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1、都市更新作業手冊第五章權利變換計畫第一節步驟與流程權利變換係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新，其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建。其工作流程詳圖5-1，其辦理步驟可分為三個階段，包括擬定權利變換階段、核定權利變換階段及實施權利變換階段。一、擬定權利變換階段依據條例第二十九條規定，以權利變換方式實施都市更新時，都市更新實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後，擬具權利變換計畫，且於必要時，權利變換計畫的擬定及報請核准，可以與都市更新事業計畫一併辦理。(一)權利變換意願調查依據都市更
2、新權利變換實施辦法(以下簡稱權利變換辦法)第五條規定，實施者應就土地所有權人及權利變換關係人之下列事項進行調查：1.參與分配更新後土地及建築物之意願2.更新後土地及建築物分配位置之意願權利變換關係人指依條例第三十九條規定辦理權利變換之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人。(二)土地相關權利協調處理土地相關權利指在土地所有權下，涵蓋之權利範圍，包括：1.合法建築物所有權。2.他項權利：即指民法物權所涵蓋之抵押權、典權、永佃權、地上權及地役權。5-1都市更新作業手冊都市更新事業計畫權利變換計畫研擬(29)(29,23
3、)調查測量(41)(37,38,39土地相關權利(辦5)權利變換舊違章建築更新前權利(36,辦6,,40,辦7)協調處理意願調查戶處理方案價值評估辦7,辦8)分配單元規劃(30,31)(29,19)更新後權利價值評估(36,辦6,辦8)公聽會計算不參與分配者補償費(31)（於計畫擬定階段任一步驟辦理即可）申請分配位置(辦11)權利變換計畫書圖製作(辦3,辦4)(29,19)權利變換計畫申請（得與都市更新事業計畫併送）(29,19,辦3,辦4)公開展覽、公聽會及人民陳情都市更新審議委員會審議(29,19)權利變換計畫核定發布實施(29,1
4、9)(32,39,41)(辦17,辦18)申請拆除申請更新期異議(33)公告禁止事項公告通知建造執照間稅捐減免(36,辦19)(34)(46,細21,細23)(31,辦20)發給拆遷補償費安置(21)政府代拆遷(36)拆遷實施者代拆遷(辦3)施工事業機構配合(辦21)申請使用執照(34，辦22)圖例(辦23)申請測量更正圖冊實施者(辦25)政府機關計算差額價金土地所有權人或申請更新後不參與者現繳納或領取接管產權登記權利變換關係人稅捐減免金補償差額價金(未列):都市更新條例(31)(31，(42，(43,40,辦(46，細細:都市更新施行
5、細則辦25)辦22)24,辦26)22,細辦:都市更新權利變換實施辦法23)成果備查(57，細37，細38)圖5-1權利變換計畫流程圖5-2都市更新作業手冊3.租賃權利：包括一般租賃契約與耕地三七五租約。各項權利之處理，原則上由土地所有權人與相關權利人自行協議，如協議不成，則可納入權利變換計畫內、或轉載、或自行消滅等方式，以下分述各項土地相關權利處理方式：1.合法建築物所有權、地上權、永佃權與耕地三七五租約此一部分之權利關係人即指權利變換關係人，依條例第三十九條規定，由土地所有權人與權利變換關係人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理
6、。如協議不成，則權利變換關係人可於土地所有權人之土地及建築物權利範圍內，按權利價值占原土地價值比例，參與權利變換分配，而原有之相關權利消滅或終止。耕地三七五租約承租人若不願依條例第三十九條規定納入權利變換計畫，則可依耕地三七五減租條例第十七條規定，請求出租人給予承租人改良土地所支付之費用（以未失效能部分之價值為限）、尚未收穫農作物之價額、及終止租約當期之公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。2.抵押權、典權依條例第四十條規定，除自行協議消滅外，由實施者列送該管登記機關，於權利變換後分配土地及建築物時，按原登記先後，登載於原土地或建
7、築物所有權人應分配之土地及建築物。其為合併分配者，應以權利變換前各宗土地或各幢建築物之權利價值，計算其權利價值。土地所有權人因實施權利變換不能或不願參與分配者，其原設定抵押權或典權之權利價值，由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額內，代為清償或回贖。5-3都市更新作業手冊3.地役權依條例第三十八條規定，於權利變換範圍內設定地役權之土地，該地役權消滅。地役權之設定為有償者，地役權人得向土地所有權人請求相當補償。4.租賃契約條例第三十七條規定，訂有租賃契約之土地及建築物，因權利變換而不能達到原租賃目的者，租賃契約終止。出租土地
8、若供作建築房屋者，承租人得向出租人請求相當一年租金之補償，所餘租期未滿一年者，得請求相當所餘租期租金之補償。若非供建築房屋之出租土地或建築物，承租人得向出租人請求相當二個月租金之補償。(三)占有他人土地之舊
