便江丹霞佛韵风景区、中国银都工业旅游区、板梁古村乡村旅游区、悦来温泉度假山庄、黄克诚大将故居及人民公园、龙山湖乡村休闲旅游区等多个独具特色的旅游景区。近年来，随着人民物质文化生活提高，人们追求的健康的生活方式，走进自然、亲近自然已逐渐成为时间，永兴县以优越的生态环境、独特的自然景观、厚重的人文底蕴越来越吸引人们的目光，目前已成为湘粤边陲理想的二至三日短线旅游与自架车休闲旅游的首选之地，加上近几届郴州山水旅游节的成功举办，更是人气攀升，旅游如织。2009年全县共接待游客175.3万人次，实现旅游综合收入12.96亿元。但由于历史原因，县内目前还没有一家三星级以上宾馆，接待设施落后，每到旅游高峰，住宿难、吃饭难，旅客多有怨言，一流的风景与末流的接待设施之间的矛盾日益突出，严重制约了县内旅游产业的发展。根据永兴县县城建设总体规划，在城区建设一座四星级宾馆，既是当前满足游客的需要，也是发展旅游产业的需要。（二）国家和省市的政策支持国家提出了“中部崛起”的区域发展战略，发挥中部地区综合优势，支持中部地区更好地发展。党中央、国务院先后出台了https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html5/11

54/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库一系列支持中部崛起的政策，如国家发改委将加大中部地区结构调整力度，财政部将加大财政转移支付力度等。省委、省政府提出了推进“四化”进程、加快“3+5”城市群发展、加快“一点一线”地区发展等一系列重大战略，把加快构建现代化的城市作为富民强省的重要标志等一系列的战略决策。郴州市委、市政府提出了把郴州市建设成为“湖南省最开放城市”、“湘粤赣省院区域中心城市”的奋斗目标，并多次组织人大、政协和，作出了相关战略决策。对面前所未有的发展机遇，永兴县委、县政府根据自身资源优势特点，作出了以建设郴州次中心城市、现代山水旅游城市、生态宜居城市为目标，加快推进县城基础设施建设与管理和战略决策。超时大厦建设项目的实施，正是县委、县政府战略布置的具体表现，将为展示永兴丰富多样、奇特神秘的景观风韵，使唤风景资源优势尽快转化为产业优势，带动县域经济的发展和景区综合效益的发挥作出积极贡献。三、项目定位和选址（一）项目定位项目以一流的设施、完善的服务，定位于以接待中、高端客人或旅游团体为主，服务功能设计立足在商务、渡假、会议、休闲、娱乐等主导服务，同时兼顾政府接待、外商外宾等综合服务功能。（二）项目选址项目选址于县城龙山路E3出让用地，占地面积2253㎡。该区域依龙册伴便江，为县城新区中心地带。近年来，随着永兴县https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html6/11

64/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库城区建设的迅速扩展、永安公路的改造升级，以县城为中心的交通、水电、通讯等基础设施不断向该区域集中，周围分布有永兴北大桥、永兴广播、翠竹广场、人民公园、“中国第一银楼”、龙山湖休闲农庄、永昌兴宾馆、银都大酒店等雨具科家休闲娱乐场所，是县城内最重要的游客集散地和接待中心。建设地点为荒坡地和少量林地，水、电、路三通，无需大量的土方平整和拆建，可节省大量投资。四、项目开发指导思想及初步规划（一）指导思想本项目利用永兴得天独厚的自然风光和日益攀升的人气，在县城新区游客集散中心建设一流的集旅游、渡假、餐饮、娱乐、会议、商务于一体的标准四星级宾馆，为游客提供完善周到的服务，缓解旅游供需矛盾，提升城市建设品位，促进县城经济发展。同时，投资人能从中获得丰厚的回报，获得较大的经济、社会效益。（二）总体规划布局本项目分前后两幢，呈双子座，前幢为B+3+12层（其中B为地下车库，1—3层为商铺超市，4—15层为宾馆），后幢为8层（其中B-3层与前幢连通为商铺超市，4—8层为商住房）。拟建豪华套间、标准间240间套；多功能会议室6个；宴会厅可同时容纳500人就餐；内设客房部、餐饮部、停车场、游泳池、花园、宴会厅、大小会议室、桑拿按摩休闲中心、酒吧茶娱中心、网球场、歌舞卡拉OK包房等。配备中央空调、高速电梯、智能https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html7/11

74/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库化管理系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系统、安全及消防设施监控系统等先进的设备设施。（三）功能分区1、主楼建设与境区自然环境地貌有机结合，相互映衬。主楼有豪华套间、标准间240间套，宴会厅能同时容纳500人以上。2、修建会议、文化、体育、娱乐设施，包括多功能会议室、宴会厅、旅游池（馆）、桑拿按摩休闲中心、酒吧茶娱中心、网球场、歌舞卡拉OK包房、保龄球馆、健身中心等，作为宾馆配套设施，满足不同顾客的需要，硬件或软件上均能达到国家旅游四星级服务标准。3、功能设计立足于商务、渡假、会议、休闲、娱乐等主导服务，同时兼顾政府接待、外商外宾等综合服务功能。4、建筑风格既体现城市现代化品味，又体现湘南地域、民族特色，使之具有一定的文化底蕴。（四）项目经营思路项目业主郴州市江华房地产有限公司永兴分公司，严格执行《公司法》有关规定，进行现代化管理。1、工程管理：建设工程实行业主负责制，接受县建设局、城管局、旅游局和银行的监督管理。基建和设施采购严格招投标。2、生产管理：生产管理实行班组负责和劳动定额制，严格按生产技术规程进行生产，保证工程质量。3、财务管理：企业设置财务管理机制，配备专门财会人员，做好项目资金、财产物资和成本核算等管理工作。坚持专款专用、https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html8/11

84/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库专帐核算、专人管理。五、项目财务分析（一）投资估算及资金来源本项目总投资3280万元，其中土地出让金230万元，土建工程1480万元，装饰工程800万元，附属工程及设备采购700万元，其它费用50万元。资金来源为项目业主自筹2080万元，申请银行贷款1200万元。（二）经济效益1、收入按平均每天60%的入住率，每人每天消费200元计，年实现收入1750元。2、营业税及附加按4.5%的营业税率计，年实现营业税及附加78万元。3、项目投资回收期根据国家计委《建设项目经济评价方法与参数》要求对本项目进行财务分析，当基准收益率（折现率）为8%时，项目年纯利润350万元，投资回收期约10年。（三）社会效益本项目如果正常经营，每年可向国家直接上缴各类税金70多万元，新增职工就业岗位200余个，缓解地方就业矛盾。永兴县一向缺乏上档次、高规格的星级宾馆，这与其区位不相符。本项目建成营业后，将成为永兴城市建设中一道亮丽的风景，即可缓解县内缺乏接待高规格代表团、大型商务活动、高档次宴会及https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html9/11

94/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库观光游客的星级酒店的问题，同时能快速提升永兴城市品位，有效改善投资环境，促进永兴旅游业、酒店业的结构调整，具有相当的社会效应。六、结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是从旅游市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从当地宽松的政策环境和政府部门的大力支持、酒店日后的经营效益和投资风险等方面来看，对于建设超时大厦综合楼都是比较有利的，预计经营效益良好。宾馆、酒店建设是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期的长的浩大的工程，作为投资方来说，如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获得渠道，是非常重要、必不可少的。考虑到目前永兴县尚无星级宾馆，故建此四星级宾馆项目，一定能占领当地酒店业。综上所述，我们认为：建设永兴县超时大厦综合楼，无论是社会效益还是经济效益都非常明显，因此，这是一个可行性很强的建设项目。https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html10/11

104/11/2019超时大厦分析报告书-百度文库永兴县2011年建设项目申报表填报单位：填报日期：2010年月日单位：万元2010年项目建设规模2011年计划建设起总投底累计项目审批、核准、备案文号联系人及联责任领导责任人止年限资主要建设内容系电话投资1500占地2253㎡新建集旅游服郴州市江务、住宿永兴县超华房地产餐饮、娱乐、2011.32011完成宾馆土建工程17625㎡赖光永时大厦综有限公司医疗保健等多｜3280300自筹年138********3月司标准四星级宾馆及其附属设施单位主要负责人（签字）：填报人：联系电话：电子邮箱：https://wenku.baidu.com/view/9fdbff2f3169a4517723a38c.html11/11