城管局关于x物业公司情况的调研报告

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1、城管局关于X物业公司情况的调研报告　　城管局关于XX物业有限责任公司情况的调研报告 一、基本情况 　　现XX物业各市分公司的资质已全部撤销，合并成总公司为XX物业有限责任公司，自治区二级资质。X物业在X区共管辖XX个住宅小区，全部由XX煤业集团建设，共XXXXX户，总面积XXXXXXX平方米，有员工XXX人，成立了X科一室一中心，的管理模式。下设X个物业部，实行分片管理，听从总公司统一安排。 二、存在问题 　　X、X物业内部分工“太”明确，综合管理的体制机制亟待理顺。目前X物业管理的住宅小区多为老旧小区，由于老旧小区建设

2、时间较早，配套设施不全，公用设施和管线老化，跑冒滴漏现象严重，维修改造经费无处筹集等问题，导致了物业管理矛盾纠纷很多。一是当出现问题需要解决时，由于X物业下设部门太多，实行分片管理，坚持“各管一摊，互不牵扯”的原则，导致解决矛盾纠纷时推诿扯皮现象严重，居民反映的问题根本得不到解决。二是X物业X分公司只听从总公司统一安排布署，对地方政府的工作安排置之不理，导致对X物业无从管理，处理小区矛盾纠纷时找不到X物业总负责人，各科室、各物业部负责人也是各管一摊，不予理睬，工作根本无法沟通。三是X物业管理制度不健全，没有程序化、规范化的

3、工作流程，依然进行着简单粗放的管理模式，这就影响了X物业管理的长期健康发展。 　　X、工作人员的人性化意识不强，责任心不强。小区普遍存在公共秩序、卫生管理方面服务水平低、基本服务不到位的情况，存在宣传栏公示区乱贴乱画、绿地维护修剪补种不及时、路面清扫不及时的情况，导致了一是部分业主在楼道内乱堆乱放杂物，在小区道路上乱停乱放车辆，致使一些小区的消防安全通道被夜间停车堵塞，造成了严重的安全隐患；二是部分业主随意践踏、破坏绿地，违规种植蔬菜，随意摆放花盆，甚至有个别业主破坏绿地建设私人停车位；三是部分业主不按规定的时间和位置投放

4、垃圾，将垃圾随意丢弃在楼道口、绿地内、小区道路上。形成了恶性循环，影响了X物业管理的长期健康发展。在与X物业接触中，发现有些工作人员对待业主不够周到热情，有的甚至和业主发生了口角，并且有些工作人员对答应业主的事情不能及时处理，一拖再拖的态度是物业管理诚信产生了严重的危机。 　　X、缺乏专业的管理人员。X物业公司的工作人员相对缺少专业知识，大部分是听从XX煤业集团统一调遣，中途开始从事物业管理工作，尽管工作经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，很少引进专业的管理人员，这就导致了服务意识较差，观念创新匮

5、乏，使得物业管理难以进入良性的发展轨道。 　　X、X物业未按规定进行物业接管验收。公共设施设备档案管理与公共设施设备维修养护方面不够完善，小区房屋及公共设施设备档案资料管理不齐全，种类、用途没分类成册；小区出入口没有设置小区平面示意图。 　　X、业主委员会组建难、作用难发挥。X物业接管的住宅小区均没有成立业主委员会，没有在小区公布物业服务费用、经营性收入的收支情况。 三、意见建议 　　X、加强内部管理机制。良好的内部管理是一个企业生存的保障，小区物业管理必须健全内部规章制度，科学的设置岗位，合理的部门划分，系统的对员工进行

6、培训，最大限度地避免因管理责任而导致矛盾纠纷的发生，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任，杜绝推诿扯皮，方便业主生活，减少由此引发的各种矛盾。真正做到“事事有人管，人人都管事”，使每一个矛盾纠纷的问题都能找到相应的责任人，并能及时解决。 　　X、重视规范服务人员形象。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，一是仪表规范要求服务人员要持证上岗，统一着装，佩戴明显的标志。二是言语规范要求服务人员在接待中语言要尽量热情委婉，包括在与业主产生矛盾的时候。三是行为规范要求每一个岗位的服务人员要工作规范，热情的服务

7、态度可以平息由于服务缺陷给小区业主带来的不满和怨言。 　　X、进一步加强对物业管理工作的领导。XX物业有限责任公司各级领导、相关职能部门要充分认识物业管理在城市建设和管理中的重要性，高度重视，切实加强组织领导，抓好物业管理，防止重建设，轻管理。要加大宣传引导和舆论监督，将物业法律条规的学习宣传纳入各部门普法范围；要建立正确的舆论导向，加大正面宣传，帮助物业树形象、造声势；要建立物业管理的水电暖费缴纳情况反馈机制。