宁乡县喇叭口式旧城改造项目研究报告

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1、目录第一章总论1一、项目概况1二、建设单位基本情况2三、研究依据及范围3四、主要技术经济指标4五、研究结论与建议5第二章项目背景与建设的必要性8一、项目背景8二、建设的必要性12第三章市场分析15一、投资环境分析15二、土地市场和价格分析18第四章场址建设条件1一、场址现状1二、自然条件2三、社会经济条件4四、交通条件6五、公共设施条件7六、施工条件8第五章建设内容及建设规模9第六章拆迁方案11一、拆迁目标与原则11二、拆迁情况12三、拆迁申诉程序13第七章工程技术方案17一、总平面布置17二、拆迁平整土地20三、道路工程21三、给排水27四、供配电及弱电28五、燃气工程32六、绿化工

2、程33七、消防35第八章环境保护37第九章节能39第十章项目招投标及实施进度计划41一、招投标41二、实施进度计划41第十一章投资估算与资金筹措43一、投资估算43二、资金筹措47第十二章财务评价48一、销售收入及销售税金估算48二、总成本费用估算49三、财务效益分析49四、不确定性分析50五、经济评价结论51第十三章社会评价58一、项目对社会的影响分析58二、项目与社会的互适性分析59三、项目对公平的影响60四、社会风险分析60五、结论61第十四章风险分析62一、项目风险因素识别62二、风险评估63三、降低风险的主要措施64附件1、宁乡县城市建设投资开发有限公司企业法人营业执照2、项

3、目招标基本情况表3、项目区域位置图第一章总论一、项目概况1、项目名称宁乡县喇叭口旧城改造项目2、项目建设单位宁乡县城市建设投资开发有限公司公司注册地址：宁乡县玉潭镇宁乡大道168号公司法定代表人：贺立权3、建设地点项目用地位于宁乡县历经铺乡新宝塔村、金南社区；沩水河以东，玉潭东路以北，属宁乡县城整体规划的一部分。4、建设规模与目标本项目规划总用地面积约为32.729公顷（折合490.94亩），扣除城市道路广场建设用地40.2亩后，项目可出让土地面积为450.74亩。本项目主要建设内容为：项目旧城改造面积490.94亩，拆迁旧城房屋建筑面积99867.0m2，涉及476户、人数1665人

4、；土地平整，道路工程及其水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后，可出让用地性质为居住用地和商业用地。二、建设单位基本情况宁乡县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，内设经营管理科、征地拆迁科、工程技术一科、工程技术二科、招商融资科、财务科、安保科和办公室、总工室等7科2室，并下辖长沙同兴房地产公司（宁乡县城区棚户区改

5、造有限公司）、长沙金湖投资开发股份有限公司、长沙万佛灵山文化旅游股份有限公司三个子公司。公司成立以来，坚持经营城市的发展思路，盘活土地资产，以地养路、路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力破解征拆、安置等制约瓶颈，形成了规划先导机制、滚动开发机制和联动开发机制，直接投入城市建设资金42.8亿元，完成了26个重大项目工程，启动了新城区、“一江两岸三洲”和金洲湖三个片区开发建设和沩丰坝大桥、G319绕城线、S208连接线、沿江路、滨江大道、玉潭公园、文体中心等多个重大项目工程建设。根据县委、县政府赋予的使命，公司深刻、持续地进行着投融资体制改革，将投资、融资、建设融为一体，建立了直接面向市

6、场的投融资机制。几年来，公司与银信部门关系不断密切，合作力度不断加大，综合实力跃居全省县级城投前列，国开行省分行将公司称之为“湖南省县级城投典范”。公司成立以来，成功创建湖南省模范职工之家、湖南省文明卫生单位、长沙市诚信建设示范单位、长沙市花园式单位、长沙市经济百强企业、房地产开发金牌企业、奥斯卡房地产开发金牌企业、改革开放30周年影响宁乡经济发展十大杰出企业，湖南省银行业联合会授予公司“守信用企业”等荣誉称号。在县委县政府组织的各项考核中，公司各项工作均名列前茅。目前，公司总资产达73亿元，存量土地13000多亩，已发展成为以政府垄断性资源经营为主，融基础设施建设、房地产开发等多种方

7、式于一体的大型国有独资公司。三、研究依据及范围1、研究依据⑴《宁乡县总体规划》（2000—2020）；⑵《宁乡县国民经济社会发展“十二五”规划》；⑶建设部颁布《城市道路设计规范》（CJJ37—90）；⑷《城市道路交通规划设计规范》（GBJ50220－95）；⑸《中华人民共和国物权法》⑹湘政发[2009]13号《湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通发展的意见》⑺长沙市人民政府令103号《长沙市征地补偿实施办法》⑻长沙市人民政府