城市边缘土地资源价格评估风险预控探究

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1、城市边缘土地资源价格评估风险预控探究土地资源是一种稀缺性资源与财产，城市边缘区处于城市与农村的过渡地带，受城市与农村的双重影响，其土地价格具有复杂性及动态性。城市边缘区是城市快速扩张的重点区域，同时也是土地交易频繁、土地价格表现形式多样化的特殊地带。伴随经济的快速发展和人口持续增长，城市因其自身发展需要不断向外扩张。近年来我国城市建设用地和征地面积基本呈现逐年增加态势，具体如表1所示。从2005年以来征地面积年均增幅10%左右，2012年较2011年约增长17.36%。城市边缘区处于城市建成区和农村地区之间渐变融合的地域，是城市扩张

2、的首要区域，城市边缘区土地开发利用活动异常活跃，因而必然涉及到对土地交易具有重要影响的土地价格评估问题。国家统计局公布的数据显示，我国2011-2013年三年的城镇化率分别达到了51.27%,52.57%,53.73%。据中经网产业数据库中房地产数据显示，2005年、2006年全国房地产开发中土地购置面积分别为38209.86万平方米、36791.02万平方米，2007年增至40609.18万平方米，2008年、2009年呈现下降态势，土地购置面积分别为36785.37万平方米、31906.08万平方米，2010年、2011年分别升

3、至40969.53万平方米、40972.95万平方米，2012年、2013年全国房地产开发中土地购置面积分别为35666.8万平方米、38814.38万平方米。可以看出随着城镇化进程的不断加快，土地市场活跃程度亦逐渐增强，在这一过程中进行城市边缘区土地价格评估风险研究，具有重要的理论与实践意义。一、土地资源价格评估的主要作用目前我国共有40000多名土地估价师，约20000名执业土地估价师在全国3000余家土地估价机构执业，随着社会发展和城镇化进程不断加快，土地估价行业的服务领域将更广，发挥的作用也会更大。伴随经济的不断发展，土地交

4、易逐渐频繁，而进行土地资源估价，具有以下方面作用:第一，满足在经济秩序逐步建立过程中对地价具体状况的鉴证，主要包括土地资源的经济责任确定、土地资源利益关系界定及对土地资源价格争议的协调等。此外，在确定土地资源税收时，亦需对土地资源价格进行评估。土地资源价格评估制度是经济社会信用机制的重要组成部分，其实质是诚信机制。估价制度的最初产生，源于对资产价格认定过程中的不信任假说。在市场机制运行的过程中，利益主体各方需要了解资产的价格状况。然而，由于信息不对称及缺乏专业知识等原因，利益主体很难真实地掌握资产的实际价格状况。第二，土地资源价格评

5、估可以满足社会对区域性土地市场价格水平及土地资源价格潜在变化趋势的了解等。土地估价作为一个行业，