宏观策略专题报告房地产市场调控带来的金融风险

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1、2010年04月27日研究报告宏观经济分析报告宏观策略专题报告房地产市场调控带来的金融风险大吗？基本结论目前中央对房地产市场的调控不断加强，我们从真实需求、投资收益两个角度对房地产价格下降幅度进行了测算，最大的承受力可能在20%左右。我们认为在此房价调整幅度下，对金融市场稳定造成冲击不大。一般而言，商业银行与房地产和土地市场相关的贷款分为房地产开发贷款、居民住房抵押贷款和地方融资平台贷款三类。我们分别测算了房价下跌对三者的影响。我们认为房价下跌导致的居民抵押贷款违约概率很小。低杠杆率是主要的原因。跨国比较的数据也发现，中国房地产市场的金融深度很低，从人均信贷余额和

2、房地产贷款占GDP比重等指标来看均是如此。我们认为如果土地出让金收入减少，地方政府的财政风险会有所上升，但基于如下原因，我们认为完全有时间和空间在经济发展中逐步化解该风险因素：从2009年土地出让收入情况来看，东部城市占比最高。但东部地区经济增速较快，中短期内不会存在太大风险。长期来看，地方政府要防止财政情况恶化，需要保证经济保持比较高的增速、同时降低融资成本。中国的赤字融资可以通过提高内债、外债比例来达到。国内较高的居民储蓄率、大量国际储备将使未来低成本发债融资成为可能。可能的物业税可以起到“开源”作用，可部分抵补土地出让金下滑带来的收入下降，当然税基和税率

3、的制定或是重要的敏感因素。房地产开发贷款的风险主要源于房地产公司现金流量减少，考虑到国内过剩货币的规模依然较高、海外融资渠道的改善，房地产公司的现金流将依然比较充裕，对银行资产质量的压力亦不大。特别感谢：感谢金融行业分析师张英和实习生崔长峰在资料和数据方面提供的帮助曹阳联系人(8621)61038299caoyang@gjzq.com.cn付雷联系人(8621)61038324ful@gjzq.com.cn刘刚分析师SAC执业编号：S1130209030282-1-敬请参阅最后一页特别声明此报告仅供国金证券成都财富管理中心使用宏观经济分析报告内容目录与房地产市场相关

4、的贷款规模测算...............................................................3住房抵押贷款—可以忽略的风险..................................................................4地方财政—在发展中化解危机......................................................................6房地产开发商—现金流仍充裕.......................................

5、.............................10附录一：地方政府债务率变化的情况.........................................................12附录二：房价下跌的压力测试....................................................................12图表目录图表1：房地产价格全面上涨，地价先行........................................................3图表2：地方融资平台的规模测算（十亿人民

6、币）..........................................4图表3：当年与房地产相关的银行贷款占比（%）..........................................4图表4：中国个人抵押贷款的杠杆不高............................................................5图表5：人均房地产贷款余额（美元）............................................................5图表6：房地产贷款余额/GDP(%)....

7、...............................................................5图表7：2009年各省份主要城市土地出让金收入（亿元）.............................7图表8：各地经济发展水平与财政关系............................................................8图表9：赤字率的跨国比较数据...........................................................