小城镇建设土地供应存在的问题与对策

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1、小城镇建设土地供应存在的问题与对策　　近日，笔者随县政府督查办对**县小城镇国有土地征用与供应情况进行专项检查，发现小城镇在建设用地项目供地方面不规范，给项目业主办证带来难度，也是引起群众集体上访与重复上访的根本原因。现就**县小城镇建设供地的现状、问题与解决对策浅见如下。　　一、现状　　**县位于西部欠发达地区，新《土地管理法》实施前有**、**等4个镇被列为该县第一批省级试点小城镇，给予的土地优惠政策是提供建设占用耕地指标300亩，免交一切应上交的征地费用，土地出让收益全额返回小城镇用于基础设施建设，被征用土地以计税面

2、积为准。新《土地管理法》实施后先后有**等8个镇被列为省级小城镇，给予的土地优惠政策是提供建设占用耕地指标200亩，应上交的各项费税全额缴纳，包括耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等，土地出让收益全额返回小城镇用于基础设施建设，被征用土地以实测面积为准。　　由于被列为小城镇的时间先后不同，其优惠政策存在较大差异，征地成本悬殊非常大，因此上述12个小城镇在土地征用方面存在很大差别。　　**、**等4个先期启动的小城镇，经批准按计税面积各征用耕地300亩，实际使用的土地面积均在所征耕地面积的2倍以上。加之地理位置优越，小城镇建

3、设发展较快。　　新土地管理法实施后启动的8个小城镇，由于征地成本较高，加之有的地处县城附近，有的地处经济落后的偏远地区，均是按实际测绘面积征用土地，部分小城镇尚未启动建设。　　二、问题　　1.征地成本过大，地方政府无力承受。自1999年新的土地管理法实施以来，被省、市人民政府列为小城镇建设的镇，由于应上缴的各项费用，如耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等均需要全额缴纳，且征地审批时间较长，造成征地成本较我县首批小城镇建设试点镇大1-2倍，在当前乡镇财政还是“吃饭”财政的状况下，要支付前期征地费用存在较大困难。　　2.土地市

4、场疲软，招拍挂难度较大。县城城市的快速发展对邻县城较近的小城镇土地市场造成了一定的冲击。小城镇推出大量的商住用地出让，除商业价值大的黄金地段外，其余普通商住地段报名参与竟争的业主根本达不到招拍挂的最低要求，有的甚至无人问津，偶而有人到小城镇办公室洽谈购地事宜，其供地价格是由当地政府根据基础设施投资情况确定的土地供应价格。原创材料，尽在知音wm338.com网。　　3.供地程序不规范，给业主办证造成困难。部分小城镇由于自身利益，所征土地经有批准权的人民政府批准后，在供地上直接与业主协议供地，未报县级人民政府审批，未签订《国有

5、土地使用权出让合同》与依法获得《建设用地批准书》。在办理国有土地使用证时，由于程序违规，给业主办证造成极大困难，况且业主要求办理国有土地使用证的呼声强烈，是引起集体上访、重复上访、越级上访的主要因素。乔家镇在未经省人民政府批准征用土地，擅自将集体土地协议转让，目前有38户业主要求办理土地证书，引起不稳定的社会因素。　　4.安置补偿未到位，上下征地手续未了结。由于小城镇财政资金短缺，对中、省、市涉及征地费用完清后，再无财力对农民进行依法安置补偿，多数是等到要用该幅地时才兑现对农民的安置补偿。再者签定征地合同在先，随着时间的推

6、移，以往相对较低的补偿农民不能接受。　　三、对策　　1.加快小城镇基准地价制定。基准地价的制定由于受经费的限制，进展较慢，给小城镇供地在土地价格上缺泛科学的依据。长期以来，小城镇供地均是采用政府定价，实际上是地方党委、政府领导定价，这在一定程度上容易造成腐败。因此，应加快制定小城镇基准地价，在没有条件进行招拍挂时，协议出让土地使用权可利用基准地价进行供地，确保了供地的最低限价。　　2.建立统一的土地交易市场。各小城镇分别建立土地交易市场，因资金投入较大不便于操作。县级国土资源部门应建立统一的土地交易市场，小城镇建设用地须在

7、统一的土地交易市场挂牌交易。对纯土地交易一律在土地交易市场进行交易，若交易价格明显低于基准地价，政府可优先收购，纳入政府土地储备。　　3.采用挂牌出让小城镇用地。由于受地域的制约和土地市场供求关系的影响，部分小城镇对经营性小宗地完全采取拍卖出让土地使用权，无法正常开展。小城镇供地可采取挂牌的方式在统一的土地交易市场进行交易，对竟争激烈的黄金地段，采取拍卖方式供地。　　4.规范小城镇建设用地审批。小城镇建设用地必须按法定程序报有批准权的人民政府批准，方能提供建设用地。同时要依法进一步规范行政划拨土地的范围，严格按照《划拨供地

8、目录》的要求供地，划拨地价不得低于土地取得成本，禁止零地价供地。