论不动产登记制度在民事执行程序中的适用

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1、论不动产登记制度在民事执行程序中的适用　　执行实践中，执行人员常常遇到这样一些难题，某一不动产没有登记，或者虽然登记了，但登记权利人与实际权利人又不一致，如何保护不动产真实权利人的利益；房屋与其附属的土地隶属于不同主体，变现房屋时如何处理；同一不动产上有数个抵押权，各抵押权的实现顺序如何确定，等等问题。由于现行的民事执行程序法律规范对涉及不动产执行的上述问题没有作出具体的规定，执行实践中各地法院在查封和处理不动产时出现法律适用难题，因而做法不一，常常发生相同条件的个案处理结果却相异，损害了法律适用的严肃性和统一性。研究不动产

2、物权登记制度，并在不动产执行中正确予以适用，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。 　　一、物权法出台前后相关法律规范关于不动产登记的规定及评析 　　物权法出台前相关法律规范关于不动产登记的规定及主要缺陷评析 　　不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。一般而言，不动产即土地及其定着物。不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。我国的不动产登记制度是逐步完善和发展的。以前的不动产登记制度对于规范不动产的管理和交易，起

3、到了一定的作用。但是也存在一定的缺陷。一是没有形成统一的不动产登记管理体制，调整不动产登记的相关规定散见于若干不同的法律规范中，不够统一，另外还存在登记机关不统一、登记程序不统一、权属证书不统一等问题。二是不动产登记的法律效力不明确，认为登记为不动产转让合同的生效要件，违背了物权变动区分原则的基本法理，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，一定程度上放纵了出卖人的随意违约行为。三是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容。四是缺少关于登记机构错误登记的赔偿责任制度的规定，使得在追究一些登记机构错误登记的法律责

4、任时缺乏法律依据。这些问题有待进一步完善。 物权法关于不动产登记的规定及简要评析 　　物权法规定国家实行不动产统一登记制度，即统一登记范围，统一登记机构，统一登记办法；依法规范了登记机构的行为；规定了不动产登记的效力排序问题，当权属证书与登记簿不一致的，以后者为准，除非后者被证明有错误；增加规定了一些新的登记类型，统一了不动产变动规则，并明确规定了登记机构错误登记的赔偿责任制度，等等。概括起来，物权法对我国不动产登记制度的完善和发展，突出表现在以下两个方面： 　　完善和发展了不动产物权变动规则。物权法区分不动产物权变动的不同

5、情况，对不动产物权变动作出了比较系统的规定，统一了不动产物权变动规则。一是登记要件主义。即不动产物权的变动，需经过依法登记才发生效力。这是不动产物权变动应遵循的一般原则，主要适用于建筑物所有权、建设用地使用权、不动产抵押权的变动。二是贯彻区分原则理论，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。即不动产物权变动依当事人的合意发生法律效力，但是不登记，不得对抗善意第三人。例如《物权法》第15条、第129条和第158条的规定。三是对于一些特殊的不动产所有权，如国有自然资源所有权，规定可以不予登记。另外，由于现行条件限制，对土地承包经营

6、权、宅基地使用权没有强行要求必须登记。 　　健全了不动产登记类型，增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等类型。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”这是关于更正登记的规定。异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动请求权而

7、进行的登记。预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。 　　二、物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响 　　物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，对涉及不动产的执行工作既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。物权法就不动产物权变动、不动产登记等问题作出了比较系统全面的规定，可操作性强，有利于执行人员执行中正确适用物权法而执结案件。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战。面对物权法实施带来的

8、机遇和挑战，执行人员要不断开拓进取，及时总结执行工作经验，努力做到以下几点： 　　1、执行人员要转变执行理念，增强物权保护意识，更加注重保护当事人的合法物权。物权法突出了对民事主体合法物权的保护力度，执行人员在工作中要更加细心谨慎，努力做到保护申请人的债权与保护被执行人的不动产物权二者的统