房地产供需影响机制

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1、房地产供需影响机制——以烟台市为例一、研究背景我国房地产业在计划经济时代曾经一度消失，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了快速的发展。1980年，以邓小平关于建筑业和住宅问题的重要讲话为标志，拉开了住房商品化得序幕。1988年，全国人大修改宪法，规定：土地可以依照法律的规定转让，从而为中国房地产市场的进一步发展奠定了法律基础。1992年，在极为有利的政治、经济环境下，房地产业得到全面快速发展。尽管在某些区域出现了一定程度的“房地产虚热”，但从产业规模、产业速

2、度方面有了巨大的发展。1998年国务院决定实行住房分配货币化得新政策，终结了近50年的住房实物分配制度。我国住房市场开始由卖方市场转向买方市场，由集团消费转向个人消费。2008年世界金融危机的出现对各国的经济产生了很大的影响，我国的房地产业也受到金融危机的冲击，导致一些房地产企业的亏本和倒闭。但是随着2009年后半年世界经济尤其是我国经济的复苏，一些地区的房地产又开始出现了大幅度的上涨。2005年召开的“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中明确提出，要把“稳定房价”作为政府的重要职责。这是在房地产泡沫论从2002年一直延续至今，全国房地产市场快速增长、华东等一些地区房价在投机的作用下飞速上涨

3、至居民难以承受的价格这些情况下出台的、事实上，从2004年8月协议出让土地终止、国家查处“铁本”占地这一过热行业投资，到央行发布紧缩信贷管理的文件、10月底升息以来，这一这一宏观调控的趋势就已经露出端倪。但是到2005年初，国家对固定资产投资的宏观调控政策效果不明显，尤其是房价仍然在一些地区暴涨。。两会结束后不久，政府的实质性政策已经接连出台。央行提高贷款利息、国务院出台“国八条”，紧接着国务院稳定房价的八项措施发布，房地产税试点城市选定，国家土地部门、财政部门、建设部门的联动明确告诉社会，政府对房地产业的新一轮宏观调控已经到来。2011年，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务

4、院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，着重提出了监督问责体系和保障房建设的相关细则。二、研究的目的及意义1、有利于我国住房制度改革的深入在住房制度改革逐步深化时期，住房由实物分配向货币化分配的制度转变不仅会在认识上遇到困难，相关政策、制度的不协调更会引发不易解决的住房问题，如房地产供需结构不平衡、有效需求不足和低收入居民居住条件需要改善等。因此，通过对区域房地产市场的供需均衡研究，可以找到区域房地产市场存在的问题、市场的特点和规律，理顺区域房地产市场发展的思路，为解决住房制度改革中出现的问题提供切入点，提高住房资源公平、合理、有效地分配。2、有助于区域房地产市场的平稳发展房地产产品有很

5、强的区域性特征，不同的区域市场存在地方政策层面、社会层面的差异。并且，房地产业的市场化发展规律是由发达地区逐渐向次发达、欠发达地区推进。在发达地区土地、消费资源和利润空间日渐变小、次发达地区房地产市场开始发展之后，外来资本向次发达地区的流动必然打破当地原有相对平衡的房地产市场竞争格局。所以，在宏观政策和区域市场因素的共同影响下，研究区域房地产市场的变化趋势、未来格局对区域房地产市场的稳定发展具有现实意义。3、有利于房地产企业和房地产业的健康发展房地产企业发展基本需要经历一个由项目公司到真正的企业体的过程。项目是房地产企业的最基本工作对象。项目在投资前进行定位研究是控制投资风险必选的手段，而项

6、目定位的基础就是对项目区域市场供需状况的研究，包括对项目所在的周边小范围区域和可能对项目产生影响的大区域。对区域房地产市场的供需形势、需求类型特征、需求价格范围、发展趋势和竞争对手的研究将明确投资项目在这些方面的定位，最终实现项目完成后的盈利与企业的持续发展。4、三、主要内容本文解析了房地产供需影响机制中的主要影响因素包括影响供给的因素和影响需求的因素，以及烟台市房地产市场中供需存在的问题。第一章相关文献述评1.1房地产与房地产市场论述1.1.1房地产1.1.2房地产市场1.2房地产供给理论1.2.1房地产供给与有效供给1.2.2房地产供给的存量与增量1.2.3房地产供给的影响因素1.3房地

7、产需求理论1.3.1需求的层次1.3.2房地产需求的影响因素第二章烟台市房地产供需影响机制2.1烟台市房地产供给分析2.2烟台市房地产需求分析第三章烟台市房地产市场中存在的问题及解决措施3.1烟台市房地产市场中存在的问题3..2问题的解决措施