对城中村改革改造问题的研究

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1、对城中村改革改造问题的研究 　　进人新世纪，以全面实施城市化战略为抓手，苏州城市化进入了一个新的扩展时期。“城中村”，处在城市扩展的前沿地带，它与城市化的质量、城市建设、城市管理、城市现代化、城乡土地资源的合理利用关系极大，是统筹城乡经济社会发展的一个重大问题。用发展的眼光看，城市建成区和建设区中的农村叫“城中村”，城市规划区中的农村也应叫“城中村”。建成区和建设区中的“城中村”，虽然在地域上已经成为城市的一部分，但在外观形态、管理体制、福利制度等方面普遍与城市存在较大差距，加快改革改造势在必行。对于规划区中的“城中村”，如何加强规划控制和政策引导，变被动改造为主动建设，十分重要和迫切。

2、 一“城中村”改革改造的重要意义 1、有利于拓展城市空间，优化资源配置。 　　“城中村”土地利用率低，通过改造，有利于优化土地资源配置，为城市发展腾出新的空间。 2、有利于改变城市面貌，提升城市品位。 　　“城中村”布局杂乱，建设无序，形式土而单调。通过改造可重塑形象，提高城市品位和竞争力。 3、有利于改善生活环境，提高居民素质。 　　“城中村”相对封闭，基本保持农村传统生活方式，观念陈旧，管理滞后，环境脏乱差，通过改造，促其向现代城市方式转变，居住环境、思想观念、行为方式、整体素质得到提高。 4、有利于统筹城乡发展，加快城市化进程。 　　伴随着城市外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到议

3、事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进城市化的大秘书网重要环节，加快“城中村”的城市化是统筹城乡发展、真正实现城市一元发展的关键，与实现农村城市化和城市现代化的战略目标紧密相关，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。 二我市“城中村”现状、问题及成因分析 1、基本情况。 　　1.1、城市建成区内“城中村”现状。不完全统计，城市建成区内“城中村”共165个，5.78万户，总人口20.39万人，劳动力8.96万个，土地面积22.18万亩，村均1344亩，其中耕地面积6万亩；拥有集体净资产18.63亿元，村均1129万元；农民住宅1383万平方米，企业用

4、房3208万平方米。 　　1.2、城郊结合部“城中村”现状。不完全统计，城郊结合部“城中村”共有106个，3.92万户，总人口13.31万人，劳动力5.98万个，土地面积22.81万亩，村均2151亩，其中耕地面积9万亩；集体净资产5.85亿元，村均551万元；农民住宅788万平方米，企业用房82万平方米。 　　1.3、城市规划区内“城中村”现状。不完全统计，城市规划区内的“城中村”共有223个，10.2万户，总人口36万人，劳动力22万个，土地面积72万亩，村均3228亩，其中耕地面积30万亩；集体净资产7.17亿元，村均321万元；农民住宅6546万平方米，企业用房674万平方米。

5、2、主要问题。 　　2.1用地章法混乱。“城中村”居住用地、工业用地、商业用地等相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑杂乱无章，违法用地和违章建筑普遍，破坏城市景观，影响市容市貌。 　　2.2居住环境低劣。环境卫生、防洪排涝、生活服务等市政建设和公共配套设施普遍缺乏。道路布局结构不合理，无法满足人流、物流和消防的基本要求。电力、电信、供水管线走向杂乱，排水排污不畅。没有物业管理，卫生死角多，“脏、乱、差”现象严重。居民无法享用煤气、天然气、信息宽带等先进的城市设施和丰富的城市资源。 　　2.3治安问题堪忧。大量外来人口租住“城中村”村民的闲置私房，使这些地方的居住人口构成十分复杂，少数地方成为

6、“黄、赌、毒”的温床，“超生游击队”的藏身之所，给社会治安管理带来了很大难度。 　　2.4资源浪费严重。由于缺乏统一规划，村庄改造、企业搬迁和农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。 3、“城中村”问题的成因分析。 　　3.1主观原因。在城市化过程中，受土地产权限制及拆迁补偿等因素的影响，原农村居民点开发成本提高，急于扩展的城市首先倾向于开发成本较低的周边地块，使原农村居民点逐渐被城市包围，成为都市里的村庄。 　　3.2经济原因。在城市化过程中，受土地资源、资金等限制，政府一时无法提供足够的廉价住房供广

7、大的外来人员租住，在这种情况下，一无技能二无经验的“城中村”农民看到了“以地生财”的巨大市场。利益驱动，导致村集体违法用地、违章建