刍议广州房地产企业的市场营销策略及体系构建

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1、中国房地产金融·2008·第7期刍议广州房地产企业的市场营销策略及体系构建□　　郑勇杰摘要:市场营销管理在房地产企业中占有重要地了不同的影响。特别是2005年以来国家加大宏观调位，其营销策略及体系构建已成为广州地产集团发挥控力度，银行银根紧缩，土地成本加大，房地产市场核心竞争力的主要方向。拟通过阐述房地产企业现今分化加剧。当前广州房地产营销面临着资金紧张、理格局趋势走向，分析如何建立市场营销策略和思路对性消费回归和第二套房按揭政策影响的新形势。在这策，最终构建以营销管理为中心的体系。种房地产市场日趋激烈的背景下，如何发挥市场营销

2、关键词：营销组合;房地产市场营销;目标市场；战略的作用，结合市场特点及需求，构建营销体系，网络营销抢占市场的制高点，增强房地产企业自身的竞争力和营销实力，就显得益发重要。近几年来，随着国民经济的逐步增长和住房改革1　广州市房地产市场现状的深入强化，商品房市场发展迅猛。作为沿海开放城广州地处中国华南地区，位置偏中，作为全国经市主力军的广州，也在全国房地产企业高歌猛进，房济发达强省广东省的省会，以及华南地区的聚散地销价涨声一片的环境下，显示了华南区域中心的城市优售中心和区域性中心城市，毗邻港澳，地理位置优越。势，房地产市场发展成熟，

3、城市竞争价值逐步提升。再加上广州作为一个有着悠久商业历史的港口名城，其中更涌现出一大批房地产龙头企业，诸如富力、合在东南亚一带以及亚洲都有着辐射性的影响力。广州生创展、保利、新世界地产、恒大、碧桂园等实力雄市目前拥有十区两县,城市面积广阔，开发潜力巨大。厚的房地产集团企业。这些地产巨头在全国房地产行“十五”实施期间，《广州城市发展总体战略规划》指业中无论从开发面积而言，还是销售业绩方面，都名出，实施“南拓，北优，东进，西联”的城市空间发列前茅。可以这么说，广州的房地产市场随着几大地展策略，广州的城市房地产投资价值凸显。从房地产产

4、集团的发展扩张而渐引起国内外投资者的高度关行业发展历史和周期而言，广州的房地产市场经历过注，广州市已逐步成为与北京、上海等城市并肩齐进，发展初期到1993年度全国房地产泡沫的高潮阶段，随对全国房市走向有着重大影响的一线中心城市。2003后低迷了一段时间，1997年再度上升，接着呈现长时年以来，国家运用土地、信贷、税收等政策工具，对间的逐步走低，2005年再度发力重新活跃。并且相对房地产市场实施了宏观调控，房地产市场的动作模式于其他大中型城市而言，广州的楼盘价格并不特别和市场主体行为发生了较大变化，并对市场供求产生高。更为主要的是

5、房地产行业的主体——市场参与者22中国房地产金融·开发与经营特别是一些大型地产集团开发经验丰富，已经发展成首位而轻视了其他营销工作，误以为强行推销和铺天熟壮大，还有政府驾驭市场的手段已经非常娴熟，这盖地的广告就是市场营销的全部。其实，广告宣传只在某种程度上也说明了广州的房地市行业不会出现楼是房地产行业需求评估、市场研究、产品开发、定价价大起大落的现象，市场相对稳定。和分销等一系列市场营销活动的一个部分。而在现时2　房地产企业的营销策略及思路房地产行业高度发展的阶段，单单广告宣传已显得比房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房较

6、单薄。广州各大牌发展商都在营销事业的规划和积地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体累上逐步提高认识，他们意识到，如果消费者觉得所通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别购买的楼房的可感知效果超过其原先的期望值，就会的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的形成高度的满意，而高度的满意可以创造出一种对房一种社会过程。房地产营销的实质是以消费者对各类地产品牌的情绪的共鸣，从而使消费者高度忠实于房房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住地产公司的楼盘，实现消费者系列化。广州的房地产宅、办公楼、商业楼宇、厂房等建

7、筑物及相关服务来市场逐步向成熟化发展，消费者在购房中更加注重各满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求，以获种因素的搭配以及住宅的舒适性、私密性、功能性、取一定利润的一种商务活动。其内容包括了房地产市美观性和经济性，也就是所谓消费者的个性、品味和场调查、市场定位、市场细分、项目定价、市场预测、生活观今已经决定了房地产开发商不能再像以往停留市场决策、市场营销组合、物业管理等活动。在追求楼盘产品差异化或突出楼盘亮点的做法上面，美国营销学者麦肯锡认为，企业的可控因素闻是而应该深层次、多方位地挖掘消费者需求，实现以消指产品因素（Prod

8、uct）、价格因素（Price）、销售渠费者满意为导向的目标。房地产企业必须从消费者的道因素（Place）和促销因素（Promoiton）等四大因观点出发来确定消费者的需要，以消费者的需求为中素，这就是著名的4P营销组合策略理论。而企业的心，协调所有影响消费者的