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时间：2022-12-22
《2010年上海青浦徐泾地块产品定位报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、溯源城市别墅·第一居所ReportofReserchbyTospur2010-04溯源，以追求根本的态度，捕捉本案的核心价值与实际客户需求。思考逻辑：一、环境——整体市场条件下寻找问题二、出路——区域市场下的项目出路探索三、深挖——地缘条件下的价值深层挖掘四、定制——需求出发，符合本案条件的产品方案1、上海整体市场2、青浦区域市场3、市场环境总结一、环境——整体市场条件下寻找问题事件：2010年3月31日，国土资源部下一步将具体给别墅做一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。目前“以联排名义报批，
2、以独栋产品营销”被广泛应用，而此次政策将容积率、套型、面积等多指标统筹考虑，“伪别墅”将受到市场考量，真正意义上的别墅有望热销，尤其是独栋别墅近期政策热点一、环境——整体市场条件下寻找问题1、上海整体市场一、环境——整体市场条件下寻找问题09年至今，上海市独栋别墅市场整体表现需求强劲08年上海市独栋别墅市场放量较大，供应达84万方，当年市场仅去化51.7万方，均价为30249元/平方米；09年供应量有所放缓，共61.4万方，市场成交97.7万方，环比上年涨幅达89%，成交均价为31908元/平方米。10年至今，由于国家对房地产持紧缩政策，市场观望态度浓厚，成交量大幅下滑，但市
3、场仍表现为供小于求。全市独栋别墅总体市场一、环境——整体市场条件下寻找问题2、青浦区域市场一、环境——整体市场条件下寻找问题青浦区西上海一枝独秀，价格适中，供求表现活跃08年至今，青浦区成交总量达27.3万方，次于浦东新区、闵行区位列全市第三，略大于区域供应；青浦区缺乏足够的政策利好支撑，均价水平在全市中处于中央位置，为24212元/平方米。青浦区独栋别墅总体市场一、环境——整体市场条件下寻找问题青浦区独栋别墅市场经过09年下半年的成交高点后 近期成交走势平缓但价格仍稳中有升09年全年，青浦区市场月均成交1.42万方，成交均价24813元/平方米，整体来看市场呈现供小于求的状
4、态；10年至今，整体市场成交有所回落，月均去化0.53万方，成交均价32646元/平方米，环比09年上涨31.6%。青浦区独栋别墅总体市场一、环境——整体市场条件下寻找问题成交波峰3、市场环境总结一、环境——整体市场条件下寻找问题市场环境总结独栋别墅日渐稀少未来升值潜力大1受整体房地产市场影响近期供求量均有所回落23价格呈稳中有升态势独栋别墅需求仍大于供应一、环境——整体市场条件下寻找问题1、徐泾板块新房市场2、徐泾板块二手房市场3、产品出路初探：目标客户、价格、产品二
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