美国次贷危机剖析及其对我国商业银行的启示

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1、美国次贷危机剖析及其对我国商业银行的启示　　(中国人民银行鄂尔多斯中心支行，内蒙古鄂尔多斯017000) 　　摘要：文章认为：我国应该从重视房贷风险、完善贷前审查、正确使用抵押资产证券化和采取多种手段有效调控房地产市场等措施着手，防止类似次级债危机事件在我国的重演。 　　关键词：次贷危机；个人住房抵押贷款；信贷风险 　　中图分类号：F832.59文献标识码：A文章编号：1007—6921(XX)24—0014—02 1美国次级房贷危机爆发的原因 　　次贷，全称是“次优级抵押贷款证券”，是相对

2、优先级抵押贷款证券而言的。作为次级抵押贷款证券的标的物是次级抵押贷款，是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。它是一个高风险、高收益的产品。 　　从次级债危机爆发的原因分析，可以归纳为以下几点： 　　1.1贷款机构之间盲目降低贷款条件，给这场危机埋下了伏笔 　　亚洲金融危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降低了。为了能在激烈的竞争环境中不断扩大市场份额，许多放贷机构不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明，在做房屋价值评估时，房

3、贷机构也更多的依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论，人为地调低了针对所有借款人的信用门槛。而当房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。自2000年年底起，美国房产市场呈现一片繁荣景象。在当时美联储实施的低利率环境下，房屋担保抵押贷款似乎是一项既合算又安全的投资。为了捞足油水，很多按揭公司或银行为扩张业务，介入次级房贷业务。很多金融机构降低“门槛”，甚至出现“零首付”、“零文件”，放松的贷款为日后埋下了危机。XX年，次级房贷总资产规模已达到6400亿美

4、元,相当于2001年规模的5.3倍。次级抵押贷款占整体抵押贷款份额从2000年时的2.4%上升至XX年的13.6%在。 　　1.2美国房地产市场由盛转衰，抵押品价格下降 　　自2000年美国经济不景气以来，美国政府用低利率再配合减税措施鼓励大家购房，从而使2000年～XX年美国全国房价上涨了80%，涨幅达到了历史之最。在房地产市场的繁荣时期，房地产价格不断上涨这一前提下，即使次级债借款者发生违约，房地产金融机构也可以通过出售作为抵押品的房地产来回收贷款本息。在房地产价格上涨的前提下，一旦借款者不能按

5、期偿还本息，他可以将房地产重新抵押，即用新贷款偿还旧贷款，或者将房地产出售以偿还贷款。 　　贷款者和借款者都对次级债趋之若骛的最重要前提是，房地产市场必须一直繁荣下去。但从XX年开始，美国房地产市场逐步出现降温迹象，房屋价格开始持续走低。当房地产市场步入衰退造成房地产价格下跌，对于贷款者而言，抵押品价值缩水使得即使出售抵押品，也不能收回贷款本息甚至本金。对于借款者而言，他们也不再能够通过重新抵押或者出售房地产来偿还贷款本金。因此，美国房地产市场由盛转衰是美国次级债危机爆发的扳机性因素。 　　1.3市

6、场利率的不断提高，加重了购房者的还贷负担 　　由于次级贷款的一个重要特点就是以浮动利率为主，这与固定利率抵押贷款占绝大多数的最优贷款形成了鲜明对比。在XX年6月到XX年6月之间，美联储在通货膨胀压力加大的情况下，两年内连续17次将联储基金利率从1%提高到了5.25%。利率的上升加大了美国公民的还贷压力，直接导致美国房价下挫，楼市交易也因此由火热转向低迷。失业率的上升使越来越多的美国公民失去了稳定的经济来源。 　　在XX年春季，美国次贷危机逐步显现。由于抵押品价值的相对下降，通过浮动利率贷款购房的次

7、级贷款客户中，有30%由于收入无法支撑不断增加的贷款利息可能无法及时还贷。对于困难家庭来说，其唯一的选择就是停止还款，放弃房产。除了这些以自住为目的的贷款家庭外，获得次级按揭贷款的还有相当数量的投资购房者，而这些购房者在房价下降的过程中，会出售房产以抽逃资金，造成房贷市场的更加混乱。直到XX年9月，因付不起房贷而年底面临房产风险的美国人已达220万人左右，导致了美国次级债危机的爆发。而次债危机所带来的危害还远远不及这些。 　　由于金融机构全球化运作程度加深，各种形式的资产证券化操作已经将次贷市场的风险

8、传播到更广泛的领域中，放贷机构一旦收不回贷款，投资银行及其旗下在这一资金链运作的产品相应都受到连累，使其他国家参与此项业务的金融机构受到不同程度的冲击。 2我国商业银行房贷现状 　　对照美国次级债危机演化和产生原因，我国商业银行的住房抵押贷款与其有不少相似之处。 2.1房地产价格快速上涨，风险不断加剧 　　对于美国的次级债来说，只要房地产市场不断繁荣下去，金融机构和贷款者就有利可图。反观我国近年来的房屋价格，上升速度