商业地产策划方案-商业地产策划书范文-

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商业地产策划方案—商业地产策划书范文　商业地产策划方案-商业地产策划书范文商业地产～顾名思义指的就是商业用途的地产～主要区别于以居住为主的住宅房地产。下面是出国留学网为大家提供的商业地产策划书范文～欢迎阅读.商业地产策划方案（一）一、商业地产分类（一)、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服观务经营设施、体育经营设施、公设用用(设施转化)经营设施等。等（二)、按产权形式分式1、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是和发展发商为了解决大卖场面积消化的难题~购买者拥积有一定面积的有产权~但具体商铺位臵一般不明确。体在此条件下套现是第一在位的～只能以市场需要做策的略性引导～运用返租方式略是有效是的。(此种形式在北京、上海、成都等城市北已禁止使用~深已圳还有部分存在分）2、独立产权商铺商独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间~有注重项目入注/29市后的经营状况和物业升值~开发商一况般采用应将部分卖场般

1保留~该类型的商铺需要依靠～一定规模的产业基础和较一为成为熟的物流环境~在此基础上~对所经营的业态基业种以及经营业环境~经营档次进行升级～从软硬环档境两方面入手～提高项境目的市场认知度～从而提升的项目的商业价值和发展前项景～吸景引投资者与经营者共同的投资热情。共二、商业地产宏观情况商（一)）、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展～人们消费水平的不断展提高～提以及国内商业、零售业售2016年12月111日彻底对外开放~中国商业市场正在吸引着越来商越多国际商家的关注～寻越找适找合商家发展的商业地产项目～成为众多国内外产商家扩张规商模、占领市场的基础。的2016年～商铺的需求将会有大幅～增增加～同时商家对商业物业的选择标准将更为严格业～物业结构~适用性好、位臵优越的项目将成为追捧臵对象。对（二）、运营模式将回归理性式由政府推动的会展中心、城市广场动、步行街这类形象工、程～以及一些开发商盲目兴建以的购物中心、批发市场等的问题问逐步暴露出来~一些不符合城市商业规划、不不符合商业地产符运作规律的项目将风险凸现~中小投项资者投诉可能成为一个资新热点。所以今后的商业地热产开发上将更多地涉及到产商业地商/29产的后期经营管理上～单搞开发的地厂商今上后的竞争力将会后越来越弱。或者说是市场上需要专.业的商业地产代理公司～业以以及专业的商业管理公司。.（三）、商铺开发尚待继续探索待上世纪90年代后期开始～商铺投资年逐渐成为国内房地逐

2产的投资热点～业内还有人称资20160年是“商铺年”.通过通高价出售商铺～开发商既可以迅速回收资金～商同时也将项目同的经营风险分散转移到了中小投资者分身上.但一度深受青睐身的产权商铺~也使得不少开产发商深陷于项目经营不尽发如人意如的苦恼中。商业地产策划方案地（二）活动目的：为商场开业造势动～引起话题～吸引大家的～眼眼球～增加商场知名度。活动主题：开业盛典活动时间:动2016年4月292日活动地点：江南新地露天广场活动形式：新启动仪式和舞启台表演活动亮点:邀请海珠区区领动导、当红明星黄宗导泽～广州泽电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持人活动内容：启动仪式（(上午）/291)迎宾2）2领导致辞3)启动仪式~区领导、集团启领领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台～鱼同水共注入镂空透注明江南新地中.4)舞台表演台、明星演唱、明星与现场观众互动互、运动服装秀、女子鼓乐表演表、街舞—双截棍棍、休闲服装秀、、魔术、眼镜秀、品牌棒！约翰表演飞面团表、数码产品秀品、热舞负责人：主持和现场工作人员人活动宣传:

31～地铁广告铁(地铁二号线)22～报纸广告3～电台广电告（略)4～公车广告公（略)小结:活动当天所邀请的领导、活明星让出国留学网商业明街迅速的占据了迅4月30日广广州各个报刊和电视台的重要版重面.五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的的强势报道～使得强江南新地一开业便获得了满堂红。一商业地产策划方案(三)随着【龙腾盛世】项目工程的顺利进行～住宅的销程售进售入尾声.【盛世商城】的行销和招商开始进入】了实际的操作了阶段.【盛世商城】的行销和招商盛工作～我司有以下两点考工虑:虑一、基以品牌主力店、大卖场整体租赁～力而后再分割而/29成小产权商铺带租赁合同出售。此种方带式有以下几个问题需式要探讨：讨1、品牌主力店、大卖场的向外扩展~店都有周密的计都划安排。位于某某的【盛世商城】是于否在品牌主力店、大卖否场的向外扩展的计划区域和的计划时间之中计；【盛世商城】的城面积、地理位臵、商场规划等要素是否符合商品牌主力店、大品卖场的要求。这些是【盛世商城】求招商成功的关键点。招2、、品牌主力店、大卖场整体租赁的租金是否符场合支合撑贵公司对销售价格和销售率的预期和；品牌主力店、大卖场力整体租赁的租金水平一般都较低～按租照商业地产投资回报率照

4一般在般8%以上。较低的租金水平恐怕很难支撑较高金的销售价的格和较高的销售率~贵公司的整体收益就率会受到较大的影会响。3、、当然~品牌主力店、大卖场由于租期较长～品大牌效牌应明显～对销售率和销售价格也有一定的提升销作用。作二、基以主题概念的精品店中店商场题～整个商场分割~成小产权商铺～采取一定回报率～商一定时间段的返租或不返一租租的形式销售商铺。此种方式有以下几个问题需要方探探讨：1、主题概念的精品店中店商场的市场的定位甚为关键。定定位的准确~关系到商场的销售率确和销售价格。和2、主题概念的精品店中店商场题也需要物业性质的商场也管理公司进行管理。商场管理理公司由谁为主体组建～理关系到关/29商场后续的经营的好坏。好3、主题概念的精品店中店商场需要销的售和招商齐头并售进～需要行之有效、严谨的市场营行销方案及强有力的执行力销来来保证销售.4、主题概念的精品店中店商场题如果市场操作良好～能如实现较好的销售率及较理想现的销售价格～贵公司的整的体收益体也较理想。【盛世商城】的行销和招商工世作就以上两点来开展和实作施施。第一部分品牌主力店、大卖场的招商力一、、目标客户

51、家电类全国品牌连锁店电））苏宁电器连锁集团：苏宁电器连锁集团始创：于于1990年～历经十余年的努力拼搏～苏宁已发年展成为年销售规模展120多多亿、上缴税收过4亿元、员工、2万余名、连锁企业遍及全国业24个省市地区的大型零售连锁企业集区团。先后获得中国最具团影响力十大企业之一、全国响民营企业民8强、全国连锁企业企7强、中国商业企业名牌企业、江苏省著名服名务商标等殊荣。务----自自1995年起~苏宁率先在中国家电流通领域尝先试连锁试经营的模式.在江苏省内及北京、上海、广苏州、重庆、天津、州成都、合肥、杭州、西安、深圳合等地以直营和特许形式建等立立了数百家连锁店。/29))永乐苏宁电器连锁集团：团2、类全国品牌连锁店品)赛博数码广场：赛博数码广博场~旨在建立全国最大场的33增值服务渠道~拓展全国连锁卖场达全500家～以紧密的～网络覆盖全国各大中级城市。成为全国各最有价值的行销服务最平台~为国内外合作伙伴提供~在中国市场内的最有效服在务平务台.赛博数码广场～拥有全国最大的场3会员组织～其中时会常积极参与活动的会员～超过参50000万名以上.)百脑汇：于1998年成立～至今”百脑汇？”已成为年

6中国电脑大卖场第一品牌～国百脑汇资讯广场致力于经百营信息营产品~服务流通事业～缩短产品销售通路～业提供最新资讯～提为商家和消费者之间建立最短通路消。现在在上海、成都、南。京京拥有4家大型资讯卖场～计划～2016年前在全国主要城市国开设25家连锁资讯大卖场.百脑汇资锁讯广场是蓝天电脑集讯团目前在中国大陆地区最大的前投资项目～蓝天电脑集团投系股系票上市公司~一向以高科技发展为经营方针～高生产专业笔记生本及相关产品之开发、制造、销售、品产品覆盖欧、美、亚三产洲五十多个国家和地区～名五列台湾前列50强知名企业～并排～名台湾最佳营运绩效企业～为一发展空间广效阔～经营稳健的阔公司目前~中国的零售业中～~大卖场是其主要的渠道终大端～端这一由百脑汇率先开拓的产品销售形式～拓涵盖了售前产品培涵训～自由购买～方便维修和在卖由场中休闲娱乐的购买全过场程。程/293、大卖场类品牌连锁店牌)好又多量贩店:好又多是一家多大型的流通业量贩型大台资企业～主要经营产品有：企零售日用百货、日用杂品零、针、纺织品、五金交电、照像器材、仪表仪器、工照艺美术品、精艺品、精细化工产品、音像制品、副食工品、粮油制品、冷冻食品品、干货类食品、烟、、酒类、书籍～并提供相关酒的商务咨的询和商务服务～配套中西快餐、电子游戏机娱乐务、食品游加工及销售等。好又多百货商及业广场有限公司自业97年88月开设首家店——广州天河店以来广，又陆续在全国各地开续

7设五十几家新店家，至今在广州、番禺、深圳、成都、禺昆明、明绵阳、西安、武汉、福州、厦门、宁波、温州福、杭州、上海、等城市均已开设分店开，并以成倍的数量在增长数)力量）屈臣氏）家乐福家4、百货类品牌连锁店牌）来雅百货:来雅百货成立于百19989年3月～由台湾正统统管理团队操盘管理～以全新的经营理念~科学的全管理模式～管差异化的经营特色以及拥有雄厚实力的特经营母体等五大优经势～迅速崛起于百货行业当中。速)新华都:/29)天虹商场：天5、娱乐类品牌连锁店类）康康柳丁:大唐娱乐事业发康展有限公司展)音乐厨房：音乐厨房连锁餐饮厨管理有限公司管)欢唱:采星欢唱娱乐有限公唱司司第二部分主题概念的精品店中店商场——【的盛世建材城】盛一、本项目的经营业态定位——项中、高档品牌家居装中饰城

8本项目位于当某某市的中心。从地理位臵这一角中度来度看～目前此地段是繁华地段。因此针对该项目华进行细致准确进的市场定位——高档品牌家居装饰城-.并针对商铺的经营主.题和商铺未来的经营前景进和行细致和适当的宣传～从行而促进而和带动商铺更好、更有利的销售。更（一）项目定位的分析项项目优势:1、区位：本项目位于某某市的城：市商业中心～南北贯市通~交通便捷.交2）规划：是目前当某某市域内划～唯一的高档品牌家居～装饰市场～并能够形成很强饰的市场聚集效应的；在新旧的消费的/29观念转换上～本项目更倍受现代消费者的关目注。注3)硬件:项目的面积较合适～有较充足的的停车位。的4）理念：营造出与当某某市原有:的消费观念不同的高的档次高品质的现代消费经营理高念。念5)人气:本项目的周围存在大量的显性目消费者和隐性消消费者～这些利于未来市场的蓬勃发些展展6、项目在当某某市域内及周边城镇的影响力域够～形成够一定的感召力。稍有了解的大多数经营者稍和投资者对本项目和的认知度较高～对商铺未来的价度值很期望。值项目劣势：

91、对于中低档产品的商户来说～本项目的销售商和租赁和价格相对商业中心区域以外过高~使这些商区户在投资上形成户一些困难.。2、在地理位臵上～零散的装饰市场辐射区域零占市区大占部分～截断了项目市场的部分终端客户。目市场机会：1)目前～当某某市城内没有一个～完善的高档品牌家居完装饰市场～并且一些经营商户市规模较小～分布零散～不规易形易成市场规模。2)市区内的房地产业正在蓬勃发展～在建项目的市蓬场场容量大～而且待建的项目将陆续上演～从而形成目了一个深厚了/29的市场容量。3)现有市场的家居装饰商品～已有多数品质装已不能满已足现代人的消费需求。需4）零散的经营家居装饰产品~在终端营消费者心目中定消位为中低档产品。档5)对于家居装饰的品牌商户~在租居赁和出售的价格上赁相对于周边的区域具有很强的合周理性.理6）现在某某市场上的多数商户为追随市性经营～追随的性对象多数为品牌商户和有感召力的为商户.商

107)现在某某市域内原有商铺经营的灵市活性导致商业的活经营缺乏统一性～商业氛围的形成统仅依靠市场的调节由经营仅者者自发形成~商铺的换租率表现频繁。率市场威胁：:2）未来规划的家居装饰业～对本项目的潜居在威胁~威在胁的大小直接取决于定位是否同质化。取3)现某某市的一些有影响力的经营户~对于我影们市场们的形成具有一定的冲淡影响。冲4)国家宏观政策的调控对相关行宏业的影响在今后一年业也会对本项目造成一定的不利对因素。因(二）定位的优势势、可以使客户规避市场风险～坚定投资信心市～增加销售～/29热度。因为这样定位～可以减少与直接样竞争对手的接触面。竞通过市场调查分析～我们发现市在周边的群楼商铺～都以在满足满消费者的日常生活需求为突破口.如果本项目求商铺雷同于它商们~必将增加市场压力～加剧市场竞加争～在这方面～本项目争明显处于不利地位显;、有深厚的市场容量:我们有的这个定位就目前情况～的某某某的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展~并且带本项目周边本在建或在售的楼盘较多~这些楼盘入伙楼后对家居装饰的需求后量较大大；

11、目前在某某市集中的家居装饰材料区集（城城)相对较少～且高档品牌家居装饰区更少～因此牌本项目有着很大的发展空本间间；、项目现在人气旺～交通条件十分理想~旺且商铺前面步且行道空间较大~满足发展家居装饰业大的硬件需要的；、为以后在区域市场上发展树立后一个品牌效应～避免了一定位的同质化位;、良好的市场操作性：我们这一的定位～是基于详细的市定场调查和商战实例整合出来调的～有良好的前瞻性.同的时~我时们在定位的过程中～逐渐赋予和加深了它所～包容的内涵～并包准备一套有逻辑、有秩序的销售、有促销准备活动。促(三）目标客户群的定位目根据市场调查～初步把这次销市售宣传的对象定位为隐性售目/29目标客户和显性目标客户。。、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位本的独特性吸的引而来的商户～主要表现为转换行业的~商户.商、显性客户群:可分为投资者和经营者：、投资者：1、本区域的商铺投资者域;2、看好本区域家居装饰业发看展前景的其他地区的投资展者者;、经营者：1、经营知名家居装饰品牌、的加盟者或连锁店的;2、一些准备设立办事处的、装饰公司装;3、本区域的高档品牌装饰经营者的；

124、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地材区经区营者；二本项目商铺的销售方案商本项目商铺销售的主要目的是为商尽快回笼资金尽,提高销售率和销售价格率根据市场分析～销售方式主要采取分以租代售和直接销售以两种方式。方（一)以租代售。.(主要是针对经营户的销售方式～降低销其经营门槛槛）以租代售～就是客户一开始先付总房款的户30％0作为购房/29定金～并与开发商签订一至两年的租开赁合同～租金按市场价赁计算~一次性付清一年租金算；；租赁合同期满后客户如有意购有买此商铺～则可交纳纳剩余房款（总房款减去定定金和已交租金）～并与开发商签订正式购房合同开；；若客户无意购买~则向客客户返还开始交纳的购房定金.定以租代售这种方式降低了臵业者门槛~首式付大概付7万元（60＊3900＊=70200）9即可～缩短了销售周期～即有利于打开市场有形成人气～带动以后商铺的销售～~但是～这种方式不利于发但展展商资金快速全面的回笼。。根据我们对当某某市市场的实地调查发现～当市某某市商某铺月租金为20——28元/？不等。从上表看~当某某市域内的上月租额可以分为月12元/??的低价段~16-20元元/？的中价段～24—282元/?的高价段。虽然然16—20元/?占主体部分～但考虑到每个物体业本身存在业的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系长等外部因素~这部分等

13价位相对有些保守。本项目的相商铺属于新建市场～配套商设施设完善~故取中段价位的均价的18元/?和高价段段的均价26元/？为其变化幅度~因此我们的商变铺租金定价取其中高价位铺的的均价22元/？.针对这个租金定价~对于我对们们这个项目～以租代售这种种销售方式在租赁套数上应有限制~若全部以这种应方式销售～方则回笼资金才达万元达（租赁合同以一年为期限为）。/29（二)直接销售.销(主要是针对投资户的销售方式～打消户其投资回报的顾虑资)我们这里所说的直接销售包括三里种具体形式:种1.一次次性付款（采取此种方式购购房可以给予一定优惠）；；2.分期付款(签订合同时先付总房款的订40%,0房屋封顶时再付40％，0交房时最后付20％）;%3.按揭（首付为总房款的付50%，剩余房款客户向银行贷余款付清清)。这一方式能最大限度的回笼资金~加快其限总体项目工程总进度;但提高了臵业者门槛～延长了高销售周期～在时间上大销大影响了发展商资金回笼。影因此～结合现在商铺销售上存在的实际情况~建售议采用议这两种销售方式相结合的销售方案。对此我结们对这一销售方们案的可行性进行了相关分析。性（三三）销售方式组合分析。

14一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一发样的～样而对于分期付款方式~因工程进度不同而有式异~故只以第一异期款额计算算资金回笼。(据保守估计～计划销售占总户的计85%5～计40户）/29下表—租售月租金以—22元/?？收取~租赁合同以一年为为期限户数（户)面积积（?)房款（元）备注备以租代售1590012906009房款30%+一年租金一次性付款(含按揭)1060023400000分期付款15900140405000总房款40％～（一年内封顶可一收回总房款的的80%）销售总计402400503446004(四)投资回报分析.报无论是臵业者还是投资者都很关注自身还的投资回报。高的档家居装饰区是新兴市场~市场人饰气有待提升～所以租金不气宜宜定的过高~但也不宜定的过低~这样不利于商铺的地位的提地升~也不利于高档品牌市场的形成.但是档随着发展和市场的随壮大～商铺租金增长幅度一定会商更大。更下表是投资一年后投资的回报率：后5年期月利率为‰～十年期月期利率为‰利月租金（元/??）投资回报率（一次性付款性)投资回报率(按揭按)10年期投资回报率报（按揭)5年期根据上部分投资回报率的分据析～可以看出为更快形成析市市场~增加人气～利于下一期商铺的销售～发展商一可以代替那可些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺引～并保证可以给其一~

15定的回报率如回％～这样从表面上看可能会给开发商带来上一定一/29风险～如达不到一定的回报率～开发商每平米的可能要承担可200元的风险~但随着市场逐渐完善险～房价上涨～这种风险将～降降到最低。对于我们这个项目～这种销售方式是可项行的～尤其行在姑孰新城商业街真正形成后。因此针业对这种情况～发展商对就要采取积极合理的招商策略采~更快吸引经营户进驻～～这样这既加强了投资户的投资信心~还可以更快提升资项目的知名度项和影响力.(五）、具体的招租方式不管是以租代售还是为投资户进行招商～开发商投都必须都积极的吸引经营户进驻商铺～针对商铺市场进的初步定位——的高档品牌家居装饰区～因此建议采家取一些主动出击的招商方取式式～可以更好的吸引经营户.具体操作如下:户1、推出品牌商家进驻优惠、策略策品牌商家的品牌效应应能给投资者及经营者增强强臵业的信心～从而有力地促进销售～所以建议对地于有意进驻的品牌于装饰材料商及装饰公司设立办事料处～在售价或租金上给予处一一定比例的优惠~如在售价上给予一定的折扣或在价租金上给予租3个月或半年的免租期~利用其品牌效的应来带动其它商铺的应销售与招租与;2、“客户领袖"奖励计划袖针对目前地区商铺人气不足～为达地到带动人气～建议对到/29

16此推行“客户领袖奖励计划”行～凡已认购的客户若能带~领其领它客户~进行认购并成交者～发展商将按所规成定的标准奖励定给予领袖客户～如：按其所购买的商户铺总价的铺1％作为优惠奖励励～可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其时他形式。他3、针对目标客户采用策略客对于一些目标客户一,可以通过直邮直(）或直接派人上门向上各商家派发单张、海报等方式将有关资料传海给客户～这也是给招商的有效方式。效4、设臵专职人员人对于售楼处可以设臵一个销售商铺的专职人臵员～主要负员责商铺的一系列问题和情况～也包括售列前、售中及售后的各前种服务.务三营销推广策略根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点～我状们在们有效控制广告宣传费用的同时～将采用针对性用的宣传策略～的加大广告宣传力度～使整个项目的宣传传策略与销售策略紧密传配合~从而达到热销和旺销合的效果。的（一）推广主题题基于前面的分析及本项目的定位~并结合目前项商业物业商市场的实际情况～在项目的推广宣传时～～主要围绕主下面几个方面进行:进1、宣传该区域房地产业的蓬勃发展～域必将带动家居装必/29饰业的长远发展～从而使购买本项远目的消费者对于商铺的发目展展前景与潜力充满信心；

172、本项目位于当某某某市老城区的中心路—-南北贯南通～交通便捷～况且商铺前面的步行道空间且较大～对发展家较居装饰材料行业极具潜力料；3、项目独创性：以差异化竞项争为前提～做到人无我有争、、人有我优、人优我奇的特点～特我们的“有”——未来的商—业中心;我们们的“优”--合理的售价价和租价；我们的“奇”—-商铺和家居为一体.—(二)项目形象包装1、主题广告语:建议以“建造美丽家园—-盛以世高档品牌家居装饰区”世为为主题～进行广告诉求;2、项目导视系统建议本项目的导视系统表现议手手法采用多样化～更能充分分的将本项目的形象及主题表现出来～因此可以在题面向路的面0＃楼上悬挂条幅～并在等客流量较多的幅地方设立导视牌地;3、现场包装现1)、条幅::/29条幅广告是项目最快～费用最省的广告形式之～一.建议一条幅广告用在~突出内容为一些醒目的广突告语和租售热线告等.例如:如“投资有眼光～盛世商铺做家装”世“盛世商铺~铺展家装财源路”商

182)道旗:为营造整体现场气氛～引起人造们的关注～吸引更多的人们气气～建议在路上布设道旗~道旗内容以发布装饰材～料区销售料的信息及商铺的发展潜力为主。附加内容发可以为:可“资本.运作。.财富.扩张"“今日寸金买土～明日寸土寸金寸（三)“造势”策略针对本项目目前的销售状况对~为渲染市场气氛～我们～建建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰发稿～稿进行一定量的报纸广告与软性文章炒作～纸在本地报纸和有线电视在台发布~内容主要以宣传介发绍该项目地理位臵及高档绍品牌家品居装饰区的发展前景～从而营造出本项目商景铺强大的升值潜铺力~使市场更加关注本物业～加强场客户的投资信心。在造势客阶阶段建议在电视上进行广告宣传时以整条商业街为告重心～适重当的突出高档品牌家居装饰区的发展～局牌部中体现出装饰区部/29的重要价值。价根据调查~因为本项目是新型项目~对消本费者的心理影费响不是很大～为了改变这种现象～我~们策划出两个方案~可们以更好的配合前面的宣传。更方案一:主题:“盛世家装商铺～铺展美丽新世生活”生广告形式:以广播广告表现～具体内容建播议可以配合歌议谣。（见附件一件)对于歌谣的音色选取~关系到广告的成功与取否否。

19方案二:主题:“盛世杯”家居装饰设计“大赛大地点:某某市策划用意划:对开发商的品牌宣传及盛世高档家居装饰宣城城的形象定位目的：赛事设立一、二、三等奖项事，，对于获奖的人士给予臵业优惠或其它业媒体组合：:电视、报纸广告、海报形式海两个方案可以同时进行～这样可以更好同的把盛世高档家的居装饰城的形象宣传到人群的各个的层面。层（四）常规宣传安排：安1、报纸广告:/29目前在某某市覆盖面较广的报纸媒体为《某某日广报》和报《某某侨报》、《某某日报》每天在马、鞍山的投放量为鞍2万份～只在周二、只周四发行彩版广告～彩色整版广告市场广价为价14000元。、《某某侨报》每天的总、投放量为投12万份～其中在马鞍山投在放3万份~在芜湖投放芜5千份～彩色整版广告市场价为版120000元。根据这些情况～报纸投放应以《某某日报报》和《某某侨》报》为主～选用选1/2的版面～(这样费用不大~可集中在一样个个时段持续进行～建议集中在五月中下旬中）诉求项目地理位臵目及高档家居装饰城的发展前景~从而引饰出本项目未来巨大的出升值潜力。潜2、软性文章：

20报纸软性文章目标性较强～可以在上《某某日报强》和《某》某侨报》有针对性的发表软性广告~内容性同样诉同求姑孰商业街高档家居装饰城的地理位高臵、投资潜力及开发商多臵种招种商经营的方式。3、宣传单张:、由于宣传单张的制作成本低廉～适单合大量的派发～并且～合本项目目前还没有这种宣传项单张~因此～建议制作本单项目商项/29铺的销售宣传单张～可以在内容、色彩上产~生较强的视觉冲生击力～制作要求能充分体现本项目作优越的地理位臵、项目的优商商业定位及高档家居装饰材料区的经营发展前景～材同时可以同附上商铺的投资回收效益分析案例回(见附件二件).建议单张的开张可选择可8或16双面～制作数量大约~100000份。主要投放对象针对市内的家居装饰材料商铺市经营者。经商业地产策划方案方(四）前言在商业地产销售发展日益成商熟的的今天～房地产营销熟策策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要～招商铺要想卖商得好～前期的营销策划必不可少～而且营必须做到位.必××商业城项目是××房地产开发城公司开发的精品物公业～将成为××市北区的新型休成闲地产商业的经典作品.闲××商业城座落于××市城区北部的××广场旁~城是×是×地产开发公司的新建项目。本项目占地建7000平方米～根据目前的建筑设计建议方案～前项目由三层裙楼项(含负一层层)和两栋塔楼(分别高四层四）组成～总建筑面积约为约15

21000余平方米~地下车库及设备用方房建筑面积为房1500多平方米~多商业裙楼建筑面积约面8500平方米～塔楼建筑面积约～65000余平方米.项目总投资约资1800万元.经过前期的市场调研分析～本项目初步确定为现析代化、代/29多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想商～结合目前项目~现状～本营销企业方案对本项目做营了比较系统的市场定位及了营营销可操作性分析～从营销策划的角度出发~对项销目的整体目形象包装、营销组织运行、市场推广、广组告策略安排、销售告促进等方面都做了全局性和可操方作性的论述。作一、项目营销总体策略营营销总体策略是仔细分析、科学划策分并准确切入目标市分场~通过全方位地运用营销策通略～最大限度提升项目的略附加附价值~获取项目的最大利润～并全面树立和提大升企业形象及升项目形象。概括本项目的营销总体策概略～可以简述为“五个略一”～即树立一个新锐概念”、倡导一个财富理念、提、炼一个炼鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热个销风暴.销二、项目营销目标方针目根据本项目“五个一”的总体营销策略五~拟订本项目的～营销目标方针如下～作为本项目营方销工作纲领的完善和充销实。。1。树立一个新锐概概念:休闲式购物商业。2。倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购:物、稳物定性回报。3。提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。权

224.启动一个前卫市场:崇尚“创投性商业、场休闲式购休物”～摒弃传统商业的纯购物环境压抑与商约束～主要面向年约/29轻新锐、有自己个性的消费群体、~让其体验到休闲模式的~商商业环境～购物主题明确。。5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商销业行为上升为业现代全新的休闲商业～力争推动商业休房地产市场开发的全新房变革～避开传统商业的竞争革~在一个全新市场里掀起～一场热一销风暴。三、销售目标及目标分解售1。销售(招商)目标2.。销售目标分解四、营营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划~的将营销工作分为四个将阶段～各阶段工作重点如表~8-5—所示。五、项目销售时机及价格售为了更好地在后续营销过程中充分地体现总体营销策略体和达成目标方针的实现～综合项目目要素资源和营销推广传目播播要素～结合项目定位～确定以下销售时机及价格确。。（一)项目入市时机及姿态及1。入市时机:根据规划与工程进度以及根营销准备～在营2016年55月份房交会期间开盘(或或2016年9月)～可以抓住以2016年春季房交会、五一国际劳动节等交机会掀起第一个启动机

23高潮；;在国庆节、2016年秋季房交会、元旦等重要秋时期掀起时新的销售高潮./292.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产乃、休闲购、物"形象登场～开创全新休闲商业投资经开营理念。营（二）价格定位及价格策略位1.价格定位的原则：采用比价法定和综合平衡法。和2。价格定位：整个商业项目的格销售均价为销3580元//平方米～其中起价为3328元/平方米～最高价为高4000元/平方方米。3.价格策略:采取”低开高走"型平价采策略～开盘后半策年作为第一阶段的价格调整一(略升）)～均价为3380元/2～尾盘销售变相略降。。六、宣传策略及媒介组合组(一)宣传策略主题题1.个性特色：“××商业城财富地产投资商×业”是我市业首家也是唯一一家将商业开发从“建造一建筑产品”上升到建“营造全新休闲购物方式”～倡全导“投资财富地产、获取导稳稳定回报"的投资理念。2。区位交通：本项目地处××广场旁～地段绝地佳~高尚佳居住区地标建筑～～交通便捷～是北部区域首选的理想商业地首产投资环境。环3.增值潜力：处于政府规划重点发展区处域的核心区域～域/29发展前景好～购臵成本低～升值潜好力大～是投资臵业的首选力。。

24(二）宣传媒介组合1。开盘前期:主要以软性新闻及广告进行全新“性财富投财资～稳定回报”理念的深度挖掘～媒体主要念以报纸为主～电以视为辅。2.开盘后的强势推广期:即项目营销推广的重期要时期～要宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三纸位一体”为主~配位以相关杂志、直邮广告等形式。杂3。开盘后的形象展示期:为了展示形象～以软期性深入挖性掘为主～媒介选择主要是电视和报纸~重择点辅以论坛公关、点促销活动、项目招商说明会等形动式.式商业地产策划方案（(五)1.定义商业地产：为商业使用开发业的地产项目。的商业地产策划:针对商业地产项目策所做的研究、创意、所设计及运筹。及2.商业地产策划内容和性质产1）选址2)经营方式3）商业定向4)商业定位选址5）建筑结构建6）商业设计计7)执行方案性质：通过商业价值实现地质产投资价值~换句话说~产投投/29资商业地产～不是为了做商业～而是通过商业使做用价值的推用出完成地产投资。资从这一性质可知～投资商业地产的本质是创投造物业的使造用价值~并不是房屋本身～能获得多少是投资回报取决于房屋投

25的商业使用价值的高低。业3..商业地产的特点商业地产投资～一般情况下业比住宅地产成本低～而收比益益要比住宅地产高很多~属于高回报投资。同时~属也属于高风也险投资。因为～只有商业策划得好～商～用价值高～投资回报用才高。相反～一旦商业策划失。败～就会变成问题楼盘.败如果开发商实力不是很强～投资预期是快卖快收强益～则益风险更大～一旦商业策划失败～会使投资者业陷于两难~即:陷快卖回报不足～心痛不肯～待价而不沽又不知哪一天出手～使沽短短线投资变为长线～给资金周转带来问题。金4。商业地产策划任务通过创造商业价值最大化～过实现地产投资收益最大化实;；通过科学策划～排解投资风险～实现投资目标。资5.商业地产策划性质商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划～商非常复非杂的系统工程~对策划人的理论素养及策划策力要求很高～需力/29要一定的经验。经商业地产策划属于产品策划的一种类型～于思维及策划方思法与产品策划基本相同～功能与质量划、需求与满足的关系问、题是其基本问题。是商业地产策划具有强烈竞争性质产。.商业地产策划属于团队项目~通常一个人或三队两个人难两于很好完成。/29