商业地产策划书

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1、商业地产策划书商业地产策划书（一）什么是商业地产。商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。操作程序与住宅不同：一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商在前面。先找到商户，根据商户的要求建设。可以从以下三个方面来阐述他们的不同：一、价值商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一

2、个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。二、经营管理招商是商业物业成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力店的作

3、用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。三、市场风险开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，

4、一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。商业地产策划和住宅策划之最大区别问题与解析：1、如果开发商想做统一管理、统一经营、统一销售，他们三权分离又如何统一呢？答：三权的分离和统一的关键是要保证在甲方能够

5、在承受的资金压力和资金运转良好情况下，最大限度比例的掌握持有物业。如果发展商不是这样的心态，你放心，这样的项目只能充其量做到销售到位，而无从实现经营到位，我参与的巨库就是一个最好典范，对于这样的发展商，我们服务商只能从短期战略去考虑而非长期。2、tL如，投资者购铺后自己经营，不让管理公司来管理和经营，怎么处理？如果不同意投资者要求，这样就会失去投资者。请问你有什么更好的方法来解决这个问题吗？答：在对投资者的准入制度中加以限制，这在北京南城的一些成功市场经历和实现的很多先例，在这里一定要对纯投资客户，和经营型投资者两者类型加以区别，实际在

6、签署合同时加以准确言辞的条款以示投资客户。这其中的技俩不是三两句话可以解释清的。3、而现时法律又规定不准以带租约或者返租形式销售商铺，又要实现统一经营管理，又要便投资者感觉不到门槛的阻碍，该如何办呢？答：目前在实操中我们也没有找到针对现行政策的符合其解决方法，希望大家多多交流。4、另外，在招商时，如果真的按商家要求来建设项目，到时候他们不来租铺怎么办?这样是不是项目硬件就限制只能做此种行业了吗？假使与商家有意向协议的捆绑，但他们要取消还是要取消呀，或者是他们会用更底的租金要求来议租，这时候开发商就很被动，怎么处理？答：在谈大型商家时，应

7、尽可能在两个以上的商家之间周旋，另外在确立商家或条款上尽量规避自己的风险，把有可能的损失降到最低。不能因为与商家的协议不具有强有力的追述依据，而不去有所为，对吧。5、再其次，在招商时，前期没有任何招商工具（比如价格、项目硬件配套及装修标准等），商家会跟我们谈具体租约吗？如果谈也可能只是谈他们的需求，或者是可能泛泛而谈看好所推荐的项目。答：前期，在你与商家洽谈意向时，你应该准备完善的商业投资风险评估报告，这其中包含你推介项目的核心卖点和整体规划，不是让你空手套白狼。这可能更多的是商业谈判技巧和公关能力的体现，而不单纯只是纯专业技术工作，我

8、现在更加体会到公关能力的重要性。6、再看现时市场情况，只要位置好、地段好的项目，硬件再差，再烂，也是商家来适应物业，而且还会出很高有租金，这种现象是不是围被了您说的"颠倒程序"呢？答：地产是地段是第一首位，