我国房地产市场宏观调控策略研究

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1、摘要：从1998年房地产改革以来，我国房地产业有了突飞猛进的发展。但同吋也存在着房地产价格不合理持续上涨、房地产投机性需求H益增加、市场运作不规范等突出才盾和问题,对此国家也曾出台一•系列的宏观调控政策。木文立足于我国房地产经济发展的现状，分析了我国土地、金融、税收、保障性住房等房地产宏观调控政策的作用以及所存在的问题，并提出相应的政策调控思路与方法，促进我国房地产业健康有序发展。关键词：房地产市场，宏观调控改革开放以来，我国房地产业迅速发展。以住房为主的中国城市房地产市场逐步成为了国民经济的支柱产业，对拉动我国经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用，

2、同时带动了钢铁、水泥、电力、金融、运输等相关行业的发展，推进了城市化进程。然而在此同时,也出现了房价上涨过快、房地产投机日益严重，市场潜在需求与有效供给不足，土地市场运作不规范等问题。造成房价过度上涨，催生了房地产市场的巨大泡沫。这不仅威胁房地产行业的可持续发展，而且严重影响人民牛活及我国经济的健康运行。房地产是关系国计民牛的特殊商品，政府为实现房地产市场的健康发展和高效运行，必须对房地产市场进行有针对性的调控。一、房地产市场改革以来所存在的问题近年來，屮国经济的发展，人民主活水平提高，扩人内需等积极政策促进了房地产业的高速发展，但也出现了不少问题，主要

3、表现在以下方面：（一）土地资源稀缺投机现彖严重房地产是从事不动产开发投资的行业，离不开土地的供给。十地是一种不可再生的资源,供给弹性小。随着中国城市人口的增多，城市化步伐加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺Z间的矛盾越显突出。在目前不完善的土地交易制度下，由于利益的驱动，房地产开发商总是千方百计的圈地。在获得国有土地使用权的过程中，通过贿赂、暗箱操作等手法,低价获得国有土地使用权。或将土地高价格转让，进行投机获利。有限的土地资源反复交易,导致价格急速上涨，形成房地产泡沫。一旦泡沫破裂，不仅严重扰乱了行业正常秩序，危害整个国民经济的可持续发展。（二）房

4、地产对金融依赖程度较高，蕴藏较大金融风险我国房地产对金融的依赖程度很高，积累了大量金融风险。主耍表现在以下方面：一、房地产信贷增长过快；二、房地产商口有资金比重低。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或者间接來H银行贷款，而个人通过按揭贷款买房•的人占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝人部分风险系在金融机构身上；三、商业银行过度竞争。近年来，由于我国商业银行特別是国有银行存在流动性过剩的现彖，具体农现为存贷差越来越大，迫丁•盈利压力，银行急丁•把过剩的资金贷出去，而房地产由于有抵押物相对风险较小，成为各家银行理想的房贷对象。投资

5、过快、供给增加在导致房地产销售市场过度繁荣的同时逐渐把房价推到了严重偏离实际价值的不合理价位。事实上屮国部分城市房价已在高位运行。房地产业与银行之间已形成一荣俱荣、一损俱损的态势，一旦房地产由繁荣走向萧条，房地产泡沫破灭可能引发银行资金链断裂，从而对整个国民经济带来沉重打击。（三）房价过快上涨，超过普通百姓的承受能力从2003—2009年，中国房地产价格明显呈现上升趋势。尤其是在2009年，全国房地产市场出现过热现彖，7（）个大中城市房屋销售价格指数呈现出持续上涨，涨幅逐月增加。在我国贷款买房人当小，一半以上的人月供超过其是收入的30%o房地产市场过高的

6、价格，不但抑制了人们H常消费，更可能会造成社会不稳定因索。（四）商品房供应结构失衡随着房地产业的不断发展，许多地区盲口地开发高档住宅和别墅，而屮低档的商品住房建设规模较小，两者开发比例严重失衡。这一方面导致了结构上的供给失衡，致使房价不断攀升。另一方面更忽视了普通群众对中低档住房的蛊求，导致人民群众不满情绪滋生，给社会稳定带來不安定因素。二、中国房地产市场宏观调控效果分析2003年以来，大部分城市房屋销售价格明显上涨；商品房供应结构凸显，部分地区房地产投机炒作严重等等。针对这一现象，国家政府给予了高度的重视。2002年8月26日各部委联合发布的《关于加强

7、房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》明确指出，我国房地产市场存在房价上涨过快，商品房供给结构失衡，房地产市场秩序混乱等问题。随后为整顿房地产市场，2005年3月国务院出台八点意见，力求稳定房价。2005年5刀国务院办公厅发布《关于做好稳定住房价格丄作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2006年5月24口国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施。在此我们将其调控手段和措施进行具体分析。（一）土地市场宏观调控政策分析土地宏观调控是国家为了维护土地所有制，调整土地关系

8、、保护和开发土地资源、合理利用土地而采取的行政、经济、法律等综合性的手段和措施。