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时间：2021-12-15
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1、桂芳园凤岗工程策略思考第一局部市场分析凤岗房地产市场主要有以下根本特征：总体开展水平较低凤岗的城市规划远远落后于经济的开展，这也严重地阻碍了房地产的开展，早期的房地产工程规模小、环境差、产品落后。近来随着嘉辉豪庭、翡翠山湖等工程的开发，对凤岗的房地产有一定的促进作用。购置主体由单一到多元化凤岗早期的商品房的消费者主要为香港人，由于凤岗地理位置临深近港，港资企业多，因此大量的香港人在此工作、居住、投资。近年来，香港经济的不景气，加上本地人住房观念的逐渐改观以及外来白领和生意人购市场的兴起，购置主体已从单一的香港人到香港人、本地人、外来白领和生意人三大群体并举的局面，购
2、置主题已趋向多元化。楼盘宣传推广的力度缺乏，方式比较单一目前多数楼盘主要利用户外广告形式进行宣传，组合媒体策略运用得较少，宣传方式比较单一。居住气氛不够由于工业企业众多以及破坏性的开发，导致自然环境较差，生活设施配套比较欠缺。早期的供给较少，销售情况较理想，而现在的市场供给有所增加，但综合质素较高的产品不多，生活气氛相对较弱，懂生活的人不能享受的真正的居住生活，消费潜力有待引导，市场上仍然存在较大的时机。洋房市场分析洋房在凤岗的洋房市场上与本工程有类比价值的工程主要有早期的丰田花园、嘉利花园二期，早期工程的规模较小，主要以100平方米以下的户型面积为主，一房一厅的面积
3、在45-56平方米之间、二房二厅的面积在65-85平方米之间，三房二厅的面积在100平方米左右，目标客户主要针对香港客户，价格在2500平方米左右，销售速度比较快，都已销售完毕，销售情况较理想。凤岗后期开发的工程主要为嘉辉豪庭，嘉辉豪庭的规模较大，产品的档次比早期工程有所提升，户型以三房、四房和复式等大户型占主导，面积也在主要在100-250平方米。嘉辉豪庭的均价高达3400元/平方米，由于户型面积较大，故其总价也较高，目标客户主要针对私营企业老板、个体工商户和外资企业高层员工，在销售上相对于早期工程的较少的总价来说要缓慢。洋房的价格通过对凤岗镇以及周边的清溪、塘厦、
4、龙岗等地房地产市场的调查得出，凤岗、清溪、塘厦的洋房的均价一般2500-3000元/平方米，而龙岗中心城的洋房均价一般在3000-3500元/平方米。而本工程在规划和产品上发挥的提升空间比较大，因此在价格上也有一定的提升空间。我们如果在这些标准上审视自身：有山，有水，优势地段……可以看出，用最客观的态度，我们直言：说山，我们比不上蓝山锦湾说水，我们比不上翡翠山湖说地段，我们比不上龙福花园我们既然不能在现有的标准上击败或者比附对手，我们
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