资产评估-房地产案例

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1、估价的假设和限制条件1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。5、

2、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。6、设该划拨国有土地使用权随之抵押7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：（l）交易双方是自愿地进行交易的；（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信｀包，（5）交易双方有较充裕的时进行交易。

3、（6）不存在特殊买者的附加出价。l0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定；13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等

4、复印件，由委托人对其真实性负责。14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。l5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。l7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。估价对象估价对象为北京××饭店有限公司（以下简称委托人）所提供的位于北京市××区××大街10号房地产。建筑面积49977.62平方米（构建时6100元/建筑平米），划拨国有土地使用权面积8048.23平方米。1、区位状况区位状况包括估价对象所处的位置

5、（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。（1）坐落：估价对象坐落在北京市××区××大街10号；位于繁华的王府井市级商业区；西临××大街，南临×树胡同，北临×××大街，东临××总公司、××医院；南距××街约×公里，距×火车站约×公里，距首都机场约×公里。两名临街。（2）交通：估价对象东侧是纵贯北京南北的××街，西侧是北京繁华的××大街；估价对象所在××大街及其附近有多条公共电汽车通往市区各处，月围有A路、C路、F路、G路电车及E快车、R路、S路等多条公交线路，交通十分便捷。（3）环境：估价对象所在地是北京市区的商业、全融繁荣地带，是北宗市市级商业中心之一，国内外游客很多；依伴天安门

6、广场的政治中心；经过改造的×××大街景观十分优美。（4）配套设施：该地区聚集了北京××楼、××广场、××，××大厦及众多知·名老字号商店等一批大型商业设施；也是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、×κ饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店；还有××馆、北京××、××剧场、×y医院等大型公共场所；月边各类商服会共配套设施齐全，市政基础设施完善。2、权益状况北京××饭店有限公司由原北京××公司、××发展有限公司、××投资有限公司及××发展公司共同组建的。（l）土地权益根据委托人提供的资料，委托人

7、拥有的包含估价对象土地在内的《国有土地使用证》（参见附件三：《国有土地使用证》∶证号：【京市东国用（200×划）字第××号】；土地用途：旅游业；土地使用权类型：划拨：共有权人：无；图号：I-1-2-××使用权面积：8048.23平方米；土地使用年限：无；他项权利记录：无。（2）房屋权益委托人还拥有估价对象建筑物部分的《房屋所有权证》（参见附件四：《房屋所有权证》：证号：【京房权证市东×字第××号】）；总建筑面积：49977.41U平方米；共有权人：无；用途：旅游；建