土地批租制度重构探析

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1、土地批租制度重构探析[摘要]现行土地批租制度具有必要性和合理性，尽管在运行中出现了一系列问题，但这些问题是现行土地批租制度以外的原因造成的。现行土地批租制度的真正问题在于，非基于原土地所有者或使用者的劳动或对土地的投资改良，导致土地增值收益未真正完全实现“涨价归公、地利共享”。应基于“涨价归公、地利共享”的目标取向，对其重构和重构后的运行进行科学设计。[关键词]土地批租地租城镇化土地用途土地规划[[基金项目]广东省社科规划项目资助“房地产税制法律体系重构”（项目编号：GD14XFX07）。[作者简介]刘东（1971―），四川巴中人，东莞理工学院建筑工程系，讲师，研究方向：土地制

2、度、房地产、工程经济；张仕廉（1960―），重庆合川人，重庆大学建设管理与房地产学院，研究方向：房地产、工程经济、建设项目管理。土地批租制度的背后或基础是一国的土地制度，土地批租制度建立于土地制度之上，而土地批租制度是其可能的后续结果。目前现行土地批租制度出现了一系列问题而广受诟病。笔者认为，现行土地制度及其衍生的土地批租制度，其关键在于土地用途和规划改变的增值收益“涨价归公、地利共享”，由土地用途和规划管制、土地征收、土地有偿使用三个核心制度构成的现行土地管理制度框架体系，与中国的基本国情、经济社会发展阶段是基本适应的。因此，就现行土地制度及其衍生的土地批租制度，应对其进行技

3、术层面的修补、配套制度的完善和约束、管理的改进，而不是彻底否定抛弃，另起炉灶。一、我国实行土地批租制度的必要性土地批租制度启动了我国的城镇化和工业化。我国的城镇建设可以与欧美媲美，而启动城镇化所需要的大量资金即主要来源于土地批租收入和以土地作抵押的融资。几乎所有大投资、大项目背后都有土地的影子。而政府获取城镇基础设施等公益用地、工业企业用地所需的成本则通过土地批租收入来弥补。过去，地方政府通过招商引资启动了工业化，通过基础设施建设启动了城镇化。现在，则需要继续依靠土地批租收入，为进入城镇的农民提供教育、医疗、住房等基本公共服务，帮助其融入城镇社会，推进新型城镇化。二、现行土地批

4、租制度的合理性我国正处于工业化、城镇化快速发展的历史进程中，城镇必然不断向外平面扩展，将城郊规划区的农地征收为国有建设用地更是一个必然的过程和结果。国有建设用地中，除公益性用地外，其余用地必然采取有偿出让使用权的方式，而不可能是行政划拨，具体操作手段就是“招拍挂”。在国家垄断征地和垄断出让土地的过程中，形成的土地级差地租，就是土地出让金。国家作为土地终极所有权的代表