农村居民点土地整理研讨分析

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1、农村居民点土地整理研讨分析　　摘要：本文通过对农村居民点土地整理的必要性和可行性的分析，提出了农村居民点土地整理的模式，并进一步探讨了我国开展农村居民点土地整理的主要对策。 关键词：土地整理农村居民点模式 1农村居民点土地利用现状及存在的问题 　　1.1农村居民点土地利用现状。长期以来，农村居民点土地利用由于农村集体土地产权主体不明晰，村镇建设缺乏科学规划或没有得到有效实施，以及对农村宅基地审批不严格等原因总体上来说比较粗放，并具有如下基本特征：①农村居民点用地总量偏大，人均占地超标。②居民点内部土地浪费、闲置及其严重。在一些村庄内，一是倒塌的祠

2、庙、旧房基地荒芜，房屋四周边角地空置；二是农房之间夹杂一些“势力户”控制的空地、宗族业地、“祖传”宅基地和争议地；三是村边建新房，村中弃旧房，旧房或用来堆放杂物、禾草，或关养猪牛，或完全闲置不用。所有这些，造成农村存量建设用地多，土地利用率低，土地浪费严重。③村庄用地规模偏小，居民点数量多，布局分散、集约化程度低，内部用地结构不合理。由于村落自然形成过程中旧观念的影响，加之以村民小组为基础的制度局限，长期以来，农村居住分散的问题一直没有得到有效解决，沿路建房的观念已然沿袭至今。这样不仅影响了农村景观，而且也影响了土地得到集约利用和农业的规模经营。

3、④缺少科学的总体规划。农村建房没有统一的规划、统一的设计、统一的标准，坐落东、南、西、北都有，占据地盘为己有，任意扩大房前屋后圈围墙。集镇建设和农村建设整体性和全局性的缺乏，使得“新房年年有，村容旧貌不曾变”的现象得不到根本性的改变。与此同时，乱搭乱建引起的宅基地纠纷在农村也是十分常见，邻里不和，直接影响了村庄和社会的安定。⑤村庄面貌依旧，生活条件差。村内住宅与耕地插花，房屋朝向、户型、面积大小、建筑层数、材料等各异，且使用功能混杂，布局散乱；居民点内巷道弯曲不直，宽窄不一，路旁的垃圾、污水，甚至家畜的粪便等大多没经处理，环境状况较差。有些住宅虽

4、修得比较豪华，但村内基础设施不配套，整体环境不协调，室内、院内现代化与院外脏、乱、差形成鲜明对比。 　　1.2农村居民点土地利用中存在的问题。①居民点建设占用耕地较多。随着农村经济的发展，以及农村人口的不断增长，农村宅基地用地增长很快，占用耕地的比例居高不下。尤其是20世纪80年代中后期，各地掀起了建房热，相互攀比占好地，建新房，且选址多围绕村庄周边及道路扩展，导致大量良田被占。②居民点建设处于自发状态，“空心村”现象普遍。现阶段土地利用总体规划或城镇规划通常只考虑城镇建成区范围内的用地，而对村镇规划很少提及甚至不提，即使已经编制了村镇规划的村庄

5、，其落实规划的措施力度也不够，致使村庄、民房选址随意性大，且大都在村外沿道路而建。村中旧宅基地致使用来储存杂物或饲养家禽或闲置不用，农村居民点这种外延式扩展，忽视了对原有居民点内部用地潜力的挖潜，导致“空心村”现象较为普遍。③基础设施不完善，村内基础设施用地比例少，服务功能低。大多数村庄没有像样的街道，道路等级低，路况差；供水设施极其简陋，电力设施也相当落后；各种通讯设备及有线电视网难以普及；文化、教育、医疗、卫生等服务设施不完善。④居民点建设违法用地现象时有发生；对宅基地审批程序不严，未批先建、乱圈乱占现象普遍。违法用地的表现形式主要有以下几种

6、：少批多建、未批先建、超面积建围墙、建新不拆旧、私自买卖宅基地以及越权审批等。 2农村居民点土地整理的必要性和可行性 　　2.1农村居民点土地整理的必要性。农村居民点整理主要是运用工程技术及土地产权调整，通过村庄改造、归并和再利用，使农村建设逐步集中、集约，提高农村居民点土地利用强度，促进土地利用有序化、合理化、科学化；是农村社会经济发展到一定阶段，对土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求，也是实现农村城镇化，发展农村经济和现代乡村社区的必然选择。 　　农村居民点整理还是实现控制农村宅基地建设占用耕地，实现耕地保护目标的出路之一。我国农村居民点普

7、遍存在村容村貌差、布局零散、基础设施不完善以及农村中小企业布局分散的现象，对农村零散的自然村进行撤并，合理确定中心村，交通不便的村庄向交通方便的村庄集中，小村向大村集中，以及对村庄住宅的统一规划，统一设计，完善生活基础设施配置，有利于改变农村居住条件和村容村貌。 　　2.2农村居民点土地整理的可行性。通过分析农村社会经济现状我们可以总结以下几点使得农村居民点整理可行：农村居民点居住人口的减少趋势，使农村居民点整理更具现实性；农村产业结构的调整，农民收入的增加，农民购建住宅在经济上成为可能；农业结构调整和农业生产的专业化将成为农村居民点整理创造有利

8、的外在条件；农村人口居住观念的转变将加快农村居民点整理的进程；国家综合国力的增强和对农村、农业建设定额优惠政策为农村居民点整理提供了有效