中指：物流地产格局正变，请收好这份攻略！-2017.8-12页

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1、中国指数研究院中国房地产指数系统物流地产格局正变，请收好这份攻略！前言：曾经，在中国物流地产领域，外资企业占据了绝对主导地位，继早年中投入股嘉民之后，2017年7月15日，由万科、厚朴、高瓴、中银集团以及普洛斯现任管理层共同参与普洛斯公司的潜在私有化，收购代价约790亿元人民币，中国物流地产前四大企业都有了中国企业投资参与的身影。物流地产，行业格局正在发生变化！聚焦着越来越多目光的物流地产，究竟应该怎么做？图：主要物流地产商中国市场份额概览维龙平安不动产盖世理丰树易商红木安博宇培主要物流地产商中国市场份额概览普洛斯宝湾嘉民数据来源：公开资料，中国

2、指数研究院综合整理现代物流关系到你我生活的方方面面，它集仓储、服务于一体，包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务不动产载体，信息化、网点化的配送中心每时每刻都在为我们提供着高质高效的收发储存服务……中国指数研究院通过对国内大型物流地产商进行调研交流，分析了当前中国物流地产面临的机遇与挑战，并对拿地、选址、运营、盈利模式等企业关心的问题进行了分析与探讨。中国指数研究院中国房地产指数系统当前中国物流地产，蓝海or红海？从美国发展经验来看，物流地产在其高端制造业快速发展时期兴起，在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保

3、持高速增长。当前，中国物流地产机遇与挑战并存。从发展机遇来看，中国人均物流仓储面积仍与美国存在较大差距；伴随着电商快速发展，中国网上零售继续保持快速增长；主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道，且与住宅、商业相比，其前期投入少、租期较长，投资回报率较高，处在7%-8%左右的区间；现代综合交通运输体系发展规划及“八横八纵”高铁规划已出炉，未来交通网络的规划与发展完善为物流地产市场发展提供了空间。从面临的挑战来看，由于物流地产前些年在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致大城市工业用

4、地相应指标逐年下降，同时，近年土地成本提升较快，由于物流地产投资回收期通常在15年以上，也相应为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，在新的发展格局中，中国物流地产面临着结构化发展机遇。•电商快速发展•规模化发展时期普遍存在同•高端物流市场存需求空间质化•主要城市物流租金处于上升通道机遇挑战•整体用地供应下降•投资回报率相对较高•土地成本提升较快•交通运输体系不断完善•投资回收期较长结论规模化发展时期已过，有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，面临结

5、构化发展机遇中国指数研究院中国房地产指数系统物流地产怎么做？在此，我们将通过解析占据中国较大市场份额的物流地产商，对物流地产涉及的选址拿地、运营环节等进行解析。图：普洛斯全球净资产分布分布图日本26%美国9%中国57%巴西8%数据来源：中国指数研究院整理图：嘉民全球资产分布图欧洲$53亿资产中国$57亿资产北美$22亿资产日本$25亿资产新西兰$17亿资产巴西$3亿资产澳大利亚$100亿资产数据来源：中国指数研究院整理随着中国国内消费升级以及电商崛起带来的大量仓储需求，形成了多股力量布局中国物流地产市场之势。有传统物流地产商如普洛斯、嘉民、宝湾、

6、宇培等物流巨头，纷纷将中国作为主战场；也有传统房企如万科、绿地和碧桂园等通过多渠道布局物流地产，如万科在2015年引入黑石集团作为战略投资伙伴，成立物流地产中国指数研究院中国房地产指数系统公司；还有金融机构如美国的厚朴基金、香港的RRJ以及新加坡的淡马锡等投资中国物流市场；更有电商如京东、阿里等也将物流地产作为一个重要的布局点，如阿里菜鸟通过自建、共建、合作、改造等多种模式，建造现代化仓储设施，建立一张能支撑十万亿在线零售总额开放的社会化智能物流网络。图：主要物流地产商的区域性分布哈尔滨乌鲁木齐长春沈阳呼和浩特北京普洛斯、嘉民、宝湾、宇培、安博、

7、京津冀城市群大连天津盖世理、丰树等银川石家庄烟台西宁太原济南青岛普洛斯、嘉民、宝兰州西安湾、宇培、安博、郑州南京盖世理、易商红木、上海丰树等拉萨成都武汉合肥长三角城市群舟山重庆长江中游城市群杭州宁波成渝城市群南昌长沙贵阳福州普洛斯、嘉民、普洛斯、嘉民、宝湾、宝湾、宇培等珠三角城市群泉州宇培、安博、盖世理、昆明厦门台北易商红木、丰树等南宁广州深圳汕头香港澳门湛江普洛斯、宝湾、安博等海口三亚数据来源：中国指数研究院整理在哪布局？在国内外一致看好中国物流地产市场的同时，在哪布局？这是他们首要解决的问题，并不是所有的区位都适合。物流项目选址，不仅是投资建

8、设以及运营管理全过程的起始环节，更是决定项目成败的关键因素。物流地产商通常需要考察项目所处区域是否符合当地的产业发展规律，以此预判客户对