居住性等影响対费用算定方法

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1、別添1居住性等の影響に対する費用の算定方法１．居住性等の影響に対する費用の算定の基本的考え方耐震改修工事により、特定の専有部分が居住性等の影響を受ける場合、その影響に対する費用の算定方法は、大きくは次の内容に区分して捉えることができる。（１）想定基礎床価額の算定特定の専有部分の居住性等の影響に対する費用を算定するための基礎となる床価額（以下、「想定基礎床価額」という。）を求める。（２）居住性等の影響に対する費用の算定耐震改修工事による影響度合いを効用の増減割合に置き換え、想定基礎床価額に乗ずることにより、特定の専有部分に係る居住性等の影響に対する費用を算出する。■居住性等の影響に対する費用の

2、算定方法（概念図）〈耐震改修前〉〈耐震改修後〉〈影響を受ける住戸Ａ〉マンション全体に係る影響要因による減少分耐震改修前の(2)居住性等の影響に対する費用マンション全体の価額（耐震性能の欠如がないことを仮定）住戸Ｂ住戸Ａ専有部分に(1)想定基礎係る効用の　　床価額影響要因耐震性能の欠如がある現状での耐震改修後のマンション全体の価額マンション全体の価額（注）「マンション全体の価額」とは一棟の建物及びその敷地の価額を意味する。別1－1２．居住性等の影響に対する費用の算定手順居住性等の影響に対する費用を算定するまでの手順は次のとおりである。■居住性等の影響に対する費用の算定手順耐震改修前のマンション

3、全体の価額の算定（耐震性能の欠如がないことを仮定）マンション全体に係る影響要因の検討（１）想定基礎床価額耐震改修後のマンション全体の価額の算定の算定想定基礎床価額を求めるための配分率耐震改修後の各専有部分に係る想定基礎床価額の算定専有部分に係る影響要因の検討（２）居住性等の影響影響を受ける専有部分に係る居住性等の影響に対する費用の算定に対する費用の算定（１）想定基礎床価額の算定①耐震改修前のマンション全体の価額の算定まず、耐震性能の欠如がないことを仮定した、耐震改修工事前の一棟の建物及びその敷地の価額（以下、「マンション全体の価額」という。）を求めることが必要である。この算定方法としては、い

4、くつかの方法が考えられるが、最も合理的なものとして、鑑定評価手法を適用することが考えられる。比較的容易に周辺地域における類似分譲マンションの取引価格水準の把握が可能である場合には、例えば、（財）不動産流通近代化センターによる「中古マンション価格査定マニュアル（価格査定ソフト）」等を活用して「基準となる住戸（各住戸の床価額を求めるための算定上の基準住戸であり、任意に選定した住戸）」の床価額を求め、③に記述する想定基礎床価額を求めるための配分率を用いて、マンション全体の価額を求める方法が有効である。また、区分所有者の合意が得られる場合には、「基準となる住戸」の床価額を当該住戸の最新の固定資産評価

5、額をもって把握する方法も考えられる。別1－2■耐震改修前のマンション全体の価額の算定手順「基準となる住戸」の設定・鑑定評価手法の適用「基準となる住戸」の床価額の把握・価格査定ソフトの活用（耐震性能の欠如がないことを仮定）・固定資産税評価額の採用想定基礎床価額を求めるための配分率耐震改修前のマンション全体の価額の算定（耐震性能の欠如がないことを仮定）②耐震改修後のマンション全体の価額の算定耐震改修「前」のマンション全体の価額に対して、耐震改修工事の内容を踏まえ、マンション全体に係る効用の影響要因を考慮し、必要に応じて効用の増減割合を乗じてマンション全体の価額を修正することで、耐震改修工事「後」

6、のマンション全体の価額を求める。効用の増減割合については、後述の「効用の増減割合の目安」を参考に判定する。③耐震改修後の各専有部分に係る想定基礎床価額の算定耐震改修後のマンション全体の価額を各専有部分に配分し、耐震改修後の各専有部分に係る想定基礎床価額を求める。具体的には、当該マンションの特性を考慮して選定した配分率を求め、耐震改修後のマンション全体の価額に乗じて、想定基礎床価額を算出する。配分方法としては、主に次頁の３つの方法が考えられる。配分方法の選択に際しては、対象となる分譲マンションの分譲当初の販売価格、周辺地域の変化の程度、建築後の経過年数等を総合的に考慮して、最も妥当な配分方法を

7、選択することが望ましい。別1－3■想定基礎床価額を求めるための配分方法配分方法概要特徴等・通常、分譲マンションは、敷地及び共用部分の共有持分を専有面積割合に基づき定めている場合が多いことから、簡便でかつ分かり易い配・専有面積の割合に基づき配分分方法である。①専有面積割合する方法・築後の経過年数をかなり経た分譲マンション等で、当初分譲価格に各専有部分の階層、位置等の相違による効用格差が反映していない場合には、有