[城市边缘,土地,风险]城市边缘土地资源价格评估风险预控探究

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1、城市边缘土地资源价格评估风险预控探究土地资源是一种稀缺性资源与财产，城市边缘区处于城市与农村的过渡地带，受城市与农村的双重影响，其上地价格具有复杂性及动态性。城市边缘区是城市快速犷张的重点区域，同时也是土地交易频繁、土地价格表现形式多样化的特殊地带。伴随经济的快速发展和人口持续增长，城市因其自身发展需要不断向外扩张。近年来我国城旧建设用地和征地面积基本呈现逐年增加态势，具体如表1所示。从2005年以来征地面积年均增幅10$左右，2012年较2011年约增长17.36%«城市边缘区处于城市建成区和农村地区之间渐变融合的地域，是城市犷张的首要区域，城市边缘区土地开发利用活动异常活跃，因而必然

2、涉及到对土地交易具有重要影响的土地价格评估问题。国家统计局公布的数据显示，我国2011-2013年三年的城镇化率分别达到了51.27%,52.57%,53.73%O据中经网产业数据库中房地产数据显示，2005年、2006年全国房地产开发中土地购置面积分别为38209.86万平方米、36791.02万平方米，2007年增至40609.18万平方米，2008年、2009年呈现下降态势，土地购置面积分别为36785.37万平方米、31906.08万平方米，2010年、2011年分别升至40969.53万平方米、40972.95万平方米，2012年、2013年全国房地产开发中上地购置面积分别为3

3、5666.8万平方米、38814.38万平方米。可以看出随着城镇化进程的不断加快，上地市场活跃程度亦逐渐增强，在这一过程中进行城市边缘区土地价格评估风险研究，具有重要的理论与实践意义。一、上地资源价格评估的主要作用目前我国共有40000多名土地估价师，约20000名执业上地估价师在全国3000余家上地估价机构执业，随着社会发展和城镇化进程不断加快,上地估价行业的服务领域将更广，发挥的作用也会更大。伴随经济的不断发展，上地交易逐渐频繁，而进行土地资源估价，具有以下方而作用：第一，满足在经济秩序逐步建立过程中对地价具体状况的鉴证，主要包括上地资源的经济责任确定、土地资源利益关系界定及对土地资

4、源价格争议的协调等。此外，在确定土地资源税收时，亦需对土地资源价格进行评估。上地资源价格评估制度是经济社会信用机制的重要组成部分，其实质是诚信机制。估价制度的最初产生，源于对资产价格认定过程中的不信任假说。在市场机制运行的过程中，利益主体各方需要了解资产的价格状况。然而，由于信息不对称及缺乏专业知识等原因，利益主体很难真实地掌握资产的实际价格状况。第二，上地资源价格评估可以满足社会对区域性土地市场价格水平及土地资源价格潜在变化趋势的了解等。土地估价作为一个行业，上地资源价格评估的作用之一是协助公众，为其提供地价格方面的指引。公众有时需要了解上地资源的价格状况，往往寻求专业的评估人员进行正

5、式估价。政府服务公众时，亦有进行土地估价的责任和需求，例如建立地价公共信息发布制度，解决市场信息的不对称问题、增强信息透明度，建立土地市场有序的竞争机制，均需要对土地资源价格进行评估。第三，上地资源价格评估有利于完善土地市场管理。上地管理中一项非常重要的内容是进行上地市场的管理，而其中土地价格管理是上地市场管理的核心。上地价格随着市场因素的变动而波动程度较大时，上地投机行为极易发生，因此，需要以专业的评估机构和评估人员评估的具有代表性的地块价格，作为防范地价波动较大时投机行为恶化的依据，以控制地价水平。二、城市边缘区上地价格评估中面临的主要风险因素土地估价机构和评估人员在估价过程中的风险

6、首先体现在土地估计机构的委托风险方而。委托执业质量不高的评估机构将会带来委托风险，不能反映上地资源真实价格的评估，必然会损害土地所有者及相关主体的利益。其次,上地估价过程中还存在着土地估价人员的执业素质风险，表现为其执业能力风险、职业道德风险和不履行勒谨义务的风险。上地估价人员的执业能力是否全面、执业经验是否丰富对于土地资源价格的评估具有实质性影响。具体表现为：一方面，土地价格评估业务类型众多，各上地估价机构也各有擅长的业务领域，但现实中不乏缺少相关专业背景和执业经验的上地估价人员承接其难以胜任的业务，造成上地估价结果不准确，带来执业能力风险。另一方面，即使上地估价人员精通估价理论与技术

7、，拥有丰富的执业经验，但如果没有良好的职业操守，也难保估价结果的准确真实。上地估价人员的职业道德风险是一种故意性风险，表现为恶意执业，出于竞争需要人为操纵估价，迎合客户需求而高估或低估相关土地价格，造成土地估价结果的严重误差。此外，上地估价人员还可能存在对于勤谨义务的不作为风险。履行勤谨义务要求土地估价人员对于需要进行现场勘查的项目，要实地详细勘查，在执业过程中严格遵守行业规范、保守执业机密等，对勤谨义务的不作为，也将对土地估价结果