论转让个人住房征收个人所得税难的原因及对策

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1、论转让个人住房征收个人所得税难的原因及对策随着经济的发展和人民生活水平的提高，房屋交易市场不断活跃，房屋交易明显增多，个人转让住房的个人所得税问题也引起人们普遍的关注。现行税收政策规定，个人转让住房应按财产转让所得的20%征收个人所得税。但由于受多种因素影响，个人转让住房征收所得税难度较大，效果不理想。　　一、个人所得税征收的现状　　各地对个人转让住房征收个人所得税采取不同的征收方式，有纳入房地产交易大厅征收的，有纳税人主动申报纳税的，有纳税人主动申报与纳税人所在地主管税务机关负责征收结合的，征收效果差距较大。　　据调查，XX年全市发生个人转让住房4500人次，征

2、收个人所得税仅6万元。由于在征收方式上没有将个人所得税的征收纳入房地产交易大厅，并在办理房产证前征收，征收环节的控管不力，同时，纳税人主动申报纳税的较少，主管税务机关对纳税人交易房产情况不能及时准确掌握，事后的查处需要投入大量的人力、物力，征收难度较大。　　税收政策的规定不够明确，可操作性差，政策执行不统一。　　二、个人所得税征收难的原因（一）税法宣传的针对性不强是纳税人的纳税意识存在差异的主要原因　　对个人出售住房所得应缴纳个人所得税税法早有规定，如：1994年出台的《个人所得税法》规定：“财产转让所得按20%税率征收个人所得税”；1999年财政部、国家税务总局

3、、建设部为促进我国居民住宅市场的健康发展，联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号），进一步明确规定：“个人出售自有住房取得的所得，应按照财产转让所得项目征收个人所得税”。但由于税法宣传对税收政策的专项宣传做得不够、针对性不强，纳税人对具体税收政策的了解有较大的差距。在实际工作中，有80%的个人不知道个人出售房屋要缴纳个人所得税，甚至有不少人认为对个人出售房屋征收个人所得税是新开征的税种。税法宣传的针对性不强是纳税人的纳税意识存在较大差异的主要原因。　　（二）税收政策的不完善是个人所得税征收难的基本原因　　１、装修

4、费用扣除标准不合理　　按照税法规定，财产转让所得为转让财产的收入额减除财产原值和合理的费用后的余额。合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。费用扣除应遵循以下原则：权责发生制原则、配比原则、相关性原则、确定性原则、合理性原则。根据这些原则，装修费用是个人住房成本费用的重要组成部分，只要纳税人提供了合法有效的票据（因合法有效的票据可以有效防止和堵塞装修队伍相关税收的流失），经税务机关确认后，应按照合理的标准扣除。现行税收政策规定实际发生的装修费用按照房屋原值的10％、15％的比例内扣除，中心城市由于房价很高，按照房屋原值的10％、15％确定装修费用标准，能够

5、满足装修的需要，但边远城市、经济欠发达地区，由于房价较低，按照房屋原值的10％、15％扣除装修费用，远远不能满足装修的需要，因此，装修费用扣除标准的确定不合理。　　２、应纳税所得额确定难　　虽然现行税收政策规定了房屋原值的确定标准，比以前的税收政策操作性更强，但在实际工作中对公有住房的房屋原值则难以确定。　　现行税收政策虽然规定了公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算，但规定不够明确，操作性差。经济适用房的价格是政府有关部门根据不同片区、路段、土地购置成本、经济适用房建造成本等多种因素确定不同标准的价格，不同时期、不同片区的经济适用房的价格不一样。税收政策没有明

6、确规定个人转让的已购公有住房的价格是按照全市经济适用房平均价格计算，还是按照同一片区经济适用房的价格计算，如果纳税人不在确定的经济适用房范围又如何计算等问题。同时，税收政策对经济适用房的价格是指购买公有住房时政府规定的经济适用房价格，还是出售公有住房时政府规定的经济适用房价格没有明确规定，而许多地区在职工购买公有住房时，没有经济适用房的价格可以参照，出售时由于不同路段、不同片区的经济适用房的价格差异也很大，参照性较差，甚至无可比性，造成应纳税额难以确定。　　３、税收优惠政策的时间界定不够准确　　现行税收政策规定，个人转让5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，

7、免征个人所得税，但5年以上的起始时间没有明确规定。购买住房的时间是以购买住房支付第一笔房款的时间、还是缴纳契税的时间、或者是取得房产证的时间，现行税收政策没有明确规定，并且这些时间差距很大，少则几个月、多则几年，征收机关没有统一掌握的标准，易造成税收政策执行上的差异。　　４、是否家庭唯一生活用房住房的认定难　　对家庭的理解差异较大，法律上对家庭没有明确的解释，家庭的差别很大，有与父母同住的、有单身的、有离婚的、有子女的、有无子女的等等，情况非常复杂，由于对家庭没有准确的界定，对家庭唯一生活用房的认定也缺乏统一的标准。　　税收政策规定唯一生活用房的认定，以房地产管理

8、部门建立的