商业地产培训

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1、目录一、商业地产概念二、商业地产分类三、商业地产历史、现状及前瞻四、商业地产运作流程五、商业地产规划设计六、商业地产定位七、商业地产招商八、商业地产销售九、商业地产推广十、商业地产运营管理十一、商业地产物业管理十二、商业地产融投资及模式十三、国内商业物业开发现状十四、商业地产症结及解决方案一、商业地产概念商业地产第29页：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业及投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方

2、面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。二、商业地产分类（一）按照商业形态分类：1.商业广场：2.shoppingmall:3.商业街：4.大型商铺5.购物中心：6.休闲广场7.步行街8.专业市场9.社区商业中心10.商务楼（二）按照开发形式进行分类第29页1、商业街商铺2、市场类商铺3、社区商铺4、住宅底层商铺 5、百货商场、购物中心商铺6、商务楼、写字楼商铺7、交通设施商铺（三）按照投资价值分类1、"都市型"商铺--绩优股2、"社区型"商铺--潜力股3、"便利型"商铺--冷门小盘股4、专业街市商铺--高科技股

3、5、其他商铺-"一般股票"三、商业地产历史、现状及前瞻从上世纪70年代末开始至今，中国商业地产的成长大致经历了三个阶段：一.70年代末－80年代中期，萌芽期。第29页严格地说，这个时期没有地产开发的概念。当时地处改革开放初期和前沿的广州、深圳等地，为解决城市商品物质短缺、商业服务业落后、居民生活极不方便、城市娱乐非常乏味、大量青年就业困难等问题，对临路临街的民居、围墙、企事业单位门面房，或是具有商业经营价值的街道地段，进行小规模改造，使其成为商用物业或临建批零市场，虽然物业、场地简陋，但开创了新中国商用物业开发及经营的先河。二.80年代中期

4、－90年代中期，扩展期。80年代中后期，一些大中城市和区位集聚性特别强的地区，也开始陆续出现了商业地产的萌芽。此阶段及前一期一样，仍没有现在商业地产开发卖楼销铺的概念，基本上是旧厂房、旧仓库的重新拆改扩建，出租商铺经营，但商业地产的本质特征——统一规划、商业建筑设计、专业物业管理及推广、出租经营，却一一具备。此时涌现出不少全国闻名的商厦、商业街和专业市场，如广州万国电器广场、北京西单国际大厦等。三.90年代中后期－至今，成长期。此时期的开发商已拥有物业产权，也开始具有物业分割销售、滚动开发的意识和资金周转需求，因而商业地产得以快速成长。商业

5、地产开始吸取国际商业地产模式及经验，陆续出现了大型百货热、商业步行街热、购物中心热，乃至今天的Mall狂潮，商业地产已经开始成为房地产的主流。出现了各种成功的商业地产案例，如天河城、时代广场、世纪城等大型购物中心。第29页在这种大背景下，商业地产也慢慢向多个方向发展，主要体现在：细节时代来自市场各方面的信号不断地向商业地产项目开发商传递这样一个迫切的信息：中国商业地产进入细节时代。从商业地产的策划、营销到管理，无不向着细致化发展。现在的商业地产项目重心在大型购物中心上，而且开发面积越来越大，动辄就十万、十几万、甚至几十万，这么巨大的工程，当

6、然也就牵涉到很多方面，需要考虑资金回流、消费群体、集中管理等各方面的问题，因而也就注定了商业地产向细致化发展的趋势。只有细致考虑各环节，商业地产才能得到最后的成功。大盘时代目前我国在建、已建的项目规模将近3200万平方米，其中北京拥有一万平米以上商业面积的楼盘有140多个，上海700多万平方米。调查显示，大型的ShoppingMall和购物中心在中国有很强的投资偏好。同样的，商业地产规模越大，操作风险也就越大，因而商家在进驻大型商业地产项目的过程当中需要掌控一个节奏，这种项目必然经过市场的前期培育过程，要有亏损的心理准备。但是随着中国零售业

7、对外开放以及商业地产自身的发展，大型的商业地产投资开发越来越多，并且潜力无限，商业地产即将迎来大盘时代。第29页竞争时代从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业地产蕴藏着巨大的发展空间。同时商业地产的高利润，引无数开发商和投资者竞相折腰，商业地产的大战随之在全国各大城市风起云涌。总的来说，我国商业地产有很大的发展空间，并将成为地产业的主流，商业时代即将来临。四、商业地产运作流程（一）市场调查1、项目宏观状况调查2、项目市场调查3、项目消费市场状况调查4、项目竞争状况调查5、项目投资需求调查6、地产物业状况

8、调查7、建立数据模型8、模型方案分析组合9、经营定位结论报告（二）规划设计1、建筑规划2、景观规划3、装饰设计4、企业形象设计第29页（三）营销策划1、经营策划2、销售策划3、竞